關(guān)于選址及商圈的調(diào)查(共7頁(yè)).doc

1、1.1 童學(xué)館開(kāi)館籌備工作進(jìn)度表1.2時(shí)間工作內(nèi)容第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周第九周第十周第十一周第十二周第十三周第十四周第十五周第十六周一、商圈分析二、選址三、辦理證照四、裝修五、市場(chǎng)宣傳五、招聘與培訓(xùn)六、教師練課七、館內(nèi)物品安裝到位八、開(kāi)館宏觀選址-大商圈分析1、各個(gè)行政區(qū)的人文分析對(duì)人文分析調(diào)查和研究的目的是主要是搜集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對(duì)消費(fèi)者生活的特征，從人口結(jié)構(gòu)，家庭戶數(shù)構(gòu)成，收入水平，消費(fèi)水平，購(gòu)買行為以及選擇的交通出行方式等對(duì)消費(fèi)者行為進(jìn)行定量和定性研究。人口結(jié)構(gòu)：主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入分析。家庭戶數(shù)構(gòu)成

2、：依據(jù)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情況以及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢(shì)進(jìn)行了解。收入水平：根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性，消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)處于什么樣的狀況。消費(fèi)水平：是我們定價(jià)的重要衡量指標(biāo)，據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形，特別是課程的消費(fèi)購(gòu)情形，一次計(jì)算出消費(fèi)者購(gòu)買能力的實(shí)際情況。購(gòu)買行為：目的了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù)，再者知悉消費(fèi)者所選擇的商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，可以為以后的服務(wù)標(biāo)桿做參考。交通和出行方式：隨著汽車越來(lái)越多的進(jìn)入家庭，交通方式發(fā)生了很大的變化，消費(fèi)者會(huì)因?yàn)樾枨蟛煌诼飞匣ㄙM(fèi)的時(shí)間有不同而有不同的心理尺度。2、核心商業(yè)中心的商圈分析通過(guò)對(duì)城市中心地帶以及周圍

3、區(qū)域城市機(jī)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解現(xiàn)狀，規(guī)劃未來(lái)的發(fā)展。交通：交通便利的地方自然是館址的理想地點(diǎn)，所以調(diào)查是將交通路線以及車輛往來(lái)的班次，載送量作為考慮的重點(diǎn)，對(duì)于停車空間也要調(diào)查。繁華地段的位置，形態(tài)：繁華地段往往是人流量大，品牌認(rèn)知度提升較快的地方，但是租金較高，因此在投資成本提高的情況下，如何運(yùn)作以及將來(lái)可能變動(dòng)的方向，都成為考慮因素。各項(xiàng)城市機(jī)能：城市的行政管理、經(jīng)濟(jì)流通、文化娛樂(lè)、商品銷售等機(jī)能，較高的人流量究竟是公務(wù)人群還是購(gòu)物社交娛樂(lè)為主的人群等。城市規(guī)劃：商圈內(nèi)交通網(wǎng)的開(kāi)發(fā)，社區(qū)發(fā)展以及商業(yè)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃都是考慮的要素。商圈劃分：商圈分為核心商圈，次級(jí)商圈和邊緣商圈三部分構(gòu)成，核心商圈

4、區(qū)域目標(biāo)客戶人群在人口種站的比例最高，圖示如下。邊緣商圈次級(jí)商圈核心商圈成交客戶占總數(shù)的5575成交客戶占總數(shù)的15253、大型住宅區(qū)的分布分析（中/高檔）中/高檔住宅的分布：各區(qū)域內(nèi)中高檔小區(qū)的數(shù)量，最好做個(gè)地圖，在上面標(biāo)識(shí)出其分布情況。入住率：每個(gè)中高檔小區(qū)的入住率，若入住人數(shù)較少則說(shuō)明該區(qū)域目標(biāo)潛在客戶很少，若入住率比較多，但都為年輕家庭無(wú)小孩，那么等待他們成為童學(xué)館的目標(biāo)客戶需要一定時(shí)間的積累。居民服務(wù)習(xí)慣：習(xí)慣購(gòu)買的服務(wù)有哪些，它們的收費(fèi)是如何的周圍商圈配套設(shè)置幼兒園，小學(xué)和圖書(shū)館的分布：了解中高檔小區(qū)旁教學(xué)單位的具體情況，有助于計(jì)算出此區(qū)域內(nèi)的小區(qū)目標(biāo)客戶人數(shù)。4、競(jìng)爭(zhēng)者選址分析加

5、盟合作伙伴的正確決策都是建立在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的充分了解基礎(chǔ)上的，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研，了解競(jìng)爭(zhēng)者的分布、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、定價(jià)等，為正確選址，決定經(jīng)營(yíng)規(guī)模提供幫助。了解高檔兒童教育機(jī)構(gòu)的地址分布：調(diào)查在同一個(gè)城市或者區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的分布情況，制作競(jìng)爭(zhēng)者分布圖，幫助決定是采取避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略還是趨近競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略。了解高檔兒童教育機(jī)構(gòu)的規(guī)模：主要是指競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)業(yè)面積也營(yíng)業(yè)額估算。在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的調(diào)查基礎(chǔ)上，加盟合作伙伴可以考慮自己最佳的童學(xué)館面積，而且可靠的競(jìng)爭(zhēng)者營(yíng)業(yè)額是自己營(yíng)業(yè)額的預(yù)測(cè)依據(jù)。了解高檔兒童機(jī)構(gòu)的結(jié)構(gòu)與定價(jià)：作為在總部統(tǒng)一定價(jià)的基礎(chǔ)上做促銷活動(dòng)的一種依據(jù)。商圈調(diào)查表參考附件29311.3廣泛談判1、 租金

6、2、 租金給付方式3、 雙方的權(quán)力和義務(wù)4、 相關(guān)稅費(fèi)5、 責(zé)任的歸屬6、 損益平衡點(diǎn)：也就是租金成本之預(yù)估。因?yàn)殡S著童學(xué)館每個(gè)課程的生命周期不同，如導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、衰退期各有不同之利潤(rùn)基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受之租金也不同。好地點(diǎn)一定貴，而貴的地點(diǎn)卻不一定能創(chuàng)造好的商機(jī)，因此如何取得損益平衡是最重要的考慮因素。7、合作約定時(shí)間：一般來(lái)說(shuō)，合同簽訂以35年為佳。因?yàn)橥瘜W(xué)館是一種逐漸適應(yīng)，逐步培養(yǎng)的培訓(xùn)行業(yè)，一般只要在環(huán)境無(wú)大變動(dòng)的情況下，長(zhǎng)期開(kāi)展比較有利。1.4館面/館型（姿態(tài)）的決策單館面積大小標(biāo)準(zhǔn)單館面積大小為5間教室（30平米/間）+一間接待廳（100-150平米/間）+1間辦公室（20平米

7、）+1間家長(zhǎng)休息室（30-50平米）+兒童洗手間（10平米），共300-400平米。鑒于各地有細(xì)微差別，每間教室的面積不應(yīng)小于30平米，否則教室空間過(guò)小，容納學(xué)員人數(shù)有限，成本過(guò)高，且課堂教學(xué)活動(dòng)不方便開(kāi)展。有無(wú)門面招牌通過(guò)架設(shè)廣告招牌來(lái)提升童學(xué)館可見(jiàn)度，招牌是童學(xué)館的工作人員與家長(zhǎng)溝通的第一步，因此越明顯的招牌對(duì)童學(xué)館的營(yíng)業(yè)越好。戶外招牌廣告或者立式廣告等方面都比較有利。標(biāo)準(zhǔn)的童學(xué)館都是在入口 處的上端設(shè)置一個(gè)條狀的牌匾，這是童學(xué)館最基礎(chǔ)的招牌，若館址未選在街面，則需在街面設(shè)置一個(gè)招牌，例如社區(qū)館可另在社區(qū)入口處設(shè)置招聘，商業(yè)中心館一般設(shè)置在寫字樓，可將招牌設(shè)置在寫字樓入口處或者館內(nèi)面朝大街

8、的玻璃處懸掛招牌。對(duì)于預(yù)定的童學(xué)館來(lái)說(shuō)，除門面招牌的設(shè)之外，臨近100M內(nèi)是否有明顯的路邊也是衡量館址是否明確的標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，地址是家長(zhǎng)認(rèn)識(shí)童學(xué)館的鑰匙。因此，明確的地址是第一條件。明確的地址包括有明顯的路標(biāo)和廣告招牌等。明顯的路標(biāo)有助于家長(zhǎng)尋找，如車站旁，公園旁、百貨公司旁都是可以使用的路標(biāo)。裝修檔次高低分為精裝和普通裝修，普通裝修建議標(biāo)準(zhǔn)館采用，旗艦館需要精裝。所有裝修方案應(yīng)參總部統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)。四種形態(tài)的選擇商業(yè)中心館（臨街二樓/寫字樓高層）客流量越大的地方，對(duì)于童學(xué)館品牌的認(rèn)知度的提升就越有幫助，另外童學(xué)館的目標(biāo)客戶群體為28-35歲之間白領(lǐng)女性，因此將童學(xué)館開(kāi)在商業(yè)黃金地段，是伴搶占

9、市場(chǎng)時(shí)是常用的策略。需要注意的在開(kāi)設(shè)商業(yè)中心館時(shí)，應(yīng)充分利商圈人流量大資源優(yōu)勢(shì)，將招牌充分的暴露在臨街處，可以極大的提高童學(xué)館的品牌滲透力。住宅社區(qū)館（商住兩用樓內(nèi)）隨著生活水準(zhǔn)的提高，許多城市開(kāi)始注重居民社區(qū)的建設(shè)，而一個(gè)入住率較高的小區(qū)，與童學(xué)館客成相適應(yīng)的孩子的比率也一定非常高，這樣將童學(xué)館開(kāi)在小區(qū)內(nèi)，從而可以形成獨(dú)立自主的社區(qū)商圈。店中館（高檔百貨公司樓上）顧名思義，就是在商店里面的童學(xué)館，多開(kāi)在大規(guī)模高檔百貨店店內(nèi)。它的布置可以有自己獨(dú)特的風(fēng)格以突顯品牌文化特色，但也會(huì)受到百貨公司的約束和管理。大型高檔百貨公司的巨大客流量是吸引童學(xué)館進(jìn)駐店中館的主要原因。潛在的商機(jī)帶給我們幾倍于受約

10、束的補(bǔ)償。而且百貨公司內(nèi)或者周邊商圈會(huì)有很多聯(lián)合營(yíng)銷的伙伴，它們分布包括女性化妝品、美容院、健身館、兒童游樂(lè)園等。店旁館（如在大型美容店邊）店旁館就是將童學(xué)館開(kāi)在聯(lián)合營(yíng)銷伙伴旁，由于聯(lián)合營(yíng)銷的潛在目標(biāo)客戶和童學(xué)館相似或相同，所以可以共同享受客戶資源，以達(dá)到雙贏的目的，在這里我們所有特別提出的是店旁館的店，并不單指美容院或者健身場(chǎng)所，也可以包括教育機(jī)構(gòu)，比如幼兒園或者小學(xué)等?；蛘邔⑼瘜W(xué)館開(kāi)在培訓(xùn)中心比較集中的商圈內(nèi)，周圍同事培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，也可視為店旁館的一種。下面，將四種店鋪形態(tài)的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的比較，希望能夠給大家?guī)椭ｉ_(kāi)館形態(tài)主要優(yōu)勢(shì)主要劣勢(shì)商業(yè)中心館人流量大，品牌認(rèn)知度迅速提升費(fèi)用高，前期

11、投入成本大住宅社區(qū)館目標(biāo)客戶集中，口碑宣傳較快潛在客戶資源有限，容易飽和。店中館人流量大，目標(biāo)客戶集中，聯(lián)合營(yíng)銷伙伴多。費(fèi)用較高，管理受限店旁館利于聯(lián)合營(yíng)銷人流量一般，客戶資源過(guò)于依賴1.5地址斟選-小商圈分析1、館址的可接近度，分別包括員工和家長(zhǎng)的可接進(jìn)度員工的可接進(jìn)度是指方便不斷獲取新員工，對(duì)于老員工來(lái)說(shuō)交通便利，若離大學(xué)比較近則利于源源不斷的找到合適的兼職員工。家長(zhǎng)的可接進(jìn)度包括：在館址200m內(nèi)有公交車站牌或者出租車?？空?，所在道路的寬度合適，方便家長(zhǎng)停車或調(diào)頭等，提供停車場(chǎng)，樓層設(shè)置得當(dāng)，3層以下最好，3層以上一定要有電梯。2、館址道路環(huán)境童學(xué)館周邊近期內(nèi)是否有道路拓寬或掩埋管線計(jì)劃

12、。對(duì)于剛剛開(kāi)館的童學(xué)館來(lái)說(shuō)，需要時(shí)間來(lái)適應(yīng)商圈，并且讓家長(zhǎng)了解自己，但是如果在童學(xué)館開(kāi)館一段時(shí)間內(nèi)周邊有各項(xiàng)開(kāi)挖馬路工程，這些都不會(huì)有利于童學(xué)館的長(zhǎng)期發(fā)展，更會(huì)影響家長(zhǎng)上門參加免費(fèi)試聽(tīng)課的意愿?？晒┡R街的門面寬度，臨街的門面可以是直接進(jìn)入到童學(xué)館的大廳，即入口，也可是咨詢接待處等，了解臨街的門面寬度，方便我們整體設(shè)置童學(xué)館的布局、招牌擺放與整體裝修方案等?？晒┡R街的廣告牌位，前面已經(jīng)提到戶外廣告有利于童學(xué)館的品牌認(rèn)知，方便家長(zhǎng)接近等諸多好處，所以應(yīng)充分了解是否提供臨街的廣告牌位，大小，可直立式擺放，還是懸掛拜訪或者壁式拜訪等。3、商圈行業(yè)環(huán)境區(qū)域人口密度，其中包括商圈人口、住家戶數(shù)、辦公戶數(shù)的

13、推算調(diào)查。人流量，測(cè)量包括兩個(gè)周期，周一到周四為1個(gè)周期，周五到周日為一個(gè)周期。每天又分不同的時(shí)間段，早上上班為一個(gè)時(shí)間段，晚上下班為一個(gè)時(shí)間段區(qū)域人口消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)于消費(fèi)習(xí)慣的描述主要包括以下幾個(gè)方面：對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)的要求概況；習(xí)慣消費(fèi)(培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、快餐飲食、銀行服務(wù))情況；年齡分配和教育程度分配情況。附近教育機(jī)構(gòu)狀況，包括小學(xué)、幼兒園和兒童周末培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，需要了解它們各自的數(shù)量，各自人數(shù)，班級(jí)分配，收費(fèi)情況，課程開(kāi)設(shè)類別、所作地址分布等。高檔小區(qū)數(shù)和人數(shù)：商圈內(nèi)的高檔小區(qū)數(shù)量，交通，入住人數(shù)，家庭分布情況，以及各幼兒園，小學(xué)及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的周邊布點(diǎn)狀況。高檔休閑店鋪數(shù)，高檔休閑店鋪包括分布針對(duì)成

14、人、兒童和家庭的。成人的包括百貨商店、品牌專賣店、美容院、健身中心、書(shū)店等等。針對(duì)兒童的包括玩具店，童裝店。針對(duì)家庭的包括親子中心，餐館等等。鋪數(shù)。4、館址租賃條件設(shè)置齊全性童學(xué)館所在建筑物內(nèi)含有哪些設(shè)置？通常設(shè)施越齊備，便越可省，便越可省下開(kāi)館裝修成本，當(dāng)然如果建筑物內(nèi)部恰好特殊設(shè)計(jì)，則需要與房東進(jìn)行協(xié)商，在童學(xué)館內(nèi)部設(shè)計(jì)上做適當(dāng)調(diào)整，進(jìn)行拆除工作，但這樣將會(huì)增加經(jīng)營(yíng)成本。當(dāng)童學(xué)館設(shè)計(jì)師為了提高審美度，可與房東進(jìn)行協(xié)商，并適當(dāng)爭(zhēng)取拆除補(bǔ)助費(fèi)，一次來(lái)降低裝修成本費(fèi)。周邊租戶狀況指對(duì)童學(xué)館初選址周邊租戶的類別和特點(diǎn)的了解，及不適宜與之相鄰的確定。如果這些鄰居屬于同行，則新開(kāi)童學(xué)館必定會(huì)對(duì)同行造成

15、很大的威脅，同時(shí)他們會(huì)采取一些競(jìng)爭(zhēng)策略來(lái)威脅新開(kāi)的童學(xué)館。如果想出得好，可以構(gòu)成“同行同市”的效應(yīng)，共同發(fā)展。租金、押金和租期童學(xué)館所處商圈的地價(jià)高低關(guān)系到租金成本。租金調(diào)查是必不可少的環(huán)節(jié)，需要了解的是房租的行情以及附近房租行情等，從價(jià)格上來(lái)看，一般都是在1元/平米/天，同時(shí)還必須確認(rèn)付款方式。建筑物的年份及現(xiàn)況是評(píng)估的首要條件。一般來(lái)說(shuō)，不可因價(jià)格便宜考慮十年以上的老屋，這將是一個(gè)致命的錯(cuò)誤選擇。再者，不可因?yàn)樵囂叫缘陌l(fā)展而簽署3年以內(nèi)的房屋租賃合同，童學(xué)館是一項(xiàng)穩(wěn)線投資長(zhǎng)期回報(bào)的教育項(xiàng)目，若教育者以一兩年的短期眼光來(lái)進(jìn)行操作，只會(huì)將自己辛苦經(jīng)營(yíng)的2年的童學(xué)館最后因房屋合同租賃到期無(wú)法續(xù)簽

16、而改地址，那將得不償失。我們推薦合作伙伴在簽署房屋租賃合同時(shí)至少5年。裝修期明確約定出租人是否同意承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。 明確租賃時(shí)間，即館址預(yù)選地點(diǎn)的現(xiàn)行使用人是誰(shuí)，需要多久才能騰空移交用。越短時(shí)間騰空對(duì)童學(xué)館的加盟伙伴愈有利。1.5簽約注意問(wèn)題在正式與房產(chǎn)所有者簽租房合同時(shí)，房產(chǎn)租賃者應(yīng)當(dāng)通過(guò)合同明確以下若干事項(xiàng)：1、在簽合同前，必須驗(yàn)證各項(xiàng)執(zhí)照是否真實(shí)有效，明確房產(chǎn)是否為持有人合法所有。2、確認(rèn)房屋使用面積：在童學(xué)館租賃是經(jīng)常會(huì)遇到實(shí)際面積比合同面積少的現(xiàn)象。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，雙方協(xié)商可以按照實(shí)際面積扣款，并明確于合同上。3、確定租期：租期一般至少三年以上，最理