大連實務稅務技巧：房地產企業(yè)土地增值稅與利潤的計算技巧

1、 大連實務稅務技巧：房地產企業(yè)土地增值稅與利潤的計算技巧一、房地產企業(yè)利潤利潤是計算企業(yè)所得稅的計稅基礎，其計算公式為：房地產企業(yè)利潤房地產企業(yè)銷售收入銷售成本銷售稅金及附加管理費用銷售費用財務費用。這里，所說的銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅及其他視同稅金處理的地方政府規(guī)定的按銷售收入或面積計算的各種費用，目前，這些銷售稅金及附加，主要由地方稅務局管理征收的，除土地增值稅外，其他稅費是按銷售收入或銷售面積計算，國稅機關工作人員可確定，唯獨土地增值額變化大，不確定因素多，難倒了多數(shù)國稅工作人員?？梢姡恋卦鲋刀惓闪藝惞ぷ魅藛T開展房地產企業(yè)所得稅結算最大的難點

2、。二、土地增值稅根據土地增值稅暫行條例及實施細則的規(guī)定，土地增值稅是企業(yè)所得稅稅前扣除項目之一，他的計算方法，既跟銷售收入有一定的聯(lián)系，又跟開發(fā)成本和土地出讓金有密切的關系。其計算公式：土地增值稅增值額×稅率扣除項目金額×速算扣除系數(shù)增值額銷售收入扣除項目金額扣除項目金額取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本金額房地產開發(fā)費用轉讓房地產有關的稅金其他扣除項目。增值率增值額÷扣除項目金額（銷售收入扣除項目金額）÷扣除項目金額銷售收入÷扣除項目金額1。土地增值稅率是由土地增值率來確定的，而不像企業(yè)所得稅一樣的實行簡單的比例稅率。土地增值稅率和速算

3、扣除系數(shù)隨土地增值率變化而變化，如下表。從上述公式可以知道，確定土地增值稅的關鍵是確定扣除項目及金額。三、扣除項目 確定銷售收入對國稅機關工作人員來說，應該是不難的事。在銷售收入確定的情況下，確定土地增值額的關鍵所在，就是弄清楚扣除項目及金額?？鄢椖楷F(xiàn)根據土地增值稅暫行條例及實施細則和國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）的規(guī)定，有以下五類組成：取得土地使用權所支付的金額是指房地產企業(yè)為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用之和。這相當于工業(yè)企業(yè)的原材料，投入生產時，轉入生產成本。開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本又稱房地產開發(fā)成本房地產開發(fā)

4、企業(yè)開發(fā)產品成木包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。今年，國稅函2010220號第六條規(guī)定，房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第一款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，就抵減本項

5、目拆遷補償費。前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、三通一平等支出。建筑安裝工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎設施費包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。房地產開發(fā)成本相當于工業(yè)企業(yè)的制造費用，定期轉入生產成本。他與原材料（土地）生產加工完成后，由生產成本

6、科目轉為庫存商品科目。銷售后，結轉銷售成本時由庫存商品科目轉為主營業(yè)務成本科目。開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（又稱房地產開發(fā)費用）房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。根據新會計制度的規(guī)定，與房地產開發(fā)項目有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于操作，尤其是財務費用中利息支出扣除，作了較為詳細的規(guī)定。利息支出是指為房地產開發(fā)而借人資金所發(fā)生的借款費用。雖然，房地產開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務費用，但計算扣除項目時，僅確定一項財務費用就可以。這三項費用按國稅函2010220號第三條規(guī)定來確定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓

7、房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用（是指管理費用、銷售費用），在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本金額”之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本的金額”之和的10%以內計算扣除。房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用前述一、二項所述兩種辦法。土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。這相當于

8、工業(yè)企業(yè)的期間費用，銷售成立后，直接轉為當年損益。從上述各個項目分析，房地產開發(fā)費用確定的關鍵，首先，是“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本的金額”，其次，是財務費用也就是通常所說的利息支出。但他不是全部進入扣除項目。 與轉讓房地產有關的稅金又稱銷售稅金及附加指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加及其他視同稅金扣除的費用。由于，房地產企業(yè)按照施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，在此不再單獨扣除。不同于利潤計算公式中的銷售稅金及附加，對房地產企業(yè)而言，少了一項土地增值稅，也是重要的一項扣除項目。其他扣除項目由財政部確定的一項扣除項目，

9、是指對從事房地產開發(fā)的企業(yè)允許按“取得土地使用權所支付的金額”和“房地產開發(fā)成本的金額”之和，加計20%的扣除。但是，對取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，在計算應納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權所支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除?？傊?，單獨核算的房地產企業(yè)的土地增值稅前兩項扣除項目即“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本的金額”合計數(shù)，從房地產企業(yè)行成利潤項目來看就是該企業(yè)銷售商品房的銷售成本；第三項即房地產開發(fā)費用，就是利潤項目中的管理費用、銷售費用、財務費用，重點確定利息支出扣除項目，可依照國稅函2010220號計算；第四項即與轉讓

10、房地產有關的稅金，就是利潤項目中不含土地增值稅的銷售稅金及附加；第五即其他扣除項目，就是為銷售成本的20%。四、土地增值稅與利潤的計算關系式假設某房地產企業(yè)所建造的商品房，所發(fā)生的收入和支出如下：取得全部銷售收入為A，支付土地出讓金為B，支付開發(fā)成本為C，支付財務費用為D （皆為銀行貸款的正常利息），支付銷售稅金及附加為E（不含土地增值稅），已發(fā)生管理費用和銷售費用為F，請計算土地增值稅和利潤。假定土地增值稅率為，速算扣除率為依照上述分析。、扣除項目金額取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本的金額房地產開發(fā)費用轉讓房地產有關的稅金其他扣除項目B+C+D+（B+C）×（520）1.2

11、5（）。 、增值額銷售收入扣除項目金額A1.25（BC）DE。、增值率增值額÷扣除項目金額銷售收入÷扣除項目金額1A÷1.25（BC）DE1。增值率是確定土地增值稅率和扣除率的關鍵點。、應繳納土地增值稅增值額×稅率扣除項目金額×扣除率A1.25（BC）D×1.25（BC）D××1.25（）×（）、利潤房地產企業(yè)銷售收入銷售成本銷售稅金及附加管理費用銷售費用財務費用（）土地增值稅（）×1.25（）×（）=（1）（）11.25（）（）1（）稅務人員通過房地產企業(yè)提供的財務報表及帳薄，很容易

12、得到納稅人的銷售收入、銷售成本、銷售稅金及附加、財務費用、管理費用和銷售費用等相關金額，而后利用上述公式，就很容易計算出房地產企業(yè)納稅人應繳的土地增值稅和相關利潤，由此，也可計算納稅人的企業(yè)所得稅。例：某房地產開發(fā)公司2010年出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)寫字樓支付地價款及各種費用1000萬元，房地產開發(fā)成本3000萬元，財務費用450萬元，已交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等為555萬元，管理費用和銷售費用合計700萬元。請問該公司應交土地增值稅和利潤分別是多少。已知：10000，1000，3000，450，555，700。根據已推理的公式：扣除項目金額取得土地使用權所支付的金

13、額房 地產開發(fā)成本的金額房地產開發(fā)費用轉讓房地產有關的稅金其他扣除項 目1.25（10003000）4505556005。 公式：增值額銷售收入扣除項目金額1000060053995。 公式、增值率增值額÷扣除項目金額3995÷600566.52%。依據增 值率，查找土地增值稅率表，可得土地增值稅率40%，速算扣除率5% 公式：土地增值稅增值額×稅率扣除項目金額×速算扣除率=× 1.25（）×（）10000×40%1.25（1000 3000）450555×（40%5%）4000（50001005）×0.

14、451297.75。 公式：房地產企業(yè)利潤銷售收入銷售成本銷售稅金及附加管理 費用銷售費用財務費用（1）（）11.25（ ）（）1（）10000（140%）?（10003000） 11.25（40%5%）（450555）1（40%5%）7006000 4000×0.43751005×0.5570060001750552.757002997.25。 五、注意事項 、未出售商品房扣除項目分攤方法。 由于房地產企業(yè)經營方式較特殊，最常見的納稅人成片受讓土地使用權后， 分期分批開發(fā)、轉讓房地產，或采取預售方式出售商品房，加大了稅收征管和 結算的難度。對此，土地增值稅暫行條例實施細則

15、第九條規(guī)定了扣除項目 金額的分攤辦法。“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地 產的，其扣除項目金額的，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分 攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤”。 按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算 公式為： 不予扣除項目金額扣除項目總的金額×（未轉讓土地使用權的面積或建 筑面積÷受讓土地使用權的總面積） 、土地增值稅清算條件 國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā) 200991 號）第九條規(guī)定應當進行土地增值稅清算的條件，凡納稅人符合下 高頓網校 All Ri

16、ghts Reserved 版權所有復制必究 6 列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。、房地產開發(fā)項目全部竣工、完 成銷售的；、整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；、直接轉讓土地使 用權的。同時，該規(guī)程第十條規(guī)定，稅務機關可要求納稅人進行土地增值 稅清算的條件。、已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積 占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的 可售建筑面積已經出租或自用的；、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷 售完畢的；、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 按現(xiàn)行有關規(guī)定，房地產企業(yè)納稅人將自行開發(fā)的房產轉為自用或出租， 暫

17、不確認其為銷售收入，其所對應的扣除項目金額，也暫不扣除。 、商品房完工確認條件 根據國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通 知（國稅函2010201 號）的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產 品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是辦理完工竣工備案手續(xù)以及會計決 算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)包括入住手續(xù)、或已開始實際投入 使用時，為開發(fā)產品開始投入使用，應視為開發(fā)產品已經完工。房地產開發(fā)企 業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當年應納稅所得額。 另根據國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 的通知（國稅發(fā)200931 號）第三十五條的規(guī)定，開發(fā)產品完工以后，企 業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得 滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅