土地增值稅稅率表

1、年最新土地增值稅稅率表作者:日期:22014年最新土地增值稅稅率表1、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收;2、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù);3、征稅范圍比較廣;201梓最新土地增值稅稅率表檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅S計算公式說明増值額未超過扣除項目金額150®的部分0%増值額30%扣除頂目指取得土 地使用權(quán)所支付的 金額；幵發(fā)土地的 成本、費用；瓠建 房及配套設施的成 本、費用或舊房及 建筑輛的w估價 格；與拷讓房地產(chǎn) 有關的稅金：財政 剖規(guī)定的其他扣除 項民2増值輔超過扣除項目金斷50%,未超過10E的部分5%增»額40%創(chuàng)除項目金額5贏3増值宕貝超過扣除項目金前100%.未超過

2、30聞的部分53飾増值額帥飯寸口除項目金額1隔4増倩容瓦超過扣除項目金頷200伽分60%35?&増值戟6曲甘口除項 目金頷3換一、土地增值稅的特點:4、采用扣除法和評估法計算增值額；5、實行超率累進稅率。二、土地增值稅的納稅人:增值稅納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門。三、土地增值稅的稅率:1、不超過50%的部分稅率為30%；2超過50%的部分稅率為40%;3超過100%至200%的部分的稅率為 50%;4超過200%的部分的稅率為60%。四、土

3、地增值稅的征稅范圍:1、征稅范圍的一般規(guī)定:(1) 土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的不征稅 (國家才是所有者，才能出讓)；(2) 土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn) 權(quán)的行為征稅；(3) 土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn), 不予征稅。2、征稅范圍的具體和特殊規(guī)定(1) 以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。(2) 房地產(chǎn)

4、開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā) 生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。(3) 房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于 個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當?shù)囟悇諜C關審核，可以免征土地增值稅。(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用 的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。(5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使 用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍

5、。(6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務的擔保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。(7) 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的, 免征收土地增值稅。(8) 房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn) 權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。(9) 房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門的

6、規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。(10)土地使用者處置土地使用權(quán)，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得 了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了 土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、 使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。五、土地增值稅應納稅額的計算:1、計算公式

7、土地增值稅應納稅額=增值額X適用稅率一扣除項目金額X速算扣除系數(shù) 2、計算步驟(1) 計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)(2) 計算扣除項目 取得土地使用權(quán)支付的金額 開發(fā)土地的成本、費用 新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。(3) 計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入一扣除項目(4)計算 增值率=增值額十扣除項目金額X100% 確定適用稅率和速算扣除系數(shù)，按照計算出的增值率確定。(6)計算土地增值稅的應納稅額=增值額X適用稅率一扣除項目金額X速算扣除系六、土地增值稅的減免稅:1、納稅人建造普通標

8、準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。高級公寓、別墅、度假村不屬于普通標準住 宅。2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照有關規(guī)定免征土地增值稅。3、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房 源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。4、自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。七、土地增值稅的納稅申報: （一）土地增值稅納稅申報程序1、納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在

9、地主管稅務機關辦理經(jīng)常轉(zhuǎn)讓經(jīng)審核可按月按季申報納稅。2、納稅人采取預售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得 的收入，稅務機關可以預征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。（二）土地增值稅納稅清算 1、土地增值稅的清算條件，區(qū)分“應當清算”和“可要求清算” （1）符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算: 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算:已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面 積的比例在85%以上，

10、或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 省級稅務機關規(guī)定的其他情況。2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：單位建筑面積成本費用 =清算時扣除項目總金額十清算的總建筑面積3、土地增值稅的核定征收：有無帳可查或申報不可信的五種情形之一的，稅務機 關可以參照，核定征收（三）土地增值稅納稅地點：向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關繳納稅款1、納稅人是法人的，當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時， 則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。2、納稅人是自然人的，當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在居住 所在地稅務機關申報納稅；當轉(zhuǎn)讓的房地