房屋租賃合同是否必須采取書面形式

1、房屋租賃合同是否必須采取書面形式1. 房屋租賃合同是否必須采取書面形式 ?合同法第 215條規(guī)定, “ 租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采 用書面形式的,視為不定期租賃 ” 。因此,房屋租賃期限不滿半年的,可以是口頭租賃 合同或者書面租賃合同 ; 房屋租賃期限在半年 (6個(gè)月 以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同。 【提示】口頭房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大。當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的,發(fā)生 爭(zhēng)議時(shí)要有其他證據(jù)證明。法律對(duì)長(zhǎng)期房屋租賃合同 (6個(gè)月以上 要求采取書面形 式。租賃期限 6個(gè)月以上的口頭房屋租賃合同,視為不定期房屋租賃合同。2. 什么是定期房屋租賃合同 ?定期房屋租賃合同是指當(dāng)

2、事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。定期房屋租賃合 同包括以下形式:(1口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿 6個(gè)月的 ;(2書面約定房 屋租賃期限在 6個(gè)月以上的。3. 什么是不定期房屋租賃合同 ?不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒(méi)有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租 賃合同。不定期房屋租賃合同包括以下形式:(1非書面形式不定期租賃合同:租賃期 限 6個(gè)月以上,當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃?！咎崾尽慨?dāng)事人約定租 賃期限在 6個(gè)月以上而未采用書面形式的,不論是否有證據(jù)證明,一律視為不定期租 賃合同。 (2約定不明確不定期租賃合同:當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明 確,不能達(dá)

3、成補(bǔ)充協(xié)議的,并且按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的,視為 不定期租賃?！咎崾尽慨?dāng)事人未明確約定租賃期限的,視為不定期租賃合同。 (3事實(shí) 不定期租賃合同:租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的, 原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期?！咎崾尽渴聦?shí)租賃合同推定為不定期租 賃合同。承租人可以隨時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同 ; 出租人也可以隨時(shí)解除 不定期租賃合同,但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人,給予承租人合理搬出出租房屋 的期限。4. 房屋租賃合同最長(zhǎng)期限是多少年 ?合同法第 214條規(guī)定, “ 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú) 效。租賃期間屆滿,當(dāng)事

4、人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得 超過(guò)二十年。 ” 因此,房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限均為 20年。 【提示】房屋租賃合同期限最長(zhǎng) 20年,是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃 期限不得超過(guò) 20年 ; 并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過(guò) 20年。房屋租賃期間屆滿,當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò) 20年。房屋租賃期限超過(guò) 20年,并非整個(gè)租賃合同無(wú)效 ; 而是超過(guò) 20年部分租 賃期限無(wú)效,也就是租賃期限按 20年計(jì)算。5. 房屋出租人有哪些義務(wù) ?(1交付出租房屋的義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占

5、有、使用和受 益。 (2出租房屋保持義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途。 (3出租房屋維 修義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。 a. 承租人在 出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修:b. 出租人未履行出租房屋維修 義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān) ;c. 因維修出租房屋影響承租人 使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。【提示】房屋出租人承擔(dān)維修出租房屋義 務(wù)需要具備以下條件:以租賃期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件 ; 以出租房屋 有維修必要、維修可能為基本條件 ; 租賃房屋毀損必須是因不可歸責(zé)于承租人的事由 造成的 ; 當(dāng)事人

6、沒(méi)有約定出租人不承擔(dān)出租房屋維修義務(wù)。 (4、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān) 保義務(wù) . 出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指承租人在訂立合同時(shí)不知道出租房屋存在權(quán)利 瑕疵的,出租人應(yīng)當(dāng)保證出租房屋交付后不因第三人主張對(duì)出租房屋享有權(quán)利而導(dǎo)致 承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益的義務(wù)。因第三人主張權(quán)利的,承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí) 通知出租人。因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益的,承租 人可以要求減少租金或者不支付租金?！咎崾尽砍鲎夥课輽?quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的范圍 為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵,且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。出租房屋交 付后才存在的權(quán)利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵,則不 構(gòu)成

7、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。【提示】出租方違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù), 承租人可采取以下補(bǔ)救辦法:根據(jù)合同法,出租人違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù) 的,承租人享有減付、不付租金的權(quán)利 ; 根據(jù)解釋第八條規(guī)定,因下列情形之一, 導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,承租人請(qǐng)求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:租賃房屋被 司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的 ; 租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的 ; 租賃房屋具有違反法 律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。 (5、出租方對(duì)出租房屋的安全擔(dān) 保義務(wù) ;(6、法律規(guī)定的其他義務(wù)。出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)是指出租房屋危及承租人的 安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該出租房屋質(zhì)量不合

8、格,承租人仍然可 以隨時(shí)解除合同?！咎崾尽窟`反出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)產(chǎn)生承租人絕對(duì)解除權(quán),該解 除權(quán)不因任何事由受到影響。6. 承租人對(duì)出租房屋的使用有哪些義務(wù) ?承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù),即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租 房屋。 (1承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用出租房屋 ;(2對(duì)出租房屋的使用方法沒(méi)有約定 或者約定不明確,可以協(xié)議補(bǔ)充 ; 不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí) 慣確定 ;(3按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的,應(yīng)當(dāng)按照出租房屋的性質(zhì)使 用?！咎崾?1】承租人使用出租房屋租的方法標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè):約定使用方法 (首要標(biāo) 準(zhǔn) :a. 房屋租賃合同約定的使用

9、方法 ;b. 雙方補(bǔ)充協(xié)議約定的使用方法 ;c. 按照合同有關(guān) 條款或者交易習(xí)慣確定使用方法。出租房屋性質(zhì)確定使用方法 (次要標(biāo)準(zhǔn) :只有沒(méi)有 約定出租房屋使用方法的,才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方法?！咎崾?2】承租人 未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋,出租人有權(quán)解除合同和要求賠 償損失。合同法第 219條規(guī)定,承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用 租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此,承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋,致使出租房屋受到損失的, 出租人可以解除合同并要求賠償損失。解釋第 7條規(guī)定,承租人擅自變動(dòng)房屋建

10、筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請(qǐng) 求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第 219條的規(guī)定處理。【提示 3】 承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋,致使出租房屋受到損耗 的,承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 (4、承租人對(duì)出租房屋承擔(dān)保管義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng) 妥善保管出租房屋,因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé) 任?！咎崾尽砍凶馊艘驯M妥善保管義務(wù),承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 (5、承租人能 否對(duì)出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。合同法第 224條第二款規(guī)定, “ 承租人 經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租

11、的,承租人與出租人之間的 租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 ” 解釋第 15條規(guī)定, “ 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩 余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定 的除外。 ” 【提示】房屋轉(zhuǎn)租存在兩個(gè)房屋租賃合同:a. 原租賃合同:繼續(xù)有效。 b. 次 房屋租賃合同:原房屋租賃合同的承租人需要對(duì)次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租 賃物損失行為負(fù)責(zé)?！咎崾尽亢贤ǖ?224條第二款規(guī)定, “ 承租人未經(jīng)出租人同 意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。解釋第 16條規(guī)定, “ 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道 承租人

12、轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者 認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可 以通知次承租人作為第三人參加訴訟。 ” 【提示】出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn) 租后 6個(gè)月內(nèi)未提出異議,視為出租人同意轉(zhuǎn)租。 (6、房屋承租人有何支付租金的義 務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明 確,可以補(bǔ)充協(xié)議 ; 無(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。按照合 同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的,按照法定期限支付:a. 租賃期間不滿 1年的 :應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付 ;b. 租賃期間 1年以上的

13、:應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付 ; 剩余期間 不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付?！咎崾?1】承租人延付租金,出租人有以下 補(bǔ)救辦法:(1承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人 在合理期限內(nèi)支付 ; 承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。 (2民法通則第 136條規(guī)定, “ 下列的訴訟時(shí)效期間為一年:(三 延付或者拒付租金的 ” ,出租人要求 承租人支付租金的訴訟時(shí)效期限為 1年。出租人以延付租金為由解除租賃,必須給 出租人合理期限。也就是說(shuō),出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。 出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效為 1年而非 2年。【提示 2】因拖延支付租金導(dǎo)

14、 致出租人解除房屋租賃合同,次承租人有以下救濟(jì)權(quán)利:承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或 者遲延支付租金,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍逾期不支付的,出租人可以解除房屋 租賃合同。解釋第十七條規(guī)定, “ 因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次 承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院 應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的 租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。 ” 因此,出租人因承租人延付租金合理期 限解除權(quán)受到次承租人代付租金抗辯權(quán)的限制。7. 承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些 ?(1租賃期間屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物

15、。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃 物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 (2房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除:a. 出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人騰房 ;b. 負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的,出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租 人支付逾期騰房占有使用費(fèi)。8. 未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋,當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無(wú)效 ?建筑法第 61條第二款規(guī)定,建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用 ; 未經(jīng)驗(yàn)收 或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。消防法第 10條按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程,除本法第十一條另有規(guī)定的外,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依 法取得施工許可之日起七個(gè)工作日內(nèi),將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)

16、構(gòu)備案,公 安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。消防法第 11條國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員 密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu) 審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。出租未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房 屋,違反建筑法第 61條、消防法第 10條的強(qiáng)制性規(guī)定,但是不論是合同法 還是解釋均未將此種情形規(guī)定為合同無(wú)效情形。因此,不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋租賃合同 無(wú)效?！咎崾尽砍擎?zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城 鎮(zhèn)房屋,當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。但是,解釋第 2條規(guī)定, “ 出租 人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建

17、設(shè)的城鎮(zhèn)房 屋,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可 證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 ” 【提示】違反建設(shè)工程規(guī)劃 的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無(wú)效 ; 但在一審辯論終結(jié)前取得審批的依法有效。9. 違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋,當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。解釋第 1條第二款規(guī)定, “ 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū) 內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī) 定 ” 。法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收方面的規(guī)定,至今適用的仍然是 1993年 6月 29日國(guó)務(wù)院第 116號(hào)令發(fā)布的

18、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例,農(nóng)村居 民房屋的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收均缺少具體和嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。因此,未取得建設(shè)工程規(guī)劃許 可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村房屋租賃合同,不因此無(wú)效。10. 臨時(shí)建筑物房屋租賃合同,是否有效 ?解釋第 3條規(guī)定, “ 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承 租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法 院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭 辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租 賃期間有效。 ” 【提示】非法的臨時(shí)建筑物房屋租賃合同除了在一

19、審辯論終結(jié)前取得批 準(zhǔn)有效以外,均為無(wú)效房屋租賃合同。11. 房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效 ?房地產(chǎn)管理法第 54條規(guī)定, “ 房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合 同,并向房產(chǎn)管理部門登記備案 ” 。解釋第 4條規(guī)定, “ 當(dāng)事人以房屋租賃合同未 按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,人民法院不 予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。 ” 【提示】房屋租賃合同登記備案不 是法定有效要件,而是約定生效要件。12. 房屋租賃合同無(wú)效,產(chǎn)生哪些法律后果 ?房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人不得請(qǐng)求

20、支付租金 ; 但是可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn) 支付房屋占有使用費(fèi)。房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失?！咎崾尽糠课?租賃合同無(wú)效的,出租人可以請(qǐng)求支付房屋占有使用費(fèi)。13.“ 一房數(shù)租 ” 情況下,如何確定承租人 ?解釋第六條規(guī)定, “ 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況 下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:(一 已 經(jīng)合法占有租賃房屋的 ;(二 已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的 ;(三 合同成立在先的。不能取得 租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 ” 【提 示】 “ 一房數(shù)租 ” 占有人優(yōu)先 登記備案人優(yōu)先 先成立合同優(yōu)先。14. 因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理辦法:(1租賃合同無(wú)效時(shí),裝飾裝修如何處理 ? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,未形成附合 的裝飾裝修物:a. 出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有 ;b. 不同意利用的,可由承租 人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾 裝修,已形成附合的裝飾裝修物:a. 出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有 ;b. 不同意 利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。 (2租賃期間屆滿時(shí),裝 飾裝修如何處理 ? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),未