收益法用于合并

1、由于3個(gè)案例均處于同一供需圈，租金水平、出租率、比準(zhǔn)價(jià)格均較接 近，故采用案例比準(zhǔn)租金算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的租金。估價(jià)對(duì)象1月租金=(32.32+33.33+31) 七=32元/平方米月估價(jià)對(duì)象 2 月租金=(17.83+20.61 + 19.43)-3=19元/平方米月經(jīng)土地估價(jià)師調(diào)查分析，確定估價(jià)對(duì)象 1所在區(qū)域同類型房屋出租空置 率為8%，有效面積出租比率為80% ;估價(jià)對(duì)象2所在區(qū)域同類型房屋出租 空置率為5%，有效面積出租比率為90%。房地年總收益二月租金X12 X(1-空置率)X可出租率估價(jià)對(duì)象 1 年總收益=32 X288.98 X12 X(1-8%) X80%=81672.6

2、8 元估價(jià)對(duì)象 2 年總收益=19 X319.06 X12 X(1-5%) X90%=62197.56 元待估宗地租金收益測(cè)算表宗地編號(hào)建筑面積3)市場(chǎng)客觀租金(元/M 2)空置率有效面積出租比率月份(月)有效年租金收益(元)重慶市-巫山縣-巫山郵政局-劃-1288.98328%80%1281672.68重慶市-巫山縣-巫山郵政局-劃-2至319.06195%90%1362197.56劃-32、確定房地年總費(fèi)用總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)正常合理的必要年支出（1）經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。按年租金的 3% 計(jì)，則：估價(jià)對(duì)象1 :管理費(fèi)二房地年總收益X 3%=8167

3、2.68 X3%=2450.18 元估價(jià)對(duì)象2 :管理費(fèi)二房地年總收益X 3%=62197.56 X3%=1865.93 元（2）維修費(fèi):指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。參考企業(yè)的實(shí)際維修費(fèi)， 本次按建筑物重置價(jià)格的 2% 計(jì)算。房屋重置價(jià)格主要依據(jù)當(dāng)?shù)卮_定房屋重置價(jià)格的有關(guān)要求及該宗地的地 上建筑物建筑結(jié)構(gòu)及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況包括室內(nèi)裝修情況等來確定房屋重置價(jià) 格。本次評(píng)估房屋結(jié)構(gòu)為鋼混及混合結(jié)構(gòu)，根據(jù)重慶市 2008 年重慶市建筑 工程計(jì)價(jià)定額以及估價(jià)對(duì)象的層高、門窗、裝修不同， 確定建筑物重置成 本為鋼混結(jié)構(gòu) 1400 元/平方米，混合結(jié)構(gòu) 1300 元/平方米。估價(jià)對(duì)象1:維修費(fèi)二重

4、置單價(jià)X建筑面積X 2%=1400 X288.982%=8091.44 元估價(jià)對(duì)象2 :維修費(fèi)二重置單價(jià)X建筑面積X 2%= 1400 X319.062%=8933.68 元（3）房屋年折舊費(fèi):指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣?分價(jià)值。折舊費(fèi)指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格x（ 1殘值率）寧折舊年限 如房屋尚可使用年限短于土地設(shè)定年期，貝心折舊年限=房屋已使用年限+房屋尚可使用年限殘值率:鋼混結(jié)構(gòu)為 0，混合結(jié)構(gòu)為 2。 房屋尚可使用年限長(zhǎng)于土地設(shè)定年期，則折舊年限=房屋已使用年限+土地設(shè)定年期此時(shí)不計(jì)建筑殘值，殘值率為 0。根據(jù)以上公式計(jì)

5、算年折舊費(fèi)。估價(jià)對(duì)象 1 :設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用年限為 40 年，房屋于 1999 年 12 月竣工，鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60 年，房屋已經(jīng)使用 11 年，尚可使用 49 年，房屋尚可使用年限大于土地設(shè)定年期，故折舊年限=房屋已使用年限+ 土地設(shè)定年限=51年年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格寧折舊年限=1178296 -51=23103.84 元估價(jià)對(duì)象 2：設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用年限為 40 年，房屋于 1992 年6 月竣工，混合結(jié) 構(gòu)房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為 50 年，房屋已經(jīng)使用 18.5 年，尚可使用 31.5 年，房 屋尚可使用年限短于土地設(shè)定年期，故折舊年限=房屋已使用年限+房屋尚

6、可使用年限=50年年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格X (1-殘值率)寧折舊年限=330083 X(1-2%) -50=6469.63 兀(4) 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)：指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按規(guī)定為建筑物現(xiàn)值的1.5 -3%。，本次取2%。，貝卩：房屋現(xiàn)值計(jì)算公式為：房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格-折舊總額=重置價(jià)格-年折舊費(fèi)X房屋已使用年限估價(jià)對(duì)象1 :保險(xiǎn)費(fèi)二房屋現(xiàn)值X 2 %=(404572-8091.44X50)X2%=647.32 元估價(jià)對(duì)象2 :保險(xiǎn)費(fèi)二房屋現(xiàn)值X 2 %=（446684-7444.73 X60） X2 %。=580.69 元（5）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)： 指房產(chǎn)所有

7、人因房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng) 業(yè)稅等。1）房產(chǎn)稅 :依據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 ，依照房產(chǎn)租金收入計(jì) 算繳納的，稅率為 12% 。估價(jià)對(duì)象1 :房產(chǎn)稅=81672.68 X12%=98OO.72 元估價(jià)對(duì)象2 :房產(chǎn)稅=62197.56 X12%=7463.71 元2）營(yíng)業(yè)稅:依據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 ，營(yíng)業(yè)稅按房地產(chǎn)年 租金的 5計(jì)。估價(jià)對(duì)象1 :營(yíng)業(yè)稅=81672.68 X5%=4083.63 元估價(jià)對(duì)象2 :營(yíng)業(yè)稅=62197.56 X5%=3109.88 元3）城市維護(hù)建設(shè)稅:依據(jù)中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例 凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的

8、單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅 義務(wù)人。城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅 額為計(jì)稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。納稅人所在地在 市區(qū)的，稅率為 7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5 % ；納稅人所在 地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1% 。估價(jià)對(duì)象位于重慶市云陽(yáng)縣，城市維 護(hù)建設(shè)稅稅率取營(yíng)業(yè)稅稅額的 5%估價(jià)對(duì)象1 :城市維護(hù)建設(shè)稅=4083.63 X5%=204.18元估價(jià)對(duì)象2 :城市維護(hù)建設(shè)稅=3109.88 X5%=155.49元4）教育費(fèi)附加：依據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改 < 征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定 > 的 決定教育費(fèi)附加，以各

9、單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的 稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為 3%，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí) 繳納。除國(guó)務(wù)院另有規(guī)定者外，任何地區(qū)、部門不得擅自提高或者降低教育 費(fèi)附加率。估價(jià)對(duì)象1 :教育費(fèi)附加=4083.63 X3%=122.51元估價(jià)對(duì)象2 :教育費(fèi)附加=3109.88 X3%=93.3元房地出租年總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+年折舊費(fèi)+房屋年保險(xiǎn)費(fèi)+經(jīng)營(yíng)稅金估價(jià)對(duì)象 1 :年出租總費(fèi)用=2450.18+8091.44+8091.44+647.32+9800.72+4083.63+204.18+122.51=33491.42 元估價(jià)對(duì)象 2 :年出租總費(fèi)用=1865.9

10、3+8933.68+7444.73+580.69+7463.71+3109.88+155.49+93.3=29647.41 元房地出租年總費(fèi)用一覽表宗地管理費(fèi)重置重置維修費(fèi)年折舊費(fèi)房屋現(xiàn)值保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)教育費(fèi)房地岀租單價(jià)總價(jià)建設(shè)稅附加總費(fèi),編號(hào)（元）（元/平方（元）（元）（元）（元）（元）（元）（元）（元）（元）（元米）重慶市-巫山縣-巫山郵政局-劃-12450.1814004045728091.448091.44323657.6647.329800.724083.63204.18122.5133491重慶市-巫山縣-巫山郵政局-劃-2至劃-31865.93140044668489

11、33.687444.73290344.67580.697463.713109.88155.4993.3296473、房地年純收益房地年純收益=房地年總收益-房地年總費(fèi)用估價(jià)對(duì)象1 :房地年純收益=81672.68-33491.42=48181.26 元估價(jià)對(duì)象2 :房地年純收益=62197.56-29647.41=32550.15 元4、房屋年純收益房屋還原利率實(shí)質(zhì)上是房屋投資資本的收益率。根據(jù)渝國(guó)土房管發(fā)2000315號(hào)文件規(guī)定，土地還原利率為 8.73%，考慮到房屋投資風(fēng)險(xiǎn)一般 較土地投資風(fēng)險(xiǎn)大，因而房屋還原利率應(yīng)高于土地還原利率。結(jié)合一年期存 款利率為2.25%，綜合考慮確定房屋還原利率

12、取 9.0%。房屋年純收益=房屋現(xiàn)值X房屋還原利率估價(jià)對(duì)象1 :房屋年純收益二房屋現(xiàn)值X 9.0%=323657.6 X9.0%=29129.18 元估價(jià)對(duì)象2 :房屋年純收益二房屋現(xiàn)值X 9.0%=290344.67 X9.0%=26131.02 元5、土地年純收益土地年純收益=房地年純收益-房屋年純收益估價(jià)對(duì)象 1:土地年純收益 =48181.26-29129.18=19052.08 元估價(jià)對(duì)象 2:土地年純收益 =32550.15-26131.02=6419.13 元6 、計(jì)算待估宗地總地價(jià)總地價(jià)=土地年純收益寧r x1-1/(1+r) n=土地年純收益x年金現(xiàn)值系數(shù)其中:r 土地還原率(根據(jù)“渝國(guó)土房管發(fā)2000315號(hào)”取8.73% ) n 待估宗地土地使用年期估價(jià)對(duì)象1 ：總地價(jià)二土地年純收益x年金現(xiàn)值系數(shù)= 19052.08 X1-1心+8.73%)40+8.73%=210564.11 元估價(jià)對(duì)象2 :總地價(jià)二土地年純收益X年金現(xiàn)值系數(shù)=70944.4 元7、計(jì)算宗地單位面積地價(jià)單位面積地價(jià)=總地價(jià)+ 土地面積估價(jià)對(duì)象1 :單位面積地價(jià)=210564.11 弋2.834=3985 元估價(jià)對(duì)象2 :單位面積地價(jià)=70944.4 -76.345=929 元收益法土地單價(jià)測(cè)算一覽表宗地編號(hào)房地年純收益房