恒大集團(tuán)內(nèi)部及價(jià)值鏈分析

1、恒大價(jià)值鏈分析恒大實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式， 集團(tuán)總部通過緊密型集團(tuán)化管理， 對全國各地區(qū)公司實(shí)施標(biāo) 準(zhǔn)化運(yùn)營，包括管理模式、項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料使用、招標(biāo)、工程管理以及營銷等七 重標(biāo)準(zhǔn)化，最大限度降低全國拓展帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)， 確保成本的有效控制和精品產(chǎn)品的打造。恒大特色價(jià)值鏈管理模式標(biāo)準(zhǔn)化?建立董事局、 集團(tuán)高管、 地區(qū)公司高管三級管理體系， 采用集團(tuán)化緊密型管理 模式進(jìn)行統(tǒng)一管理。項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)化?項(xiàng)目區(qū)位、 規(guī)模、定位的標(biāo)準(zhǔn)化，以確保新項(xiàng)目符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，最大限度 降低了決策風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化?按照產(chǎn)品定位劃分 3 大系列產(chǎn)品，設(shè)計(jì)制訂了 150 多種標(biāo)準(zhǔn)戶型。材料使用標(biāo)準(zhǔn)化?在建筑、園

2、林以及裝修工程等領(lǐng)域， 大批量地采用標(biāo)準(zhǔn)材料， 保證了產(chǎn)品質(zhì)量， 縮減建設(shè)成本。工程招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化?各地區(qū)公司所有大型工程都由集團(tuán)總部統(tǒng)一招標(biāo)；參標(biāo)企業(yè)必須是行業(yè)龍頭或全國十強(qiáng)企業(yè)。工程管理標(biāo)準(zhǔn)化?在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一推行標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理制度； 集團(tuán)通過標(biāo)準(zhǔn)化的工程建設(shè)計(jì) 劃模版及質(zhì)量考核制度，對所有項(xiàng)目的各個建設(shè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)劃管理；對各項(xiàng) 目每棟樓都進(jìn)行進(jìn)度考核、質(zhì)量檢查以及安全文明生產(chǎn)檢查。項(xiàng)目營銷標(biāo)準(zhǔn)化?全國所有項(xiàng)目的營銷方案、 銷售價(jià)格按集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批實(shí)施；同時推行嚴(yán)格統(tǒng)一的開盤標(biāo)準(zhǔn)恒大價(jià)值鏈關(guān)鍵控制點(diǎn)分析從企業(yè)的業(yè)務(wù)角度劃分，可以將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈分為六大核心部分，包括土地獲取、

3、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程建造、銷售、售后服務(wù)。與企業(yè)戰(zhàn)略相關(guān)又圍繞企業(yè)全面運(yùn)營的核心業(yè)務(wù)包括項(xiàng)目投資評估決策管理、運(yùn)營監(jiān)控和經(jīng)營決策分析。與項(xiàng)目開發(fā)并貫穿始終的核心業(yè)務(wù)是成本管理和客戶關(guān)系管理。而對業(yè)務(wù)流程管理的業(yè)務(wù)是經(jīng)營計(jì)劃、人力資源、檔 案管理、項(xiàng)目管理、采購管理、行政辦公、文檔資料管理等職能。關(guān)系到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理包 括包括核算、預(yù)算、資金、報(bào)告等職能。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)必須對每一 個環(huán)節(jié)做出成本分析，對成本實(shí)行全程控制，監(jiān)控各個環(huán)節(jié)資金流。同時樹立企業(yè)自身品牌, 通過打造企業(yè)文化，消費(fèi)理念，產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)行競爭差異化恒大集團(tuán)房地嚴(yán)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值犍分析帶*?就卩|：屛*L產(chǎn)肚彌耳

4、自乙琦葉業(yè)從不同知同皮有平旳的訃才黑. 5企業(yè)椅濡盧3那廉常斐的奉切合蕓汗藥，叫此戚屮過辻培地產(chǎn)護(hù)境ft址冒 痔4產(chǎn)吋嚴(yán)業(yè)霽甘佩出比輟祥細(xì)的命亍叭 卻姑牡屯區(qū)睥略的制走找供屯抻.房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)値鏈支持活動4tiPt上地1甘I誤驚熾t_: !1爺金供應(yīng)I橫陽彗銷篷劃代理I物業(yè)晉理卷i©亞業(yè)戰(zhàn)時研充m版衩師有恒大價(jià)值鏈成本分析1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方 式有三種：協(xié)議出讓， 招標(biāo)出讓,拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地 宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。 目前在

5、我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。2、前期工程費(fèi)6%。三通一又被稱為房約占整個成前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及 平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過 3、建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程， 設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等, 屋建筑安裝造價(jià)。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。 從我國目前情況看, 本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路,自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套

6、設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建 設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等） 和各種營利性的配套設(shè)施 （如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)） 等所發(fā)生的費(fèi)用。 他同時還包括一 些諸如煤氣調(diào)壓站， 變電室，自行車棚等室外工程。在 房地產(chǎn)開發(fā)成本 構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占 比例較大，我國一般在 20% 30%左右。5、管理費(fèi)用它包管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個成本構(gòu)成 所占比例很小，一般不會超過 2%。6、稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅

7、收包括 房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用 稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅 和教育費(fèi)附加），契稅， 企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 等：另一部分是行政性費(fèi)用，主要由 地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。 在我國目前 房地產(chǎn)開發(fā)成本 構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。7、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等, 在成本構(gòu)成中一般不會超過 10%。房地產(chǎn)成本會計(jì)的具體工作、首先要弄

8、清房地產(chǎn)成本的組成。二、要掌握開發(fā)成本核算的項(xiàng)目。開發(fā)成本的核算項(xiàng)目有: 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、 安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 測繪、場地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、 照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生 的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生

9、，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共 配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支 出。6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各 項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員 工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞 動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。恒大的優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢1、建立五大精品產(chǎn)品線，是標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品領(lǐng)導(dǎo)者2、提前2個月完成今年銷售目標(biāo)，比上年暫增長10%品牌價(jià)值291.86億元奪冠，5年增長3.6倍業(yè)務(wù)覆蓋150多個城市，增長 7.1%擁有強(qiáng)有力、專業(yè)化的執(zhí)行隊(duì)伍市場占有率為1.36% （僅落后于萬科）公關(guān)團(tuán)

10、隊(duì)強(qiáng)大，負(fù)面新聞少之又少8、擁有一級的建筑設(shè)計(jì)，建筑工程與物業(yè)管理公司劣勢1、負(fù)債率高達(dá)116%2、產(chǎn)品線過多，削弱核心競爭力利潤率較低，單品產(chǎn)能5.64，單城市產(chǎn)能13.36多元化發(fā)展后，對主營房地產(chǎn)的聯(lián)動效應(yīng)不強(qiáng)公司氛圍壓抑，加班多，對員工關(guān)懷不夠總資產(chǎn)收益率從2.27%下降到1.68%恒大集團(tuán)的內(nèi)部因素評價(jià)矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評分加權(quán)分?jǐn)?shù)優(yōu)勢1、建立五大精品產(chǎn)品線，是標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品領(lǐng)導(dǎo)者0.140.42、提前2個月完成今年銷售目標(biāo)，比上年暫增長10%0.0840.323、品牌價(jià)值291.86億元奪冠，5年增長3.6倍0.0730.214、業(yè)務(wù)覆蓋150多個城市，增長 7.1%0.1540.65、擁有強(qiáng)有力、專業(yè)化的執(zhí)行隊(duì)伍0.0530.156、市場占有率為1.36% （僅落后于萬科）0.0830.247、公關(guān)團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大，負(fù)面新聞少之又少0.0330.098、擁有一級的建筑設(shè)計(jì)，建筑工程與物業(yè)管理公司0.0540.2劣勢01、 負(fù)債率咼達(dá)116%