淺談房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和控制措施

1、淺談房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和控制措施姜 虹受世界金融危機(jī)的影響和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)和房地 產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也愈來(lái)愈大，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使銀行房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)健 康發(fā)展，筆者結(jié)合自己多年的房地產(chǎn)管 理和審批經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)中存 在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和控制措施的淺見(jiàn)略述 如下：一、政策風(fēng)險(xiǎn)房地 產(chǎn) 由 于受 國(guó) 家 政策 影 響 較 大 ， 隨著宏觀調(diào)控政策和措施的實(shí)施，導(dǎo)致 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸準(zhǔn)入條 件 提 高，融 資難度加大，一旦融資渠道不暢，后續(xù)資 金缺乏，將直接影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和 銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，影響銀行房地產(chǎn)貸款的投放及存量貸款的按期回收。因此，要特 別 關(guān) 注

2、國(guó) 際 國(guó) 內(nèi) 經(jīng) 濟(jì) 金 融 形 式 的 變 化，國(guó)家制定頒布的一系列宏觀調(diào)控政 策和措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn) 生 的風(fēng) 險(xiǎn) ；關(guān) 注國(guó)家政策實(shí)施后我省各地房地產(chǎn)市場(chǎng) 的變化以及銀行根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策 調(diào)整信貸政策后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸準(zhǔn)入條件的變化。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一 個(gè) 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 能 否 順 利 完 成 銷 售，主要取決于市場(chǎng)，因此市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在授信業(yè)務(wù)中是主要風(fēng)險(xiǎn)。授信前要注意調(diào)查和判斷項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資規(guī)模增 長(zhǎng)幅度與居民需求的增長(zhǎng)幅度是否相匹 配，商品房空置率及入住率是否達(dá)到或 超過(guò)合理范圍，投資和投機(jī)需求與生活 消費(fèi)需求的比例是否合理，地方經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度是否匹

3、配；分析物業(yè)的檔次定位是否適應(yīng)同類消費(fèi)群體的需求，項(xiàng)目設(shè)計(jì)及相應(yīng)配套是否能 夠滿足相應(yīng)檔次的潛在客戶的需要。三、開(kāi)發(fā)商的選擇開(kāi)發(fā)商是項(xiàng)目運(yùn)作的實(shí)施者，關(guān)系 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利運(yùn)作和完成。因此，在對(duì)該客戶是否授信時(shí)，要重點(diǎn)了解股東背景、實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與社會(huì)信譽(yù)和主要領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)、在同行業(yè)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。特別是對(duì)主要股東的資產(chǎn)規(guī)模、主營(yíng) 業(yè)務(wù)、盈利能力、開(kāi)發(fā)經(jīng)歷務(wù)求詳細(xì) ；對(duì)于股東的銀行負(fù)債、或有負(fù)債，投入項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的非資本金的資金來(lái)源進(jìn)行了解和 分析，防止企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張引起的資金鏈 緊張。對(duì)跨行業(yè)或跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的外地企 業(yè)需要特別關(guān)注；對(duì)自然人股東，要了解 個(gè)人資本積累過(guò)程，個(gè)人資信、財(cái)產(chǎn)狀況、婚姻狀

4、況、目前的負(fù)債情況和房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)等。對(duì)新成立的公司，從未涉足過(guò)房地 產(chǎn)行業(yè)的“外行人”，資金實(shí)力較弱，開(kāi)發(fā) 資質(zhì)較低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要審慎進(jìn)入。（一）集團(tuán)客戶及綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司的審查由于集團(tuán)客戶及綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，關(guān)聯(lián)交 易頻繁，應(yīng)重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：1.集團(tuán)組織架構(gòu)及管理模式。了解集 團(tuán)客戶的股權(quán)結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)，通過(guò)對(duì) 集團(tuán)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式和財(cái)務(wù)、資金管理模式等的分析，了解母公司對(duì)子公司的控制能力，判斷集團(tuán)管理是松散型，還 是緊密型，探討資金封閉運(yùn)行的可能性 與具體操作模式。如母公司對(duì)下屬子公 司擁有資金調(diào)度權(quán)，則有可能增加銀行 對(duì)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理的難度。2

5、. 集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)的作用和地位。了解集團(tuán)內(nèi)部的資源配 置情況，并對(duì)企業(yè)集團(tuán)的收入結(jié)構(gòu)及利 潤(rùn)來(lái)源結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析，了解房地產(chǎn) 業(yè)對(duì)集團(tuán)內(nèi)部現(xiàn)金流的支撐和對(duì)整個(gè)集 團(tuán)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)，以判斷房地產(chǎn)業(yè)對(duì)集團(tuán)的作用和地位，在開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)集團(tuán)是否有能力對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)予 以支持。3.集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)限額、授信及使用情況。 對(duì)于集團(tuán)客戶，應(yīng)遵照商業(yè)銀行集團(tuán)客 戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引的要求，統(tǒng)一 測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)限額，進(jìn)行集中授信。對(duì)重點(diǎn)營(yíng)銷 但 暫 不 具 備 集 團(tuán) 授 信 條 件 的 集 團(tuán) 客戶，若貸款投向用于重點(diǎn)營(yíng)銷樓盤，且能 提供有效資產(chǎn)抵押和進(jìn) 行 封 閉管 理 的 ，對(duì)其子公司進(jìn)行單獨(dú)授信

6、審批。4. 集團(tuán)總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃及資金籌措方 案。一些集團(tuán)性開(kāi)發(fā)客戶往往對(duì)一個(gè)大 的項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)或同時(shí) 開(kāi)發(fā) 多 個(gè) 項(xiàng)目 ， 需要大量的資金。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)客戶資 金實(shí)力的分析，通過(guò)了解其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金籌措方案、工程進(jìn)度及租售計(jì)劃，考查集團(tuán)的現(xiàn)金流 量，判斷其自有資金的出資能力，避免其 資金鏈的斷裂給我行信貸帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。5.關(guān)聯(lián)交易及影響。要加強(qiáng)企業(yè)集團(tuán) 內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易的審查，重點(diǎn)關(guān)注母子公司之間，各子公司之間是否存在資金、土地、建筑材料、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、商品房 銷售 之 間的關(guān)聯(lián)交易，有無(wú)不按市場(chǎng)公允價(jià)格 交易的現(xiàn)象，是否存在虛增資產(chǎn)、利潤(rùn)的 和所有者權(quán)益的情況。（二）外商投資企業(yè)的審

7、查 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò) 1000 萬(wàn)美元，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的 50% 。除取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 資質(zhì)外，須具備 外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證 書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。要重 點(diǎn) 了 解股 東 背 景，在國(guó)外的資產(chǎn)規(guī)模、主營(yíng)業(yè)務(wù)、盈 利 能力，注冊(cè)資金是否全部繳付，注冊(cè)資本金的來(lái)源渠道，是否銀行借款；了解在境外是否有不良記錄；了解公司的章程是 否存在違反外商投資企業(yè)在境內(nèi)進(jìn)行房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，如以任何形式在合同、 章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中訂 立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款等。（三）開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)情況分析 銷售收入。房地產(chǎn)銷售收入對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)計(jì)算影響巨大，應(yīng)給予 特別關(guān)

8、注。一是采取一次性全額收款方 式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款 或取得索取價(jià)款憑據(jù)之日，確認(rèn)收入的!通過(guò)合理有效的策略來(lái)減弱信息的不對(duì)稱，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)：【1】 吳洪濤 信息不對(duì)稱理論與銀行信貸 南方金融 2003 2【2】 唐清泉 銀行如何面對(duì)信息不對(duì)稱條件下的貸款風(fēng)險(xiǎn) 上海經(jīng)濟(jì)研 究 2002 4【3】 任曉嵐 試論我國(guó)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和成因 經(jīng)濟(jì)師 2003 1【4】 姜崎 借鑒西方經(jīng)驗(yàn)建立符合中國(guó)國(guó)情的信用評(píng)估系統(tǒng) 經(jīng)濟(jì)與管理研究 2002 3【5】 許先建 秦永良 非對(duì)稱信息市場(chǎng)理論的貢獻(xiàn)及其應(yīng)用 宏觀經(jīng)濟(jì) 研究 2002 2【6】 瞿強(qiáng) 信息經(jīng)濟(jì)學(xué)與現(xiàn)代金融理論的發(fā)展

9、資本市場(chǎng)評(píng)論 2001 3（作者單位：中信銀行重慶分行）50時(shí)代金融銀行分析實(shí)現(xiàn)；二是采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià) 款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。三是采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷 售合同或協(xié)議約定的價(jià) 款 確 定收 入 額 ； 四是開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售 的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確 認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售確認(rèn)收 入的實(shí)現(xiàn)等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn) 為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì) 應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí) 際銷售收入的毛利額。開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)

10、 品的成本項(xiàng)目一般包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)等。存貨。在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表中， “存貨”主要包括土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、低值易耗 品等 ， 其中最大部分為土地儲(chǔ)備、正在開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)完畢等待出售及空 置的 不 動(dòng) 產(chǎn)，價(jià)值一般很大，要認(rèn)真核實(shí)存貨的真實(shí)性， 分析其各類物業(yè)的構(gòu)成、賬齡，確認(rèn)其潛在損失或未來(lái)升值的可能性。預(yù)收賬款或其他應(yīng)付款。由于開(kāi)發(fā) 企業(yè)銷售收入確認(rèn)的特殊性，以及目前開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的不規(guī)范，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往 在預(yù)售商品房時(shí)，將預(yù)售收入不做為實(shí) 際銷售收入確認(rèn)，而將預(yù)售房款放在預(yù) 收賬款或其他應(yīng)付款核算。應(yīng)認(rèn)真分析 預(yù)

11、收賬款或其他應(yīng)付款的構(gòu)成，來(lái)源于哪些項(xiàng)目，判斷商品房銷售價(jià)格是否合理，項(xiàng)目銷售計(jì)劃是否客觀實(shí)際，是否存 在偷漏稅行為等。房地產(chǎn)企業(yè)納稅。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建 造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附 著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工 前采取預(yù)售方式銷售的：預(yù)售收入按照 適用稅率作繳納營(yíng)業(yè)稅，預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再按照實(shí)際轉(zhuǎn)入數(shù)計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅；同時(shí)預(yù)售收入先按預(yù) 計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛 利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及 附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。四、項(xiàng)目概況的審查1.項(xiàng)目外部環(huán)境的分析：項(xiàng)目地理位 置及周邊配套環(huán)境，包括交通、商 業(yè)

12、 、學(xué) 校、醫(yī)療等居住的便利性；在風(fēng)景、安 靜 程度、社會(huì)治安、各類污染情況等居住質(zhì) 量等方面具有的地段優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，分析所在地段房地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)景氣度。2.項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的分析：照當(dāng)?shù)叵嗤?地段物業(yè)的容積率、樓間距、外形 風(fēng) 格、物業(yè)朝向、內(nèi)部配套等方面的優(yōu)勢(shì)或劣勢(shì)，分析本項(xiàng)目是否符合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)消 費(fèi)文化、具有多方面優(yōu)勢(shì)。3.項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的審查4.有些項(xiàng)目為綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中既 有住宅，又有寫字樓、商場(chǎng)，個(gè)別 項(xiàng) 目 甚 至有酒店等其他物業(yè)，要分析在開(kāi)發(fā)總 面積中，不同物業(yè)所占比例，分析項(xiàng)目的 優(yōu)劣。5.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的審查借款人的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃是 否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī) 定；

13、擬租售的房地產(chǎn)物業(yè)類型、時(shí)間和相 應(yīng)的數(shù)量，以及與相同地段同類項(xiàng)目比 較，本項(xiàng)目的租售價(jià)格、租售收入及收款方式是否合理，租售計(jì)劃是否考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、市場(chǎng)等宏觀環(huán)境的變化， 以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租 售價(jià) 格 的 影響 ， 并判斷擬貸款項(xiàng)目市場(chǎng) 預(yù) 測(cè) 的合 理 性 、 準(zhǔn)確性。五、項(xiàng)目立項(xiàng)的審查首先是確認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)有權(quán)機(jī)關(guān)的項(xiàng) 目備案的批復(fù)或具備 國(guó)有土地使用權(quán) 證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建 設(shè) 工 程規(guī)劃許可證 和 建筑工程施工許可 證的“四證”。在立項(xiàng)批復(fù)、工程規(guī)劃許 可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)等文件中，分期建設(shè)規(guī)模要與申報(bào)情況相符；其次了解分期建設(shè)項(xiàng)目后續(xù)土地出讓

14、金是否存在未能全額 支付的情況，延期支付是否得到土地管 理部門的批準(zhǔn)或同意，其支付資金來(lái)源 能否落實(shí)，以避免貸款資金被由于支付 土地款。六、項(xiàng)目融資方案審查（一）總投資 開(kāi)發(fā)企業(yè)受規(guī)模和資金實(shí)力或出于盈利水平的考慮，房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)采取 分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，有的企業(yè)為了滿足 銀行關(guān)于資本金的條件，采取人為撤分 項(xiàng)目減少總投資額、或人為擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模資金總投資額，以達(dá)到套取貸款的目的。因此要按照政府規(guī)劃局批準(zhǔn)的建設(shè) 工程規(guī)劃許可證 批復(fù)的建設(shè)規(guī)模分期 測(cè)算項(xiàng)目總投資。（二）資本金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例指項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例。項(xiàng)目資本金范圍一般以以下原則進(jìn)行界定：1.單個(gè)項(xiàng)目資本金包括：借款

15、人的實(shí) 收資本金；有投資或合作開(kāi)發(fā)協(xié)議的承 擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的其他單位 和個(gè) 人 的 投資 ； 股東書(shū)面承諾在借款合同履行期內(nèi)不撤回的股東借款。2.滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目資本金：對(duì)政府有 關(guān)職能部門的有關(guān)文件明確進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目資本金可以分期計(jì)算，第一期的總投資中的資本金不低于 35% ， 已還清借款的已建成的各期的結(jié)余資金可作為后一期的項(xiàng)目資本金，滾動(dòng)計(jì)算， 不得將不分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目人為分期計(jì)算 項(xiàng)目資本金比例。3. 集團(tuán)客戶及綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司項(xiàng)目資本金：原則上新發(fā)放的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款必須按項(xiàng)目實(shí) 行封 閉 管 理，借款人只能按具體項(xiàng)目申請(qǐng)貸款。在實(shí)際授信中，對(duì)一筆貸款用于多個(gè)項(xiàng)目或多 個(gè)項(xiàng)目

16、同時(shí)申請(qǐng)貸款的集團(tuán)客戶及綜合 性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，資本金比例的認(rèn)定 暫按借款人的所有者權(quán)益扣除其固定資 產(chǎn)投資及股本權(quán)益性投資后，不低于借款 人 在 建 項(xiàng) 目 和 擬 開(kāi) 工 項(xiàng) 目 總 投 資 的35% 把握。明顯來(lái)源于其他銀行借款的注冊(cè)資 本金、股東借款和其他資金不能視同項(xiàng) 目資本金。（三）完整性、真實(shí)性和可靠性審查 房地產(chǎn)行業(yè)一般投資數(shù)額大、投資回收期較長(zhǎng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)債率高，易形成資金缺口風(fēng)險(xiǎn)。主要審查融資方案的完 整性、資金來(lái)源真實(shí)性和可靠性。1.完整性審查：在房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑 市場(chǎng)管理不規(guī)范的情況下，開(kāi)發(fā)商把預(yù) 售房款和施工企業(yè)墊款等都作為項(xiàng)目資金來(lái)源，應(yīng)審查各項(xiàng)資金來(lái)源的落實(shí)情況，

17、特別是開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)源的落實(shí)， 比例是否達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，防止?jié)L動(dòng)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目的前期銷售收入用 于 后 期開(kāi) 發(fā) ， 防止融資方案留有缺口，導(dǎo)致項(xiàng)目資金 不能及時(shí)到位，項(xiàng)目不能按時(shí)建成引起風(fēng)險(xiǎn)。2.真實(shí)性審查：分析開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù) 狀況，審查籌資能力，資金來(lái)源是否落 實(shí)，項(xiàng)目資本金是否符合比例要求。重點(diǎn) 審查資本金到位的時(shí)間、金額與股東承 諾是否一致、項(xiàng)目資本金核算是否規(guī)范， 防止借款人虛假出資現(xiàn)象的發(fā)生。3.可靠性審查：主要審查擬申請(qǐng)貸款之外的注冊(cè)資金、基金、債券資金 、項(xiàng) 目 預(yù)售款、其他銀行貸款等項(xiàng)目資金來(lái)源 的可靠性。對(duì)以預(yù)售房款作為項(xiàng)目投資 來(lái)源的情況應(yīng)謹(jǐn)慎決策，審查項(xiàng)目預(yù)售 是否符合國(guó)

18、家有關(guān)規(guī)定，預(yù)售進(jìn)度與項(xiàng)目資金計(jì)劃安排是否配比。對(duì)于分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)審查貸款需 求測(cè)算依據(jù)是否科學(xué)，授信額度與當(dāng)期 項(xiàng)目掛鉤程度，原則上不得將當(dāng)期項(xiàng)目 與后續(xù)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款需求混為 一談。對(duì)于借款人在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目較多的，在審查時(shí)重點(diǎn)測(cè)算企業(yè)資金整體安排能否滿足多個(gè)項(xiàng)目資金需求，是否有 足夠資金來(lái)源填補(bǔ)資金缺口。2009/06 總第 394 期 51流與思考由 AIG 巨額虧損引發(fā)的啟示謝 楠 鐘函杉摘 要：美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，保險(xiǎn)業(yè)巨頭 AIG 公司由于巨額虧損面臨破產(chǎn)危機(jī)。AIG 以慘重代價(jià)暫時(shí)走出危機(jī)后，業(yè)務(wù)一直沒(méi)有得到改善。本文針對(duì) AIG 案例，通過(guò)對(duì)造成 AIG

19、 巨額虧損的原因進(jìn)行剖析，分別從保險(xiǎn)業(yè)的投資戰(zhàn)略角度、信用評(píng)級(jí) 機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)過(guò)失以及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度不足三方面進(jìn)行思考，得到一些啟示。關(guān)鍵詞：AIG 保險(xiǎn)公司 信用評(píng)級(jí) 金融監(jiān)管美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG- Am e rican Inte rnational Group），是一家在美國(guó)和全球范圍內(nèi)開(kāi)展多種保險(xiǎn)和保險(xiǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的控股 公司。不管是從資產(chǎn)規(guī)模還是盈利水平上，AIG 都可以稱得上是美國(guó)乃至全球保險(xiǎn)行業(yè)的泰山北斗。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后， AIG 公司由于經(jīng)營(yíng)信貸違約掉期業(yè)務(wù)造成的巨額虧損，使得整 個(gè)公司面臨破產(chǎn)危機(jī)。雖然美聯(lián)儲(chǔ)緊急融資、并迅速向 AIG 借 貸高額資金投資級(jí)固定收益證券，使得

20、 AIG 以付出 80股權(quán) 轉(zhuǎn)移的巨額代價(jià)暫時(shí)度過(guò)危機(jī)；而目前 AIG 的現(xiàn)狀，也讓人們 看到后來(lái)的國(guó)有化并沒(méi)有讓其業(yè)務(wù)得到改善。深入分析，我們發(fā)現(xiàn)致使 AIG 走入今天的困局源于金融業(yè)務(wù)引發(fā)現(xiàn)金流危機(jī)，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)失職，AIG 公司風(fēng)險(xiǎn)管理不足以及金融監(jiān)管缺乏 力度?；谝陨犀F(xiàn)象和分析，我們從 AIG 巨額虧損案例中得出 如下啟示。一、對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的啟示首先，涉及的保險(xiǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)不宜過(guò)大。在選擇保險(xiǎn)產(chǎn)品、確立投資方向時(shí)必須以資金的安全為首要目的。案例中 AIG 所購(gòu)買的 CDS 保險(xiǎn)產(chǎn)品雖然在無(wú)違約時(shí)所獲得的利益比較大，但是這些利益還不足以償付風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。一旦發(fā)生違約，尤其是 金融危機(jī)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

21、，CDS 賣方必須賠付 50 個(gè)百分點(diǎn)的款項(xiàng)，相當(dāng)于此前 50 年的收入（之前穩(wěn)定的收益為 1 個(gè)百分點(diǎn)）。 其次，分散負(fù)債類保險(xiǎn)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債類保險(xiǎn)產(chǎn)品風(fēng) 險(xiǎn)過(guò)于集中。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，會(huì)導(dǎo)致與此變化密 切相關(guān)的金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)在短時(shí)間內(nèi)全面、集中爆發(fā)。案例中 AIG 公司旗下子公司 AIGFP 大量出售抵押貸款債券（CDOs）信用違約掉期合約。于是當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布升息消息，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降、還貸違約率上升時(shí)，大量的信用違掉期合約的風(fēng)險(xiǎn)的集中暴露。若保 險(xiǎn)企業(yè)能夠充分考慮到市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)，采取投資受不同宏觀 政策因素影響的金融產(chǎn)品，就能相對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)對(duì)企業(yè)本 身的破壞力。再次，提升保險(xiǎn)企

22、業(yè)資產(chǎn)負(fù)債管理的整體水平。由上述案 例分析可知，AIG 的主體保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)正常，單一保險(xiǎn)業(yè)務(wù)償付能力是充足的，真正的危機(jī)來(lái)自于一系列信用違約交換等金融!七、授信額度和貸款期限審查授信額度要與借款人發(fā)展的理智程 度、項(xiàng)目的實(shí)際需求和借款人（項(xiàng) 目）的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力相適應(yīng)，要重點(diǎn)分析項(xiàng)目投資及構(gòu)成的準(zhǔn)確性、合理性，資金來(lái)源 及構(gòu)成的可靠性，以判斷貸款額度是否 適度、安全、可行。做到既要滿足項(xiàng)目的 合理信貸需求，防止資金留缺口，又要防 止過(guò)度授信刺激借款人的非理智發(fā)展而 引起風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)一個(gè)項(xiàng)目或同時(shí)開(kāi)工的幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)使用多家銀行貸款的，應(yīng)重點(diǎn)審查 各家銀行授信額度與項(xiàng)目 投 資 總額 、貸 款分期使用計(jì)

23、劃與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度是否匹 配，是否過(guò)度擴(kuò)張、在建項(xiàng)目總規(guī)模與借款人實(shí)力明顯不符的。對(duì)于母公司多元化經(jīng)營(yíng)、同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)的，還應(yīng)審查 母公司的綜合經(jīng)營(yíng)實(shí)力、資金籌措能力、 償債能力等情況。貸款期限的確定主要是審查期限的 合規(guī)性和合理性，防止貸款期限超規(guī)定 或測(cè)算失誤、還貸資金未按計(jì)劃落實(shí)導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益與貸款償還期限不匹配出現(xiàn)的貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)。確定貸款期限 應(yīng)審查市場(chǎng)供求狀況、銷售模式與能力 等因素，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和銷售進(jìn)度 計(jì)劃的可行性。八、還款來(lái)源的審查審查項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售情況，銷售收入能否按期實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商是否在不同銀 行申請(qǐng)貸款，樓盤銷售回籠資金分流到各家銀行的額度和比例，經(jīng)辦行是否與 客戶達(dá)成相關(guān)協(xié)議，對(duì)其資金有效控制 及 全 面 監(jiān) 控 的 具 體 措 施 和 辦 法 是 否 可 行，能否保證銷售資金的回流在貸款期 限內(nèi)保證足額銀行貸款。對(duì)于同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或多元化經(jīng) 營(yíng)企業(yè)，還須審查借款人償還目前已有負(fù)債的