房地產(chǎn)交易法

1、第五章房地產(chǎn)交易法 第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)交易的含義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃二、房地產(chǎn)交易原則三、交易的基本制度（一）價(jià)格申報(bào)制度（二）價(jià)格評(píng)估制度基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、重置價(jià)格商品房明碼標(biāo)價(jià)：全國(guó)首例價(jià)格欺詐案常德房產(chǎn)信息網(wǎng) http:/ wenku1第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、概念是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。二、法律特征：權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移三、形式1、買(mǎi)賣(mài)2、贈(zèng)予3、其他方式（以房地產(chǎn)入股、合作開(kāi)發(fā)、企業(yè)收購(gòu)兼并等 、房地產(chǎn)抵債）四、轉(zhuǎn)讓條件 p262五、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 見(jiàn)書(shū) 共有房地產(chǎn)六、轉(zhuǎn)讓程序婚姻法司法解釋三（征求意見(jiàn)稿）第八條 婚后由一方父母出資購(gòu)買(mǎi)的

2、不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，可以認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據(jù)證明贈(zèng)與一方的除外。第十一條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù)?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。第十三條 婚姻關(guān)系存續(xù)期

3、間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)以一方父母名義參加房改的房屋，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)的出資，可作為雙方離婚時(shí)的債權(quán)予以處理。第三節(jié)商品房預(yù)售與現(xiàn)售一、商品房預(yù)售1、概念：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 討論：商品房預(yù)售制度的利弊之爭(zhēng)2、預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品

4、房預(yù)售許可證明。二、商品房現(xiàn)售1、條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； （2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 房地產(chǎn)商應(yīng)在現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及有關(guān)證明文件報(bào)送主管部門(mén)備案。 三、商品房銷(xiāo)售的禁止性行為1、不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。 返本銷(xiāo)售，是

5、指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。3、商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。 分割拆零銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買(mǎi)受人的方式銷(xiāo)售商品住宅的行為。 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)1、禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。2、房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記

6、手續(xù)。四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷(xiāo)售方式 按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

7、企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。（五）交付使用條件及日期；對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。（六）產(chǎn)權(quán)證的辦理 在沒(méi)有另行約定的情況下：預(yù)售房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，

8、并提供必要的證明文件。 （七）質(zhì)量保修責(zé)任 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失的。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。交付使用的

9、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。 五、違約責(zé)任1、由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：具體違約責(zé)任形式，有約定的按約定2、合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照央行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 六、雙倍返還已付房款（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 （3）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售

10、許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 七、法定的合同解除條件 （1）面積誤差比絕對(duì)值超出 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100%（2）出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。（3）辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記 （4）合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損

11、失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。 思考題：王某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2006年4月15日簽訂了商品房預(yù)售合同，并支付定金1萬(wàn)元，合同約定房屋建筑面積為168平方米，每平方米2000元，開(kāi)發(fā)商于2007年3月15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，為房款總額的20%，其余采取銀行抵押貸款的方式付款，于2006年6月15日前付清。（1）如果開(kāi)發(fā)商隱瞞沒(méi)有預(yù)售許可證的事實(shí)就擅自進(jìn)行銷(xiāo)售，此合同是否有效？（2）此時(shí)正值國(guó)家宏觀政策調(diào)控，將大戶(hù)型的商品房首付提高至

12、40%，王某無(wú)力支付，開(kāi)發(fā)商以王某違約為由，拒絕退還定金。開(kāi)發(fā)商的理由是否合法？（3）如果雙方協(xié)商后繼續(xù)履行合同，王某付清了所有款項(xiàng)，但開(kāi)發(fā)商于2007年5月15日才交房，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，房?jī)r(jià)下跌，王某是否可以因此解除合同？第四節(jié)房屋租賃一、可租房屋范圍（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封者及以其他形式限制房屋權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。但對(duì)未

13、依法取得房屋所有權(quán)證及已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋有不同看法。關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 (1)出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證訂立的合同 (2)出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑的合同（3）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 （4）租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)合同效力不受影響 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。無(wú)效的處理：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人

14、可請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的。 二、房屋租賃合同內(nèi)容（1）當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途 （4）租賃期限 20年為限對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依法仍不能確定的，視為不定期租賃（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責(zé)任 （7）轉(zhuǎn)租的約定 （8）合同的變更與解除條件三、轉(zhuǎn)租1、轉(zhuǎn)租法律關(guān)系2、轉(zhuǎn)租與門(mén)面轉(zhuǎn)讓3、出租人應(yīng)及時(shí)提出異議出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 四、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及限制承租人不能主張優(yōu)先權(quán)的情形：（1）房

15、屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的； （2）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （3）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的； （4） 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。五、房屋的添附1、添附的概念：是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物，如果要恢復(fù)原狀在事實(shí)上不可能或者在經(jīng)濟(jì)上不合理，在此情況下，確認(rèn)該新財(cái)產(chǎn)的歸屬問(wèn)題。2、添附的法律后果： 由于添附而形成新物的，兩個(gè)物有價(jià)值大小之分的，新物之所有權(quán)歸價(jià)值大的一方，由取得所有權(quán)的一方對(duì)另一方提供補(bǔ)償；若不能分出價(jià)值大小的歸兩人共有，一般是按

16、份共有。 經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合處理沒(méi)有約定的： （1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人可請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失； （2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不可請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償； （3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （4）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附

17、合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 第五節(jié)房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念與特征 見(jiàn)書(shū)1、概念：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)發(fā)行擔(dān)保的行為。2、特征：（1）不轉(zhuǎn)移占有 與典權(quán)的區(qū)別，當(dāng)與典的區(qū)別（2）從屬性（3）物上代位性（4）優(yōu)先受償性：抵押權(quán)人取得不是房屋所有權(quán)（5）期限性：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使權(quán)利二、房地產(chǎn)抵押的類(lèi)別1、預(yù)購(gòu)商品房抵押指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，

18、將所購(gòu)商品房抵押給貸款機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。2、在建工程抵押指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為3、二手房抵押三、房地產(chǎn)抵押合同的訂立1、抵押合同的當(dāng)事人 見(jiàn)書(shū)2、抵押合同的標(biāo)的物 物權(quán)法（1）建筑物和其他土地附著物（2）建設(shè)用地使用權(quán)（3）以招、拍等方式取得的荒地等土地承包權(quán)（4）正在建造的建筑物（5）其他財(cái)產(chǎn)3、不得抵押的財(cái)產(chǎn)（1）土地所有權(quán)（2）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等（4）被依法查封、

19、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)（5）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn) （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)四、抵押合同的主要內(nèi)容五、抵押登記1、登記的效力2、登記的程序六、抵押合同的效力（一）抵押所及標(biāo)的物的范圍什么是孳息、附合物（二）抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（三）抵押人的權(quán)利占有權(quán)、再抵押權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)（四）抵押權(quán)人的權(quán)利優(yōu)先受償權(quán)，處分權(quán)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定 人民法院已經(jīng)依法抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人6個(gè)月的寬限期 被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出 A公司于2008年3月與B研究所

20、達(dá)成聯(lián)建協(xié)議，雙方約定，B研究所投資人民幣一億元，該樓建成后雙方按中心線(xiàn)各占50%。 2008年9月，該樓建至15層時(shí)，A公司因資金不足，用自己分得的份額作抵押向銀行貸款5000萬(wàn)元并到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理了抵押登記。2009年，A公司既未通知銀行也未告知B研究所自己部分抵押情況，又與B研究所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將原有的分房比例調(diào)整為B研究所占60份額，A公司占40份額。2009年，抵押到期后，A公司無(wú)力償還債務(wù)，銀行向法院起訴，要求拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)和抵押后建成的16-21層屬A公司所有的房地產(chǎn)。而B(niǎo)研究所則認(rèn)為，16-21層是抵押后建成的，拍賣(mài)沒(méi)有依據(jù)，A公司作為共有人，未經(jīng)其它共有人同意，擅自抵押共有

21、財(cái)產(chǎn)，其抵押行為無(wú)效。 問(wèn)（1）在建工程抵押有無(wú)法律依據(jù) （2）抵押人能否轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)， （3）抵押后新建房屋是否可作為抵押財(cái)產(chǎn)。民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的各個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！?擔(dān)保法解釋第54條 “按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其

22、他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。” 甲與乙原系夫妻，二人在某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)共有A、B兩套房屋，均已辦理房屋所有權(quán)登記。根據(jù)房產(chǎn)證記載，兩套房屋的所有權(quán)人均為甲，共有人為乙。2005年3月6日，甲與乙因感情不和協(xié)議離婚，并就子女撫養(yǎng)及財(cái)產(chǎn)處理進(jìn)行了約定，其中A房屋由甲居住，B房屋由乙居住，但兩套房屋仍為雙方共有財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)二人各享一半。2006年7月12日，甲偽造了離婚協(xié)議一份，內(nèi)容為A房屋歸甲所有，B房屋歸乙所有。甲持該偽造的協(xié)議與離婚證到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)變更登記，房產(chǎn)管理部門(mén)為其頒發(fā)了新房產(chǎn)證，載明A房屋為甲個(gè)人所有。后甲持該房產(chǎn)證到 建設(shè)銀行辦理了抵押貸款，以A

23、房屋作抵押向銀行借款20萬(wàn)元。乙得知后訴至法院，主張A房屋為其與甲的共有財(cái)產(chǎn)，甲以該房屋抵押未經(jīng)其同意，侵害了其合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)甲與銀行的房產(chǎn)抵押無(wú)效。 三種不同意見(jiàn) 意見(jiàn)一認(rèn)為，該房產(chǎn)抵押有效。因?yàn)榧滓訟房屋抵押借款時(shí)，該房屋登記為甲所有，為甲的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，甲有權(quán)將上述房屋抵押； 意見(jiàn)二認(rèn)為，該抵押無(wú)效。因?yàn)榈盅何顰房屋屬甲、乙按份共有財(cái)產(chǎn)，甲、乙各享有其產(chǎn)權(quán)的1/2，甲超過(guò)其應(yīng)有部分設(shè)定抵押，侵害了按份共有人乙的合法權(quán)益，其處分行為未經(jīng)共有人乙追認(rèn)，應(yīng)屬無(wú)效； 意見(jiàn)三認(rèn)為，該抵押有效。盡管A房屋屬甲、乙兩人按份共有財(cái)產(chǎn)，但由于甲設(shè)定抵押時(shí)，其已將房屋變更登記為個(gè)人所有，基于對(duì)登記公

24、信力的信賴(lài)，銀行能夠善意取得該房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。 物權(quán)法第106條規(guī)定 “無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。” 第五節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、概念指專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、變更情況和

25、面積、結(jié)構(gòu)用途、坐落、四至等，在專(zhuān)門(mén)簿冊(cè)中所作的記載。法律依據(jù)：物權(quán)法第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。二、不動(dòng)產(chǎn)登記的作用1、產(chǎn)權(quán)確認(rèn) 物權(quán)法第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。案例：后妻買(mǎi)了前妻的房2、公示職能，指房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的職能。是維護(hù)房地產(chǎn)交易安全的需要 。3、

26、管理職能：產(chǎn)籍管理職能和審查監(jiān)督職能。三、登記的類(lèi)型1、初始登記2、轉(zhuǎn)移登記3、變更登記4、預(yù)告登記 當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效。 5、異議登記 當(dāng)事人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，登記失效。6、更正登記最大額國(guó)家賠償案 深圳市規(guī)劃國(guó)土局在對(duì)抵押登記未予注銷(xiāo)且未收回產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情況下，又對(duì)同一物業(yè)的土地及地上的建筑發(fā)放了新的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。于是便出現(xiàn)了同一物業(yè)產(chǎn)權(quán)證書(shū)重疊、抵押登記重復(fù)的異常情況，致使深圳市某財(cái)

27、務(wù)有限公司在不知事實(shí)真相的情況下，與深圳百勝公司簽訂了870萬(wàn)元的抵押貸款，而深圳百勝公司在騙取了巨額貸款后不久就宣布破產(chǎn)。第三節(jié)商品房預(yù)售與現(xiàn)售一、商品房預(yù)售1、概念：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 討論：商品房預(yù)售制度的利弊之爭(zhēng)2、預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（七）質(zhì)量保修責(zé)任 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承