房地產交易法

1、第五章房地產交易法 第一節(jié)概述一、房地產交易的含義包括房地產轉讓、抵押和租賃二、房地產交易原則三、交易的基本制度（一）價格申報制度（二）價格評估制度基準地價、標定地價、重置價格商品房明碼標價：全國首例價格欺詐案常德房產信息網 http:/ wenku1第二節(jié)房地產轉讓一、概念是指房地產權利人通過買賣、贈予或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。二、法律特征：權屬發(fā)生轉移三、形式1、買賣2、贈予3、其他方式（以房地產入股、合作開發(fā)、企業(yè)收購兼并等 、房地產抵債）四、轉讓條件 p262五、不得轉讓的房地產 見書 共有房地產六、轉讓程序婚姻法司法解釋三（征求意見稿）第八條 婚后由一方父母出資購買的

2、不動產，產權登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應認定該不動產為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方名下的，可以認定該不動產為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據證明贈與一方的除外。第十一條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產，尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務?；橐鲫P系存續(xù)期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行合理補償。第十三條 婚姻關系存續(xù)期

3、間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可作為雙方離婚時的債權予以處理。第三節(jié)商品房預售與現(xiàn)售一、商品房預售1、概念：是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 討論：商品房預售制度的利弊之爭2、預售條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，取得商品

4、房預售許可證明。二、商品房現(xiàn)售1、條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； （2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （4）已通過竣工驗收； （5）拆遷安置已經落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經落實。 房地產商應在現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及有關證明文件報送主管部門備案。 三、商品房銷售的禁止性行為1、不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 返本銷售，是

5、指房地產開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。2、房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。售后包租，是指房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。3、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 分割拆零銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格的意見1、禁止商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。2、房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記

6、手續(xù)。四、商品房買賣合同內容（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式 按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 按套（單元）計價的預售房屋，應當在合同中附所售房屋的平面圖。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)

7、企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。（五）交付使用條件及日期；對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。（六）產權證的辦理 在沒有另行約定的情況下：預售房的購買人應當自商品房交付使用之日起日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，

8、并提供必要的證明文件。 （七）質量保修責任 當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人可請求解除合同和賠償損失的。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人可請求解除合同和賠償損失。交付使用的

9、房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 五、違約責任1、由于出賣人的原因，買受人未能取得房屋權屬證書的，出賣人應當承擔違約責任：具體違約責任形式，有約定的按約定2、合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照央行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 六、雙倍返還已付房款（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 （3）故意隱瞞沒有取得商品房預售

10、許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（4）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（5）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 七、法定的合同解除條件 （1）面積誤差比絕對值超出 面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100%（2）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行。（3）辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記 （4）合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立擔保貸款合同并導致買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損

11、失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 思考題：王某與某房地產開發(fā)商于2006年4月15日簽訂了商品房預售合同，并支付定金1萬元，合同約定房屋建筑面積為168平方米，每平方米2000元，開發(fā)商于2007年3月15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，為房款總額的20%，其余采取銀行抵押貸款的方式付款，于2006年6月15日前付清。（1）如果開發(fā)商隱瞞沒有預售許可證的事實就擅自進行銷售，此合同是否有效？（2）此時正值國家宏觀政策調控，將大戶型的商品房首付提高至

12、40%，王某無力支付，開發(fā)商以王某違約為由，拒絕退還定金。開發(fā)商的理由是否合法？（3）如果雙方協(xié)商后繼續(xù)履行合同，王某付清了所有款項，但開發(fā)商于2007年5月15日才交房，此時房地產市場價格波動，房價下跌，王某是否可以因此解除合同？第四節(jié)房屋租賃一、可租房屋范圍（1）未依法取得房屋所有權證的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封者及以其他形式限制房屋權利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標準的；（7）已抵押，未經抵押權人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。但對未

13、依法取得房屋所有權證及已抵押，未經抵押權人同意的房屋有不同看法。關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 (1)出租人未取得建設工程規(guī)劃許可證訂立的合同 (2)出租人未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑的合同（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。 （4）租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)合同效力不受影響 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。無效的處理：房屋租賃合同無效，當事人

14、可請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的。 二、房屋租賃合同內容（1）當事人姓名或者名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；（3）租賃用途 （4）租賃期限 20年為限對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法仍不能確定的，視為不定期租賃（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責任 （7）轉租的約定 （8）合同的變更與解除條件三、轉租1、轉租法律關系2、轉租與門面轉讓3、出租人應及時提出異議出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。 四、承租人優(yōu)先購買權及限制承租人不能主張優(yōu)先權的情形：（1）房

15、屋共有人行使優(yōu)先購買權的； （2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （3）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的； （4） 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。五、房屋的添附1、添附的概念：是指不同所有人的物結合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質的物，如果要恢復原狀在事實上不可能或者在經濟上不合理，在此情況下，確認該新財產的歸屬問題。2、添附的法律后果： 由于添附而形成新物的，兩個物有價值大小之分的，新物之所有權歸價值大的一方，由取得所有權的一方對另一方提供補償；若不能分出價值大小的歸兩人共有，一般是按

16、份共有。 經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合處理沒有約定的： （1）因出租人違約導致合同解除，承租人可請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失； （2）因承租人違約導致合同解除，承租人不可請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償； （3）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任； （4）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附

17、合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 第五節(jié)房地產抵押一、房地產抵押的概念與特征 見書1、概念：指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務發(fā)行擔保的行為。2、特征：（1）不轉移占有 與典權的區(qū)別，當與典的區(qū)別（2）從屬性（3）物上代位性（4）優(yōu)先受償性：抵押權人取得不是房屋所有權（5）期限性：抵押權人應當在主債權訴訟時效期間內行使權利二、房地產抵押的類別1、預購商品房抵押指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，

18、將所購商品房抵押給貸款機構作為償還貸款履行擔保的行為。2、在建工程抵押指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為3、二手房抵押三、房地產抵押合同的訂立1、抵押合同的當事人 見書2、抵押合同的標的物 物權法（1）建筑物和其他土地附著物（2）建設用地使用權（3）以招、拍等方式取得的荒地等土地承包權（4）正在建造的建筑物（5）其他財產3、不得抵押的財產（1）土地所有權（2）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外（3）學校、幼兒園、醫(yī)院等（4）被依法查封、

19、扣押、監(jiān)管的財產（5）所有權、使用權不明或有爭議的財產 （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產四、抵押合同的主要內容五、抵押登記1、登記的效力2、登記的程序六、抵押合同的效力（一）抵押所及標的物的范圍什么是孳息、附合物（二）抵押擔保的債權范圍（三）抵押人的權利占有權、再抵押權、出租權、轉讓權（四）抵押權人的權利優(yōu)先受償權，處分權最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定 人民法院已經依法抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人6個月的寬限期 被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出 A公司于2008年3月與B研究所

20、達成聯(lián)建協(xié)議，雙方約定，B研究所投資人民幣一億元，該樓建成后雙方按中心線各占50%。 2008年9月，該樓建至15層時，A公司因資金不足，用自己分得的份額作抵押向銀行貸款5000萬元并到當地房管部門辦理了抵押登記。2009年，A公司既未通知銀行也未告知B研究所自己部分抵押情況，又與B研究所簽訂補充協(xié)議，將原有的分房比例調整為B研究所占60份額，A公司占40份額。2009年，抵押到期后，A公司無力償還債務，銀行向法院起訴，要求拍賣抵押房地產和抵押后建成的16-21層屬A公司所有的房地產。而B研究所則認為，16-21層是抵押后建成的，拍賣沒有依據，A公司作為共有人，未經其它共有人同意，擅自抵押共有

21、財產，其抵押行為無效。 問（1）在建工程抵押有無法律依據 （2）抵押人能否轉讓抵押房產， （3）抵押后新建房屋是否可作為抵押財產。民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產的各個共有人有權將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！睋７ǖ谒氖艞l第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！?擔保法解釋第54條 “按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其

22、他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！?甲與乙原系夫妻，二人在某市經濟開發(fā)區(qū)共有A、B兩套房屋，均已辦理房屋所有權登記。根據房產證記載，兩套房屋的所有權人均為甲，共有人為乙。2005年3月6日，甲與乙因感情不和協(xié)議離婚，并就子女撫養(yǎng)及財產處理進行了約定，其中A房屋由甲居住，B房屋由乙居住，但兩套房屋仍為雙方共有財產，其產權二人各享一半。2006年7月12日，甲偽造了離婚協(xié)議一份，內容為A房屋歸甲所有，B房屋歸乙所有。甲持該偽造的協(xié)議與離婚證到房產管理部門辦理房產變更登記，房產管理部門為其頒發(fā)了新房產證，載明A房屋為甲個人所有。后甲持該房產證到 建設銀行辦理了抵押貸款，以A

23、房屋作抵押向銀行借款20萬元。乙得知后訴至法院，主張A房屋為其與甲的共有財產，甲以該房屋抵押未經其同意，侵害了其合法權益，請求法院判決確認甲與銀行的房產抵押無效。 三種不同意見 意見一認為，該房產抵押有效。因為甲以A房屋抵押借款時，該房屋登記為甲所有，為甲的個人財產，甲有權將上述房屋抵押； 意見二認為，該抵押無效。因為抵押物A房屋屬甲、乙按份共有財產，甲、乙各享有其產權的1/2，甲超過其應有部分設定抵押，侵害了按份共有人乙的合法權益，其處分行為未經共有人乙追認，應屬無效； 意見三認為，該抵押有效。盡管A房屋屬甲、乙兩人按份共有財產，但由于甲設定抵押時，其已將房屋變更登記為個人所有，基于對登記公

24、信力的信賴，銀行能夠善意取得該房屋上設定的抵押權。 物權法第106條規(guī)定 “無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！?第五節(jié)房地產權屬登記一、概念指專門的產權登記機關對房地產權利人、權利性質、權利來源、取得時間、變更情況和

25、面積、結構用途、坐落、四至等，在專門簿冊中所作的記載。法律依據：物權法第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。二、不動產登記的作用1、產權確認 物權法第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外。案例：后妻買了前妻的房2、公示職能，指房地產權利變動的事實向社會公開用以標示房地產流轉的職能。是維護房地產交易安全的需要 。3、

26、管理職能：產籍管理職能和審查監(jiān)督職能。三、登記的類型1、初始登記2、轉移登記3、變更登記4、預告登記 當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記。 預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者債權消滅的，預告登記失效。 5、異議登記 當事人在異議登記之日起15日內不起訴，登記失效。6、更正登記最大額國家賠償案 深圳市規(guī)劃國土局在對抵押登記未予注銷且未收回產權證書的情況下，又對同一物業(yè)的土地及地上的建筑發(fā)放了新的產權證書。于是便出現(xiàn)了同一物業(yè)產權證書重疊、抵押登記重復的異常情況，致使深圳市某財

27、務有限公司在不知事實真相的情況下，與深圳百勝公司簽訂了870萬元的抵押貸款，而深圳百勝公司在騙取了巨額貸款后不久就宣布破產。第三節(jié)商品房預售與現(xiàn)售一、商品房預售1、概念：是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 討論：商品房預售制度的利弊之爭2、預售條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。（七）質量保修責任 當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設工程承