論住房改革中的問題與對策正文

1、論住房改革中的問題與對策【摘要】 住房是最基本的生存資料 , 住房消費的滿足在很大程度上取決于 住房制度。我國自 1998 年住房制度改革全面展開以來，經(jīng)過十年多的改革與發(fā) 展實踐，初步形成以經(jīng)濟適用房制度、 住房公積金制度及其它一系列的住房保障 制度。但這一系列制度的實施依然面臨著不適應(yīng)，不適合的問題及困難， 需要從 政策上、 服務(wù)上逐步完善解決。本文通過分析我國住房改革中的問題， 給了如何 完善我國住房改革制度的建議?！娟P(guān)鍵詞】住房改革 公積金 經(jīng)濟適用房 一、住房改革面臨的問題 （ 一 ） 住房公積金存在的缺陷 建立住房公積金制度是我國住房制度改革的重要內(nèi)容之一， 但是 有必要看到，我國

2、住房公積金制度所發(fā)揮的住房金融支持效能尚很低 下，也存在一些明顯的制度性缺陷。1、住房公積金惠及面十分有限。從總體來看，住房公積金的使 用效率不高。截至 2004年6月，全國住房公積金歸集余額 4306.747, 元，累計提取額 2060.9 億元，個人貸款總額 2817.2億元，貸款余額 1854.2 億元，全國住房公積金沉淀資金余額達 1959.2億元，占歸集余 額的45.5%。建設(shè)部 2006年9月完成的一份完善住房公積金制度研究 報告中顯示，截至 2006年6月，住房公積金個人貸款率僅為 45.83%， 低的省份只有 12%，個別公積金中心和分中心甚至沒有發(fā)放過個人貸 款；個貸余額加上

3、購買國債余額，住房公積金運用率為53%；如果再加上提取總額，住房公積金使用率大約為 70%至200年5月底，全國 住房公積金使用率 69.8%，其中個人住房貸款使用率 45.5%。有的省、 市個貸使用率較高，天津達到 73%，沈陽市超過 90%，浙江全省平均達 到71%，其中4個城市超過 80%，湖州市達到 93%。但相當(dāng)一部分省 （ 區(qū)） 個貸率較低， 有4個省（區(qū)） 低于20%。住房公積金制度的政策性作用沒 有得到充分、有效的發(fā)揮。同時，世界銀行的數(shù)據(jù)也顯示，截至 2OO5 年底，中國有 6330萬人繳納住房公積金，累計金額 6260億元人民幣， 但只有45%的住房公積金被用來發(fā)放住房貸款

4、， 而且只有 17%的繳費 者獲得了公積金貸款。2、“低存不低貸”的模式使得我國住房公積金對居民購房支持 力度不足，尤其是住房公積金對低收入家庭的住房支持作用十分有 限。目前我國的公積金存貸利差高達 2.87 個百分點，而新加坡的公積 金存貸利差只有 0.1個百分點， 臺灣地區(qū)也僅為 0.2個百分點，相差10 到20倍。此外，住房公積金貸款以個人賬戶繳存余額的一定倍數(shù)來確 定其貸款額度， 這就必然導(dǎo)致收入高、 繳存高的成員所獲得的公積金 貸款資助多， 而低收入者所得到的貸款資助低， 有的甚至無法逾越其 首付門檻，客觀上甚至造成低收入者“補貼”高收入者的現(xiàn)象，從而 使公積金政策無法真正起到政策性

5、金融的“雪中送炭”的扶助作用。3、住房公積金管理存在較大的制度缺陷和漏洞。 在使用管理上， 住房公積金貸款的申請使用限制太多，環(huán)節(jié)太多，程序冗長，使得很 多職工索性放棄公積金貸款。 目前個人公積金貸款的門檻也太高， 對 職工連續(xù)繳存期限和貸款額、 貸款時間有較大限制， 直接導(dǎo)致公積金 一方面沉淀在管理中心， 另一方面卻使得中低收入家庭住房需求的低 成本金融支持十分脆弱。（ 二 ） 經(jīng)濟適用房制度實施過程中存在的問題1、經(jīng)濟適用房保障對象不明確，缺少個人信用評價系統(tǒng)。按照 國家有關(guān)政策規(guī)定， 經(jīng)濟適用房保障對象應(yīng)該是中低收人家庭。 而在 我國絕大多數(shù)家庭屬于中等收入家庭， 約占城市家庭總數(shù)的三分

6、之二 左右。 由于我國沒有一個權(quán)威機構(gòu)對個人收入、 個人信用進行客觀評 級，因此收入失真、審核失靈使得供應(yīng)對象失控。2、投資比重下降，供求矛盾突出。 2003年以后，在地方政府經(jīng) 營城市理念、 土地成為第二財政的巨大利益驅(qū)動下， 逐漸減少了經(jīng)濟 適用房供應(yīng)量， 直接導(dǎo)致滿足中低收人家庭住房支付能力的低價商品 房供應(yīng)不足，房價上漲現(xiàn)象嚴(yán)重，引發(fā)了新的社會矛盾。3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制不嚴(yán)，戶型面積偏大。大大超出中低收入者的 承受能力， 違背經(jīng)濟適用房保障的初衷， 損害了廣大城市中低收入者 應(yīng)享受的住房保障利益。 銷售價格失控。 我國對經(jīng)濟適用房銷售價格 和企業(yè)開發(fā)利潤都有明確的規(guī)定， 可是，有些地方經(jīng)濟

7、適用房的價格 遠遠高于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)， 甚至接近商品房價格， 這是由于政府對經(jīng)濟適 用房的監(jiān)管不力， 有些開發(fā)企業(yè)將政府在建設(shè)經(jīng)濟適用房過程中給與 購房者的優(yōu)惠政策占為己有。（ 三 ） 住房保障制度在實施過程中還存在問題 我國雖然基本建立了住房保障制度框架， 但由于政府保障能力 的有限以及制度不夠完善，導(dǎo)致在實施過程中還存在問題。1、住房保障制度僅覆蓋城鎮(zhèn)居民，尚未覆蓋流動人口。而目前， 我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段， 流動人口的規(guī)模相當(dāng)大， 全國進 城務(wù)工人員已達 118億。這部分流動人口中低收入人口的比例極大， 且從發(fā)展趨勢看， 其中將有越來越高的比例轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐ｑv人口， 其住房保障問題目前

8、尚無明確的政策。 從國際經(jīng)驗看， 這部分人的基 本住房保障問題若處理不好，將會產(chǎn)生引發(fā)“貧民窟化”、 “犯罪率 上升” 等一系列嚴(yán)重的社會問題，從而危害全局的穩(wěn)定與發(fā)展。2、住房保障沒有清晰納入政府的公共財政體系，缺乏穩(wěn)定的資 金渠道。目前，廉租房制度尚未建立穩(wěn)定的資金渠道，財政資金支持 不足、來源渠道不規(guī)范、資金不穩(wěn)定?，F(xiàn)有的財政體系尚沒有將住房 保障納入財政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應(yīng)計 劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作 為廉租住房資金來源的主渠道。 缺乏穩(wěn)定的資金渠道成為廉租房制度 推進的瓶頸，導(dǎo)致廉租房制度建設(shè)的推進缺乏資金支持，進展緩慢，

9、覆蓋面小。3、退出機制操作難以實現(xiàn)，造成福利固化。由于住房保障制度 的退出機制不完善或難于執(zhí)行，特別是以獲得產(chǎn)權(quán)為主的保障形式， 容易產(chǎn)生福利固化的問題。如經(jīng)濟適用房制度沒有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C制， 購買經(jīng)濟適用房的家庭在收入提高后如果已不符合資格條件， 或由于 家庭人口出現(xiàn)變化 （如子女成人后單獨居住或者結(jié)婚后另立門戶 ） ， 享受的保障住房或者應(yīng)退出或者應(yīng)相應(yīng)減小面積， 但由于缺乏相應(yīng)的 退出機制而無法操作。 即使有退出機制的規(guī)定， 如實物配租形式的廉 租房，其退出機制也往往很難操作和執(zhí)行。因此，一旦享受了經(jīng)濟適 用房或?qū)嵨锱渥庑问降牧夥浚托纬闪思鹊美婧透＠袒樾危?使得相當(dāng)一部分住房保障

10、資源未能始終用在最需要的低收入居民身 上，導(dǎo)致保障制度成效降低。二、解決住房制度改革中問題的對策（一）進一步完善住房公積金制度改進公積金制度切實實行“低存低貸”，擴大惠及面，支持低 收入家庭購房，擴大住房公積金執(zhí)行范圍。目前，住房公積金在制度 性質(zhì)上只是一種職業(yè)福利，國家的作用只是提供制度框架，包括標(biāo)準(zhǔn) 和管理方法，而不是強制執(zhí)行。單位公積金補助雖然是國家規(guī)定的， 但通常只在全民所有制單位執(zhí)行， 其他所有制單位有選擇彈性，至今 也沒有像養(yǎng)老、醫(yī)療保障那樣制定強制執(zhí)行的規(guī)定。因此，我國公積 金要進一步加強法制化，并且適當(dāng)增加覆蓋率。使城鎮(zhèn)個體工商戶、 自由職業(yè)者等非單位組織的從業(yè)人員， 都可以進

11、行公積金的儲蓄，可 以采取以下措施：第一，應(yīng)界定合理的范圍，要求范圍內(nèi)的單位必需 建立公積金制度。第二，通過抽查和員工舉報等多種方式對違反公積 金法令，拒繳、遲繳公積金的單位加以監(jiān)督。第三，對遲繳的超過規(guī) 定時間要交滯納金，拒不繳納的，通過司法部門以法律手段強制執(zhí)行。（二）繼續(xù)完善我國經(jīng)濟適用房制度1、合理確定經(jīng)濟適用房標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟適用房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟發(fā) 展水平和群眾生活水平，建筑面積應(yīng)控制在 60平方米左右。各城市 應(yīng)根據(jù)自身實際情況，每年安排建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟適用房， 建設(shè)小 戶型住宅的比重，逐步達到占住宅總量的60%為把計劃落到實處，城 市政府每年要把小戶型的建設(shè)計劃，有計劃地分解下達到

12、每個待建的 住宅小區(qū)。同時制定法規(guī)，凡不按計劃建設(shè)小戶型、低造價住宅的房 地產(chǎn)企業(yè)，要給予高額罰款， 直至取消營業(yè)執(zhí)照的處罰。 在房價較高， 住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市， 要適當(dāng)增加經(jīng)濟適用房供應(yīng)量， 通過調(diào) 節(jié)經(jīng)濟適用房供應(yīng)量，起到有效引導(dǎo)和平抑房價作用。2、嚴(yán)格經(jīng)濟適用房上市交易管理。 經(jīng)濟適用房屬于政策性住房， 購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。按照有關(guān)規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房不滿 5年， 不得直接上市交易， 購房人因種種原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的， 由政 府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。 購買經(jīng)濟適用 住房滿 5年，購房人可以轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普 通商品住房與經(jīng)濟適用住房

13、差價的一定比例向政府繳納土地收益等 價款，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府繳納土地收益等價款后，也可 以取得完全產(chǎn)權(quán)。 政府回購的經(jīng)濟適用住房， 可以繼續(xù)向符合條件的 低收入住房困難家庭出售。3、加強單位集資合作建房管理，嚴(yán)格控制和規(guī)范單位集資合作 建房。 應(yīng)堅決制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義， 變相進行 住房實物福利分配的違法行為。 建立健全經(jīng)濟適用房購房申請、 資格 核查和公示制度， 完善輪候制度， 優(yōu)先解決住房困難程度相對較高的 低收人家庭。建立經(jīng)濟適用住房保障對象檔案，實行動態(tài)管理，政府 應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥杖胨降淖兓?調(diào)整最低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)， 定期向社會 公布。充分發(fā)揮街道、居委會的

14、作用，強化社會監(jiān)督。（三）進一步完善我國住房保障制度1、擴大住房保障覆蓋面，將流動人口的住房問題逐步納入政策考慮和保障體系。 在我國快速城鎮(zhèn)化的過程中， 面臨保障需求快速增 長和保障能力不足的矛盾， 需要在發(fā)展中逐步解決。 一是要高度關(guān)注 流動人口的住房問題。 目前進入城市的流動務(wù)工人口， 絕大部分為低 收入群體，主要在工作場所的工棚、城市建筑的地下室、城鄉(xiāng)結(jié)合部 或城中村租房解決居住問題，居住環(huán)境差、公共設(shè)施不足，部分人群 的生存環(huán)境較為惡劣。 這部分流動人口的住房問題， 應(yīng)引起各級政府 進一步的高度關(guān)注。 二是現(xiàn)階段急需想方設(shè)法改善進城務(wù)工人員現(xiàn)有 條件下的居住環(huán)境。 三是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和

15、政府財力的增長， 應(yīng)將流 動人口的住房問題逐步納入城鎮(zhèn)住房保障體系。 低收入流動人口的居 住問題現(xiàn)階段是以用工單位直接提供或以低端市場方式解決為主。 今 后應(yīng)通過引導(dǎo)企業(yè)建造和政府投入建造農(nóng)民工集中居住點， 包括由市 場以很低的價格、 靈活的租住方式提供經(jīng)營性公寓， 目前這類方式在 蘇南和重慶已取得一定的經(jīng)驗， 具有可操作性，值得在更大區(qū)域試行。2、建立以公共財政為主的住房保障資金來源渠道，同時多渠道 籌集住房保障資金。根據(jù)廉租住房制度的性質(zhì)和世界各國的普遍做 法，應(yīng)該建立以財政預(yù)算為主、多元化籌措的資金渠道，形成穩(wěn)定規(guī) 范的資金來源。 一是對最低收入家庭實施的廉租房制度， 政府要建立 穩(wěn)定的

16、財政資金渠道。 當(dāng)前大部分地區(qū)利用住房公積金增值收益啟動 廉租住房工作， 但必須明確住房保障作為政府的職能， 其支出的基本 來源應(yīng)該是公共財政預(yù)算支出。 要完善符合住房保障制度要求的財政 體制，明確規(guī)定地方政府住房保障的事權(quán)并給予相應(yīng)的財權(quán)， 同時明 確中央政府和地方政府在住房保障上的職責(zé)劃分與分工配合關(guān)系。 二 是規(guī)定提取土地出讓收益的一定比例， 建立住房保障基金， 專項用于 住房保障制度。三是通過政府的優(yōu)惠政策，如免稅、政府支持的信用 擔(dān)保等，充分調(diào)動社會資金， 并利用資本市場籌集增加住房保障資金， 如發(fā)行債券為保障性住房建設(shè)融資。3、在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分利用市場機制實現(xiàn)保障資源的高

17、效率供給與配置。 住房保障制度是政府的重要職能之一， 因而政府必 須在住房保障制度中發(fā)揮主導(dǎo)作用。 如規(guī)劃設(shè)計和保障對象資格審查 環(huán)節(jié)， 都需要政府制定標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格管理。涉及到戶型和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)， 要依據(jù)政府制定的具體規(guī)劃實施建設(shè)； 在住房保障的分配環(huán)節(jié)， 住房 保障管理部門對申請者應(yīng)實行嚴(yán)格的審查， 只有符合標(biāo)準(zhǔn)的低收入家 庭才可準(zhǔn)入。 政府雖然應(yīng)在住房保障制度中發(fā)揮主導(dǎo)作用， 但并不意 味著整個制度的運行都由政府承擔(dān)， 如租金補貼政策需要依托成熟發(fā) 達的住房租賃市場配置保障房源， 涉及到保障住房的建設(shè)和管理等環(huán) 節(jié)，也要依托于專業(yè)公司的運作，以提高運作效率，如建房、收購存 量房源、物業(yè)管理等，可交由相關(guān)的專業(yè)公司 （ 房地產(chǎn)開發(fā)公司、物 業(yè)管理公司等 ） ， 政府可出臺稅收減免等優(yōu)惠政策確保經(jīng)營主體一定 的利潤。住房制度改革，經(jīng)過十多年的實質(zhì)運作，住房基本矛盾已解決， 已初步建立了新型的住房制度。但住房制度改革過程中困難依然存 在，一些新的矛盾又逐