房地產(chǎn)專業(yè)名詞解析

1、房地產(chǎn)專業(yè)名詞解析房產(chǎn)：特指房屋產(chǎn)權(quán)， 其中包括房屋的使用權(quán)、 占有權(quán)、處置權(quán)、 收益權(quán)。地產(chǎn)：土地的使用權(quán)以及地上建筑物的所有權(quán)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ：房產(chǎn)所有人轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)， 特制房產(chǎn)的買賣、 贈(zèng)與、交換、 抵債、作價(jià)出讓、并購(gòu)等。房產(chǎn)市場(chǎng)的分類 ：A、商品房住宅市場(chǎng)B、商業(yè)用房：辦公用房（寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、商鋪）C、商住兩用房：既有住宅又有商業(yè)用房D、商住辦綜合用房：商業(yè)、居住、辦公混合建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性及特點(diǎn)屬性：A、地段固定，不可更改；B、地域特性強(qiáng)；C、v 價(jià)格高；D、實(shí)用性強(qiáng)；E、使用年限長(zhǎng)；特點(diǎn)：A、投資量大；B、周期長(zhǎng)；C、風(fēng)險(xiǎn)大；D、回報(bào)率高； 土地的獲得方式：A、行政劃撥 ：公、企、

2、事業(yè)單位用地，向政府交納少量土地使 用費(fèi)；經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、安居房等為解決住房問題而開發(fā)的土地。B、批租：即協(xié)議出讓，協(xié)議方為土地出讓方和房產(chǎn)開發(fā)商，土 地評(píng)估后，經(jīng)雙方協(xié)商由獲取方向出讓方交納土地使用權(quán)費(fèi)后獲得土 地。C、拍賣D 、掛牌E、轉(zhuǎn)讓：土地轉(zhuǎn)賣。 土地出讓年限： 住宅： 70 年 商業(yè)用房： 50 年 營(yíng)業(yè)用房： 40 年內(nèi)銷房 ：顧名思義即本國(guó)公民購(gòu)買的房產(chǎn)。 外銷房 ：即所有人均可購(gòu)買的房產(chǎn)。安居房：政府建造，劃撥或低價(jià)出讓，按成本價(jià)出售的商品房。平價(jià)房（經(jīng)濟(jì)適用房）：劃撥土地，再上市上有時(shí)間限制的商品 房，并且在轉(zhuǎn)讓時(shí)必須補(bǔ)足地價(jià)款。公房：為解決國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位職工住房

3、條件，帶有福利性質(zhì) 的住房，現(xiàn)有公房可分為不可售公房（廚衛(wèi)不配套）、老式公寓房和 可售公房（廚衛(wèi)獨(dú)用）。一級(jí)市場(chǎng)：地產(chǎn)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)：房產(chǎn)市場(chǎng)和土地二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓）三級(jí)市場(chǎng)：房產(chǎn)的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓（置換）。生地：待開發(fā)的國(guó)有土地、離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，沒有基礎(chǔ)設(shè)施。毛地：有地上建筑物或附屬物的要被改建土地（三通一平）。熟地：完成市政基礎(chǔ)設(shè)施的國(guó)有土地（七通一平）三通一平：水通、電通、路通，場(chǎng)地平。七通一平：上水、下水、污水、電力、電訊、天然氣（煤氣）、 路通，場(chǎng)地平。裙房：連接高層的低、多層，不超過2 4米。低層：建筑高度不超過10米，通常為13層的建筑物。多層：建筑高度在102 4米的建筑物， 通常為4

4、7層的建 筑物高層：建筑高度在2 410 0米的建筑物， 通常為10層以上 的建筑物。注：習(xí)慣上912層的建筑物稱小高層；79層稱中高層；超高層 ：大于100米的建筑物。條式建筑 ：建筑面長(zhǎng)度大于 30 米（含）的各類建筑。點(diǎn)式建筑 ：建筑面長(zhǎng)度小于 30 米的各類建筑。建筑面積 ：套內(nèi)建筑面積 + 公攤建筑面積。套內(nèi)建筑面積 ：套內(nèi)使用面積 + 臺(tái)內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)使用面積 ：使用者實(shí)際使用的面積套內(nèi)墻體面積 ：是指非公共墻體水平投影面積（即墻體厚度） + 套與陶之間，套與公共建筑空間的分割墻及外墻為其使用墻的面積， 其面積以其水平投影面積（即墻的厚度）的一半計(jì)算。陽臺(tái)建筑面積

5、 ：封閉陽臺(tái)按實(shí)際面積計(jì)算， 未封閉陽臺(tái)按實(shí)際面 積的 1/2 計(jì)算。得房率 ：套內(nèi)建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積公攤系數(shù) =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和。 公攤面積 ：是指電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備、公共 廳和過道、地下室、值班室、其他用房和公共墻體的面積。注：公共墻體面積是指套與公共建筑空間之間的分割墻以及外墻包括山墻）面積，以墻體水平投影面積的一半計(jì)算實(shí)際面積間距（棟距）：兩棟房子相對(duì)部分外墻之間的最小垂直距離，一般為 1：1.3 ，地中心區(qū)域可以是 1：1（或 1：1.1 1：1.2 ）。 容積率：套建筑面積 /占地面積。建筑密度 ：建筑物底層面積 / 整個(gè)

6、占地面積。綠化率 ：地面綠化面積 /整個(gè)占地面積（水面也算綠化）層高 ：兩層樓板墻中線之間的高度， 2.8 米。 凈高：樓板面到上層樓板頂?shù)母叨取Ｃ鎸?：一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離， 又稱 開間，面寬越寬采光度越好。進(jìn)深 ：一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮的實(shí)際 長(zhǎng)度。樁基：根據(jù)地質(zhì)情況不同采用不同的樁基。常見的有灌注樁、鋼 管樁、預(yù)制樁、夯擴(kuò)樁。灌注樁：直接到鋼管中灌注混凝土，鋼管取出（嘉興最常用） 。夯擴(kuò)樁：大頭樁擴(kuò)散（強(qiáng)行擠壓混凝土，使其擴(kuò)散） 。鋼管樁：鋼管中灌有混凝土，打入后不再取出。一般成本較高，是常用灌注樁的 2 倍，高層建筑物采用預(yù)制樁： 鋼筋混凝

7、土做好后直接釘入沉降 ：一般建筑物的墻角處有沉降監(jiān)測(cè)點(diǎn)，高出室外低平 30 公 分。剪力墻 ：上下受壓承重扭曲，產(chǎn)生扭矩，有剪力墻平衡，基成份 為鋼筋混凝土，用于抗折，故又稱抗折墻。建筑結(jié)構(gòu) ：木、泥木、磚木、磚混、框架、鋼等結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu) ：有梁有柱（主要為構(gòu)造柱、抗震、也有承重柱） ，有 承重墻?？蚣芙Y(jié)構(gòu) ：有梁有柱，無承重墻，鋼筋混凝土做梁柱。鋼結(jié)構(gòu) ：主要用鋼材做梁柱，混凝土比例相對(duì)框架結(jié)構(gòu)少，主要 用于梁跨度較大，自重輕的建筑，如廠房。三證：土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證。 客戶所持三證：房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、契稅證。付款方式：一次性付款；分期付款；按揭付款： 按

8、揭貸款年齡限制：按男 60 歲、女 55 歲的退休年齡倒計(jì)，上 限為 30 年。按揭貸款限額：住宅用房 30% 首付（機(jī)關(guān)、事業(yè)單位可首付20% ），營(yíng)業(yè)用房及商業(yè)用房 40% 首付。 個(gè)人申請(qǐng)住房貸款是應(yīng)具備的條件：a. 年滿18周歲，具有城鎮(zhèn)常住戶口且具備完全民事行為能力的 自然人。b. 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。c. 具有購(gòu)買住房的合同和協(xié)議（商品房購(gòu)銷合同、商品房買賣合 同）。d. 首付房款額度不低于上述規(guī)定。e. 有貸款額度較高的，徐有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證 人。個(gè)人申請(qǐng)住房貸款是應(yīng)提供的材料：a. 身份證、個(gè)人私章、戶籍證明。b. 有關(guān)借款人家庭

9、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明。c. 商品房購(gòu)銷合同或商品房買賣合同。 個(gè)人住房及商住貸款辦理流程：a. 客戶與售房單位簽訂購(gòu)房合同，并申請(qǐng)銀行個(gè)人住房貸款。b. 領(lǐng)取個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表，如實(shí)填寫，申辦儲(chǔ)蓄卡。c. 銀行審核申請(qǐng)內(nèi)容（包括身份證、購(gòu)房合同、首付款憑證，收 入證明）d. 簽訂借款合同、保證合同、抵押合同及其他文件、憑證。e. 辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、抵押登記、合同公證。f. 貸款銀行向借款人發(fā)放貸款。個(gè)人購(gòu)房的有關(guān)稅費(fèi)：代收規(guī)費(fèi)：維修基金（多層： 30 元/平方米；高層： 45 元/ 平方 米）有線電視安裝費(fèi)、天然氣管道初裝費(fèi)、水、電、寬帶接入費(fèi)等。 契稅：總房?jī)r(jià)的1.5% ; 3% （辦公樓、商

10、場(chǎng)），印花稅0.3%。 其他費(fèi)用：水費(fèi)、電費(fèi)、化糞池清運(yùn)費(fèi)、公共照明費(fèi)、建筑垃圾 費(fèi)、裝修押金、物業(yè)管理費(fèi)等。平層：錯(cuò)層： 基礎(chǔ)是平面，從第一層開始人為的想上墊高，形成錯(cuò)落分 布，故名錯(cuò)層。錯(cuò)層幅度一般有 60cm ， 90cm ， 120cm ，分東西錯(cuò)、 南北錯(cuò)兩種。復(fù)式：香港建筑是李鴻仁受躍層設(shè)計(jì)的啟發(fā)而創(chuàng)造的一種經(jīng)濟(jì)型 住宅。兩層設(shè)計(jì)，在層高較高的單層中增建一個(gè) 1.2 米的夾層。兩層 高度合計(jì)大大低于躍層（李氏 3.33.6 米，躍層一般為 5.6 米）。一 般廚房高 2 米，其上儲(chǔ)藏間 1.2 米；一層起居室高 2 米，其上臥室 1.2 米（地板為床面），人可座起但無法站立。復(fù)式的經(jīng)濟(jì)性表現(xiàn)為：1、平面利用系數(shù)高；使用面積提高 5070% 。2、戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻， 又是樓板、床