制訂物業(yè)管理單位管理方案計(jì)劃方案計(jì)劃的要點(diǎn)及其方法

1、.一）物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與 構(gòu)思、管理方式以及運(yùn)作程序、組織架構(gòu)和人員配置、管理制度的 制訂、檔案的建立以及管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費(fèi)用測算與成本控制、管理指標(biāo)和措施、 物資裝備和工作計(jì)劃等。上述各項(xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中所起的作用可分為以 下幾個(gè)方面。1. 關(guān)鍵性內(nèi)容1）項(xiàng)目的整體設(shè)想、構(gòu)思（包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定）；2）組織架構(gòu)與人員的配置； 3）費(fèi)用測算與成本控制； 4）管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭 實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)

2、容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認(rèn)真 研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需 求，運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。2. 實(shí)質(zhì)性內(nèi)容1）管理制度的制訂； 2）檔案的建立與管理； 3）人員培訓(xùn)及管理；早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； 管理指標(biāo)；物資裝備；8)工作計(jì)劃。以上內(nèi)容一般是對招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng)， 也是具體實(shí)施物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)質(zhì)性方案。在制訂方案時(shí)要結(jié) 合物業(yè)的實(shí)際情況，在滿足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的基礎(chǔ) 上，綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色，并注意不能缺失或 遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個(gè)項(xiàng)目的闡述。二)

3、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法1. 招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對項(xiàng)目進(jìn)行分析研究 的基礎(chǔ)上實(shí)施，只有對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的需求進(jìn)行 詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因 此，項(xiàng)目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會(huì)等渠道獲取資 料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)、深入的市場調(diào)查，并借 助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物 業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報(bào)告，為物業(yè)管 理方案的制訂提供便利條件。1) 項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介即指運(yùn)用簡明扼要的語言介紹招標(biāo)物業(yè)的

4、基本概況， 如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等，篇 幅不宜過長。2）客戶服務(wù)需求分析客戶服務(wù)需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及服務(wù)需 求特征等內(nèi)容。3）項(xiàng)目的可行性研究與定位項(xiàng)目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的 市場定位、投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目的管理服務(wù)優(yōu)勢。如在B市某國際大廈（建筑面積79000m2的物業(yè)管理方案 中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項(xiàng)目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融 服務(wù)、酒店、會(huì)議中心于一體的項(xiàng)目特征，確定了該項(xiàng)目“現(xiàn)代、 高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項(xiàng)目展示現(xiàn)代 化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛 圍

5、，樹立綠色環(huán)保的社會(huì)形象的總體服務(wù)要求。4）物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，也是業(yè)主最關(guān)心的 焦點(diǎn)，若分析準(zhǔn)確，對策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人能力與水平的 投標(biāo)方案。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需 求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，其目的是有針對性地提出相應(yīng) 的措施。般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù).的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè) 在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；政 府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì) 議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)

6、的重 點(diǎn)主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物 業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運(yùn) 行，對緊急事件的預(yù)防與處理（包括惡性犯罪事件、重大事故、自 然災(zāi)害等）。5）物業(yè)管理服務(wù)模式確定招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)模式，是在對項(xiàng)目基本情況進(jìn)行 深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求，確定最符合物 業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功 能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。如在 S 市某國有商業(yè)銀行項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根 據(jù)物業(yè)的定位、服務(wù)需求、客戶情況的分析以及項(xiàng)目全方位經(jīng)營、 整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作

7、重點(diǎn)等因素，確 定“經(jīng)營型物業(yè)管理模式”作為該項(xiàng)目的管理服務(wù)模式，較好地適 應(yīng)了業(yè)主的服務(wù)需求，取得了業(yè)主的認(rèn)同。再如 S 市某住宅區(qū)（由 美式別墅群、高級公寓組成）的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物 業(yè)項(xiàng)目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響力、業(yè)主 的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項(xiàng)目的物業(yè)管 理模式，通過吸收和借鑒五星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量， 滿足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。2. 管理方式與運(yùn)作程序管理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng) 的設(shè)計(jì)和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。1）組織架構(gòu)的設(shè)置組

8、織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容，在確保 最大限度滿足業(yè)主服務(wù)需求的前提下，設(shè)計(jì)高效運(yùn)作的組織架構(gòu)。如在北京某國際大廈項(xiàng)目中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶服務(wù)中心 為中樞（負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營等職 能），綜合部（負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財(cái)務(wù)管理、后勤采購 等職能）、機(jī)電工程部（負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、 消防管理等職能）、管理部（負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車場管 理、精神文明建設(shè)、環(huán)境工程維護(hù)等職能）等相關(guān)部門密切協(xié)同運(yùn) 作的組織架構(gòu)。2）運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)運(yùn)作程序包括項(xiàng)目整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作流程與客戶服務(wù)及 需求信息反饋流程，一般采用流程

9、圖的方法進(jìn)行展示，流程設(shè)計(jì)要 遵循全面、高效、合理的原則，準(zhǔn)確、真實(shí)地反映組織架構(gòu)的功能 和運(yùn)作方式。支持系統(tǒng)一般也設(shè)計(jì)為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管 理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對項(xiàng)目的支持體系。3）管理機(jī)制的確定管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基 礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。其中目標(biāo) 管理機(jī)制就是將項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭目標(biāo)以量化的形 式作為重要職責(zé)交給項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)，并賦予相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)將 目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與管理團(tuán)隊(duì)的切身利益掛鉤；激勵(lì)機(jī)制是在目標(biāo)管理機(jī) 制的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)相應(yīng)的激勵(lì)辦法；監(jiān)督機(jī)制是通過政府、業(yè)主、社 會(huì)輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來

10、實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)督。3. 人員的配備、培訓(xùn)與管理1）人員配備人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類人員，各部門、各崗位的人 員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服 務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府 制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。2）人員培訓(xùn)人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計(jì)劃、方 式、目標(biāo)進(jìn)行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程 圖相結(jié)合的方式。3）人員管理人員管理包括錄用與考核、競爭機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、 量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)行描述。4. 管理指標(biāo)與措施1）管理指標(biāo)管理指標(biāo)通常

11、由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組 成，在招標(biāo)文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對招 標(biāo)人提出的各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)行明確的響應(yīng)。2）管理措施管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo) 和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管 理措施相對應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述。如某高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項(xiàng)目機(jī)構(gòu)增收 節(jié)支的有關(guān)措施為：1）強(qiáng)化內(nèi)部管理，堅(jiān)持量入為出，在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低 成本。2）對項(xiàng)目機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按明細(xì)制訂預(yù)算，實(shí)行對項(xiàng)目機(jī) 構(gòu)各部門的目標(biāo)成本考核管理。3）從采購、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)入手，控制各類物資的質(zhì) 量、數(shù)量以及采購價(jià)格

12、。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面 取得效果的集體和個(gè)人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。4）對房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)自有設(shè) 備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)行作業(yè)，從設(shè)備 的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺(tái)班定額工效和臺(tái)班費(fèi) 用成本，提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。5）對人員實(shí)行量化管理，制訂出一套適合小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)均衡，技術(shù)等級與 工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費(fèi)。6）通過多種形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理 化建議活動(dòng)，挖掘管理潛力，降低管理的內(nèi)外部成本。5. 管理制度的制訂管理制度主要由公眾制

13、度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中 公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管 理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù) 管理、臨時(shí)用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制 度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財(cái)務(wù)管理、客戶服務(wù)、工 程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各 項(xiàng)制度的目錄即可，招標(biāo)文件有具體要求的除外。6. 檔案資料的建立與管理檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)行收集、分類、儲(chǔ)存和利 用。分類應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有 關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用 表格的形式進(jìn)行闡述，具體

14、的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié) 合的方式。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點(diǎn) 突出保密性的管理措施。7. 早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在 制訂此部分內(nèi)容的方案時(shí)，需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對工作計(jì)劃進(jìn)行合理安排，使方案 能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的 重要作用。如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容 主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施 設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他 前期準(zhǔn)備工作、入駐準(zhǔn)備預(yù)案

15、、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度 計(jì)劃、后續(xù)工程的前期介入管理等。8. 常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理 服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳 細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的 描述。如某物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè) 管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安 全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項(xiàng)闡述，并對重大活動(dòng)等項(xiàng)目 列出詳細(xì)的實(shí)施方案。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè) 施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等 內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期

16、介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措 施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛 的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等 內(nèi)容；重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。9. 工作計(jì)劃在物業(yè)管理方案中，整體工作計(jì)劃的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項(xiàng) 目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)，并結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求 綜合考慮。工作計(jì)劃的制訂大體可以分成三個(gè)階段，即籌備期、交 接期和正常運(yùn)作期。制訂計(jì)劃過程中，要考慮物業(yè)管理方案實(shí)施不 同階段的工作重點(diǎn)、項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間要求等因素，可采用表格 法、圖表法等表現(xiàn)方式?；I備期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財(cái) 務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌

17、建項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、 完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)， 提供專業(yè)意見、制訂交接驗(yàn)收計(jì)劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng) 商的評審和確定等。交接期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議 或物業(yè)管理委托合同 、制訂業(yè)主臨時(shí)公約 、完善物業(yè)管理方 案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收 試運(yùn)行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管 理方案的實(shí)施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施、社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施、 便民服務(wù)的開展、用戶意見調(diào)查評估、財(cái)務(wù)收支情況分析報(bào)告、質(zhì) 量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)、國家省

18、市物業(yè)管理優(yōu)秀小 區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。10. 物資裝備物資裝備必須以滿足項(xiàng)目管理需要為目的，在制訂物資裝備計(jì) 劃時(shí)，應(yīng)該圍繞物業(yè)管理的開展為核心，從作業(yè)工具、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的 交通工具、員工辦公生活用品等方面進(jìn)行合理配置、綜合考慮，同 時(shí)還應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)度和需要分輕重緩急，根據(jù)不同階段的需求合理 安排物資裝備的到位。工作計(jì)劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進(jìn)行表 述。11. 費(fèi)用測算1）費(fèi)用測算的依據(jù)在測算費(fèi)用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類 型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù) 項(xiàng)目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)

19、驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測算。2）費(fèi)用測算的內(nèi)容測算的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所需的人力資源成本和日常管理成本 的預(yù)測；物業(yè)收入項(xiàng)目的預(yù)測；管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和未來通貨膨 脹率的評估、預(yù)測。1）物業(yè)管理成本，主要包括人工費(fèi)用、行政辦公費(fèi)用、公共設(shè) 施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，環(huán)境物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用、安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、公用水電費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、 不可預(yù)見費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、法定稅費(fèi)、管理傭金（合理利潤）等。2）物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、停車場收 入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。3）費(fèi)用測算的方法1）根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè) 的基本資料、

20、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方 案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本，然后測算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾 責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，估算 不可預(yù)見費(fèi)用（一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的 2%- 5%勺比例進(jìn)行 估算），最后根據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧 平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策 略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)。如由四棟高層建筑組成的某住宅區(qū)，占地 6萬m2左右，建筑面 積為22萬m2可計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的面積為 18.5萬m2當(dāng)?shù)赝愅|(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用市場參考價(jià)格在3.23.6元 /m2 之間

21、。該項(xiàng)目招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo) 文件明確規(guī)定低于成本價(jià) 10%的報(bào)價(jià)將作為無效標(biāo)處理。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)成本及費(fèi)用測算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3.10元/m2,由 于招標(biāo)文件關(guān)于報(bào)價(jià)的要求和項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè) 根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報(bào)價(jià)確定為 3.30元/m2。2）根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。采用 這種費(fèi)用測算方式一般有兩種情況，一種是在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物 業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，通常需要在預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 下制訂相應(yīng)的成本、費(fèi)用測算方案，如城市居民經(jīng)濟(jì)適用房、政府 公用基礎(chǔ)設(shè)施等；另一種是在單一業(yè)主的招標(biāo)項(xiàng)目或小范圍的邀請招標(biāo)與協(xié)議招標(biāo)的項(xiàng)目中出現(xiàn)的，由招標(biāo)方根據(jù)市場價(jià)格預(yù)定一個(gè) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（或預(yù)定某一區(qū)間的價(jià)格） ，要求投標(biāo)方在此價(jià)格 的基礎(chǔ)上制訂方案，再根據(jù)方案進(jìn)行評比、篩選。這種方式要求投 標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測算出每一項(xiàng)的成本及費(fèi)用的支出，還要根 據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項(xiàng)目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)或調(diào)整，以期 符合招標(biāo)方的要求。在實(shí)行包干制收費(fèi)方