物流可行性研究報(bào)告

1、物流可行性研究報(bào)告XXXXXX><J流基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：XXXXX物流有限公司二0三年三月XXXXXX 物流有限公司目錄第一章總論 3第二章項(xiàng)目背景及項(xiàng)目的提出 7第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 12第四章項(xiàng)目控制規(guī)劃概要 17第五章項(xiàng)目建設(shè)條件 26第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 30第七章項(xiàng)目建設(shè)方案 33第八章土地價(jià)值分析 45第九章投資估算 48第十章資金籌措方案及資金使用計(jì)劃 53第十一章貸款償還能力分析55第十二章工程建設(shè)管理方案57第十三章工程建設(shè)期 63第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 64結(jié)論 671XXXXXX 物流有限公司項(xiàng)目承 辦單位 項(xiàng)目主 管部門 項(xiàng) 目 總

2、 論 表土地 土地、 房屋、 資 金 附屬 房屋建筑附屬工程總投資水電汽 設(shè)備管網(wǎng)閥及配生產(chǎn)、辦公設(shè)套施設(shè)備 其它、開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目批 準(zhǔn)機(jī)關(guān) 使 用 安 排 項(xiàng)目總投資資 金 籌 年總稅金 建設(shè)期限措 投資回收（ 含建設(shè)期）企 鋪底流動(dòng)資金經(jīng)濟(jì)效益分析年總產(chǎn)值年總利潤2XXXXXX 物流有限公司第一章總論一、項(xiàng)目概要（一）項(xiàng)目名稱xxxxxxtJ流中心基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（二）項(xiàng)目性質(zhì)XXXXtJ流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（三）建設(shè)目標(biāo)根據(jù) XXX 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案） 、和 XXX 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，加快XXX 物流中心建設(shè)，引進(jìn)大型物流企業(yè)、物流地產(chǎn)商、區(qū)

3、域銷售總部，建設(shè)成集信息網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲(chǔ)、貨物集散、貨運(yùn)站場(chǎng)為一體的XXX 北部現(xiàn)代綜合型XXX 物流中心，吸納和輻射XXX 及周邊地區(qū)500 公里的貨流、人流。（四）建設(shè)地點(diǎn)及范圍xxxxxtj流中心位于成青快線以西、寶成鐵路以東，南至 XXX繞城高速公路，成綿、成南等高速公路旁，北至XXX 散貨物流區(qū)，緊鄰 XXX 衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)，總規(guī)劃面積XXX 畝。（五）建設(shè)單位1、名稱：XXXXXXXXX 物流基地3XXXXXX 物流有限公司2、機(jī)構(gòu)設(shè)置：內(nèi)設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常事務(wù)和目標(biāo)管理；招商部，負(fù)責(zé)招商引資工作；規(guī)劃建設(shè)部，負(fù)責(zé)園區(qū)總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃編制及實(shí)施。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要

4、性1、項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)四川省和XXX 現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重要舉措；2、項(xiàng)目建設(shè)有利于改善XXX 投資環(huán)境、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸納力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，提高城市綜合競爭力；3、 XXX 在西部地區(qū)具有交通樞紐優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)可以進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展；4、為滿足xxxx葡流中心的功能需求，打造西部一流物流中心，迫切需要搞好物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的有利條件1、XXXXXtJ流中心選址區(qū)域位置優(yōu)越，工程建設(shè)條件基本具備；2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為項(xiàng)目建提供了基本保證；3、xxxx><物流中心外部交通便捷，便于XXX物流中心路網(wǎng)連接；四、估算總投資及資金來源1、項(xiàng)目估

5、算總投資1.2 億元。其中：第一部分工程費(fèi)用（道路管網(wǎng)等工程）投資.0675億元；第二部分費(fèi)用0.525億元；預(yù)備費(fèi)500萬元；4XXXXXX 物流有限公司2、建設(shè)資金來源為：（ 1）項(xiàng)目業(yè)主自籌10000萬元，約占估算總投資的88%； （ 2）申請(qǐng)銀行貸款XXXX 年 六、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、 XXX 城市總體規(guī)劃（XXXX 年 ） 2、 XXX“ 十一五 ”國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃3、 四川省“十五 ”及 XXXX 年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要3、XXX 人民政府關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見4、 XXX現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要5、 XXX 現(xiàn)代物流項(xiàng)目用地實(shí)施意見6、 XXXXXX 區(qū)分

6、區(qū)規(guī)劃（XXXX 年 ）7、 XXXXXX 區(qū)成青快線片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（XXXX 年 ）8、XXXXXXXXX 物流中心控制性詳細(xì)規(guī)劃七、主要結(jié)論1、根據(jù)XXX關(guān)于XXX國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展十一五”規(guī)劃綱要，已 將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。XXX 物流中心依托XXX 的五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和區(qū)位、交通資源， 發(fā)展公路貨物集散基地；依托 XXX 地區(qū)大市場(chǎng)聚集的特點(diǎn)，發(fā)展集商流、物流、 信息流和資金流一體化的流通中心；把 XXXXXX物流中心建設(shè)成為XXX 乃至西南地區(qū)最具活力和效益的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，承擔(dān)XXX 北部區(qū)域的公路貨物集散（含公鐵聯(lián)運(yùn)）、5XXX

7、XXX 物流有限公司倉儲(chǔ)配送、商務(wù)信息服務(wù)、商業(yè)流通功能為一體的區(qū)域性綜合型XXX 物流中心。2、 XXXXXX 物流中心是XXX 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系的重要組成部分，項(xiàng)目集倉儲(chǔ)配送、商務(wù)信息服務(wù)、商業(yè)流通為一體，建成后公路貨運(yùn)處理能力將達(dá)到2100萬噸。 對(duì)落實(shí)四川省、XXX 的物流發(fā)展規(guī)劃，改善區(qū)域投資環(huán)境、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸納力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)， 提高城市綜合競爭力等意義顯著，項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)十分必要和緊迫。3、項(xiàng)目建成后，將提供倉儲(chǔ)配送、加工包裝、展示交易、信息發(fā)布等現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)，吸納和輻射XXX 及周邊地區(qū)500公里的貨流、人流，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著。4、項(xiàng)目總投資估

8、算1XXXX 年還款期，中心全部土地出讓收入可以滿足還款需要，還款保證率為101%，項(xiàng)目具有償還貸款能力。若本項(xiàng)目能爭取優(yōu)惠政策，返還部分土地出讓金則本，則項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。綜上， XXXXXX 物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)條件已基本具備，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是可行的。6XXXXXX 物流有限公司第二章項(xiàng)目背景及項(xiàng)目的提出一、項(xiàng)目背景及項(xiàng)目的提出（一） XXX 區(qū)基本情況自然條件XXX 地處川西平原與川中丘陵接壤地帶，四川盆地西部，XXX平原東部。川中丘陵西緣，居我國亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)中部。氣溫溫和，四季分明，雨量充沛，濕度大、云霧多。日照少,平均風(fēng)速小，無霜期長，大陸性季風(fēng)氣候顯著多年

9、日平均氣溫16.6 ,高于同緯度地區(qū)0.3 0.4，冬季氣溫比同緯度地區(qū)高2.1 2.7，春季氣溫回升早，比同緯度地區(qū)早25 30 天。年均降雨量9XXXX 年份降雨量在800毫米以上，雨量較為豐富；年均日照時(shí)數(shù)1268.7 小時(shí)，比同緯度的長江中下游地區(qū)少800-600 小時(shí)，太陽輻射能80 90 千卡/厘米2，屬全國日照低值區(qū)之一。累年平均霧蒸發(fā)量為1169.l 毫米， 平均氣壓962.6 百帕。縣境風(fēng)向夏季多偏南風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)。累年平均風(fēng)速為 1.1 米 /秒，累年定時(shí)的最大風(fēng)速為15 米 /秒。交通運(yùn)輸條件XXX 是 XXX 轄郊區(qū)，位于XXX 平原東北，距XXX 區(qū) 26 公里、成

10、綿高速公路、成渝鐵路縱貫全境，是川東北地區(qū)重要的交通樞 紐和物資集散地。7XXXXXX 物流有限公司物流園區(qū)緊靠已建成通車的成青路（雙向六車道），靠近成綿高速，離城北編組站不遠(yuǎn)，公路交通四通八達(dá),鐵路運(yùn)輸十分方便、快捷。貨物運(yùn)輸沒有時(shí)間上的限制，可晝夜通行。XXX 物流園區(qū)，它符合XXX 的產(chǎn)業(yè)園定位，并依托XXX 國際集裝箱等物流園，實(shí)現(xiàn)其國際建材園的定位，旁邊的各級(jí)建材園豐富，為大、 中型企業(yè)入駐本園帶來產(chǎn)業(yè)鏈的整合尤為重要，建設(shè)條件特別好，所以本企業(yè)看重該園落戶XXX 工業(yè)園內(nèi)。境內(nèi)有成渝、寶成、成灌、成達(dá)等4 條鐵路穿越；成德高等級(jí)貨運(yùn)大道、成綿高速公路、XXX 外環(huán)高速公路、成南高速

11、公路、成彭高速公路、國道 108 線和省道成彭公路通過區(qū)境，公路密度為全省之最。 9 個(gè)客貨車站的貨物吞吐量每日上萬噸。全國四大航空港之一的 XXX 雙流國際機(jī)場(chǎng)距XXX 約 35 公里。境內(nèi)正在建設(shè)成鐵樞紐XXX 北編組站。優(yōu)越的區(qū)位條件，得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，使 XXX 區(qū)成為接受XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射能力較強(qiáng)的科技、文化、 旅游衛(wèi)星城市；是省、市規(guī)劃的XXX 平原經(jīng)濟(jì)圈、成（都）德（陽）綿（陽）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分；在XXX 總體規(guī)劃中XXX 區(qū)被確定為都市區(qū)范圍，定位為XXX 城市北部分中心。（二）項(xiàng)目的提出XXX 位于西部交通樞紐位置，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)總量處于西部領(lǐng)先地位，市場(chǎng)

12、繁榮，交通運(yùn)輸方便，具備建設(shè)西部現(xiàn)代XXX 物流中心的條件。我國物流業(yè)正處于由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，但目前我市還存在著對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)地位認(rèn)識(shí)不足；物流設(shè)施分布散亂、重大物流配套設(shè)施建設(shè)滯后；物流企業(yè)規(guī)模偏小、8XXXXXX 物流有限公司專業(yè)化程度較低、信息化水平落后；物流管理體制條塊分割，物流資源整合難度大等主要問題。為此， 四川省政府確定全省現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要充分依靠和發(fā)揮XXX 的獨(dú)特作用，XXX 關(guān)于 XXX 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中也將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。在XXX 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要中也明確了將

13、通過XXXXXX 物流中心等項(xiàng)目的建設(shè)形成我市的現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系。近年來， XXX 區(qū)積極貫徹省、市有關(guān)文件精神，按照 “工業(yè)強(qiáng)區(qū)、項(xiàng)目帶動(dòng)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、三產(chǎn)互動(dòng)”的發(fā)展思路，加速實(shí)施工業(yè)向園區(qū)、農(nóng)民向城鎮(zhèn)、農(nóng)用地向規(guī)模經(jīng)營“三集中”，深入抓好基層民主政治建設(shè)、規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)、民生建設(shè)“三大工程 ”，縱深推進(jìn)科教興區(qū)、可持續(xù)發(fā)展，依法治區(qū)“三大戰(zhàn)略”，全面實(shí)施“融入 XXX 、聯(lián)結(jié)德綿、壯大支柱、錯(cuò)位發(fā)展”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更大的發(fā)展活力和更佳的人文魅力，為早日實(shí)現(xiàn)“翻番調(diào)結(jié)構(gòu)，全面建小康，構(gòu)建和諧新XXX” 的宏偉目標(biāo)奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ)。以項(xiàng)目為載體全面落實(shí)規(guī)劃，正

14、式啟動(dòng)了XXXXXX 物流中心的規(guī)劃及建設(shè)，并把該項(xiàng)目的建設(shè)作為XXX 的重點(diǎn)項(xiàng)目來抓。二、 XXXXXX 物流中心概況XXXXXX 物流中心位于成綿高速路以西、寶成鐵路以東，南至XXX 繞城高速公路，北至XXX 城區(qū)?？傄?guī)劃面積60 畝，按照XXX物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃大綱和XXX 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與城市總體規(guī)劃要求，9XXXXXX 物流有限公司XXXXXX 物流中心應(yīng)建設(shè)成集信息網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲(chǔ)、貨物集散、貨運(yùn)站場(chǎng)為一體的XXX 北部現(xiàn)代XXX 物流中心，吸納和輻射XXX 及周邊地區(qū)500 公里的貨流、人流，建成后公路貨運(yùn)處理能力達(dá)到相當(dāng)水平，為XXX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供便利條件。XX

15、XXXX 物流中心功能定位:承擔(dān) XXX 北部市域配送及XXX 北部區(qū)域配載的集公路貨物集散（含公鐵聯(lián)運(yùn)）、倉儲(chǔ)配送、商務(wù)信息服務(wù)、商業(yè)流通功能為一體的區(qū)域性綜合型XXX 物流中心。是XXX 物流體系的重要組成部分，是全國現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。XXX 物流中心立足 XXX ，服務(wù)四川，輻射西部，聯(lián)結(jié)全國。中心的功能劃分如圖1所示：圖 1 XXXXXX 物流中心功能示意圖核心功能一般功能輔助功能XXX 物流中心功能公路貨物集散 倉儲(chǔ)配送商務(wù)、 信息、 管理 專業(yè)市場(chǎng)1、 餐飲娛樂1 、 加油站2、旅館住宿2、變電站3、消防站XXXXXX 物流中心空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)在對(duì)規(guī)劃范圍的現(xiàn)狀環(huán)境和規(guī)劃功

16、能組成分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃區(qū)實(shí)際情況，規(guī)劃形成如下空間布局結(jié)構(gòu)：10XXXXXX 物流有限公司兩組團(tuán)：XXX 物流中心被成青快線東西穿過，由此將用地分為兩部分，成青快線以北為物流組團(tuán)，成青快線以南為商業(yè)組團(tuán)。四功能區(qū)：包括倉儲(chǔ)配送區(qū)、公路貨運(yùn)集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。各功能區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)見圖2：圖 2 XXXXXX 物流中心功能內(nèi)部結(jié)構(gòu)簡圖專業(yè)市場(chǎng)區(qū)XXX 物流中心商務(wù)信息服務(wù)區(qū)功能結(jié)構(gòu)倉儲(chǔ)配送區(qū) 公路貨物集散區(qū)大型汽車停車場(chǎng)轉(zhuǎn)運(yùn)中心共同配送中心加工型配送中心信息、管理中心總部經(jīng)濟(jì)花園生活服務(wù)中心機(jī)電設(shè)備市場(chǎng)生物制藥市場(chǎng)第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性食品飲料市場(chǎng) 電子產(chǎn)品市場(chǎng)建材家居市場(chǎng)11

17、XXXXXX 物流有限公司1、 落實(shí)四川省和XXX 現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)現(xiàn)代物流業(yè)物流是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要?jiǎng)用}和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力助推器。在日益成熟的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中被譽(yù)為降低資源消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率之后的“第三利潤源泉 ”。 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中國西部經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，也為四川XXX 的物流業(yè)帶來了新的巨大商機(jī)和新的歷史機(jī)遇。四川省 “十五 ”及 XXXX 年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要中明確了XXX 物流發(fā)展的戰(zhàn)略地位，確定全省現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要充分依靠和發(fā)揮XXX的獨(dú)特作用。由于XXX 發(fā)展物流業(yè)具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、西部商貿(mào)中心地位、 有西南最大的鐵路樞紐和貨站、快捷的公路交通網(wǎng)等幾大明顯優(yōu)勢(shì)，

18、市第十次黨代會(huì)提出了“搞好物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建西部重要的現(xiàn)代化XXX物流中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)。XXX關(guān)于XXX國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中已將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。在 XXX 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要中明確提出：堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以現(xiàn)代物流理念為指導(dǎo)，以信息技術(shù)為手段，以降低物流成本、提高物流效率為宗旨，加快物流資源整合，推進(jìn)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的集中發(fā)展，引進(jìn)和培育一批現(xiàn)代物流企業(yè)，實(shí)現(xiàn)物流的社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，率先建成西部重要的現(xiàn)代XXX 物流中心。通過建設(shè)物流快速網(wǎng)絡(luò)、公共物流信息平臺(tái)、交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)、三個(gè)物

19、流園區(qū)、四個(gè)XXX 物流中心和若干個(gè)物流服務(wù)站，形成我市的現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系。XXXXXX 物流中心正是這個(gè)框架體系中重要的組成部分，項(xiàng)目建設(shè)是落實(shí)四川省和XXX 現(xiàn)代物業(yè)發(fā)12XXXXXX 物流有限公司展規(guī)劃的重要舉措。二、本項(xiàng)目是改善投資環(huán)境、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸納力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，提高城市綜合競爭力的需要現(xiàn)代物流業(yè)是衡量一個(gè)地區(qū)投資環(huán)境好壞、綜合實(shí)力強(qiáng)弱的重要標(biāo)志。 隨著現(xiàn)代企業(yè)生產(chǎn)資料的獲取與產(chǎn)品銷售范圍日趨擴(kuò)大，社會(huì)生產(chǎn)、物資流動(dòng)、商品交易及管理方式正在并繼續(xù)發(fā)生深刻的變化。與此相適應(yīng)的現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)在全世界范圍內(nèi)廣泛興起。“十一五 ”期間， 國內(nèi)外制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)將

20、加速向中國西部轉(zhuǎn)移，這些將有利于XXX 利用自身優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)有基礎(chǔ)，吸納電子信息、生物醫(yī)藥等重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，推動(dòng)金融、咨詢、物流、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量是我市推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程中必須解決的關(guān)鍵性問題。長期以來，經(jīng)濟(jì)增長重生產(chǎn)、輕物流，重速度、輕效益，重規(guī)模、輕質(zhì)量現(xiàn)象突出。在經(jīng)濟(jì)高速增長的同時(shí)，資源和環(huán)境的壓力不堪重負(fù)。建設(shè)XXXXXX 物流中心，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，將使XXX 城北地區(qū)的各類企業(yè)在中心物流系統(tǒng)的支撐下，對(duì)各個(gè)物流環(huán)節(jié)集成整合，一體化運(yùn)作，使產(chǎn)品和服務(wù)貼近用戶、貼近市場(chǎng)，通過物流環(huán)節(jié)降低成本，加快周轉(zhuǎn)，達(dá)到轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)

21、增長方式、提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量與效益的目的?，F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展必將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工和集聚。一方面，XXX 物流中心的建設(shè)將為服務(wù)區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造和商貿(mào)流通企業(yè)分離外包物流13XXXXXX 物流有限公司業(yè)務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打破企業(yè)長期存在的“自成體系”、 “自我服務(wù) ”、 “大而全 ”、 “小而全 ”、地區(qū)分割、市場(chǎng)封鎖的傳統(tǒng)觀念，讓企業(yè)集中精力培育核心競爭力。另一方面，XXX 物流中心的建設(shè)和發(fā)展，將給構(gòu)成物流業(yè)的許多行業(yè)，如運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、包裝、貨代、流通加工、 信息等獲得新的業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域和發(fā)展契機(jī)。由于現(xiàn)代物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，與之配套的機(jī)械制造、商貿(mào)流通、郵政通訊、信息服務(wù)、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)將

22、獲得新的發(fā)展空間，從而使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得以提升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得以調(diào)整。XXX 地 處 內(nèi) 陸 ， 加 快 現(xiàn) 代 物 流 業(yè) 的 發(fā) 展 ， 適 時(shí) 建 設(shè) 包 括XXXXXX 物流中心在內(nèi)的XXX 物流中心和物流園區(qū)，形成西部地區(qū)重要的現(xiàn)代XXX 物流中心，對(duì)于改善XXX 和 XXX 區(qū)域投資環(huán)境，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸納能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，提高城市綜合競爭力，鞏固和提升XXX 作為西南地區(qū)“三中心、兩樞紐”中心城市的地位和作用具有深遠(yuǎn)影響。三、抓住機(jī)遇，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展XXXXXX 物流中心承擔(dān)XXX 北部區(qū)域的公路貨物集散（含公鐵聯(lián)運(yùn)）功能，集倉儲(chǔ)配送、商務(wù)信息服務(wù)、商業(yè)流通為一體的區(qū)域性綜合

23、型XXX 物流中心，成為XXX 乃至西南地區(qū)最具活力和效益的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)之一。我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)是，依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)內(nèi)在聯(lián)系以及地理自然特點(diǎn)，打破行政區(qū)劃界限。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜、14XXXXXX 物流有限公司發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、分工合作、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，推動(dòng)地區(qū)間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合。隨著西部開發(fā)、加入世貿(mào)組織等戰(zhàn)略的實(shí)施，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，必然要求區(qū)域物流的協(xié)調(diào)配套。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使物流服務(wù)功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，必將促進(jìn)區(qū)域分工與協(xié)作，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在區(qū)域配套的同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化物流行業(yè)結(jié)構(gòu)和空間布局，提高物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)化和集約化水平，以鞏固和增強(qiáng)XXX作為西南地

24、區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐的地位，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。四、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿足XXX 物流中心的功能需要，打造西部一流XXX 物流中心現(xiàn)代 XXX 物流中心規(guī)模大、貨物運(yùn)輸量、配送量及處理量大，需要完善的道路管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施支撐。XXXXXX 物流中心依托XXX乃至四川省正在建設(shè)的現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)，建成以公路貨物集散為中心的物流配送基地，建設(shè)集商流、物流、信息流和資金流為一體的現(xiàn)代流通產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，提供倉儲(chǔ)配送、加工包裝、展示交易、信息發(fā)布等現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)。規(guī)劃 XXXX 年實(shí)現(xiàn) 4000 萬噸的貨運(yùn)吞吐量。通過 XXX 物流中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高XXX 物流中心的

25、承載能力，大力引導(dǎo)物流優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)入中心，注重培育產(chǎn)業(yè)鏈條，提高產(chǎn)業(yè)的聚集度和關(guān)聯(lián)度，形成競爭力強(qiáng)、集聚效應(yīng)明顯、能形成循環(huán)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)群體?？梢?，配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)XXXXXX15XXXXXX 物流有限公司物流中心的建設(shè)，加快現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，是XXX 應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化、參與國際競爭的迫切需要，對(duì)于鞏固和擴(kuò)大XXX 在西南地區(qū)的地位和作用，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，增強(qiáng)城市綜合競爭力具有極其重要的意義。綜上， XXXXXX 物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是十分必要而緊迫的。16XXXXXX 物流有限公司第四章項(xiàng)目控制性規(guī)劃概要一、項(xiàng)目區(qū)范圍XXXXXX 物流中心規(guī)劃

26、范圍為：在XXX 現(xiàn)在規(guī)劃中的兩園兩站規(guī)劃范圍內(nèi)選址。2、 XXXXXX 物流中心規(guī)劃結(jié)構(gòu)（一）空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)擬建的 XXXXXX 物流中心將采用兩組團(tuán)、四功能區(qū)的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)配送、公路貨運(yùn)集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)等中心功能。在對(duì)規(guī)劃范圍的現(xiàn)狀環(huán)境和規(guī)劃功能組成分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃區(qū)實(shí)際情況，規(guī)劃形成如下空間布局結(jié)構(gòu)：兩組團(tuán)：XXX 物流中心被成青快線東西穿過，由此將用地分為兩部分，成青快線以北為物流組團(tuán)，四功能區(qū)：包括倉儲(chǔ)配送區(qū)、公路貨運(yùn)集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。（二） XXXXXX 物流中心功能規(guī)劃布局倉儲(chǔ)配送區(qū)位于園區(qū)南側(cè)；公路貨運(yùn)集散區(qū)位于貨運(yùn)大道東側(cè)、成青

27、快線北側(cè)；商務(wù)信息服務(wù)區(qū)位于貨運(yùn)大道西側(cè)、成青快線南側(cè)；專業(yè)市場(chǎng)區(qū)位于貨運(yùn)大道以東、成青快線以南、貨運(yùn)大道以東。3、 XXX 物流中心用地規(guī)劃17XXXXXX 物流有限公司按照 XXX 物流規(guī)劃綱要提出的各項(xiàng)要求，本著節(jié)約用地，處理好與周邊地區(qū)的關(guān)系，綜合考慮項(xiàng)目功能定位、市場(chǎng)區(qū)位、交通區(qū)位、物流用地、環(huán)境條件等各方面的發(fā)展條件，結(jié)合XXX 和 XXX 的現(xiàn)狀和政府導(dǎo)向，充分考慮XXX 物流中心功能特點(diǎn)和用地的多樣性，規(guī)劃的 XXX 物流中心用地組成如表2 所示意。 規(guī)劃用地平衡見表3：表 2 XXX 物流中心規(guī)劃用地組成表核心功能功能 儲(chǔ)存，配送公路貨物集散商務(wù) 一般功能配套服務(wù) 專業(yè)市場(chǎng)商

28、業(yè)辦公酒店、宿舍加油、電力、消防等四、交通系統(tǒng)規(guī)劃XXXXXX 物流中心內(nèi)道路結(jié)構(gòu)為“環(huán)狀+方格網(wǎng)”， 道路等級(jí)規(guī)劃分為四級(jí)：15 米二車道建議性道路。XXX 物流中心在入口處布置1處社會(huì)停車場(chǎng)，同時(shí)考慮可停放360 輛的貨運(yùn)停車場(chǎng)。在XXX 物流中心的商務(wù)信息服務(wù)區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)的公共建筑，必須留出足夠的人流疏散廣場(chǎng)，在公共活動(dòng)場(chǎng)所和人行橫道處須考慮無障礙設(shè)計(jì)。18用地類型倉儲(chǔ)用地貨運(yùn)站場(chǎng)用地/倉儲(chǔ)用地貿(mào)易咨詢用地市場(chǎng)用地 商業(yè)用地/行政管理用地服務(wù)業(yè)用地市政公用設(shè)施用地XXXXXX 物流有限公司五、綠化景觀規(guī)劃XXXXXX 物流中心的綠化景觀布局為“一廊、 兩園、 三軸、 五景，內(nèi)外交融

29、”的整體。 XXXXXX 物流中心內(nèi)倉儲(chǔ)配送區(qū)、公路貨運(yùn)集散區(qū)綠地率W1%,商務(wù)信息服務(wù)區(qū)綠地率 A3%；專業(yè)市場(chǎng)區(qū)綠地率W15。XXX物流中心空間布局為 J廊、兩帶、三軸、四風(fēng)貌區(qū)”的 總體結(jié)構(gòu)。六、城市設(shè)計(jì)規(guī)劃XXXXXX 物流中心空間布局為“兩帶、三軸、四風(fēng)貌區(qū)”的總體 結(jié)構(gòu)。兩帶是連接?xùn)|側(cè)貨運(yùn)大道和西側(cè)規(guī)劃貨運(yùn)大道的城市道路綠化景觀帶；三軸是XXX 物流中心內(nèi)部東西向的緯一路、圍城路和南北向的成南、成綿高速路等三條道路景觀軸；四風(fēng)貌區(qū)是指商務(wù)信息服務(wù)風(fēng)貌區(qū)、倉儲(chǔ)配送風(fēng)貌區(qū)、公路貨物集散風(fēng)貌區(qū)、配套專業(yè)市場(chǎng)風(fēng) 貌區(qū)。七、規(guī)劃控制要求建筑高度：倉儲(chǔ)配送區(qū)、公路貨運(yùn)集散區(qū)控制 W2銖；商務(wù)信

30、息 服務(wù)區(qū)中，辦公用地控制W6瞇，居住用地控制W3瞇，其他用地控制 W2銖；專業(yè)市場(chǎng)區(qū)中，辦公用地控制 03咪，其他用地控制W2保。19XXXXXX 物流有限公司第八章 土地價(jià)值分析本報(bào)告分別采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)XXXXXX 物流中心配置工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行分析：一、市場(chǎng)比較法根據(jù) XXX 區(qū)目前類似土地價(jià)格的平均水平采用比較法確定地價(jià)。 （一）測(cè)算方法項(xiàng)目土地=選用地價(jià)格疾易情況修正系數(shù)疾易時(shí)間修正系數(shù)X 區(qū)域因素修正系數(shù) 小別因素修正系數(shù)（二）區(qū)域土地價(jià)格現(xiàn)狀水平本區(qū)域位于XXX 城區(qū)散貨物流區(qū)以南，繞城高速路生態(tài)保護(hù)帶以北，寶成鐵路東側(cè)規(guī)劃40米貨運(yùn)大道以東，貨運(yùn)大道以西。XXX物流中心規(guī)劃用地按工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)考慮根據(jù)以上分析測(cè)算的地價(jià)與本區(qū)實(shí)際情況基本吻合，隨工業(yè)集中發(fā)展區(qū)配套設(shè)施完善，環(huán)境的改善，配置地塊位置優(yōu)越，加之土地資源的有限性，土地價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。二、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開發(fā)為某類不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除建筑費(fèi)、合理的利潤、利息、稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等余下的即為地產(chǎn)價(jià)值。（一）建設(shè)稅費(fèi)45XXXXXX 物流有限公司據(jù)市區(qū)一般情況，建設(shè)稅費(fèi)為1XXXX 年利率式中