補(bǔ)充：房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范及納稅籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)新政解析與房地產(chǎn)業(yè)涉稅合同處理技巧一、1.設(shè)立房地產(chǎn)公司2.前期立項(xiàng)3.土地儲備制度-一級開發(fā)4.土地使用權(quán)的取得方式:二取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析:1.印花稅:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)2.契稅3.土地使用稅:財(cái)稅2006564.承諾負(fù)擔(dān)對方稅收三取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式:1.購買土地使用權(quán)2.購買整體資產(chǎn)3.購買股權(quán)4.合并5.分立購買股權(quán)四不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃1.出讓招拍掛方式2.拆遷方式取得土地使用權(quán)3.前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作4.前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃五、項(xiàng)目施工建設(shè)1.開發(fā)成本核算內(nèi)容(1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2前期工程費(fèi)(3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(4建筑安裝工程費(fèi)(5配

2、套設(shè)施費(fèi)(6開發(fā)間接費(fèi)2.項(xiàng)目開發(fā)成本對象的確定:3.土地征用及拆遷補(bǔ)償4.前期工程費(fèi)5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問題:6.建筑安裝工程費(fèi)6.配套設(shè)施費(fèi)7.開發(fā)間接費(fèi)8.其他有關(guān)注意問題:9.項(xiàng)目開發(fā)方式(1代建(2合作建房六、預(yù)售環(huán)節(jié)1.商品房預(yù)售條件2.預(yù)售商品房的會計(jì)核算3.預(yù)售階段納稅要求:4.竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)5.現(xiàn)房銷售條件6.現(xiàn)房銷售會計(jì)核算處理:7.會計(jì)收入確認(rèn)條件七、相關(guān)稅務(wù)處理及規(guī)定1.營業(yè)稅的處理:(1營業(yè)稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間(2營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)(3營業(yè)稅視同銷售(4原來預(yù)售商品房的處理(5現(xiàn)房銷售的處理2.所得稅處理:(1所得稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間(2所得稅計(jì)稅依據(jù)(3不同銷售方式所得稅收

3、入確認(rèn)(4所得稅是同銷售(5原來預(yù)售商品房的處理(6現(xiàn)房銷售的處理3.土地增值稅處理:(1土地增值稅清算條件(2土地增值稅納稅義務(wù)(3土地增值稅視同銷售(4土地增值稅計(jì)算(5土地增值稅清算注意事項(xiàng)4.不交稅及免稅規(guī)定:(1營業(yè)稅(2所得稅(3土地增值稅(4契稅(5房產(chǎn)稅(6土地使用稅5.房屋租賃(1一般租賃(2商品房預(yù)租(3商品房先租后售(4商品房售后包租八.項(xiàng)目清盤環(huán)節(jié)第一部分營業(yè)稅的納稅檢查營業(yè)稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查的重要稅種之一。目前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取多種手段不計(jì)、少計(jì)商品房銷(預(yù)售收入,發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)不及時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào),所以營業(yè)稅檢查的重點(diǎn)應(yīng)是計(jì)稅依據(jù)和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

4、一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)以及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的具體規(guī)定(一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)具體包括商品房銷(預(yù)售收入、安置被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入和擴(kuò)大面積集資款收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、周轉(zhuǎn)(舊房銷售收入、進(jìn)戶費(fèi)收入和租金收入等其他業(yè)務(wù)收入等。(二營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房,以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式,按下列原則分別確認(rèn)收

5、入的實(shí)現(xiàn):(六種銷售方式二、對銷售商品房取得收入的檢查檢查的重點(diǎn)是企業(yè)銷售商品房收取的價(jià)款是否足額、及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理,是否在賬簿上不記或少記銷售價(jià)款;是否未將收取的定金作為計(jì)稅依據(jù);是否存在符合收入確認(rèn)條件而不進(jìn)行收入確認(rèn)的現(xiàn)象。(一檢查賬簿,審核計(jì)提稅金是否正確賬戶貸方發(fā)生額中由“預(yù)收賬款-預(yù)售商品房”賬戶轉(zhuǎn)入額+“預(yù)收賬款-預(yù)售商品房”賬戶貸方發(fā)生額+“其他應(yīng)付款-定金”賬戶貸方發(fā)生額+其他。(二編制“商品房盤點(diǎn)表”,審核商品房銷售收入的準(zhǔn)確性(三重點(diǎn)環(huán)節(jié)的檢查1、對“虛開發(fā)票”虛減計(jì)稅依據(jù)的檢查2、對以商品房抵頂建筑工程款,利用“房差”少繳稅款的檢查3、對“以房換地”或“以地?fù)Q房”少記商

6、品房銷售收入的檢查4、對以房抵債、以房作為股息紅利進(jìn)行分配、抵償股東投資款或?qū)⑸唐贩坑糜诰栀?zèng)、職工福利、公司領(lǐng)導(dǎo)層分配及無償贈(zèng)與他人的檢查5、對“以收抵支”或收入在往來賬科目里掛賬的檢查6、對銷售“精裝房”(包括樣板房分解收入的檢查7、對向購房者收取的“面積差價(jià)款”不記收入的檢查8、對委托代理銷售,不及時(shí)收取售房款,不做收入或采取包銷低價(jià)開票方式,少記銷售收入的檢查三、對安置被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入和擴(kuò)大面積集資款收入的檢查檢查人員在確認(rèn)、核對動(dòng)遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入和擴(kuò)大面積集資款收入的過程中應(yīng)把握以下三個(gè)環(huán)節(jié)。首先,要分清補(bǔ)償方式。對實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)牟蛔鳡I業(yè)稅檢查內(nèi)容;對實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償?shù)?應(yīng)根據(jù)遼地稅函

7、2006173號文件的規(guī)定,按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的調(diào)換房屋的市場價(jià)(對沒有市場價(jià)的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依同類房屋的工程成本核定計(jì)稅價(jià)格計(jì)征營業(yè)稅。其次,要確認(rèn)動(dòng)遷還建房的數(shù)量、種類和建筑面積。檢查人員應(yīng)注意檢查開發(fā)項(xiàng)目的拆遷文件、建筑圖紙和與動(dòng)遷戶簽訂的動(dòng)遷協(xié)議、收取擴(kuò)大面積集資款開具的收款收據(jù)以及企業(yè)制作的房源明細(xì)表,同時(shí)應(yīng)采取實(shí)地盤點(diǎn)的方法,到企業(yè)開發(fā)的樓盤小區(qū)實(shí)地盤點(diǎn)動(dòng)遷還建房,逐個(gè)小區(qū)、逐棟樓盤、逐個(gè)單元、逐戶房號進(jìn)行核對。第三,檢查人員應(yīng)要求企業(yè)提供動(dòng)遷還建時(shí)擴(kuò)大面積的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)單價(jià),以便核對動(dòng)遷協(xié)議計(jì)算收取的擴(kuò)大面積集資款是否準(zhǔn)確(如數(shù)量多可采取抽查的方法。重點(diǎn)檢查以下常見的問題:(一審

8、核企業(yè)是否在計(jì)算、收取動(dòng)遷戶擴(kuò)大面積集資時(shí),有直接“坐扣”應(yīng)支付的動(dòng)遷安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家費(fèi)等行為。(二有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時(shí),會因?yàn)槭姓?guī)劃等原因需要替政府或其他機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位安置動(dòng)遷戶和公建單位。如果是替政府安置,一般情況下,政府會減免該開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地出讓金以及大配套費(fèi)等;如果是替其他機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位安置,一般會收取相應(yīng)金額的動(dòng)遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在實(shí)際工作中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對上述收入不記賬或未計(jì)提營業(yè)稅。(三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與動(dòng)遷戶簽訂動(dòng)遷協(xié)議時(shí),會根據(jù)動(dòng)遷戶的要求約定回遷的建筑面積并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的擴(kuò)大面積集資款。但在實(shí)際中,建造房屋的實(shí)際建筑面積(產(chǎn)權(quán)面積往往會大于

9、約定回遷的建筑面積,在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會收取相應(yīng)的擴(kuò)增面積款(或叫面積差價(jià)款。在檢查中,檢查人員應(yīng)注意核對動(dòng)遷協(xié)議約定回遷的建筑面積與回遷房屋的實(shí)際建筑面積是否存在差異,如果有差異,應(yīng)查看企業(yè)是否收取了相應(yīng)的擴(kuò)增面積款(或叫面積差價(jià)款,是否記收入并申報(bào)納稅。(四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果動(dòng)遷還建的是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),不僅會收取擴(kuò)大面積集資款,同時(shí)還會對“拆一換一”的原面積收取結(jié)構(gòu)差價(jià)款。在實(shí)際工作中,檢查人員應(yīng)注意檢查核查企業(yè)是否收取結(jié)構(gòu)差價(jià)款,是否記收入并申報(bào)納稅。(五審核企業(yè)是否存在虛假動(dòng)遷還建特別是商鋪(門市房的現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到隱匿收入和利潤,少繳稅金的目的,甚至不惜采取欺

10、騙手段,對動(dòng)遷還建特別是商鋪(門市房蓄意造假。在實(shí)際工作中,檢查人員應(yīng)注意檢查企業(yè)在動(dòng)遷還建特別是商鋪(門市房的環(huán)節(jié)是否存在異?，F(xiàn)象,如對某個(gè)單位或個(gè)人還建的商鋪(門市房面積過大,必要時(shí)可到房產(chǎn)管理部門調(diào)取被拆遷房屋的原始產(chǎn)權(quán)資料。四、對轉(zhuǎn)讓土地、在建項(xiàng)目取得收入的檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時(shí)會發(fā)生土地交易行為。在檢查土地轉(zhuǎn)讓的過程中,應(yīng)重點(diǎn)檢查土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否存在異常。檢查人員應(yīng)仔細(xì)閱讀土地轉(zhuǎn)讓合同(協(xié)議,核實(shí)土地的來源、購進(jìn)的價(jià)格、土地的去向及轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。如果土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格存在異常,則有可能存在以下問題:一是在轉(zhuǎn)讓土地過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能既收取了貨幣,又換取了實(shí)物,如房屋、土地及其他商品

11、,那么企業(yè)極有可能未將實(shí)物的價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入而少繳營業(yè)稅;二是在轉(zhuǎn)讓土地過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能將土地轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行分解,將原土地中包含的過戶費(fèi)、土地出讓金和大配套費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓收入而少繳營業(yè)稅。在實(shí)際工作中,檢查人員應(yīng)仔細(xì)詢問企業(yè)財(cái)務(wù)人員,如果發(fā)現(xiàn)上述問題,應(yīng)按營業(yè)稅暫行條例第十五條之規(guī)定,按照市場公允價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù),計(jì)算應(yīng)繳的營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果將在建項(xiàng)目整體或部分轉(zhuǎn)讓,則檢查要點(diǎn)同上。具體可按遼地稅發(fā)200515號文件規(guī)定執(zhí)行。五、對代建工程、合作建房取得結(jié)算收入的檢查個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到少繳稅款的目的,往往會采取虛假立項(xiàng)的手段,即在開發(fā)之前先找買主,然后以買主為

12、立項(xiàng)單位,將購買整棟或幾棟樓房的商品房銷售行為冒充為代建行為。在實(shí)際工作中,檢查人員應(yīng)特別注意審查企業(yè)的代建工程是否符合法定條件,具體可根據(jù)(遼地稅流2000291號文件的規(guī)定執(zhí)行,防止企業(yè)鉆空子。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建房取得收入的檢查,具體可按國稅函發(fā)1995156號文件規(guī)定執(zhí)行。六、對銷售周轉(zhuǎn)房收入的檢查在實(shí)際工作中,檢查人員應(yīng)通過檢查周轉(zhuǎn)房科目,注意企業(yè)是否存在將周轉(zhuǎn)房和購房者抵頂?shù)呐f房銷售的行為,如果存在,應(yīng)將銷售收入計(jì)入營業(yè)收入,申報(bào)繳納營業(yè)稅。七、對收取進(jìn)戶費(fèi)的檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向購房者和動(dòng)遷戶辦理移交手續(xù)時(shí),一般會向購房者和動(dòng)遷戶額外收取進(jìn)戶費(fèi),主要包括:

13、防盜門、電子對講機(jī)、護(hù)欄、卷簾門、圍欄、平臺等費(fèi)用。在實(shí)際工作中,檢查人員應(yīng)注意企業(yè)是否記載進(jìn)戶費(fèi)收入,如果無此項(xiàng)收入,應(yīng)詢問企業(yè)財(cái)務(wù)人員,是否記入賬外或記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)管理公司。無論進(jìn)戶費(fèi)收入如何核算,均應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)公司的營業(yè)收入,計(jì)算繳納營業(yè)稅。八、對銷售配套設(shè)施收入的檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中,都要建設(shè)一些配套設(shè)施,如業(yè)主會館、超市、鍋爐房、幼兒園、居委會辦公樓等,在項(xiàng)目竣工后有可能對外銷售。因此,檢查人員應(yīng)重點(diǎn)對上述配套設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行檢查,通過查閱圖紙和現(xiàn)場勘察,與賬簿記載情況進(jìn)行核對,檢查是否有對外銷售的行為。九、對其他應(yīng)稅行為的檢查在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)

14、,除了對商品房銷售等行為進(jìn)行檢查外,也不要忽視對其他應(yīng)稅行為的檢查,主要內(nèi)容包括:(一對收取廣告位使用費(fèi)的檢查。(二對以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)取得固定收入的檢查(關(guān)于投資稅收優(yōu)惠的規(guī)定(三對取得的違約金、賠償款、滯納金收入未按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅的檢查。(四對出租開發(fā)產(chǎn)品的檢查(五對出售出租地下車庫的檢查(六檢查企業(yè)是否存在利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物的現(xiàn)象,如果有是否在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)未按規(guī)定申報(bào)建筑業(yè)環(huán)節(jié)營業(yè)稅。(七檢查企業(yè)是否支付過境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi),如果有是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。第二部分契稅的納稅檢查契稅收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收比重較大,是納稅檢查的

15、重點(diǎn)稅種之一。在檢查過程中應(yīng)注重檢查計(jì)稅依據(jù)和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。一、對計(jì)稅依據(jù)的檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承受土地權(quán)屬是其應(yīng)納契稅的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),其開發(fā)所用土地主要是通過國有土地出讓方式取得。(注意農(nóng)村轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)(一稅收規(guī)定出讓國有土地使用權(quán)的,其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。先以劃撥方式取得土地使用權(quán),后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的,應(yīng)依法繳納契稅,其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的,征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定:檢查環(huán)節(jié)檢查土地出讓金,應(yīng)核實(shí)國有土地出讓合同上記載的金額。此合同應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提

16、供,在國土資源局也有存檔,必要時(shí)檢查人員可以外調(diào)取證。檢查土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。特別是應(yīng)根據(jù)動(dòng)遷協(xié)議、拆遷許可證和動(dòng)遷文件編制動(dòng)遷戶回遷明細(xì)表,將擴(kuò)大面積集資款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)(動(dòng)遷安置補(bǔ)助費(fèi)、貨幣動(dòng)遷費(fèi)、搬家費(fèi)分類匯總,審核企業(yè)是否在計(jì)算、收取動(dòng)遷戶擴(kuò)大面積集資款時(shí),有直接“坐扣”應(yīng)支付的動(dòng)遷安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家費(fèi),少繳契稅的行為。檢查實(shí)物安置面積。應(yīng)根據(jù)動(dòng)遷協(xié)議匯總拆遷總面積,減去貨幣動(dòng)遷的面積確定總的還原面積,進(jìn)而確定計(jì)稅依據(jù)。(三可能存在的問題:1、以協(xié)議方式出讓的,其契稅計(jì)稅價(jià)格未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配

17、套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。2、以競價(jià)方式出讓的,其契稅計(jì)稅價(jià)格未包括市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用。3、土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目,以此獲取低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無償贈(zèng)與的土地使用權(quán),屬于契稅征收范圍,其計(jì)稅價(jià)格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格核定。4、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的,未按規(guī)定繳納契稅或?qū)Τ惺車型恋厥褂脵?quán)所應(yīng)支付的土地出讓金,減免土地出讓金,契稅按差額繳納。5、分期支付方式取得土地使用權(quán)的,未按合同規(guī)定總價(jià)款繳納契稅。6、競得土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán),直接再轉(zhuǎn)讓,隱瞞轉(zhuǎn)讓事實(shí),不按規(guī)定申報(bào)契稅。二、對納稅

18、義務(wù)發(fā)生時(shí)間的檢查契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天,在實(shí)際檢查過程中要注意,不能以是否支付價(jià)款為標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。同時(shí)要注意對以下情況檢查:對于房地產(chǎn)開發(fā)公司等用地單位沒辦理有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù),經(jīng)土地管理部門同意,已經(jīng)開始“三通一平”等前期施工的,用地單位已經(jīng)開始使用土地,應(yīng)按契稅有關(guān)規(guī)定預(yù)繳稅款,待土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,按成交價(jià)格計(jì)算稅款,多退少補(bǔ)。對單位和個(gè)人承受土地、房屋權(quán)屬手續(xù)不全,只取得有關(guān)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、協(xié)議、土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證其中的一種或兩種的,根據(jù)

19、中華人民共和國契稅暫行條例第八條和中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則第十八條的規(guī)定,該單位和個(gè)人已有納稅義務(wù),應(yīng)按章繳納契稅。對不經(jīng)縣以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn),土地使用者之間簽訂協(xié)議,私下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,承受方應(yīng)按前款繳稅。三、對其他納稅項(xiàng)目的檢查檢查人員應(yīng)檢查“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”帳戶的借方是否有發(fā)生額,進(jìn)一步審查是否是增加房屋、土地;檢查原始憑證,確定入帳價(jià)值,審核是否計(jì)提契稅。第三部分印花稅的納稅檢查一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的檢查根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特性,對印花稅的檢查一般要按照開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行,關(guān)鍵是環(huán)節(jié)查全,計(jì)稅依據(jù)準(zhǔn)確。下列合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定必須簽定的合同

20、。(一土地出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同是取得土地使用權(quán)合同,應(yīng)根據(jù)關(guān)于印花稅若干政策的通知(2006年11月27日財(cái)稅2006162號,按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征印花稅。一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的檢查(二土地使用證是權(quán)利許可證照,按每件5元貼花。(三建設(shè)勘察設(shè)計(jì)合同,稅率為萬分之五。(四建筑安裝施工合同,稅率為萬分之三。一是土建合同,中標(biāo)簽訂的合同在建委備案,一般由建委代收代繳。二是基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)安裝合同。(五商品房購銷合同稅率為萬分之五,稅目為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。(六監(jiān)理合同不征印花稅。二、對其他合同的檢查(一借款合同借款合同稅率為萬分之零點(diǎn)五。(二購銷合同購銷合同稅率為萬分之三。(三財(cái)產(chǎn)租賃合同財(cái)產(chǎn)租賃合