投融資案例分析

1、商-住混合小區(qū)項(xiàng)目投資與融資案例分析項(xiàng)目的開發(fā)概況1項(xiàng)目基本情況(1)項(xiàng)目名稱：商一住混合小區(qū)(2)項(xiàng)目委托單位名稱：連云港市某有限公司。(3)項(xiàng)目委托單位基本情況，連云港市某開發(fā)有限公司，成立于2008年,企業(yè)類型為私營(yíng)有限責(zé)任公司，公司注冊(cè)資金 2000萬(wàn)元，具有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司組織形式為股份制，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售代理、建設(shè)工 程施工、貸款擔(dān)保和建筑材料銷售等。2.1建設(shè)規(guī)模占地總面積：約100畝?？偨ㄖ娣e：98700平方米。2.2項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度233工程施工階段計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)期限約3年。該工程計(jì)劃總工期為36個(gè)月。其中：工程施工準(zhǔn) 備期10個(gè)月,從工程開工

2、至完工使用施工工期為24個(gè)月。工程竣工驗(yàn)收、決算期2個(gè) 月。本工程總工期主要為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝的施工工期控制。本工程施工安排在2010年1月開始實(shí)施，其中土建項(xiàng)目的實(shí)際施工期為24個(gè) 月。前1個(gè)月施工準(zhǔn)備。為確保建筑工程全面完工，除要求土建承包單位必需按總進(jìn)度要求完成外，更 需要項(xiàng)目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成本工程項(xiàng)目的施工任 務(wù)。2.3.4工程竣工驗(yàn)收及決算階段計(jì)劃本工程于2009年3月開始至2012年2月陸續(xù)完成，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，并 于2012年3月底完成所有工程的竣工決算工作,具體見(jiàn)表2。表2 項(xiàng)目施工工期橫道圖序號(hào)項(xiàng)目名2009 年2010年2011 年2

3、012稱年項(xiàng)目投融資案例分析3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1 的施工準(zhǔn)備1.1研究規(guī)劃設(shè)計(jì)1.2三通一平1.3設(shè)備訂貨1.4招標(biāo)、簽約2施工與安裝2.1土建施工2.2設(shè)備安裝3驗(yàn)收、結(jié)算3.1竣工驗(yàn)收3.2竣工結(jié)算備案2.4項(xiàng)目建設(shè)條件2.4.1自然條件(1) 地理位置、地形基本情況連云港市地處中國(guó)沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國(guó)、 朝鮮隔海相望，西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沐毗鄰，北與山東省日照市、 莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。(2)氣候條件連云港市位于江蘇省東北部.連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過(guò)渡地帶，常 年平均氣溫14攝氏度，歷

4、年平均降水量930多毫米，常年無(wú)霜期為220天。主 導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。由于受海洋的調(diào)節(jié)，氣候類型為濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候。氣候特征： 四季分明，溫度適宜，光照充足，雨量適中，日照和風(fēng)能資源為江蘇省最多。(3)地質(zhì)條件擬建場(chǎng)地內(nèi)為凈地，即可開工。連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地帶， 連云一 嘉山隆起帶，基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系， 上部直接覆蓋第四松散土層，厚 度050m本地區(qū)地震基本烈度為7度。2.4.2基礎(chǔ)設(shè)施近年來(lái)連云港市近年來(lái)為提高城市綜合服務(wù)能力，投入巨資對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施 進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、 水煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。建址位于學(xué)宛路西側(cè)，南臨行政中心

5、路，供電、通訊、 給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管道，均已沿路鋪設(shè)。該地塊周圍的城市供水管徑為 600mm供水保證率可達(dá)100%所鄰近各主要道路的排水管徑在1000-1500mm左右，排水狀況優(yōu)良。該地塊的骨干輸電線路 為110KV供電保證率可達(dá)100%基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò) 已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。該工程項(xiàng)目緊靠城市主道路，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水、 用氣等使用手續(xù)。三項(xiàng)目投資估算3.1項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成。建設(shè)投資是項(xiàng)目費(fèi)用的 重要組成部分，按概算法分類，建設(shè)投資由建筑安裝工程費(fèi)用、 工程

6、建設(shè)其他費(fèi) 用和預(yù)備費(fèi)三部分組成。按形成資產(chǎn)法分類，建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費(fèi)用、 無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用、其他資產(chǎn)的費(fèi)用和遞延資產(chǎn)四部分組成。3.1.1項(xiàng)目建設(shè)投資估算按概算法分類進(jìn)行估算，分別估算建安工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備 費(fèi)。(1) 土地費(fèi)用估算該項(xiàng)目地塊為凈地，實(shí)際占用土地面積 100畝。土地出讓金：該地塊為公司掛牌拍賣競(jìng)拍土地，土地出讓金為 5000萬(wàn)元,土地成本估算為50萬(wàn)元/畝；契稅二土地評(píng)估值X 4%=5000< 4%=200萬(wàn)元；土地使用稅=土地面積X 6元/平方米=40萬(wàn)元；印花稅=出讓金X 5%。=25萬(wàn)元；土地費(fèi)用合計(jì)：5265萬(wàn)兀。(2) 工程建筑、安裝費(fèi)用估

7、算1)場(chǎng)地整理等前期費(fèi)用估算場(chǎng)地整理等前期工程費(fèi)用合計(jì)：76.59萬(wàn)元。詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)下表3.序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量單位合價(jià)1場(chǎng)地整理3.50666002 m23.312場(chǎng)內(nèi)臨時(shí)排水2.5066600m16.653施工臨時(shí)水1.5066600m9.994施工臨時(shí)電4.00666002 m26.645合計(jì)76.59表3工程前期費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元2)建筑工程建設(shè)費(fèi)用總占地面積：100畝，規(guī)劃總建筑面積為98700 rf,多層住宅及小高層為框架結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)用房為底框結(jié)構(gòu)。據(jù)此估算建設(shè)投資。該地塊開發(fā)后，可建住宅建筑面積84070 rf；公建建筑面積10045 rf,其中商業(yè)4586 rf,;不計(jì)入容積率部

8、分的建筑面積：98986平方米，其中層高小于2.2m車庫(kù)6800 rf,半地下室2000 rf,人防地下室2000 rf。按單位建筑成本(含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設(shè)備等)1086.1元/m2計(jì)算，工程建設(shè)費(fèi)用為10446.2萬(wàn)元，其中設(shè)備費(fèi)用估算為1000 萬(wàn)元。具體計(jì)算見(jiàn)表4。序號(hào)費(fèi)用名稱建筑面積概算指標(biāo)費(fèi)用金額備注表4項(xiàng)目建設(shè)工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元(m2)(元 /m2)（萬(wàn)元）1樁基9870068.00671.162住宅土建費(fèi)用84070750.006305.25單價(jià)為多層住宅3公建及商鋪土建費(fèi)用146317001024.14水電安裝9870055.00542.85

9、5供電、給水 設(shè)備98700120.001184.46建筑節(jié)能9870012.00118.447地下車庫(kù)30002000600.008合計(jì)452001086.110446.22）附屬設(shè)施及工程配套費(fèi)用室外工程：含配電房、水泵房等附屬土建工程、室外上下水和室外接電等附 屬工程項(xiàng)目，按工程建設(shè)費(fèi)用的 2.5%計(jì)取為261.16萬(wàn)元。綠化、景觀、道路等室外工程費(fèi)用：含道路、場(chǎng)地、綠化、景觀等，按工程 建設(shè)費(fèi)用的3.5%考慮為365.62萬(wàn)元。以上兩項(xiàng)合計(jì)為 626.78萬(wàn)元。（2）項(xiàng)目工程其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費(fèi)、工程配套費(fèi)用以外所必須花費(fèi)的其他費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用

10、按國(guó)家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計(jì)算方法和費(fèi)率或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)估算，具體見(jiàn)表5。序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基礎(chǔ)取價(jià)費(fèi)率合價(jià)備注1建設(shè)單位管理費(fèi)工程及配套費(fèi)用318.611072.981.1開辦費(fèi)工程及配套費(fèi)用0.50%55.37辦公、交通等表4項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用估算估算單位：萬(wàn)元1.2經(jīng)營(yíng)費(fèi)工程及配套費(fèi)用1.10%121.80含招標(biāo)費(fèi)、人員工資等1.3臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程及配套費(fèi)用0.10%11.071.4工程監(jiān)理費(fèi)工程及配套費(fèi)用1.00%110.721.5工程保險(xiǎn)費(fèi)工程及配套費(fèi)用0.20%22.142勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)工程及配套費(fèi)用1.50%166.09含可行性研究費(fèi)3政府規(guī)費(fèi)655.1規(guī)費(fèi)4其他費(fèi)用合計(jì)1460

11、.89(3) 項(xiàng)目工程預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)包括了基本預(yù)見(jiàn)費(fèi)用及材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，預(yù)備費(fèi)用為328.3萬(wàn)元，并 且包括了政策性調(diào)價(jià)的因素。3.1.2項(xiàng)目建設(shè)期利息本項(xiàng)目計(jì)劃利用銀行貸款額為8000.00萬(wàn)元，貸款期4年，貸款年利率為6.75%，按等額還貸，2012年底開始還貸，貸款利息按復(fù)利計(jì)算：各年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款12 )X有效年利率2009 年借款利息=8000.00/2 X 6.75%=270萬(wàn)元;2010 年借款利息=(8000.00+270)X 6.75%=558.23 萬(wàn)元;2011 年借款利息=(8000+270+558.23) X 6.75%=595.91 萬(wàn)元；20

12、12 年借款利息=(8000+270+558.23+595.91) X 6.75%=636.13 萬(wàn)元借款利息共計(jì)2060.27萬(wàn)元3.1.3流動(dòng)資金流動(dòng)資金按項(xiàng)目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)需求估算，流動(dòng)資金需求量=項(xiàng)目開發(fā)資金收入X開發(fā)投入資金率。按資金的最低周轉(zhuǎn)次數(shù)，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度要求，按2000.00萬(wàn)元考慮。本項(xiàng)目流動(dòng)資金有三部分來(lái)源：1、開發(fā)單位自籌；2、銀行 融資；3、采用滾動(dòng)開發(fā)辦法，邊建設(shè)邊出售，先期取得的售房預(yù)付款及售房回 款用于后期建設(shè)。3.1.4項(xiàng)目總投資估算構(gòu)成項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成?？偼顿Y估算為22264.03 萬(wàn)兀。其中建設(shè)投資為18203.76萬(wàn)元，建設(shè)

13、期利息為2060.27萬(wàn)元，流動(dòng)資金為2000萬(wàn)元。3.2項(xiàng)目開發(fā)資金籌集計(jì)劃 3.2.1資金籌措該項(xiàng)目開發(fā)總投資為22264.03萬(wàn)元，流動(dòng)資金為2000.00萬(wàn)元。分3年均 衡完成。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動(dòng)式開發(fā)，預(yù)計(jì)前期土地及工程前期投入為4000.00 萬(wàn)元。資本金來(lái)源按有關(guān)規(guī)定，暫按建設(shè)投資+建設(shè)期利息+鋪底流動(dòng)資金的30%考 慮，項(xiàng)目資本金總額約為6679.21萬(wàn)元。資金計(jì)劃來(lái)源于：1、注冊(cè)資本金2000.00萬(wàn)元；2、公司自有資金及自籌5000萬(wàn)元；3、企業(yè)內(nèi)部自籌及銷售收入滾動(dòng)投入 5000萬(wàn)元；4、預(yù)備向銀行借 款8000.00萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期3年，投資分年度均衡完成。3.2.2資金成本自有及自籌資金不考慮資金占用成本。貸款額度按8000萬(wàn)元考慮，建設(shè)投資的人民幣貸款利率按年息6.57%計(jì)取，貸款期間為3年，則項(xiàng)目利息計(jì)算額為2060.27萬(wàn)元，是為資金成本。四.風(fēng)險(xiǎn)分析1項(xiàng)目敏感性分析僅分析該項(xiàng)目的敏感性，主要通過(guò)敏感度分析，考察該項(xiàng)目投資不確定參數(shù)對(duì)投資效果的影響，從中找出敏感的因素，并確定其影響程度，采取措施限制敏 感因素的變動(dòng)范圍，以達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。僅就投資收益為單因素，來(lái)考察其它變動(dòng)因素對(duì)其影響。投資收益EA =銷售總