酒店管理地產(chǎn) 地產(chǎn)建筑――擴初及施工圖設(shè)計任務(wù)書編制

1、酒店管理地產(chǎn) 地產(chǎn)建筑擴初及施工圖設(shè)計任務(wù)書編制指引擴初及施工圖設(shè)計任務(wù)書編制指引(一) 編制意義1. 歸納、總結(jié)對規(guī)劃方案及單體設(shè)計的評定意見，進一步優(yōu)化設(shè)計，同時著重從細部、節(jié)點明確產(chǎn)品的最終建造標(biāo)準；2. 各地方標(biāo)準設(shè)計圖集就每項內(nèi)容可供選擇的圖樣，均按檔次、造價分為若干種，并均有一定的普遍性、滯后性。因此，需要按產(chǎn)品策劃要求，結(jié)合項目實際，在不斷總結(jié)項目開發(fā)實際經(jīng)驗的同時,對設(shè)計中的一般要求、常用做法，做必要的選擇、修訂、補充和完善；3. 擴初及施工圖設(shè)計任務(wù)書是設(shè)計溝通的基礎(chǔ)，是檢查設(shè)計和跟蹤管理的手段，是審查擴初及施工圖設(shè)計的重要依據(jù)。(二) 編制依據(jù)1. 國家相關(guān)設(shè)計規(guī)范、地方相

2、關(guān)設(shè)計法規(guī)和標(biāo)準設(shè)計圖集；2. 項目的產(chǎn)品策劃報告對建筑功能、檔次和造價的定位、標(biāo)準；3. 規(guī)劃方案及單體設(shè)計的評定意見和優(yōu)化設(shè)計的合理建議。(三) 適用范圍1. 由于地方條件的不同、項目類別的不同，項目的產(chǎn)品標(biāo)準、尤其是顧客敏感點標(biāo)準會有所不同。因此，擴初及施工圖設(shè)計任務(wù)書關(guān)于設(shè)計的具體作法的內(nèi)容會有所不同，應(yīng)指明其特定的適用項目。2. 擴初及施工圖設(shè)計任務(wù)書對地方條件、項目類別近似的其他項目，有其參考價值。(四) 編制內(nèi)容1. 按總圖設(shè)計、總說明、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電等專業(yè)，以及裝修、景觀、智能化等專項設(shè)計與之協(xié)調(diào)關(guān)系的描述；2. 著重就顯性的顧客價值敏感點及隱性的成本控制敏感點的作法，做合

3、理的選擇、明確的描述。(五) 明確解釋權(quán)1. 擴初及施工圖設(shè)計任務(wù)書使用的概念、術(shù)語應(yīng)盡量使用設(shè)計院的規(guī)范用語。特別的地方應(yīng)與設(shè)計院充分交底、溝通。在此基礎(chǔ)上應(yīng)注明解釋權(quán)屬甲方；2. 對公司內(nèi)部要求做好對概念、術(shù)語的解釋、溝通工作，便于交換意見。在此基礎(chǔ)上應(yīng)注明解釋權(quán)屬和喬集團。(六) 總圖設(shè)計1. 在道路、場地、豎向等方面，明確界定設(shè)計院與景觀設(shè)計師的工作界面，銜接關(guān)系，并對組織、協(xié)調(diào)提出工作建議；2. 使用的統(tǒng)一坐標(biāo)系、高程系，有使用相對坐標(biāo)系、相對高程系時要特別注明，并要求各專項設(shè)計與之統(tǒng)一；3. 外網(wǎng)管線布置方式、管線綜合等方面，明確設(shè)計院與弱電系統(tǒng)、戶外照明、環(huán)境音響、污水處理等專業(yè)

4、公司的工作界面，銜接關(guān)系，并對組織、協(xié)調(diào)提出工作建議。(七) 建筑設(shè)計總說明1. 明確建筑設(shè)計類別、使用年限、防火等級。有人防工程的，要明確人防等級，平戰(zhàn)結(jié)合的，要明確平時使用的功能、范圍和檔次；2. 統(tǒng)一編寫各分項材料做法表、裝修做法表，子項說明根據(jù)具體情況單獨編寫。涉及到二次裝修的，要明確設(shè)計院與裝修單位的工作界面，銜接關(guān)系，并對組織、協(xié)調(diào)提出工作建議。3. 指明建筑面積計算的分項、深度及依據(jù)的標(biāo)準，建筑面積的計算要精確，并隨設(shè)計的深入不斷核算，保證最終結(jié)果的準確性。4. 明確要求統(tǒng)一編制門窗表、繪制門窗大樣，進行編號并注明材料、型號，有專業(yè)公司介入時，要明確設(shè)計院與專業(yè)公司的工作界面，銜

5、接關(guān)系，并對組織、協(xié)調(diào)提出工作建議。(八) 統(tǒng)一做法1. 屋面1.1 明確屋面選用等級、是否上人屋面，屋面的結(jié)合層、找坡層、防水層、保溫（隔熱）層、面層的構(gòu)造做法、材料要求；1.2 明確屋面排水組織方式、屋面泛水和踢腳線的做法、明確雨水口、落水管的布置及隱蔽要求；1.3 平屋頂明確女兒墻、扶手的材料和構(gòu)造做法。坡屋頂要明確脊線、檐口、博風(fēng)板、匯水溝（槽）、滴水線等的構(gòu)造做法；1.4 其它有特殊要求的屋面，如綠化種植屋面、蓄水屋面、集熱屋面等等，要指明諸如覆土厚度、蓄水深度、集熱指標(biāo)等技術(shù)要求。2 墻體與墻面2.1 明確承重墻、填充墻的厚度、材料和砌筑方式；明確外墻、分戶墻、戶內(nèi)隔墻的厚度、材料

6、和砌筑方式；2.2 明確提出與結(jié)構(gòu)、水電風(fēng)設(shè)備安裝等專業(yè)的協(xié)調(diào)，明確預(yù)留孔洞的大小、定位，防水、防火、隔音處理的構(gòu)造等級、做法；明確門窗、電梯、幕墻等安裝的預(yù)埋鐵件、木件、插筋、甩筋的做法；2.3 明確墻體特殊部位，諸如陰陽角、變形縫、分隔縫、廚衛(wèi)墻腳、填充墻與框架梁柱縫隙等的構(gòu)造要求；2.4 對施工中容易被忽略的施工驗收規(guī)范的要求，諸如門窗過梁的加筋、超厚抹灰的掛網(wǎng)、螺桿洞和腳手架洞的填實、以及空調(diào)洞、廚房排煙洞、熱水氣排煙洞的處理等等，在設(shè)計說明中要加以強調(diào)。2.5 明確外墻裝飾的材料、檔次和做法，尤其要指明涂料的基底抹灰、瓷磚的粘合砂漿的標(biāo)號、防水劑量等，對石材的干掛、濕貼的選擇和配件要

7、求。3 門窗3.1 明確門窗的洞口頂高，門檻高度，盡量做到統(tǒng)一，明確各類窗的窗臺高度；3.2 按單元入口（電梯間）門、入戶門、主要房間門、次要房間門等，指明洞口寬度、門垛寬度；3.3 按不同功能要求，指明采用通風(fēng)門、隔音門、防火門、防盜門等使用的型制、材料及美觀的效果，并指明不同材料的型材壁厚、強度、水密性、氣密性的要求；3.4 門窗上口與結(jié)構(gòu)梁板之間的過渡，或采用過梁，或采用下拉墻，應(yīng)視不同情況分別加以明確；3.5 對容易被忽略的門窗配件、密封膠、塞縫材料等應(yīng)在設(shè)計中明確要求。4 樓地面4.1 按不同使用功能、檔次設(shè)定面層用料、做法，根據(jù)瓷磚地面、普通木地板、高級木地板、花崗巖地面等不同要求

8、，明確結(jié)構(gòu)降板高度。對有特殊要求的，諸如采暖地板、架空木地板、衛(wèi)生間夾層地板，以及戶外上人屋面等，要結(jié)合專業(yè)要求明確降板高度；4.2 首層地面及各層廚房、衛(wèi)生間樓地面要明確要求防水、防潮處理方式和構(gòu)造做法；對施工中容易忽略的防水層的卷起高度、搭接長度要予以強調(diào)；4.3 單元入口區(qū)的平臺、階梯、散水等要明確和主體結(jié)構(gòu)的接縫處理方式，防止不均勻沉降造成的裂縫、滲漏。4.4 對諸如戶外平臺、陽臺、露臺，以及廚房、衛(wèi)生間等有排水要求的樓地面要明確門檻高度、找坡方向和坡度。對有豎管穿過的樓地面要明確防水處理構(gòu)造做法；4.5 有地下室時，要明確地下室底板、側(cè)墻的防水要求和構(gòu)造做法。車庫地面要考慮耐磨、防滑

9、、排水構(gòu)造措施，汽車坡道要做緩坡段、截水溝和防滑條、指示條等。5 天棚5.1 對公共部分、住宅部分，按不同使用功能、檔次，明確不同的做法。諸如車庫、設(shè)備用房頂棚要不要粉刷、粉刷材料，大堂、走廊要不要二次裝修，裝修方式、材料和做法，住宅是不是毛胚房、頂棚批擋和罩面做法；5.2 對需要二次裝修的房屋，指明設(shè)計院深度要求，并盡可能明確裝修方案，要求設(shè)計院預(yù)埋、預(yù)留連接件；5.3 對入口雨棚、陽臺頂棚，要特別強調(diào)其構(gòu)造、材料要按戶外耐水、耐侵蝕等性能；5.4 對容易出現(xiàn)的頂棚混凝土澆搗不密實、不平整等，在設(shè)計說明中要強調(diào)對底層修補處理的要求，尤其對頂棚超厚抹灰的粘貼性加強的材料、構(gòu)造做法加以說明。6

10、家具電器和固定物件布置6.1 廚房灶臺、洗滌盆、操作臺及冰箱，應(yīng)按習(xí)慣操作流程安排，并要求有定位尺寸，櫥柜與抽油煙機的高度、位置應(yīng)確定，微波爐、洗碗機、消毒碗柜等電器插座要設(shè)置得當(dāng)，并應(yīng)預(yù)留增加電器的可能；6.2 廚房排油煙的方式要確定，在有集中煙道時，明確防止油煙反串和噪聲的構(gòu)造做法，無集中煙道時，外墻抽油煙機留洞應(yīng)做裝飾處理，注明定位尺寸和構(gòu)造做法；6.3 廚房、衛(wèi)生間的燃氣管道入戶及戶內(nèi)走向要明確，并應(yīng)盡量減少戶內(nèi)長度；6.4 廚房、衛(wèi)生間的豎向管道要明確要不要管井，不要管井時，要注意管道的布置整齊、隱蔽。6.5 衛(wèi)生間潔具及落水口布置明確，要標(biāo)注定位尺寸。在使用地板夾層敷設(shè)水平管時，可

11、不指明潔具位置，但要明確總接口定位；6.6 熱水器、洗衣機的位置要明確，并預(yù)留專用的給水龍頭、排水地漏及送排風(fēng)口等；6.7 對客廳、臥室的主要家具要有較明確的考慮，并相應(yīng)布置好電視、電話、寬帶等的接口，以及空調(diào)、臺燈、床燈等等電源插座。對客廳、主臥等可能會有兩種以上布置方式的，可敷設(shè)兩套以上強弱電接口；6.8 對容易被忽略的陽臺布置要特別予以明確，對生活陽臺、服務(wù)陽臺的不同功能及相應(yīng)的設(shè)施要定位。涼衣、遮雨、遮陽、導(dǎo)風(fēng)、排水設(shè)施要有詳圖要求。所有內(nèi)墻裙、天棚、地面材料、構(gòu)造要求按戶外要求。附設(shè)花池、洗衣機、空調(diào)室外機的，要考慮上水、下水及防熱風(fēng)、防噪音的構(gòu)造做法；6.9 空調(diào)室內(nèi)機、室外機的安

12、裝位置要明確，外機放置要統(tǒng)一設(shè)計，集中排冷凝水，并在美觀的同時考慮安裝、維修的方便，室內(nèi)機與外機不宜太遠，冷煤管穿外墻洞口高度、坡度及套管做法要明確；6.10 消火栓箱、配電間、水表房及各類管線井道的布置、安裝及后期封堵均要明確構(gòu)造做法。7 其它凡是在產(chǎn)品策劃和行銷策劃中規(guī)定的售樓標(biāo)準中指定的設(shè)備、材料等，均應(yīng)在任務(wù)書中加以明確。(九) 結(jié)構(gòu)部分1. 列出結(jié)構(gòu)設(shè)計須執(zhí)行的規(guī)范清單；2. 結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)傳力簡捷的原則，綜合考慮安全性、耐久性、施工方便性及經(jīng)濟性的統(tǒng)一；3. 主要結(jié)構(gòu)材料（混凝土、鋼筋、鋼材、承重和非承重砌體、隔墻等）等級選擇范圍，平均材料（鋼材、混凝土）用量設(shè)計控制指標(biāo)；4. 荷

13、載除按規(guī)范要求取用外，尚應(yīng)考慮必要的二次裝修可能施加的額外荷載；5. 基礎(chǔ)設(shè)計原則，包括持力層的選擇、基礎(chǔ)形式、樁型確定以及對不良地質(zhì)情況如斷裂帶、深厚填土層、軟弱地基、可能產(chǎn)生的不均勻沉降等的處理措施；6. 與相關(guān)專業(yè)協(xié)調(diào)，主要建筑空間不宜露出梁、柱、剪力墻等構(gòu)件的棱角，構(gòu)件斷面、配筋設(shè)計在滿足建筑功能（層高、凈高、間距等）及外觀效果要求基礎(chǔ)上切忌過分保守；7. 考慮防止結(jié)構(gòu)構(gòu)件產(chǎn)生溫度、收縮裂縫的措施，防止屋面板、廚衛(wèi)、外墻、地下室等敏感部位滲漏的措施；8. 設(shè)備預(yù)埋件、預(yù)留空洞、預(yù)留套管的位置、尺寸、荷載與相關(guān)專業(yè)協(xié)調(diào)一致；9. 過梁、圈梁、構(gòu)造柱、墊塊設(shè)計應(yīng)符合規(guī)范要求，其平面布置應(yīng)清

14、楚表示；10. 女兒墻、凸窗、花壇、臺階、建筑線條或造型等非結(jié)構(gòu)構(gòu)件，需結(jié)構(gòu)配合者均應(yīng)有結(jié)構(gòu)設(shè)計詳圖，并應(yīng)注意其傾覆、沉降、開裂及與主體結(jié)構(gòu)的聯(lián)結(jié)等問題；11. 室內(nèi)樓板若有局部降低，應(yīng)標(biāo)注標(biāo)高并注意板配筋形式；12. 對相關(guān)專業(yè)在樓板、墻內(nèi)埋設(shè)管線提出限制條件，必要時應(yīng)有結(jié)構(gòu)加強措施。(十) 電氣部分1. 強電1.1 指定配電間要靠近小區(qū)用電負荷中心，減少電纜成本和用電損耗；1.2 配電箱、電表箱的位置要結(jié)合建筑專業(yè)考慮美觀要求，同時留洞位置、大小要在結(jié)構(gòu)圖中表示。特別注意在樓梯間的留洞構(gòu)造處理。戶內(nèi)配電置于入戶門或廚房門后，距地1,650處；1.3 根據(jù)使用功能、位置和裝修標(biāo)準，指定電表箱

15、出線采用暗埋或線槽出線，水泵、風(fēng)機的供電宜指定采用線槽或線管明配；1.4 所有開關(guān)、插座要按安全、方便、美觀的要求標(biāo)明位置，尤其注意不要與冰箱、熱水器等各種設(shè)備、家具相沖突，嚴格要求零線接地、嚴格使用防觸電安全插座等；1.5 所有照明、燈具位置要結(jié)合使用要求予以定位，尤其吸頂燈布置要考慮梁的影響，避免陰陽天棚出現(xiàn)；盥洗時有可能被水濺到的位置，其插座不應(yīng)低于2,400；1.6 有庭院的要注意指定戶外總配電箱預(yù)留庭院照明開關(guān)和計量裝置；1.7 特別注意建筑防雷接地，屋面防雷敷設(shè)應(yīng)為暗裝，地下室接地系統(tǒng)均為壓環(huán)預(yù)埋于結(jié)構(gòu)主體內(nèi)；1.8 有發(fā)電機組時，要指定機房及其進風(fēng)口、排風(fēng)口的位置和減噪構(gòu)造措施；

16、特別指定電纜溝要出大樣，穿墻孔洞大樣和防水構(gòu)造。2 弱電及智能化2.1 明確有線電視網(wǎng)和可能被允許的衛(wèi)星電視接收的系統(tǒng)設(shè)置；2.2 要指明有線電視、電話、寬帶網(wǎng)、安保系統(tǒng)從室外弱電井引至單元樓梯間的主進線管的管徑和材料，并特別指明弱電管井和強電的隔離措施；2.3 指明電井照明采用普通座燈頭照明，有電視放大器的要增加電源插頭；2.4 樓梯間入戶電話接線盒與居家報警主機之間要明確增加暗埋管連接；2.5 注意對客戶非顯形化的需求的滿足，在客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等適當(dāng)增加電視、電話、可視對講等接口；2.6 燃氣自動抄表系統(tǒng)預(yù)留管線，燃氣或液化石油氣報警探測器要安裝在下部，上口高300-400；2.7

17、 其余要根據(jù)需要，明確防災(zāi)報警、紅外探測、電視監(jiān)視、門禁等的取舍、檔次和安裝構(gòu)造細節(jié)；(十一) 給水排水部分1. 雨水管由建筑專業(yè)定位，在水施中出系統(tǒng)圖及平面圖；2. 空調(diào)凝結(jié)水在水施中出系統(tǒng)圖及平面圖；3. 空調(diào)凝結(jié)水應(yīng)有組織排放：當(dāng)室內(nèi)機與室外機設(shè)置在一起時，則室內(nèi)機與室外機凝結(jié)水從空調(diào)板統(tǒng)一排放；當(dāng)室內(nèi)機與室外機分開時，則室內(nèi)機調(diào)凝結(jié)水暗設(shè)從墻內(nèi)排放（管材采用管以防腐），室外機凝結(jié)水從空調(diào)板排放；空調(diào)板處設(shè)置凝結(jié)水地漏；從空調(diào)板排放的凝結(jié)水與雨水管距離較近時，應(yīng)統(tǒng)一從雨水立管排放；4. 空調(diào)穿墻套管、天然氣入戶套管、熱水器、抽油煙機的煙道套管標(biāo)示平面位置及標(biāo)高；5. 各層櫥衛(wèi)出戶套管應(yīng)與

18、雨水管、污水管位置相互協(xié)調(diào)，以免沖突；6. 水表集中在戶外；戶內(nèi)支管走向：水平向上，戶內(nèi)支管暗埋并注明其平面尺寸及標(biāo)高；7. 雨、污水立管設(shè)置于戶外；并與建筑專業(yè)協(xié)調(diào)，不得影響窗戶等的使用功能；8. 廚衛(wèi)吊頂標(biāo)高保證2300mm,廚衛(wèi)自帶存水彎地漏下另加存水彎。洗衣機設(shè)置于廚房時，地漏位于洗衣機出水口一側(cè)，并避免離櫥柜太近；9. 污水立管不出屋面，伸至距屋面300mm處加透氣帽；當(dāng)頂層為假復(fù)式時，污水立管應(yīng)在假復(fù)式二層分三通以便接假復(fù)式的二層排放污水；10. 嚴禁污雨水管穿客廳或臥室；11. 給排水管應(yīng)避開空調(diào)挑板廚房排油煙孔熱水器排煙孔；12. 排污管優(yōu)先布置于平面凹槽內(nèi)工作陽臺等位置；13

19、. 所有地漏應(yīng)采用帶S型存水彎型，并設(shè)有檢查口；14. 給排水檢修井設(shè)于綠地內(nèi)，避免設(shè)于道路上，單元門前避免設(shè)置各種管井；15. 庭院內(nèi)為避免雨水井過多，可沿宅前路做周圈雨水明溝，雨水或雨落管排入溝內(nèi)，統(tǒng)一排入市政管；16. 煤氣管線布置應(yīng)避免破壞建筑外立面。埋地煤氣管應(yīng)避開圍墻大門等園建設(shè)施；17. 可燃氣體探測器由燃氣公司設(shè)計；18. 在施工說明中需強調(diào)：埋有暗管的墻體表面要彈線作出相應(yīng)標(biāo)記。（避免住戶裝修時對暗埋管破壞）；19. 熱水管采用環(huán)保性管材；20. 其他要求及作法詳參閱國家及地方有關(guān)規(guī)范、規(guī)定、要求(十二) 暖通部分1 采暖建議采用地輻射采暖，注意分集水器的位置與建筑部品的相互關(guān)系；2 采用分體空調(diào)，設(shè)計時應(yīng)在隱蔽位置考慮空調(diào)機位，避免影響建筑立面；3 其他要求及作法詳參閱國家及地方有關(guān)規(guī)范、規(guī)定、要求。(十三) 環(huán)保和節(jié)能1. 垃圾處理1.1 明確垃圾處理方式，垃圾站要處于下風(fēng)向，有較短并獨立的車道與城市道路連接，垃圾站要有明確的綠化隔離措施，阻斷視覺干擾；1.2 戶室、樓層、單元、組團等各級要明確垃圾搜集、堆放、清運方式和相應(yīng)的構(gòu)造措施和做法。1.3 對有會所、商業(yè)活動的，要對排油污、排煙排汽做特殊處理，明確處理標(biāo)準和構(gòu)造措施。2 保溫隔熱