物業(yè)管理工程維修類工作手冊(cè)

1、XX物業(yè)管理有限公司工程維修類工作手冊(cè)QW-XMGCA /0手冊(cè)編號(hào): 版本及發(fā)行編號(hào)： 受控狀態(tài):編制審核審批日期日期日期組織架構(gòu)（QW-XMGC01項(xiàng)目內(nèi)業(yè)秩序主管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理職責(zé)(QW-XMKF-0)2一、制度管理1 制度建設(shè)與管理：提出完善公司規(guī)章制度的建議，建立適合于本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的規(guī)章制度，制定公司規(guī)章制度具體的實(shí)施辦法，按授權(quán)或經(jīng)公司審批后負(fù)責(zé)組織落實(shí)。2執(zhí)行公司頒布的和各職能部門下達(dá)的各項(xiàng)規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行管理體系文件對(duì)本部門的相關(guān)規(guī)定；3正確貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的法律、法規(guī)、政策；二、物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理1 負(fù)責(zé)制訂部門的質(zhì)量目標(biāo)、工作計(jì)劃，經(jīng)公司審

2、批后組織實(shí)施；2編制本物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算、資金計(jì)劃與采購申請(qǐng)；3負(fù)責(zé)執(zhí)行涉及本物業(yè)項(xiàng)目的各類經(jīng)營管理合同；4維護(hù)本項(xiàng)目顧客滿意率與滿意度；5對(duì)顧客進(jìn)行意見征詢活動(dòng)，并進(jìn)行業(yè)主滿意率調(diào)查；6接受公司對(duì)各項(xiàng)工作的稽核、檢查，配合公司職能部門進(jìn)行企業(yè)文化、對(duì)外宣傳、人力資源管理、培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面的活動(dòng)；7負(fù)責(zé)項(xiàng)目對(duì)外公共關(guān)系的建立與維護(hù)。三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)職能的實(shí)施1 參與項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的可行性研究，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)方案，并從物業(yè)服務(wù)實(shí)施方面提出可行性的建議；2負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；3負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主入住的交驗(yàn)及裝修的管理；4負(fù)責(zé)與物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽定物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約；5負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)

3、域的公共秩序維護(hù)、消防及治安防范、交通秩序的管理與服務(wù)；6負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)；7負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護(hù)保養(yǎng)及應(yīng)急搶修服務(wù)；8負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收繳工作； 9負(fù)責(zé)配合置業(yè)公司和公司行政人事部進(jìn)行物業(yè)管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動(dòng)組 織與實(shí)施；10負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理； 11 負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理； 12負(fù)責(zé)組織對(duì)業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理； 13負(fù)責(zé)托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理； 14負(fù)責(zé)對(duì)顧客的特約服務(wù)的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施； 15物業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營中的各項(xiàng)費(fèi)用收

4、繳工作； 16向公司提出請(qǐng)款申請(qǐng)，負(fù)責(zé)及進(jìn)對(duì)外支付本項(xiàng)目各項(xiàng)能耗、代收代付、退 押金工作；17高效及時(shí)處理其它顧客求助。一、設(shè)備設(shè)施管理1、設(shè)備運(yùn)行管理負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行巡視監(jiān)控；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中發(fā)生的異常情況的處理；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施機(jī)房的管理。2、設(shè)備維護(hù)管理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修。二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理1、前期介入負(fù)責(zé)對(duì)工程安裝的跟進(jìn)；負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議。2、物業(yè)接管驗(yàn)收負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收；負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺留問題整改；負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗(yàn)收并在收集后交公司歸檔。3、

5、物業(yè)交付負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問題整改。三、維修服務(wù)1、有償維修服務(wù)負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)定(確認(rèn)業(yè)主維修收費(fèi)項(xiàng)目相關(guān)事宜)；負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。2、共有部分的維修負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。3、工程遺留問題的處理負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問題的處理。4、協(xié)助客戶服務(wù)中心對(duì)處理結(jié)果回訪、驗(yàn)證，不斷提高維修滿意率。四、內(nèi)部事務(wù)管理1、安全管理負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理；負(fù)責(zé)工程維修員工作業(yè)安全管理。2、培訓(xùn)管理負(fù)責(zé)工程維修服務(wù)技能的培訓(xùn)。3、成本控制負(fù)責(zé)提出控制工程維修、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負(fù)責(zé)組織執(zhí)行。4、業(yè)績考核 負(fù)責(zé)工作質(zhì)量管理；負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行業(yè)績?cè)u(píng)定；負(fù)責(zé)提出考評(píng)建議；

6、負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)范的管理；負(fù)責(zé)工程維修員工勞動(dòng)紀(jì)律的管理。5、檔案資料管理 負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類與收集，及時(shí)上交；負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管。五、裝修管理1、負(fù)責(zé)裝修方案的審理 負(fù)責(zé)方案中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理；負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。2、裝修過程的管理 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的控制。六、能耗管理1、負(fù)責(zé)對(duì)公攤、外搭單位、自用區(qū)域的水、電、氣抄表和數(shù)據(jù)分析，對(duì)異常情況采 取處理措施。2、對(duì)浪費(fèi)現(xiàn)象提出建議或處理意見。3、負(fù)責(zé)受理外搭單位，經(jīng)審批后實(shí)施外搭管理，并負(fù)責(zé)收繳外搭單位的能耗費(fèi)用

7、。 七、供應(yīng)單位管理1、負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊單位的外聯(lián)工作；2、及時(shí)收集供應(yīng)異動(dòng)情況，確保向客服中心溝通和協(xié)助發(fā)布異動(dòng)信息。 八、突發(fā)事件處理1、確保工程設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行并能滿足處理突發(fā)事件的要求；2、負(fù)責(zé)各類突出事件處理中各類工程設(shè)施設(shè)備的管理與操作；3、負(fù)責(zé)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告工程類突發(fā)事件并有效控制負(fù)面后果。九、零星工程管理1、負(fù)責(zé)零星工程的設(shè)計(jì)、預(yù)算； 2、負(fù)責(zé)公司零星工程的實(shí)施；3、負(fù)責(zé)按照公司要求對(duì)外委工程進(jìn)行驗(yàn)收。整改專員崗位說明書（QW-XMGC-05崗位名稱工程主管職 級(jí)4級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)廳P工作職責(zé)1負(fù)責(zé)工程維修部質(zhì)量管理體系建立和完善工作，完善培訓(xùn)制

8、度、各崗位制度、設(shè) 施設(shè)備維修保養(yǎng)制度，確保質(zhì)量記錄完整2負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施管理，編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行率、維修 保養(yǎng)計(jì)劃完成率、外委維保檢查率負(fù)責(zé)3負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理， 組織執(zhí)行物管前期介入對(duì)工程安裝的跟進(jìn)并確保記錄完整準(zhǔn)確，及時(shí)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出合理化建議，對(duì)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收審查單負(fù)責(zé)4負(fù)責(zé)維修服務(wù)的開展，對(duì)維修及時(shí)率、合格率、維修滿意率負(fù)責(zé)5審查有償維修的價(jià)格6審查裝修圖紙和組織對(duì)裝修中涉及房屋安全事項(xiàng)的巡查與處理，及時(shí)受理相關(guān)部門的巡查信息7負(fù)責(zé)物業(yè)城建檔案的收集和上交，并負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的保管8負(fù)責(zé)對(duì)員工的日常培訓(xùn)考核，主持項(xiàng)目工程維修部的日常工作，對(duì)項(xiàng)目

9、工程維修部的整體職責(zé)負(fù)責(zé)9參加公司各類學(xué)習(xí)和交流， 參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)， 推廣參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、10完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào) 度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和同再上級(jí)請(qǐng)示，必須確保指揮渠道順暢、 職能部門指令的及時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求?？萍耙陨蠈I(yè)要求物業(yè)或H程相關(guān)專業(yè)負(fù)格/技能資格證書要求物業(yè)資格證、中級(jí)以上技術(shù)職稱必備技能要求熟練操作office系統(tǒng)、制圖軟件經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)2類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)2人員管理經(jīng)驗(yàn)1由審 批頒布日期崗位名稱整改專員職 級(jí)3級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程主管崗位職責(zé)廳P工作職責(zé)1負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修和工

10、程遺留問題的查勘、派工、驗(yàn)證、施工單位協(xié) 調(diào)和相應(yīng)緊急事件處理等工作，提交保修服務(wù)數(shù)據(jù)分析2協(xié)助上級(jí)做好與房產(chǎn)公司、房產(chǎn)售后服務(wù)有關(guān)的行政主管部門、各建 設(shè)施工與維保單位的聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)對(duì)返修工作人員行為監(jiān)督，發(fā) 現(xiàn)不良行為及時(shí)糾正3擬制售后服務(wù)項(xiàng)目的預(yù)算4協(xié)助進(jìn)行售后服務(wù)有關(guān)的客戶溝通，及時(shí)認(rèn)真地解決客戶提出的合理 要求，參與售后服務(wù)協(xié)調(diào)會(huì)議，對(duì)住戶提出的肩效投訴處理負(fù)責(zé)跟蹤， 不斷完善處理流程5負(fù)責(zé)保修事務(wù)糾紛的協(xié)調(diào)處理，參與公司重大事件的協(xié)調(diào)，協(xié)助上級(jí) 和其它部門處理突發(fā)事件6進(jìn)行房屋質(zhì)量及其保修的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、慣例的收集7進(jìn)行整改信息分析，負(fù)責(zé)提出整改措施和優(yōu)化建議8負(fù)責(zé)整改施

11、工人員的技術(shù)指導(dǎo)9負(fù)責(zé)協(xié)助上級(jí)進(jìn)行跨部門協(xié)調(diào)，以促進(jìn)整改工作的實(shí)施進(jìn)度與合格率10參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè) 形象的宣傳、推廣11完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作 出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必 須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求專科及以上專業(yè)要求電工或土建負(fù)格/技能資格證書要求電工或土建必備技能要求電工或土建經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期維修員崗位說明書（QW-XMGC-07-A崗位名稱工程班長職 級(jí)2級(jí)所屬部門n二程維修部直屬上級(jí)工

12、程主管崗位職責(zé)廳P工作職責(zé)1協(xié)助主管落實(shí)所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理（安全、操作、保養(yǎng)、維修） 工作，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行2負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的報(bào)修項(xiàng)目的實(shí)施,預(yù)算有償維修的價(jià)格3負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修和其它轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4對(duì)維修保養(yǎng)及日常運(yùn)行所需物資進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)本班設(shè)施、設(shè)備、工 具、儀器、儀表的正確使用與管理5負(fù)責(zé)本班安全作業(yè)管理6負(fù)責(zé)本班工作質(zhì)量管理及業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)7協(xié)助主管對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗(yàn)證8協(xié)助主管落實(shí)本班人員的日常培訓(xùn)考核，主持本班的日常工作，督導(dǎo)、 檢查維修人員的工作情況9參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè) 形象的宣傳、推廣。10完

13、成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門按相關(guān)權(quán)限作 出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必 須確保指揮渠道順暢、職能部門指令的及時(shí)有效實(shí)施入職資格學(xué)歷要求高中及以上專業(yè)要求電工類負(fù)格/技能資格證書要求中級(jí)電工證必備技能要求會(huì)操作ofice辦公系統(tǒng)，具備溝通有培訓(xùn)能力經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)1年類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期崗位名稱維修員一一綜合工種職 級(jí)1級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程班長崗 位 職 責(zé)廳P工作職責(zé)1設(shè)備管理：按公司規(guī)章制度和上級(jí)指令進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施管理（安全、 操作、保養(yǎng)、維修）工作，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施的安全 運(yùn)行，參加

14、各類設(shè)施設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除各類設(shè)施設(shè)備故 障2報(bào)修事務(wù)：按公司規(guī)章制度和上級(jí)指令進(jìn)行報(bào)修項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)維修 效果進(jìn)行回訪、驗(yàn)證，配合客服中心對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)，接受客服 中心的派工與監(jiān)督3參加轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作4負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備及機(jī)房、工作場(chǎng)合及其它工程維修專用區(qū)域的清潔衛(wèi)生 與運(yùn)行環(huán)境質(zhì)量5按上級(jí)要求對(duì)土建、機(jī)械、裝飾裝修、給排水、空調(diào)、電、氣、通訊、 道路等各類設(shè)施進(jìn)行巡視和操作，并及時(shí)處理異常情況6負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級(jí)要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制 度9嚴(yán)格遵

15、守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動(dòng)安全防護(hù)， 嚴(yán)格禁止違章操作10嚴(yán)格遵守公司各類勞動(dòng)管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級(jí)安排， 接受工作檢查、指導(dǎo)11參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識(shí)，積極提高業(yè)務(wù)技 術(shù)水平12完成上級(jí)安#卜的其他工作入職資格學(xué)歷要求初中及以上專業(yè)要求電工或其他負(fù)格/技能資格證書要求電工或其他必備技能要求電工或其他經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期維修員崗位說明書（QW-XMGC-07-B崗位名稱維修員一一電梯工種職 級(jí)1級(jí)所屬部門工程維修部直屬上級(jí)工程班長崗位職責(zé)廳P工作職責(zé)1密切監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行情況，按上級(jí)指令

16、做好電梯運(yùn)行方式的調(diào) 度工作，異常情況立即應(yīng)急處理并上報(bào)，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平 所限而尢法修復(fù)時(shí)應(yīng)立即通知電梯維保單位及時(shí)維修2監(jiān)督電梯維保單位按時(shí)、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項(xiàng)目和突發(fā)政 障的搶修工作3電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照作業(yè)文件規(guī)定進(jìn) 行救援，同時(shí)作好記錄。交班時(shí)應(yīng)交代電梯運(yùn)行情況以及當(dāng)班時(shí)電梯 的維修情況4負(fù)責(zé)電梯機(jī)房、底坑等專用區(qū)域的清潔與安全管理5參加國家指定的學(xué)習(xí)，貫徹落實(shí)國家關(guān)于電梯的強(qiáng)制性規(guī)定6負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好7按上級(jí)要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與

17、管理的制 度9嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)和公司規(guī)定的安全操作要求，做好勞動(dòng)安全防護(hù)， 嚴(yán)格禁止違章操作10嚴(yán)格遵守公司各類勞動(dòng)管理、行為規(guī)范等規(guī)章制度，服從上級(jí)安排， 接受工作檢查、指導(dǎo)11參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識(shí)，積極提高業(yè)務(wù)技 術(shù)水平12完成上級(jí)安#卜的其他工作入職資格學(xué)歷要求初中及以上專業(yè)要求電工類負(fù)格/技能資格證書要求電梯操作證或電梯維修證必備技能要求電工經(jīng)驗(yàn)要求物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年人員管理經(jīng)驗(yàn)/審 批頒布日期工程維修部員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（ QW-XMGC-081.0 目的明確工程維修員工的行為、工作達(dá)標(biāo)要求，作為公司評(píng)定績效的依據(jù)，也作為公司員工行為管理規(guī)范、員工

18、獎(jiǎng)懲管理規(guī)范、員工績效管理規(guī)范、品質(zhì)督 查管理規(guī)程在工程維修服務(wù)方面的專項(xiàng)制度。2.0適用范圍適用于同景國際城工程維修服務(wù)的考核及獎(jiǎng)懲管理（營銷區(qū)域、樣板房部分高于 本文件標(biāo)準(zhǔn)的，按該處標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施）。3.0 職責(zé)3.1 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)督查本文件中相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)情況。3.2 工程主管負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際和公司對(duì)項(xiàng)目的定位擬制本標(biāo)準(zhǔn)，并在公司審批后組織培訓(xùn)。3.3 班長負(fù)責(zé)依據(jù)本細(xì)則督促下屬員工。3.4 員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守本規(guī)程。4.0 程序要點(diǎn)4.1 在本文件中，“標(biāo)準(zhǔn)或要求”是指員工應(yīng)予遵守的職責(zé)，若上級(jí)管理員、各級(jí)督查 人員或同事認(rèn)為不符合時(shí)，應(yīng)予提醒或批評(píng)教育；若出現(xiàn)“不允許的情形”所述，

19、 上級(jí)管理員、各級(jí)督查人員均有權(quán)處罰，處罰的具體操作見員工行為管理規(guī)范、員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范、員工績效管理規(guī)范、品質(zhì)督查管理規(guī)程。本文件中的 “分值”是指按公司規(guī)章制度應(yīng)扣的績效分，若合并有其它罰處改進(jìn)金的，由管理人員、督查人員按工作流程執(zhí)行。4.2 具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下:4.2.1 安全管理主控 項(xiàng)目檢查方 法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分 值改進(jìn)金公司文件標(biāo)準(zhǔn)安全 意識(shí)觀察、 調(diào)查嚴(yán)格遵守國家安全操作 規(guī)范、公司制度違反安全法規(guī) 和制度10500按員工獎(jiǎng)懲管理 規(guī)范勞動(dòng) 亞觀察、 調(diào)查嚴(yán)格遵守各類設(shè)備操作、 危險(xiǎn)區(qū)域、危險(xiǎn)操作的國 家規(guī)范和公司制度違反安全法規(guī) 和制度10設(shè)備 亞觀察、 調(diào)查按設(shè)備說明和

20、公司規(guī)程 進(jìn)行操作違反設(shè)備說明 和公司規(guī)程104.2.2服務(wù)管理主控檢查方標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情分改進(jìn)金公司文件標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目法形值觀察、 調(diào)查見到各尸、同事化問詢、攜帶大 件物品時(shí)主動(dòng)回答指引或運(yùn)送避血不答，視 而/、見250員工行為管理規(guī)范獎(jiǎng) 懲管理規(guī)范服務(wù) 意識(shí)觀察、 調(diào)查當(dāng)業(yè)戶提出小區(qū)問題時(shí)，自己職 責(zé)范圍內(nèi)能答復(fù)的即時(shí)答復(fù)，不 能答復(fù)的應(yīng)講“對(duì)不起，您的這 個(gè)問題我本人不能給您答復(fù)，不 過我會(huì)盡快將您的意見（建議） 向我們主管反映后再給您一個(gè)滿 意的答復(fù)（解釋）的，好嗎？”給客戶講“這 事我管不了” 或“這事不是 我處理的范 圍，你找客服 中心/上級(jí) 吧”5300按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范觀察、 調(diào)

21、查對(duì)業(yè)戶提出的問題，自己職權(quán)范 圍以外的，切/、可隨便承諾業(yè)戶 要求。如果本人可以辦到辦好的 事，一旦承諾客戶，就必須將此 承諾辦到、辦好。隨便承諾業(yè) 戶要求或承 諾后遺忘、不 能兌現(xiàn)5100引用員工行為管理規(guī) 范5.2.2 ,黃線禁止行 為按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī) 范管理觀察、 調(diào)查服從工作分配，愉快接受任 務(wù)和排班，想方設(shè)法完成上 級(jí)交待的事項(xiàng)，并及時(shí)向交 辦人回復(fù)或請(qǐng)示干工作講條 件，對(duì)嘴，不 服從，抵觸情 緒10500按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范觀察、 調(diào)查在接受任務(wù)后應(yīng)積極克服個(gè) 人和外部困難，努力完成辦事拖拉、推 諉，出,不出 力，馬虎了事10按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范扣5-10分，改好 300-500元。

22、4.2.3 行為形象類主控 項(xiàng)目檢查方 法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值改進(jìn)金公司文件標(biāo)準(zhǔn)文明 禮貌觀察、 調(diào)查表情：服務(wù)過程中持面帶微笑在與上級(jí)、同 事、客戶交流 時(shí)無笑臉或斜 視對(duì)方220員工行為管理規(guī)范員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范觀察、 調(diào)查無論上班或卜班后在區(qū)內(nèi)，在同一 道路或通道上遇見客戶、領(lǐng)導(dǎo)、同 事要停止操作，立即向向?qū)θf、大 聲并禮貌問好，遇到熟悉的業(yè)戶更 應(yīng)主動(dòng)打招呼。轉(zhuǎn)身、避開或 背對(duì)，視而/、 見，未停止操 作或禮貌讓行2觀察、 調(diào)查在與客戶、領(lǐng)導(dǎo)、同事父談時(shí)要有 問必答，并努力向公司其它同事尋 找答案，做好服務(wù)指引問話不答，推 諉“不知道”、 “不會(huì):事”而未致謙和指 引250觀察、

23、調(diào)查在走廊、通道、電梯、車輛、衛(wèi)生 間必須向客戶、領(lǐng)導(dǎo)讓行，/、可與 業(yè)戶爭道，更不可以從兩個(gè)業(yè)戶中 間穿行。與同事也須保持謙讓。搶占、擁擠、 喧嘩、不顧他 人進(jìn)行嘻鬧210050觀察、 調(diào)查在服務(wù)區(qū)域和著工裝的情況下，必 須兩人成排三人成行無故打堆、幾 個(gè)人稀拉散 舌L、無序走動(dòng)2工具由班長指定箱、柜存放工具亂擺亂放220員工行為管理規(guī) 范獎(jiǎng)懲管理規(guī)范不能在客戶、領(lǐng)導(dǎo)面前休息或進(jìn)食吃零食，在接 待區(qū)域當(dāng)著客 戶、領(lǐng)導(dǎo)面前 休息或進(jìn)食350按員工獎(jiǎng)懲管理規(guī) 范工作 狀態(tài)觀察、 調(diào)查不在，作區(qū)域打堆聊天聚崗、串崗、 變相脫崗250不在，作時(shí)間干私活在工作時(shí)間干 私活3100在服務(wù)區(qū)域發(fā)現(xiàn)異味、異

24、響、不明 人員、物品損壞和其它異常況必須 立即向上級(jí)和客服中心前臺(tái)接待匯 報(bào)。在工作責(zé)任區(qū) 域內(nèi)宿物品損 壞或異常情 況，但在上級(jí) 和客服中心前 臺(tái)接待處沒有 接到匯報(bào)的2304.2.4 工作質(zhì)量類主控 項(xiàng)目檢查方 法標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值公司文件標(biāo) 準(zhǔn)及時(shí) 率觀察、 調(diào)查接到客服中心派工，緊急情況下客戶電話、口 頭或其它部門維修請(qǐng)求時(shí)，工程維修部人員均 應(yīng)記錄清楚業(yè)戶維修地址、聯(lián)系電話、維修內(nèi)容、即時(shí)維修還是預(yù)約維修，并根據(jù)約定時(shí)間 及時(shí)反饋給客服中心或即時(shí)安排維修人員跟 進(jìn)維修。如業(yè)戶要求即時(shí)維修的，無論是否能 即時(shí)修復(fù)或其它任何原因都應(yīng)及時(shí)安排人員 在30分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場(chǎng)。1、借故

25、推脫2、遲到3、其它違反報(bào)事報(bào)修 管理規(guī)程、報(bào)修服 務(wù)管理規(guī)程的較輕 情節(jié)。10格合率觀察、 調(diào)查1、不能完成維修時(shí)須征得客戶諒解。2、操作時(shí)限符合工時(shí)要求。3、對(duì)未能完工的維修須上報(bào)，并請(qǐng)求支援， 直到關(guān)閉。1、未結(jié)束維修就離開且 未得到客戶同意或公 司指令。2、窩工，拖延操作時(shí)間。3、維修工作有始無終。10其它質(zhì)量要求見各作業(yè)規(guī)程所述。4.2.5 績效考核及獎(jiǎng)懲的細(xì)則見員工績效管理規(guī)范及員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范5.0質(zhì)量記錄5.1質(zhì)量督查記錄表（參見品質(zhì)督查管理規(guī)程）6.0相關(guān)支持文件維修員值班管理規(guī)程(QW-XMGC-0) 91.0 目的對(duì)值班維修工的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，保持運(yùn)行管理的連續(xù)性，明確

26、日常值班事務(wù)和各種特殊情況的匯報(bào)及責(zé)任人。2.0適用范圍物業(yè)公司各項(xiàng)目工程維修部員工3.0職責(zé)3.1 工程維修部主管負(fù)責(zé)值班維修工的工作安排和管理。3.2 工程維修部班長負(fù)責(zé)值班維修工的日常工作安排及檢查。3.3 各維修人員負(fù)責(zé)按照上級(jí)安排進(jìn)行日常值班事務(wù)并應(yīng)對(duì)各類特殊情況。4.1 程序要點(diǎn)4.1 值班安排4.1.1 工程維修部主管負(fù)責(zé)每月底編制下月排班表，經(jīng)審批后維修工依照排班表進(jìn)行值班。4.1.2 值班維修工按各機(jī)房、設(shè)備的管理規(guī)程進(jìn)行巡查，密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。4.2 值班期間的主要工作4.2.1 處理報(bào)事報(bào)修；4.2.2 設(shè)施設(shè)備的

27、日常巡查；4.2.3 夜間對(duì)小區(qū)各類燈進(jìn)行巡查；4.3 值班記錄4.3.1 值班維修工接到客服中心口頭派工時(shí)應(yīng)及時(shí)安排維修，詳見 報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程；4.3.2 對(duì)于處理不了的或需要部門協(xié)助的工作，及時(shí)將問題向班長/主管報(bào)告，一般情況下，由主管擔(dān)任值班負(fù)責(zé)人，當(dāng)主管不在時(shí)，由班長擔(dān)任值負(fù)責(zé)人；班長/ 主管安排處理，并按報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程向客服中心進(jìn)行反饋。4.3.3 對(duì)各類設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。4.5.1 下列情況應(yīng)立即報(bào)告工程班長、主管。4.5.2 下列情況必須報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理。4.5.3 質(zhì)量記錄5.1 工程維修值班記錄5.2 派工單（參見客服中心相關(guān)文件）5.3 排班表（參見

28、行政人事部相關(guān)文件）6.1 相關(guān)支持文件6.1 報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程工程維修值班記錄(QR-XMGC-01)日期年 月 日天氣星期_值班 負(fù)責(zé)人值班 人員 簽名項(xiàng)目內(nèi)容記錄人結(jié)果及才;施重 要 事 項(xiàng) 進(jìn) 度異 常 情 況 記 錄備 忘 錄值班 負(fù)責(zé)人 當(dāng)日點(diǎn)評(píng)注：本頁不夠可按序號(hào)續(xù)頁。工程維修部勞動(dòng)工具管理規(guī)程(QW-XMGC-10)1.0目的規(guī)范工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項(xiàng)性能完好。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理有限公司工程維修部的工具管理。3.0職責(zé)3.1 工程主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況。3.2 工程維修部班長具體負(fù)責(zé)工具管理工作。4.1 程序要點(diǎn)4.1 工程維

29、修部的工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具，另一類是公用工具。個(gè)人使用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管，公用工具由班長以上人員領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管。4.2 個(gè)人使用工具和公用工具(便攜帶的)由班長統(tǒng)一填寫月度物料需求計(jì)劃，經(jīng)工程維修部主管以上人員批準(zhǔn)后，由班長到庫房領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫保管。班長必須將所領(lǐng)工具作好登記，并由部門負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)。4.3 個(gè)人使用工具管理4.3.1 工程維修部員工正式上崗時(shí)，由工程班長按本規(guī)程4.2 條準(zhǔn)備并發(fā)放，工程班長對(duì)員工所領(lǐng)工具記在工程維修工具清單內(nèi)。工程維修部員工個(gè)人使用的易損工具按使用周期只能補(bǔ)領(lǐng)一次。4.3.2 個(gè)人使用工具使用注意事項(xiàng)：4.3.3 工程維修部員工個(gè)人使用工具屬

30、公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。4.3.4 工程維修部員工個(gè)人使用工具丟失或人為損壞，應(yīng)由員工個(gè)人立即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后向公司庫房提出報(bào)廢申請(qǐng)。4.3.5 員工辭職、被解雇或轉(zhuǎn)崗時(shí)應(yīng)將個(gè)人使用工具全部退還給工程班長，對(duì)于丟失或人為損壞的工具工程班長應(yīng)在工具交接記錄表中如實(shí)記錄，并交由財(cái)務(wù)部資產(chǎn)管理員按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)明扣發(fā)標(biāo)準(zhǔn)后，轉(zhuǎn)行政人事部予以扣發(fā)，處罰規(guī)定見員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范。4.3.6 工程維修部每季度檢查一次員工的個(gè)人使用工具，對(duì)于丟失的或人為損壞的工具將責(zé)令其立即補(bǔ)齊，不能按期補(bǔ)齊的，由財(cái)務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的錢款，處罰規(guī)定見員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范。4.4

31、 公用工具管理4.4.1 各員工借用公用工具或各分部門之間借用公用工具都應(yīng)在班長處借用；工程維修部以外的部門借用公用工具須經(jīng)工程維修部主管以上人員批準(zhǔn)后方可借用。班長必須將借用工具登記在勞動(dòng)工具/ 配備借用登記表上。4.4.2 公用工具使用注意事項(xiàng)：A、對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加注潤滑油；R調(diào)整皮帶，對(duì)于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換；C檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時(shí)的1/2則應(yīng)更換；D檢查啟動(dòng)電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；E、檢查或整修接線頭；F、調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置；G清潔外表，必要時(shí)涂上防銹油；T擰緊所有緊固螺栓。4.4.3 公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)公司批準(zhǔn)嚴(yán)禁作私人用途，相關(guān)處罰見員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)

32、范 。4.4.4 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。公用工具如屬正常使用損壞，如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部主管、項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后向公司庫房提出報(bào)廢申請(qǐng)。4.4.5 班長工作調(diào)遷、辭工或被解雇時(shí)，由工程維修部主管以上人員會(huì)同資產(chǎn)管理員一起對(duì)班組長所管公用工具進(jìn)行盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究班組長的責(zé)任。4.4.6 工程主管每月組織一次對(duì)公用工具的檢查，對(duì)于缺少的或人為損壞的，將責(zé)令班長負(fù)責(zé)盡快補(bǔ)齊。4.4.7 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)安排每季度一次對(duì)工程維修工具的檢查，對(duì)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究主管的責(zé)任。4.4.8 公司庫房每半年一次對(duì)工程維修工具的檢查，對(duì)缺少或人為損壞的則應(yīng)追

33、究項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任。5.0質(zhì)量記錄5.1 勞動(dòng)工具/配備借用登記表（參見行政人事部工作手冊(cè)）5.2 工程維修工具清單6.0相關(guān)支持文件大型公用工具保養(yǎng)記錄表（QR-XMGC-保養(yǎng)項(xiàng)目代號(hào)年abcdefgh人督查人說明：無異常打勾或按要求記錄數(shù)值，異常打叉，并將詳細(xì)情況記錄到當(dāng)日值班記錄上工程維修工具清單（QR-XMGC-02部門:廳P工具名稱規(guī)格/型號(hào)單位數(shù)量配備對(duì)象配備日期個(gè)人工具公用工具備注報(bào)修服務(wù)管理規(guī)程（QW-XMGC-1） 11.0目的規(guī)范客戶報(bào)修服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保高效率、高質(zhì)量地完成為客戶的安裝/維修工作。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)住戶家庭安裝/維修工作。3.0職責(zé)3.1

34、 工程維修部主管負(fù)責(zé)檢查住戶家庭的安裝/維修工作的實(shí)施情況。3.2 工程維修部班長負(fù)責(zé)組織實(shí)施住戶家庭的安裝/維修工作。3.3 工程維修部維修工具體負(fù)責(zé)住戶家庭的安裝/維修工作。4.1 程序要點(diǎn)4.1 維修工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝 /維修工作嚴(yán)格遵守員工行為管理規(guī)范。要點(diǎn)有：4.1.1 應(yīng)勤換勤洗工作服，保持著裝整潔，精神飽滿。4.1.2 不留長發(fā)，不留胡須，不留鬃角。4.1.3 勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個(gè)人衛(wèi)生。4.1.4 上班時(shí)需穿著工作服，配戴好工作證。4.2 任何維修工在接到報(bào)事報(bào)修要求后即成為“受理人員”，承擔(dān)首問責(zé)任，該通知一般由客服中心發(fā)出，但特殊情況或突發(fā)情況時(shí)，其它部門人員的通知

35、也生效。4.3 受理人員接到住戶家庭安裝維修通知后，應(yīng)準(zhǔn)備好安裝維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等）, 帶上入戶用的鞋套。最遲不超過 30 分鐘必須趕到現(xiàn)場(chǎng)或按與住戶約定的時(shí)間趕到（特殊情況除外）， 詳見 報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程。4.4 須進(jìn)入房內(nèi)維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個(gè)人形象是否符合要求，是否需帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高用）。4.5 維修工來到住戶家門前，應(yīng)先按門鈴（3 次左右） ，如無門鈴時(shí)可用手輕輕敲門，見到住戶時(shí)先問好，出示工號(hào)牌并說明員工身份，自我介紹“您好！我是物業(yè)公司派來的維修員，是否方便現(xiàn)在維修”，再簡潔說明事由。征得住戶同意后，應(yīng)按公司

36、規(guī)定在鞋上套一次性鞋套方可進(jìn)入住戶家庭，并與業(yè)戶講 “麻煩您， 告訴我哪有故障或哪有不妥？請(qǐng)讓我（們）檢查一下”。如房內(nèi)仍無動(dòng)靜，即表示室內(nèi)沒人在。維修工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)立即向客服中心匯報(bào)。4.6 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)檢查可以即時(shí)修復(fù)的，應(yīng)告訴業(yè)戶“我（們）盡快替你排除故障”。同時(shí)根據(jù)“維修價(jià)目表”視實(shí)際情況是否需收費(fèi)，如收費(fèi)應(yīng)告訴業(yè)戶需服務(wù)費(fèi)與材料費(fèi)的數(shù)量，并填入派工單相應(yīng)欄內(nèi)。4.7 維修工進(jìn)住戶家維修后應(yīng)征詢住戶意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足住戶的要求則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。如維修現(xiàn)場(chǎng)有家私及日常用品，應(yīng)主動(dòng)配合業(yè)戶移開物品，防止因

37、維修工作而碰壞業(yè)戶物品。4.8 維修工在住戶家安裝維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)，判斷出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。4.9 維修工進(jìn)行安裝/維修時(shí)，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嬉笑取鬧。4.10 維修工在施工中不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給班長或主管，請(qǐng)求解決。4.11 針對(duì) 4.8 條中遇到的疑難問題，如非工程遺留問題，在三天內(nèi)不能解決的，由維修工報(bào)告工程班長，并進(jìn)行專項(xiàng)跟蹤處理。如工程遺留問題，按 房屋質(zhì)量整改管理

38、規(guī)程流程辦理。4.12 維修工在施工中因工具、材料、技術(shù)等原因，需暫停施工，人員暫時(shí)需要離開的，應(yīng)向住戶說明 “對(duì)不起， 故障暫無法排除，待我給公司匯報(bào)一下情況后再作處理，我 （們）會(huì)盡量幫助解決的”。同時(shí)應(yīng)立即客服中心匯報(bào)，切記不得悶聲不響離開。4.13 如順利完成維修工作，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位，并主動(dòng)講“您好！故障已修好，請(qǐng)?jiān)囉谩?。如業(yè)戶驗(yàn)收合格，則與業(yè)戶講“麻煩您在這派工單上簽名確認(rèn)。如您對(duì)我（們）的維修有任何意見，可以在此單上注明，以便我（們）日后工作進(jìn)一步改善。 ”4.14 維修工到業(yè)戶戶內(nèi)維修時(shí)，不可以與業(yè)戶聊與維修無關(guān)的話題，不打聽業(yè)戶私人一切問題，不收業(yè)戶禮品、物件、

39、紅包，更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶財(cái)物，一經(jīng)查實(shí)嚴(yán)肅處理，情況嚴(yán)重的則移送公安機(jī)關(guān)處理。4.15 施工完畢后，必須做到“工完場(chǎng)清”。4.16 維修工離開住戶家時(shí)應(yīng)禮貌向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解，應(yīng)講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如還有問題，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系”。4.17 維修工負(fù)責(zé)按審批的價(jià)格向服務(wù)對(duì)象收繳費(fèi)用并繳回前臺(tái)接待處。4.2 質(zhì)量記錄5.1 派工單（參見客服中心相關(guān)文件）6.0 相關(guān)支持文件6.1 員工行為管理規(guī)范6.2 報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程6.3 房屋質(zhì)量整改管理規(guī)程設(shè)施設(shè)備防火安全制度(QW-XMGC-1) 2一、全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺遵守執(zhí)行

40、中華人民共和國消防法 。二、全體物業(yè)工程維修人員必須加強(qiáng)防火意識(shí)，自覺遵守執(zhí)行國家的安全法規(guī)。三、未經(jīng)工程維修部主管批準(zhǔn)，外來人員(參觀、訪問、施工)禁止進(jìn)入配電室、電梯機(jī)房等工作要地。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須控制在規(guī)定的時(shí)間及范圍之內(nèi)。四、各重要房間鑰匙不得隨意配置，機(jī)房、工作房及工具間無人時(shí)，門窗必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。五、工程主管在安排工作時(shí)必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實(shí)的防火措施。六、重要的工具、材料要專人保管，領(lǐng)用時(shí)作好登記。七、維修工作中使用易燃材料時(shí)應(yīng)由專人負(fù)責(zé)管理，并采取相應(yīng)的防火滅火措施。八、在配電房、電梯機(jī)房動(dòng)火作業(yè)時(shí)，得到工程主管同意后方可進(jìn)行作業(yè)，施工前排除易燃物品，

41、施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方可離開作業(yè)場(chǎng)所。九、任何人員都不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程主管。十、所有物業(yè)工程維修人員須加強(qiáng)消防、防火意識(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須及時(shí)報(bào)告，并采 取正確滅火措施撲滅火災(zāi)。供配電安全管理制度（QW-XMGC-1） 3為貫徹安全第一的方針，確保物業(yè)供電系統(tǒng)（含配電房、開關(guān)柜/箱、備電系統(tǒng)）安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定供配電安全管理制度。一、操作資格（違反以下規(guī)定視為重大過失）：1、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須至少持有效電工證，必須熟悉電氣設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。2、 值班維修員必須按公司規(guī)章制度得到允許或履行正

42、常工作職責(zé)時(shí)才能操作，工作指令一般使用操作票進(jìn)行下達(dá)。3、 非值班的維修員和非工程班長、工程主管的人員不得對(duì)供配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行任何操作。4、操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。二、安全要點(diǎn)：1、變配電設(shè)備倒閘操作和維修、保養(yǎng)工作時(shí)，必須嚴(yán)格按國家頒布的安全操作及工作規(guī)范執(zhí)行。變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或長時(shí)間極低負(fù)荷或空載運(yùn)行。2、配電房可正常運(yùn)行的室溫不可超過40 攝氏度。3、配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有滅火器。4、配電房、開關(guān)柜/ 箱、電力管道注意防止小動(dòng)物進(jìn)入。5、配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域鑰匙由專人保管，無關(guān)人員須經(jīng)工程主管許

43、可方可進(jìn)入。6、配電房、開關(guān)柜/ 箱開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。7、供配電系統(tǒng)運(yùn)行狀況認(rèn)真作好交接班。8、配電房、開關(guān)柜/ 箱內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9、 加強(qiáng)配電房、發(fā)電機(jī)房等供電系統(tǒng)區(qū)域日常清潔、維護(hù)、 檢修， 確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。10、在易燃易爆場(chǎng)所必須使用防爆燈。三、安全巡查：值班維修工對(duì)配電房、變配電裝置每24 小時(shí)至少巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并在巡查記錄中注明和登記到值班記錄表中去；不能解決的問題及時(shí)上報(bào)工程主管和項(xiàng)目經(jīng)理，必要時(shí)（維保期內(nèi)必須）并通知該設(shè)備分包方。四、計(jì)量安全：供配電操作、運(yùn)行管理

44、規(guī)程（QW-XMGC-1） 41、配電房、電表房計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表，由工程班長建立抄表臺(tái)帳。2、 須有專人對(duì)巡查記錄、抄表臺(tái)帳進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析， 監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。3、停送電管理：計(jì)劃停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；故障停電時(shí)，應(yīng)立即向客服中心報(bào)告并配合向用戶解釋；屬外部不明原因停電時(shí)，應(yīng)立即與供電單位進(jìn)行聯(lián)系并配合客服中心對(duì)客戶解釋；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。1.0 目的規(guī)范供配電房內(nèi)設(shè)備設(shè)施的操作、運(yùn)行程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備設(shè)施。2.0適用范圍使用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)配電房供配電設(shè)備設(shè)施（變壓器另文專述）的操作、 運(yùn)

45、行。3.0職責(zé)3.1 工程維修部班長/主管負(fù)責(zé)檢查供配電安全管理制度和本管理規(guī)程的執(zhí)行情況。3.2 值班維修員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的操作，嚴(yán)格遵守 供配電安全管理制度和和本管理規(guī)程。4.1 程序要點(diǎn)4.1 安全注意事項(xiàng)4.1.1 配電設(shè)備操作（僅是巡查作記錄的除外）必須由值班負(fù)責(zé)人簽發(fā)操作票，應(yīng)急處理的須報(bào)知值班負(fù)責(zé)人并得到明確指示后進(jìn)行，此時(shí)， 值班負(fù)責(zé)人應(yīng)落實(shí)各項(xiàng)安全防范事項(xiàng)。4.1.2 配電室等機(jī)房的鑰匙保管由值班負(fù)責(zé)人承擔(dān)管理責(zé)任。4.1.3 操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須帶絕緣手套、穿絕緣鞋、著干燥工裝、使用絕緣操作桿。4.1.4 操作低壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須穿絕緣鞋、戴干燥棉紗手套避免正向面對(duì)

46、操作設(shè)備。4.1.5 帶電工作、緊急情況下須帶電作業(yè)時(shí)，需具備如下條件：4.1.6 自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因并排除故障后，再恢復(fù)供電。不允許強(qiáng)行供電，必要時(shí)允許試送電一次。4.1.7 電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測(cè)量帶電體的絕緣電阻。4.1.8 變配電房拉、合閘時(shí)，高壓部份的操作應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。4.2 供配電設(shè)備設(shè)施操作4.2.1 配電變壓器停電的操作要領(lǐng)：4.2.2 配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：4.2.3 自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)：4.2.4 在配電變壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于高、低壓開關(guān)處。4.2.5 在低壓配電柜開關(guān)上

47、工作前，操作要領(lǐng)如下：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開關(guān)處。4.2.6 高壓開關(guān)柜送電操作程序“禁止合閘”警示牌。4.2.7 停電操作程序“禁止合閘”警示牌。4.3 供配電運(yùn)行監(jiān)控4.3.1 值班維修工對(duì)配電房、變配電裝置每24小時(shí)至少巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并在巡查記錄中注明和登記到值班記錄表中去；不能解決的問題及時(shí)上報(bào)工程主管和項(xiàng)目經(jīng)理，必要時(shí)（維保期內(nèi)必須）并通知該設(shè)備分包方。4.3.2 值班維修工對(duì)供配電設(shè)備負(fù)有運(yùn)行、監(jiān)視和維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度。4.3.3 值班維修工應(yīng)熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)運(yùn)行方式，掌握設(shè)備性能和維護(hù)方法，正確處理事故和異常運(yùn)行情況。4.3.4 值班維修工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司和項(xiàng)目的供配電調(diào)度命令，做好現(xiàn)場(chǎng)安全措施，并做好安裝和維修后的驗(yàn)收工作。4.3.5 值班維修工應(yīng)定期對(duì)安全用具、消防設(shè)備進(jìn)行檢查、并做好相關(guān)記錄。4.3.6 值班維修工應(yīng)按規(guī)定巡視檢查供配電設(shè)備房，確保以下設(shè)施設(shè)備齊全、運(yùn)行正常：4.3.6.1 無異常雜聲及發(fā)熱、積水現(xiàn)象，變壓器聲音正常，門窗完整，照明、通風(fēng)良好，溫濕度正常，配電設(shè)備電壓電流表指示正常。4.3.6.2 雨天應(yīng)注意是否有漏雨、積水現(xiàn)象。熱天應(yīng)檢查變壓器溫感風(fēng)機(jī)、設(shè)備通風(fēng)、