我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題和對(duì)策

1、寧波大學(xué)答題紙（2013 2014學(xué)年第2學(xué)期）課號(hào)：026R48A05 課程名稱： 房地產(chǎn)基本制度與政策 改卷教師: 學(xué)號(hào)：116040307 姓 名：得 分： 我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題與對(duì)策內(nèi)容提要：房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一種長期趨勢，稅收對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)注意把握 調(diào)控時(shí)機(jī)和調(diào)控力度。從近幾年中央有關(guān)房產(chǎn)稅的表述以及“十二五” 規(guī)劃可以看出，房產(chǎn) 稅的試點(diǎn)和開征，其主旨不是為降房價(jià)或樓市調(diào)控， 而是國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、 調(diào)整財(cái) 政稅收結(jié)構(gòu)方面的一項(xiàng)有力的制度建設(shè)措施。 而認(rèn)識(shí)我國房產(chǎn)稅稅制問題首先需要厘清房產(chǎn)稅試點(diǎn)的動(dòng)因和目的，從而深入梳理我國房地產(chǎn)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度的問題，提出相

2、應(yīng)對(duì)策。關(guān)鍵字：房產(chǎn)稅；稅收制度；稅收改革寧波大學(xué)答題紙（2013 2014學(xué)年第2學(xué)期）課號(hào)：026R48A05 課程名稱： 房地產(chǎn)基本制度與政策 改卷教師: 學(xué)號(hào)：116040307 姓 名：得 分： 、我國房產(chǎn)稅的實(shí)施現(xiàn)狀我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，從1986年10月1日開始實(shí)施。房產(chǎn)稅在我國是一個(gè)收入分布高度不均衡的稅?，F(xiàn)在200乙元左右的房產(chǎn)稅收入主要集中在大城市。比如1999年的183億元房產(chǎn)稅，北京、上海、深圳、青島四個(gè)城市就占了19%北京一個(gè)城市的房產(chǎn)稅收入比甘肅、陜西、河北、山西、內(nèi)蒙五個(gè)省房產(chǎn)稅收入總和還多。由于我國經(jīng)濟(jì) 體制改革使原有房產(chǎn)稅稅制設(shè)置的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

3、發(fā)生了巨大變化，房產(chǎn)稅稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的矛盾也日益突出，不僅難以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的要求和發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用， 同時(shí)還嚴(yán)重影響地方政府組織財(cái)政收入的能力。同時(shí)，空傳多年的對(duì)個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅也于2011年終于落地，在新國八條出臺(tái)的第二天，即 2011年1月27 日,上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策公布。重慶的房產(chǎn)稅政 策主要是對(duì)獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房和“三無人員”新購的第二套普通住房進(jìn)行征稅， 前兩類住房稅率從0.5%-1.2%不等，后一類為0.5%。在上海，本市居民購買第二套和外地居 民購買的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍。稅基為交易價(jià)格的70%稅率暫定0.6%,交

4、易價(jià)格低于上年平均銷售價(jià)格 2倍，稅率為0.4%。被征收的對(duì)象多為外地炒房者和高檔住 房所有者，獨(dú)棟別墅占少數(shù)。這些入庫的房產(chǎn)稅稅收，將主要用于公共租賃住房建設(shè)。、當(dāng)前我國房產(chǎn)稅稅制存在的問題21我國房產(chǎn)稅稅收制度問題現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是在分稅制改革的基礎(chǔ)上形成的?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制對(duì)我國的分稅制改革和財(cái)政收入擴(kuò)大起到了一定的積極作用，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，它的弊端也逐漸顯露。該稅制的基本狀況可通過以下方面進(jìn)行說明。我國房地產(chǎn)稅種設(shè)置的歷史演化過程如圖表1所示。解放初期（4種）1973 年（3 種）1994 年（14 種）契稅印花稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅契稅城市房地產(chǎn) 稅工商統(tǒng)一稅耕地占用稅、城鎮(zhèn)土

5、 地使用稅、土地增值 稅、房產(chǎn)稅、城市房 地產(chǎn)稅、契稅、農(nóng)業(yè) 稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、 企業(yè)所得稅、外商投 資企業(yè)和外國企業(yè)所 得稅、營業(yè)稅、固定 資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅O(200年1月1日停 征>、印花稅圖表1我國房地產(chǎn)稅種設(shè)置歷史演化過程寧波大學(xué)答題紙（2013 2014學(xué)年第2學(xué)期）課號(hào)：026R48A05 課程名稱： 房地產(chǎn)基本制度與政策 改卷教師: 學(xué)號(hào)：116040307 姓 名：得 分： 2.1.1計(jì)稅依據(jù)不統(tǒng)一，缺乏收入彈性房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是按照房產(chǎn)的原值進(jìn)行一定比例扣除后的余值，或者租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算； 城鎮(zhèn)土地使用稅則是直接按照所使用的土地面積計(jì)算，實(shí)行每平方米的定額稅，這導(dǎo)致保有

6、階段的房地產(chǎn)稅收缺乏收入彈性。2.1.2征收管理權(quán)分散從管理流程角度，征管權(quán)包括稅基評(píng)估、稅率確定、減免審核、稅款征收、征管信息管 理等方面。但是，征管機(jī)關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅征管權(quán)卻是不完全的。房地產(chǎn)稅稅收征管 機(jī)構(gòu)分屬于兩個(gè)部門。部分省份財(cái)政負(fù)責(zé)契稅、耕地占用稅，稅務(wù)部門負(fù)責(zé)其他稅收征管； 即使稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部，相關(guān)稅種也管理分散，很多地方由不同的處室管理。2.1.3征管機(jī)構(gòu)與相關(guān)部門間不能實(shí)現(xiàn)信息共享房政、地政產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和交易管理分離，造成兩個(gè)稅基的分離。房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證由不同主管機(jī)關(guān)頒發(fā)，難以實(shí)現(xiàn)信息共享，這在國際上是少有的。房產(chǎn)、土地管理部門信息與稅務(wù)部門納稅信息不共享，管理上脫

7、節(jié)，缺乏配合協(xié)作。上述制度和管理上的分散帶來了房地產(chǎn)稅收萎縮、成本過高的局面，比如同一宗房地產(chǎn)房和土地分別納稅， 無論對(duì)于納稅人還是征管機(jī)關(guān)都增加了成本；由于信息不共享，重復(fù)地采集信息，造成管理成本上升，這與房地產(chǎn)稅收發(fā)達(dá)國家的集中統(tǒng)一管理模式帶來的稅收成 本逐年下降形成了鮮明對(duì)比。2.2個(gè)人開征房產(chǎn)稅問題2.2.1關(guān)于對(duì)個(gè)人開征房產(chǎn)稅的目的問題明確開征個(gè)人房產(chǎn)稅的目的對(duì)于房產(chǎn)稅制的良性健康發(fā)展具有重要作用。討論對(duì)個(gè)人開征房產(chǎn)稅問題，首先就要弄清楚為什么要開征房產(chǎn)稅，其最主要的原因是什么。從2011年上海、重慶兩地試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅的最初目的來看，很明顯是對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場進(jìn)行試水，力圖通過市場的方

8、式來降低過高的房產(chǎn)價(jià)格試行一年來，是否達(dá)到了這個(gè)目的，開征房產(chǎn)稅更重要的目的應(yīng)該是完善地方稅收體系，但這也應(yīng)該是一個(gè)較長的過程，不能一蹴而就。寧波大學(xué)答題紙（2013 2014學(xué)年第2學(xué)期）課號(hào)：026R48A05 課程名稱： 房地產(chǎn)基本制度與政策 改卷教師: 學(xué)號(hào)：116040307 姓 名：得 分： 2.2.2關(guān)于房產(chǎn)稅的征收對(duì)象問題對(duì)存量房征不征稅、 對(duì)自住的二套房收不收稅，依據(jù)是什么。這里產(chǎn)生一個(gè)矛盾， 如果不對(duì)存量房增稅，房產(chǎn)稅的收入總額比較低，起不到應(yīng)有的作用，而對(duì)存量房征稅又是一個(gè) 十分敏感和慎重的問題，由于房產(chǎn)稅是直接稅， 這將直接增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，居民在多大程度上能夠接受，

9、這也是個(gè)問題需要對(duì)兩方面的情況進(jìn)行權(quán)衡。三、我國房產(chǎn)稅的改革和完善在借鑒國際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上， 立足我國不動(dòng)產(chǎn)保有階段的稅制現(xiàn)狀與問題，按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、少減免、嚴(yán)征管”的稅制改革原則，遵循我國30年漸進(jìn)式改革的基本經(jīng)驗(yàn)，分階段推進(jìn)物業(yè)稅制的改革。房地產(chǎn)取得、保有和交易各環(huán)節(jié)的稅收改革調(diào)整是我國房 地產(chǎn)稅收改革的重點(diǎn)。主要的調(diào)整思路可見表格1。表格1我國房地產(chǎn)業(yè)不同環(huán)節(jié)的稅收改革環(huán)節(jié)稅收改革房地產(chǎn)取得開征遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅房地產(chǎn)保有將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅；對(duì)現(xiàn)行土地閑置費(fèi)實(shí)行費(fèi)改稅房地產(chǎn)交易統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，修訂和完善個(gè)人所得稅 個(gè)人所得稅;完善二手房交易營

10、業(yè)稅、3.1完善房產(chǎn)稅收制度體系依據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收體系，對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)稅收方面的稅種進(jìn)行整合。我國現(xiàn)在的房產(chǎn)稅稅費(fèi)名目繁多，直接相關(guān)的有房產(chǎn)稅、印花稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅等要對(duì)個(gè)人開征房產(chǎn)稅， 需要對(duì)我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅稅收體系進(jìn)行改革，簡化稅種，減少重復(fù)征稅，保證納稅人的負(fù)擔(dān)不因?yàn)樾露惙N的開征而加重。3.1.1清費(fèi)立稅，確定框架清理現(xiàn)有與不動(dòng)產(chǎn)取得、 保有、轉(zhuǎn)讓三階段相關(guān)的營業(yè)稅、所得稅、契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅種，以及土地出讓金、土地使用費(fèi)（外寧波大學(xué)答題紙（2013 2014學(xué)年第2學(xué)期）課號(hào)：026R48A05 課程名稱： 房地產(chǎn)基本制度與政策 改卷教師

11、: 學(xué)號(hào)：116040307 姓 名：得 分： 資）等相關(guān)的行政性收費(fèi)，通過分析、計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)總負(fù)擔(dān)和相應(yīng)的稅收歸宿，確定相應(yīng)的稅制框架。3.1.2稅費(fèi)合一，穩(wěn)定稅制合并房地產(chǎn)保有階段的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等，統(tǒng)一稅制。稅種名稱可稱為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，實(shí)行“兩稅合一”的不動(dòng)產(chǎn)稅制改革，可以保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，未 必要致力于所謂開征新稅種，以減少稅制大規(guī)模調(diào)整帶來的震蕩。在稅制上，保持原有稅種的課征范圍，調(diào)整稅率，但要初步實(shí)行按照評(píng)估價(jià)值課稅的方式。3.1.3擴(kuò)大范圍，完善稅基擴(kuò)大保有階段稅收的課征范圍，對(duì)一定標(biāo)準(zhǔn)（面積、價(jià)值等）以上的居民住宅征稅，但 在擴(kuò)大稅基的同時(shí)，要實(shí)行相對(duì)較

12、低的稅率。 同時(shí)，在綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)各階段稅負(fù)的基礎(chǔ)上， 或者停止征收契稅、土地增值稅等交易環(huán)節(jié)稅收，或者降低這些稅種的稅率。3.2規(guī)范征收管理制度3.2.1建立數(shù)據(jù)交換和信息共享制度建立與房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、民政、公安等部門的計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)連接，實(shí)現(xiàn)部門間數(shù)據(jù) 交換、信息共享制度。在稅收管理上要實(shí)行房地產(chǎn)稅收的征收一體化管理，在征收機(jī)關(guān)內(nèi)部，設(shè)立房地產(chǎn)稅管理部門， 實(shí)現(xiàn)征管資源的整合，提高征管效率，降低征收成本。防止發(fā)展中 國家稅改初期出現(xiàn)的征管信息滯后現(xiàn)象的發(fā)生。3.2.2增強(qiáng)改革和征管透明度，促進(jìn)公眾參與實(shí)行政務(wù)公開，包括面向社會(huì)征求不動(dòng)產(chǎn)稅制改革政策的意見，邀請(qǐng)公眾代表參與評(píng)稅過程等。32

13、3保護(hù)多數(shù)人的利益應(yīng)保護(hù)居民第一套房和帶有保障性質(zhì)的第二套房。從某些學(xué)者的描述中也可以看出，房產(chǎn)稅應(yīng)主要針對(duì)高收入人群的房屋進(jìn)行征收對(duì)居民用于自住的房屋和帶有保障性質(zhì)的第二寧波大學(xué)答題紙(2013 2014學(xué)年第2學(xué)期)課號(hào)：026R48A05 課程名稱： 房地產(chǎn)基本制度與政策 改卷教師: 學(xué)號(hào)：116040307 姓 名：得 分： 套房應(yīng)該免征房產(chǎn)稅 從國際上看，對(duì)于居民的自有住房都不征稅，如意大利對(duì)于居民購買 第一套自住房，不但不予征收房產(chǎn)稅，還給予各項(xiàng)補(bǔ)貼貸款和稅收減免。3.2.4推進(jìn)財(cái)政管理體制改革從中央推動(dòng)房產(chǎn)稅改革的進(jìn)程來看，也體現(xiàn)了要配套財(cái)政體制進(jìn)行改革的思想。一是要建立透明、公開的財(cái)政預(yù)算執(zhí)行體系，解決百姓納稅意愿問題。二是要推動(dòng)財(cái)政管理體制改 革，進(jìn)一步科學(xué)劃分中央和地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)，為地方政府履職提供穩(wěn)定的財(cái)力來源和保證，保證房產(chǎn)稅改革的持續(xù)進(jìn)行。參考文獻(xiàn)：1 房產(chǎn)稅改