房地產(chǎn)法自考試題及答案 (2)

1、全國 2004 年 10 月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項(xiàng)選擇題（本大題共 26 小題，每小題 1 分，共 26 分）在每小題列出的四個備選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是（ A）A.經(jīng)營權(quán)B.抵押權(quán)C.質(zhì)權(quán)D.留置權(quán)2.下列房地產(chǎn)交易中，屬于一級市場的是（ A）A.土地使用權(quán)的出讓B.土地出讓后的轉(zhuǎn)讓C.土地出讓后的經(jīng)營D.房屋的租賃3.下列房地產(chǎn)關(guān)系中，具有行政管理性質(zhì)的是基于土地和房屋的（ C）A.轉(zhuǎn)讓關(guān)系B.抵押關(guān)系C.征用關(guān)系D.租賃關(guān)系4.地方權(quán)限范圍內(nèi)的征用土地批準(zhǔn)權(quán)由（

2、 B）A.中央人民政府行使B.省一級人民政府行使C.市一級人民政府行使D.縣一級人民政府行使 5.新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)是（ C）A.50%上繳中央財(cái)政，50%留給有關(guān)地方政府 B.40%上繳中央財(cái)政，60%留給有關(guān)地方政府 C.30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方政府 D.20%上繳中央財(cái)政，80%留給有關(guān)地方政府 6.國有土地的范圍不包括（ B ）A.國家依法征用的土地B.國家長期借用的農(nóng)村集體土地C.農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地 D.農(nóng)村中已經(jīng)依法征購為國有的土地7.下列幾種國有企業(yè)保留劃撥用地的方式中，期限不超過5 年的是（ B）A.兩個以上國有企業(yè)兼并后仍為

3、國有企業(yè)的B.繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，原土地用途不變的 C.國有企業(yè)改組成為國有獨(dú)資公司的D.在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè) 8.土地利用年度計(jì)劃管理的重點(diǎn)是（ A）A.實(shí)行建設(shè)用地總量控制B.防止土地濫用C.保障建設(shè)用地的合理使用D.切實(shí)保護(hù)耕地9.下列關(guān)于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地的說法中，錯誤的是（ C）A.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權(quán)在縣級以上地方人民政府B.村辦公共設(shè)施和公益事業(yè)占用本村集體所有土地的，土地所有權(quán)不變 C.在農(nóng)村村民宅基地建房后又出租的，可以再申請宅基地D.集體土地使用權(quán)既可使用也可抵押10.下列關(guān)于土地復(fù)墾的敘述中，不合法的是（

4、C）A.實(shí)行誰破壞誰復(fù)墾的原則B.可以由企業(yè)和個人自行復(fù)墾，也可以由其他有條件的單位和個人承包復(fù)墾 C.復(fù)墾后的集體土地不能恢復(fù)原用途的，由集體承包給個人耕種D.企業(yè)承包復(fù)墾國有土地的，復(fù)墾后的土地使用權(quán)和收益分配，按承包合同約定的期限和條件確定 11.法律上認(rèn)為，根據(jù)房屋的性能和用途對房屋進(jìn)行利用，這種權(quán)利稱為（ A）A.使用權(quán)B.占有權(quán)C.收益權(quán)D.處分權(quán)12.土地物權(quán)變動時(shí)，其法定的成立要件是（ D）A.轉(zhuǎn)讓人與受讓人訂立變更物權(quán)的協(xié)議 B.雙方到工商局備案C.雙方到公證處辦理公證D.雙方到土地管理部門辦理登記13.城市公有房屋因房屋使用人無正當(dāng)理由閑置一定期間后就要由產(chǎn)權(quán)所有人收回其使

5、用權(quán)，這個期間是（ B）A.3 個月B.6 個月C.1 年D.2 年14.土地使用人依照合同約定或法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地，這是行使（ C）A.土地使用權(quán)B.土地收益權(quán)C.土地處分權(quán)D.土地抵押權(quán)15.租金實(shí)行政府定價(jià)的廉租住房一般提供給（ D）A.高收入家庭B.中收入家庭C.低收入家庭D.最低收入家庭 16.采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是被拆除房屋的（ A） A.原建筑面積B.原結(jié)構(gòu)面積C.原使用面積D.原有效面積17.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的說法，錯誤的是（ C）A.房地產(chǎn)必須是國有土地B.農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)C.農(nóng)村集體土地可以由鎮(zhèn)、村決定用于房地產(chǎn)開發(fā)D.農(nóng)村集體土地須由國家征用轉(zhuǎn)為

6、國有土地后才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 18.國家對房地產(chǎn)價(jià)格評估人員的資格實(shí)行（ C）A.考核制度B.任命制度C.認(rèn)證制度D.遴選制度19.房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須（ B）A.同時(shí)轉(zhuǎn)讓B.同時(shí)抵押C.先抵押D.后抵押20.以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件之一是：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的（B）A.20%以上B.25%以上C.30%以上D.50%以上21.業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)進(jìn)行管理的物業(yè)是物業(yè)的共有部分和（ C）A.物業(yè)B.所有事務(wù)C.共同事務(wù)D.房屋22.在處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)，在法律適用上有

7、特殊性。這時(shí)適用的法律是指（ C）A.程序法B.沖突規(guī)范C.實(shí)體法D.習(xí)慣法23.城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人（ C）A.占用的土地價(jià)值B.購買土地的價(jià)值C.實(shí)際占用的土地面積 D.使用的土地價(jià)值 24.民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛不包括（ D）A.公民之間相鄰關(guān)系糾紛 B.公民與法人之間房產(chǎn)糾紛C.法人與其他組織之間房產(chǎn)糾紛D.農(nóng)民認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法廢止承包經(jīng)營合同糾紛25.個人與單位之間土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，最低可由（ D）A.省級人民政府處理B.市級人民政府處理C.縣級人民政府處理D.鄉(xiāng)級人民政府處理26.對房地產(chǎn)行政管理相對人而言，基本的行政責(zé)任形式是（ B）A.行政罰款B.行政處罰C.行

8、政訴訟D.行政賠償二、多項(xiàng)選擇題(本大題共 5 小題，每小題 2 分，共 10 分)在每小題列出的五個備選項(xiàng)中有二至五個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。27.依照法律規(guī)定，下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的有（ A、B、C、E）A.以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的 B.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定查封的C.依法收回土地使用權(quán)的D.共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人口頭同意的 E.權(quán)屬有爭議的28.我國私房繼承應(yīng)當(dāng)具備的條件有（ A、C、D）A.必須有被繼承人死亡的事實(shí)B.必須在被繼承人和繼承人之間有親屬關(guān)系 C.被繼承人留有合法的遺產(chǎn)房屋D.必須有繼

9、承人E.被繼承人須留有遺囑29.設(shè)立房產(chǎn)地開發(fā)企業(yè)，必須具備的條件有（ A、C、D、E）A.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B.有自己的法定代表人C.有固定的經(jīng)營場所D.有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本 E.有足夠的專業(yè)技術(shù)人員30.在處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的原則包括（ A、B）A.維護(hù)國家主權(quán)B.平等互利C.等價(jià)交換D.誠實(shí)信用E.分級管理31.違反房地產(chǎn)法律法規(guī)的主體有（ A、B、C、D、E ）A.與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的公民B.與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的法人C.房地產(chǎn)行政主管部門D.與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的其他組織 E.其他違法主體三、名詞解釋題（本大題共 5 小題，每小題 3 分，共 15 分）32.基本農(nóng)田指按照

10、一定時(shí)期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。33.房屋共有指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。各共有人因?yàn)榉课莨灿卸纬傻臋?quán)利、義務(wù)關(guān)系，稱房屋共有關(guān)系。34.房屋預(yù)售亦稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購買者的行為，房屋預(yù)售又稱“賣樓花”。35.契稅是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人訂立的契約，按房產(chǎn)價(jià)的一定比例向不動產(chǎn)取得人一次性征收的稅。36.房地產(chǎn)糾紛指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。四、簡答題（本大題共 5 小題，每小題 5 分，共 25 分）37.房地產(chǎn)法的調(diào)整對象是什么？（1

11、）土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系；（2）土地利用和管理關(guān)系；（3）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系；（4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系；（5）城市物業(yè)管理關(guān)系。38.如何確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分？建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是供區(qū)分所有人共（公）用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法一共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由法律直接規(guī)定屬于共有的部分。約定共有部分是由區(qū)分所有人約定使某專有部分成為共有部分。39.我國現(xiàn)行土地使用制度主要有哪些特點(diǎn)？（1）國家實(shí)行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥。（2）土地使用權(quán)已成為具有相對獨(dú)立意義的一種物權(quán)，即依法國有、使用、收益和一定處分的權(quán)利土地使用者成為權(quán)利主體。（3）國家

12、壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同時(shí)加強(qiáng)土地二級市場的管理。（4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。40.房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生主要有哪些原因？（1）歷史上遺留的問題引起的糾紛；（2）因供求失調(diào)或價(jià)格波動等引起的利益矛盾；（3）合同不當(dāng)或違反合同引起糾紛；（4）當(dāng)事人違反房地產(chǎn)管理法規(guī)的行為引起的糾紛。41.哪些違反基本農(nóng)田保護(hù)條例規(guī)定的行為應(yīng)依法從重給予處罰？（1）未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段獲得批準(zhǔn)，非法占用基本農(nóng)田的；（2）超過批準(zhǔn)數(shù)量，非法占用基本農(nóng)田的；（3）非法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的；（4）買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田的。五、論述題（本大題共 1 小題，8 分）42.試論物業(yè)管理公

13、司的法律地位。（1）物業(yè)管理公司依合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)源于業(yè)主。（2）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的。（3）物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會合作，實(shí)施對物業(yè)的管理。六、案例題（本大題共 2 小題，每小題 8 分，共 16 分）43.2002 年 8 月 16 日，某市土地管理局通過拍賣方式，與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份國有土地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)合同約定：該幅土地面積為 20 000 平方米，用于安居工程住房開發(fā)。土地出讓金為2 000 萬元，預(yù)付定金 400 萬元，其余出讓金在 2002 年 12 月 31 日之前交付。該公司取得土地后，于當(dāng)年 10 月開始

14、對該幅土地進(jìn)行開發(fā)，修建商品房。2002 年 11 月，該公司向某市土地管理局支付了 1 000 萬元，其余 600 萬元直至 2003 年 5 月，雖經(jīng)土地管理局多次催交，該公司均以各種理由拒付。問：（1）該公司有哪些違法行為？為什么？（2）該市城市規(guī)劃部門對該合同的履行有無權(quán)利？為什么？（3）該市土地管理局對本案有哪些民事權(quán)利和行政權(quán)利？（1）擅自改變土地用途（或使用條件）。根據(jù)法律規(guī)定，受讓人如需改變出讓合同中的土地使用條件，應(yīng)征得出讓方的同意，并報(bào)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂出讓合同、調(diào)整出讓金。不及時(shí)交付出讓金。合同依法訂立便具有法律約束力，故不得無故拖欠付款。（2）有權(quán)利。土地使用條

15、件是由城市規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃確定的，故對該公司擅自改變土地用途的行為，城市規(guī)劃部門有權(quán)審批。（3）在民事權(quán)利上，對不及時(shí)交付出讓金的行為可以向法院起訴，要求解除合同和請求給付違約賠償（或違約金）。在行政權(quán)利上，對不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，可以責(zé)令交還土地，處以罰款。44.1995 年 2 月，某市鋼鐵公司向某銀行申請貸款1 000 萬元，用于對該公司原有設(shè)備的更新改造，銀行同意提供貸款。簽訂貸款合同之前，銀行要求公司提供足夠的抵押物，鋼鐵公司于是提供了一塊公司準(zhǔn)備用于蓋職工宿舍的土地進(jìn)行抵押。于是銀行與該公司簽訂了貸款合同，并且辦理了抵押土地的手續(xù)，但是銀行和公司都沒有對這塊土地的價(jià)值進(jìn)行評估。鋼鐵公司在獲得貸款后，著手進(jìn)行了設(shè)備的更新改造工作。在取得貸款的一年多時(shí)間里，鋼鐵公司在用于抵押的土地上建起了簡易倉庫，存放新采購的設(shè)備，其間還將一部分土地租給鄰近的某公司臨時(shí)存放貨物。銀行對此并未提出異議。后鋼鐵公司在更新設(shè)備過程中由于經(jīng)營遇到困難，按期還貸的計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)。銀行看到按期收回貸款已無可能，于是要求拍賣鋼鐵公司抵押的土地，以抵償貸款。鋼鐵公司在此時(shí)卻提出，土地的所有權(quán)屬于國家，鋼鐵公司無權(quán)將其抵押，并要求現(xiàn)在收回。銀行堅(jiān)持不同意，并提出不僅要將土地進(jìn)行拍賣，而且要求鋼鐵公司將土地抵押期間所得的收益也應(yīng)交給銀行。雙方爭執(zhí)不下，于