房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-工業(yè)房產(chǎn)(成本法)

1、.房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：*有限公司位于*房產(chǎn)抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人:* 有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：* *估價(jià)報(bào)告編號(hào)：晉同房評報(bào)字201*第*F*號(hào)估價(jià)報(bào)告出具日期：二O一 *年*月*日致估價(jià)委托人函* 有限公司:我公司接受貴方的委托，為了抵押貸款的需要，遵守公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，采用成本法對貴方所屬的位于*，總建筑面積*平方 米的房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)201*年*月*日的抵押價(jià)值進(jìn)行了評估。估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)評定，估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常市場價(jià)值為人民幣*元整(R

2、MB:* 元)；估價(jià)對象在考慮法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值為人民 幣 *元整(RMB:*元)。201*具體見估價(jià)結(jié)果明細(xì)表（下頁）。估價(jià)有關(guān)情況和說明，請見附后的估價(jià)報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告使用期限至 年*月*日止。另請?zhí)貏e關(guān)注估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值內(nèi)涵和假設(shè)和限制條件及變現(xiàn) 能力分析。此致法定代表人: 山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司二 0一 * 年 * 月 * 日估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代建筑面積（m2）評估單價(jià)（元 /m2）評估總價(jià)（萬元）123456合計(jì)、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件 三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)委托人 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu) 估價(jià)目的估價(jià)對象（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)值類型估價(jià)原則估價(jià)

3、依據(jù)10估價(jià)方法10估價(jià)結(jié)果11）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師12（十二）實(shí)地查勘日期12（十三）估價(jià)作業(yè)日期12四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告13五、附件21我們鄭重聲明:估價(jià)師聲明1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和 結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè) 人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 、房地產(chǎn)抵押估 價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察。6、沒有人對本估價(jià)

4、報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本報(bào)告依據(jù)了估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，估價(jià)委托人對提供資料的真 實(shí)性、完整性以及產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)，我們僅對操作過程及采用方法的公允性負(fù)責(zé)。8注冊房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊號(hào)簽名簽名日期*估價(jià)假設(shè)和限制條件1、一、假設(shè)前提條件 *合法有償取得估價(jià)對象房地產(chǎn)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對象房地產(chǎn)作為工業(yè)用途，得到最有效利用。3、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。4、任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式及程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、估價(jià)對象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定租賃權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。6、估價(jià)對象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定其它法定優(yōu)先受償款

5、。7、估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證等資料復(fù)印件真實(shí)、合法、有效,估價(jià)對象房地產(chǎn)無司法機(jī)關(guān)查封、行政機(jī)關(guān)禁止轉(zhuǎn)讓情形，房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無糾紛。二、限制條件1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在本次估價(jià)特定的估價(jià)目的下形成的，即為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不對其他用途和目的負(fù)責(zé)，若改變用途或估價(jià)目的，需對估價(jià)對象重新評估。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在現(xiàn)行正常市場狀況下形成的，未考慮國家宏觀調(diào)控政策發(fā)生變化、政策調(diào)整及遇有不可抗力對房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。3、本次評估估價(jià)對象建筑面積依據(jù)了估價(jià)委托人提供的 房屋所有權(quán)證（*房權(quán)證*字第*號(hào)）上所載建筑面積，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量。4、本報(bào)告必

6、須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容導(dǎo)致有關(guān)方面的損失,本公司不負(fù)任何責(zé)任。未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得使用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。5、本次評估我們已對估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)屬證書的真?zhèn)我约笆欠衽c估價(jià)對象房地產(chǎn)現(xiàn)狀吻合履行了必要的注意義務(wù)。 但估價(jià)師對影響房地產(chǎn)權(quán)屬的法律和所有權(quán)問題不承擔(dān)證明的責(zé)任。6、本報(bào)告除正式估價(jià)報(bào)告外，其他復(fù)印、影印件均無法律效力。7、本報(bào)告有效期為自報(bào)告完成之日起一年（即自201*年*月*日起至201*年*月*日止）。8本報(bào)告由山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。三、特殊事項(xiàng)說明1、價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對象房地產(chǎn)已設(shè)

7、定抵押權(quán)?？紤]到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利，故本次評估未考慮現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影 響。2、在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)如果估價(jià)對象自身狀況或國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生重大變化而引起估價(jià)對象價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)對估價(jià)對象價(jià)值重 新進(jìn)行評估。3、抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對象因不可抗力因素或者其它原因造 成抵押物價(jià)值的改變而可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。4、抵押權(quán)人要定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行再 評估。5、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)認(rèn)真閱讀并整體使用本報(bào)告，按既定的估價(jià)目的合理 使用本報(bào)告。6、估價(jià)對象作為*用房，其價(jià)值除受自身因素（實(shí)物因素、權(quán)益因素和區(qū) 位因素）

8、影響外，還受到制度政策、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、交易方式等外部因素 的影響，特別是抵押期限屆滿抵押權(quán)人未受清償而將估價(jià)對象房地產(chǎn)拍賣或者變 賣處置的，其拍賣或者變賣價(jià)格受變現(xiàn)時(shí)間長短、處置方式、營銷策略、處置稅 費(fèi)種類、數(shù)額和清償順序的影響而不同。處置資產(chǎn)現(xiàn)一般采取快速變現(xiàn)方式，在 無其它法定優(yōu)先受償款的影響下，按其清償順序一般將產(chǎn)生評估費(fèi)、拍賣傭金、 交易稅、契稅及按規(guī)定應(yīng)繳納的其它費(fèi)用，提請報(bào)告使用者注意。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)委托人委托方：*有限公司地 址:*聯(lián)系人：*聯(lián)系電話：* 二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：*（縣）市迎澤區(qū)迎澤南街鼎元時(shí)代廣場

9、第G區(qū)28號(hào)A座十七層1704號(hào)資格證書號(hào)：【晉】房估02201034法人代表：王建民聯(lián)系電話：（0351）8390255 8390259 三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對象（一）權(quán)益狀況1、房產(chǎn)登記狀況號(hào)）顯示：房屋所依據(jù)估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證（* 有權(quán)人：*有限公司；房屋坐落：* ;丘（地）號(hào): * ；產(chǎn)別：*填發(fā)單位：* ;填發(fā)日期：201*年*月*日。其他情況詳見下表:幢號(hào)房號(hào)結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（m2）設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途123456合計(jì)*2、他項(xiàng)權(quán)利狀況（未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）依據(jù)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對象房

10、地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。（已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）依據(jù)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對象房地產(chǎn)已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利（他項(xiàng)權(quán)利人：* ，他項(xiàng)權(quán)利金額：*萬元， 他項(xiàng)權(quán)利期限：20*年*月*日起至20*年*月*日止）。（二）實(shí)物狀況1區(qū)域位置估價(jià)對象位于。東、南、西、北四至。2、交通狀況（交通便利）估價(jià)對象*臨*路（街），（東/南/西/北）距*路（街）約*米（公里），附近分布有*路（街）、*路（街）等道路，通有*路、*路、 *路等公交線路，距*高速公路*出入口約*公里，距*火車站約*公里, 交通便利。（交通一般）估價(jià)對象*臨*路（街），附近分布有*路（街）等道路，通有城鄉(xiāng)公交車，交通一般。（交

11、通不便）估價(jià)對象*臨* （支路），（東/南/西/北）距*路（街）約*米，未通有公交線路，交通不便。3、區(qū)域特征（產(chǎn)業(yè)集聚程度較高）估價(jià)對象位于*園（開發(fā)）區(qū)，園（開發(fā)）區(qū)概況，周邊分布有 * 、*、*等企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚程度較高。（產(chǎn)業(yè)集聚程度一般）估價(jià)對象位于* （鄉(xiāng)）鎮(zhèn)，（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)概況，區(qū)域內(nèi)分布有*、*等部分企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚度一般。（產(chǎn)業(yè)集聚程度低）待估宗地所處區(qū)域?yàn)檗r(nóng)村，區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)分散，產(chǎn)業(yè)集聚度低。4、估價(jià)對象基本概況納入本次評估范圍的估價(jià)對象為位于*幢，總建筑面積*平幢號(hào)設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)層數(shù)層咼（m）建成年代建筑面積（m2）裝修及設(shè)施狀況123456合計(jì)*方米。各幢具體情況詳見下表:

12、五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二O一 *年*月*日六、價(jià)值類型本次估價(jià)采用的價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)原則（一）基本原則1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2、合法原則 合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4、替代原則 替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在

13、同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳利用原則 最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。（二）特殊原則 謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。八、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國資產(chǎn)評估法（中華人民共和國主席令第46號(hào)） 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 3、中華人民共和國物權(quán)法 4、中華人民共和國擔(dān)保法 5

14、、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291 2015） 6、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 7、房屋所有權(quán)證（*房權(quán)證*字第* 號(hào)）8估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料 9、估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料 10、估價(jià)方所掌握和收集的房地產(chǎn)市場有關(guān)資料九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象的具體情況和估價(jià)目的，本次評估采用成本法進(jìn)行評估。成本法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評定，*有限公司所屬位于*的*幢房產(chǎn)，總建筑面積*平方米，在現(xiàn)時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)201*年*月*日的評估總價(jià)為*萬元（詳見估價(jià)結(jié)果明細(xì)表）。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)證號(hào)幢號(hào)結(jié)構(gòu)用途層數(shù)

15、建成年代建筑面積（m2）評估單價(jià)（元 /m2）評估總價(jià)（萬元）123合計(jì)估價(jià)結(jié)果匯總表幣種：人民幣相關(guān)結(jié)果估價(jià)方法成本法測算結(jié)果總價(jià)（萬元）：單價(jià)（元/m2）:評估價(jià)值總價(jià)（萬元）：單價(jià)（元/m）:房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估結(jié)果匯總表幣種：人民幣項(xiàng)目及結(jié)果i估價(jià)對象估價(jià)對象1假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值總價(jià)（萬元）：單價(jià)（元/m2）2.估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款總價(jià)（萬元）：2.1已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總價(jià)（萬元）：2.2拖欠的建設(shè)工程價(jià)款總價(jià)（萬元）：2.3其他法定優(yōu)先受償款總價(jià)（萬元）：3.抵押價(jià)值總價(jià)（萬元）：單價(jià)（元/m2）卜一、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊號(hào)簽名簽名日

16、期*二O一 * 年 * 月 *日至二0一 *年*月*日十二、實(shí)地查勘日期十三、估價(jià)作業(yè)日期二O一 * 年 * 月 *日至二0一 *年*月*日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（一）權(quán)益狀況 同結(jié)果報(bào)告。（二）實(shí)物狀況 同結(jié)果報(bào)告。二、區(qū)域因素分析（一）區(qū)域位置同結(jié)果報(bào)告。（二）交通狀況同結(jié)果報(bào)告。（三）區(qū)域特征同結(jié)果報(bào)告。三、最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)的最高最佳利用為前提，是估價(jià)對象的一種最可能、最 經(jīng)濟(jì)的用途，能使估價(jià)對象利益最大化。根據(jù)估價(jià)對象周圍環(huán)境及整體布局，估 價(jià)對象作為*用房，符合最高最佳利用原則。四、市場背景分析*（縣）市作為山西省省會(huì)，是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交

17、通樞紐,也是中央政府確定的內(nèi)陸開放城市之一。至2015年底，*（縣）市常住人口逾470 萬。近年來，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，*（縣）市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行雖有下滑，但總體態(tài) 勢良好，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尤其是道路交通建設(shè)方面成效顯著，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的 快速發(fā)展和人口的不斷增加，作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展, 房地產(chǎn)市場活躍。2016年3月在第十二屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，政府工作報(bào)告中指 出，2016年房地產(chǎn)政策將以推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康 發(fā)展為重點(diǎn)。當(dāng)年棚戶區(qū)住房改造 600萬套,要提高棚改貨幣化安置比例。完善 支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，滿足住房剛性需求

18、和改善性需求，因 城施策化解房地產(chǎn)庫存。隨之，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住 房貸款政策有關(guān)問題的通知，通知明確，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25% 各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部也聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知，決定自2月21日起，將職工住房公積金 賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng) 一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門亦于2月19日聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)

19、契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知 ，對個(gè)人購買家庭唯 一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米 以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房， 面積為 90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2% 的稅率征收契稅。受國家有關(guān)房地產(chǎn)眾多利好政策的影響，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)，*（縣）市房 地產(chǎn)將繼續(xù)朝著健康平穩(wěn)的方向發(fā)展。五、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象的具體情況和估價(jià)目的，本次評估采用成本法進(jìn)行評估。成本法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建 價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。六、估價(jià)測算過程（一

20、）原理及公式：成本法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。公式：評估價(jià)值二重置成本X成新率重置成本二建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（二）成新率的確定成新率是根據(jù)房屋建筑物的耐用年限、已使用年限，并根據(jù)現(xiàn)場勘察的實(shí)際完損程度，參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）綜合 予以評定。理論成新率二尚可使用年限/耐用年限X 100% 勘察成新率=完損等級評定合計(jì)參照房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，確定其綜合成新率。房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)完損等級新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)完好房100%新建、完整、堅(jiān)固、無變形、使用良好、裝修粉

21、刷有鮮感90%新建、完整、堅(jiān)固、無變形、使用良好、但微見稍損傷80%新建、完整、堅(jiān)固、無變形、使用良好、油化粉刷色澤尚好基本完好房70%結(jié)構(gòu)整齊、色澤不鮮、內(nèi)外粉刷少量剝落60%結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)完好、有少量損壞、裝修局部剝落及使用不便50%房屋完整、結(jié)構(gòu)有損、使用不靈、粉刷風(fēng)化酥松一般損壞房40%結(jié)構(gòu)較多損壞、強(qiáng)度有減、屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落嚴(yán)重?fù)p壞房30%以下地基明顯沉降、承重構(gòu)件開變、漏雨、起砂、門窗使用不靈活、內(nèi) 外粉刷嚴(yán)重剝落（若為單幢）/ （若為多幢）以第*幢為例（三）測算過程:（1）建設(shè)成本：建設(shè)成本指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等

22、。主要包括：建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)、 和前期工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工 程費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。參考山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)（2011）、山西省建設(shè)工程投資估算指標(biāo) 和近期類似工程的造價(jià)資料，結(jié)合現(xiàn)場勘察和估價(jià)對象的實(shí)際情況，綜合確定建 筑安裝工程費(fèi)為*元/平方米?？辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開發(fā)期間稅費(fèi)：包括可行性研究、工程勘察、環(huán) 境影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場 地平整及臨時(shí)用房等開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出；稅費(fèi)包括有關(guān)稅收和地方政 府或有關(guān)部

23、門收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。一般按建安工程費(fèi)的一定比例測算。本次取建安工程費(fèi)的*%。則:勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及開發(fā)期間稅費(fèi)=* X *%=* （元 / 平方米）（保留兩位）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)文件規(guī)定，此處基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)取*元/平方米（保留兩位）。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動(dòng)中心）、社區(qū)服務(wù)（如居委會(huì)）、市政公用（如公共廁所）等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。考慮估價(jià)對象為工業(yè)用房的實(shí)際情況，此

24、項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。其他工程費(fèi)：包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。調(diào)查*（縣）市目前工程監(jiān)理費(fèi)及竣工驗(yàn)收費(fèi)用情況， 一般為建安造價(jià)的*%。其他工程費(fèi)=* X *%=* （元/平方米）（保留兩位）建設(shè)成本為-項(xiàng)合計(jì):*+*+*+0+*=*（元/平方米）（保留兩位）（2）管理費(fèi)用：是指業(yè)主為組織和管理房屋開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出，包括 人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。調(diào)查* （縣）市目前開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用 的情況，本次管理費(fèi)用取建設(shè)成本的*%:管理費(fèi)用=* X *%=* （元/平方米）（保留兩位）（3）銷售費(fèi)用：是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)

25、、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售 樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等?？紤]到估價(jià)對象自身的實(shí)際情況。本次評估此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。（4）投資利息：是指在開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì) 算的利息。建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用都應(yīng)計(jì)算利息。根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，確定建設(shè)期為1（2）年，依據(jù)中國人民銀行2015年12月24日公布的貸款利率，取一年以內(nèi) （一至五年）期銀行貸款利率4.35%（4.75%）作為資金利息率，按單（復(fù)）利計(jì)算，其計(jì)息基數(shù)為前三項(xiàng)費(fèi)用之和。一*（單利）（*+*+0） X 4.35%xi/2+*V （元/平方米）（保留兩位）（復(fù)利）（*+*+0） X （1+4.75

26、%） 2/2-1*+*V（元/平方米）（保留兩位） （5）銷售稅費(fèi)：是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。包括“兩稅（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅）一費(fèi)（教育 費(fèi)附加）”及其他銷售稅費(fèi)（印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等）。則:考慮到估價(jià)對象自身的實(shí)際情況。本次評估此項(xiàng)費(fèi)用不予計(jì)取。（6）開發(fā)利潤是指開發(fā)業(yè)主的正常回報(bào)。調(diào)查* （縣）市同類型項(xiàng)目開發(fā)利潤的平均水平,本次評估按建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息之和的10%+取。開發(fā)利潤=(*+*+0+*+*V) X 10%一*+*V （元/平方米）（保留兩位）（7）房屋重置成本（V）V= (1) + (2) + (3) +

27、 (4) + (5) + (6)=(略)* （元/平方米）（保留兩位）（8）成新率確定 估價(jià)對象建成于*年，結(jié)構(gòu)為*結(jié)構(gòu)，耐用年限為*年，距價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已使用*年，則理論成新率二（計(jì)算過程略）估價(jià)人員通過現(xiàn)場勘察,估價(jià)對象使用維護(hù)狀況良好/較好/ 一般，為*房,勘察成新率為*%,綜合確定估價(jià)對象成新率二理論成新率X *%+勘察成新率X *%*%（9）估價(jià)對象房屋單價(jià)估價(jià)對象房屋單價(jià)二重置單價(jià)X成新率* X *%0*（元/平方米）（結(jié)果取整）估價(jià)對象房屋總價(jià)=* X（建筑面積）一*（萬元）（結(jié)果取整）通過以上測算過程，估價(jià)對象評估總價(jià)為 * 萬元。具體見評估測算明細(xì)表。.評估測算明細(xì)表表-1序號(hào)房

28、屋總層數(shù)結(jié)構(gòu)層高（m）用途建筑安裝 工程費(fèi)（元）勘察設(shè)計(jì)和 前期工程 費(fèi)及開發(fā) 期間稅費(fèi)（元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（元）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（元）其他工程費(fèi)（元）建設(shè)成本（元）AB=AX *%CDE= A X*%F=A+B+C+D+E表-2序號(hào)建筑面積（平方米）建設(shè)成本（元）管理費(fèi)（元）銷售費(fèi)用（元）投資利息（元）稍售稅費(fèi)（元）開發(fā)利潤（元）重置單價(jià) （元/平方米）成新率（%）評估單價(jià) （元/平方米）評估總價(jià)（萬元）FG = F X%HI =(F+G+H) XX 4.35% X 1/2/ (單利)(1+4.75%) 2/2-1(復(fù)利)JK=(F+ G+H+I)X0% ( 15%)L= F+G+H+I

29、+J+K合計(jì).（四）法定優(yōu)先受償款的確定（如已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查并結(jié)合估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已設(shè)定抵押權(quán)，不存在其他法定優(yōu)先 受償款。考慮到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)利，故本次評估未考慮他 項(xiàng)權(quán)利對評估價(jià)值的影響，估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款為零。（如未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利）經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查并結(jié)合委托方提供的有關(guān)資料,估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，不存在其他法定 優(yōu)先受償款。故估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款為零。（五）估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值的確定估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值二假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值法定優(yōu)先受償款（萬元）* 0二*七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評定，*有限公司所屬位于*的*幢房產(chǎn)，總建筑面積*平方米，在現(xiàn)時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)201*年*月*日的評估總價(jià)為* 萬元（詳見估價(jià)結(jié)果明細(xì)表）。估價(jià)結(jié)果明