商鋪分割和租金方案_第1頁
商鋪分割和租金方案_第2頁
商鋪分割和租金方案_第3頁
商鋪分割和租金方案_第4頁
商鋪分割和租金方案_第5頁
已閱讀5頁,還剩15頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)

文檔簡介

1、 商鋪分割對項目銷售、招商及后期經(jīng)營影響深遠。商鋪分割后,如何制定合理的租金方案,實現(xiàn)良好收益?本文從商鋪分割步驟與要求、分割難題破解、租金定價與計算公式3大方面進行深度剖析,為購物中心提高經(jīng)營收益提供方法指導,極具實操性!一、商鋪分割步驟及要求1、鋪位劃分的前期工作了解基本平面布局,提出修改意見拿到圖紙,主要設(shè)施已經(jīng)標注位置,核心筒、樓梯、電梯、柱網(wǎng)如何分布,哪個部分需要更改,要即時提出修改意見認識柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)一般規(guī)則的柱矩是9x9的,但住宅裙樓商業(yè)可能有不規(guī)則的情況了解防火分區(qū)了解國家關(guān)于商場的防火分區(qū)的設(shè)計,或者了解設(shè)計院對整體防火分區(qū)的設(shè)計,各分區(qū)之間的防火卷閘門下是不能擺放任何東西的,不

2、要把消防栓的設(shè)置包到鋪位內(nèi)2、鋪位劃分順序3、不同商業(yè)業(yè)態(tài)開間進深要求(1)餐飲對開間進深的要求開間 4米,多為812米進深 10米,多為1215米,一般 25米開間進深比多為1:2.5,一般 1:5層高 4.5米,以67米為佳停車位餐廳門前須有足夠的停車位配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100m2 ,有充足的自來水供應(yīng),有隔油池,有油煙氣排放通道,有污水排放、生化處理裝置以某商業(yè)廣場的酒吧街為例:單鋪開間4.28.4米; 酒吧街的前半部分由于商鋪開間多為4.2米,餐飲店基本會兩間連著租賃單鋪進深1518米單鋪層高7米開間進深比1:1.8-1:3.5(2)服飾對開間進深的要求開間 3米,多為4.2

3、6米進深 6米,多為1012米,一般 15米開間進深比多為1:3,一般1:4層高 4.5米,以6米為佳停車位對停車位要求不高配套設(shè)施有足夠的電力供應(yīng)即可以某商業(yè)步行街服裝業(yè)態(tài)的商鋪為例:服飾類商鋪開間3.66米,品牌服裝一般會租轉(zhuǎn)角位置,并且多間一起合租服飾類商鋪進深1012米服飾類商鋪層高3.5米開間進深比1:2-1:3服飾類商鋪開間4.2米服飾類商鋪進深10-12米服飾類商鋪層高5米開間進深比1:3-1:4(3)美容美發(fā)對開間進深的要求開間 5米,多為610米進深 12米,多為1520米開間進深比多為1:2,一般 1:4層高 4.5米,以67米為佳面積 100,多為200500停車位對停車

4、位要求不高配套設(shè)施有足夠的電力供應(yīng)即可二、商鋪分割難題與破解方法1、商鋪分割難題破解難題1:鋪面分割 空中街市的回廊,一戶一廁所一管網(wǎng)系統(tǒng)一樓梯等,造成商鋪開發(fā)成本增加使用率減少;沿港路異形設(shè)計,導致部分鋪面沒有臨街展示面,缺乏商業(yè)功能價值;鋪面進深過長,導致銷售總價過大,租金基數(shù)高,影響招商和銷售難題。難題2:輔助功能區(qū) 輔助功能區(qū)太多,白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。這些輔助功能區(qū)直接影響整個項目的租金、物業(yè)管理費成本,也增加公共能耗和維護成本三多不除,公攤不減。難題3:通道分割 許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理,一方面過道沒有針對人流的導向進行設(shè)計,

5、設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊;另一方面過道設(shè)計不規(guī)則,拐角、分叉太多,不符合人的行走習慣,對空間造成浪費。難題4:公攤比例過高商鋪的公攤比例各地計算方法不同,在無法大面積招商的情況下,要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率,包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等,將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售。目前部分商業(yè)項目的公攤比例達到了 50%,但從目前全國商鋪公攤的情況來看,這種狀況幾乎每個城市都存在。減小公攤的辦法,無非是提高使用率。提高使用率過高有效的辦法,就是由大型商家進駐經(jīng)營,所有的內(nèi)過道面積自然取消,公攤比例大幅度減小。根據(jù)以上進行的分析,可以看出如果以上

6、的分割建議全部實行的話,最大可將公攤面積減少 15%-25%個百分點,將公攤比例從有時的 50%壓縮到 25%左右,相信不僅能為開發(fā)商帶來更多的收益,業(yè)主們也是可以接受的。1、商鋪分割常見難題(1)合理設(shè)計商業(yè)場所平面布局方法1:以柱點為自然分界點,便于縱向和橫 向分割方法2:以電梯的口為中心進行排列通道,便于人流分散方法3:縱橫通道交叉空間太小時盡可能交叉 在兩條縱橫通道交叉時,如果空間太小則盡可能交叉,這樣對縱橫道路視野有益。方法4:縱橫通道交叉空間太大則采取環(huán)形設(shè)計兩條縱橫通道交叉時,如空間太大,可采用 環(huán)形或敞開式,使與標準鋪位面積相差不大。 方法5:邊線以直線為主 對于邊線,盡可能以

7、直線為主,要兩邊同時有攤位,忌諱一側(cè)有,一側(cè)無。方法6:變現(xiàn)不規(guī)則盡可能拉直處理對于邊線中有不規(guī)則的,則盡可能拉直處理,雖然會使攤位面積不均勻,但會使道路齊整,便于人流貫通。方法7:邊角區(qū)域不規(guī)則可以考慮適當彎曲 如遇邊角區(qū)域不規(guī)則,部分區(qū)域面積過大,則可以考慮適當彎曲,使之面積差不要過大。方法8:衛(wèi)生間和消防梯處,道路邊線不設(shè)攤位在衛(wèi)生間和消防梯處,道路邊線不要有攤位,邊線應(yīng)緊貼衛(wèi)生間門面,如距離太長,則可考慮放置柜臺,寬度0.5米,墻面做貨架處理。方法9:多層面注意主通道設(shè)計 主通道與輔道有差距,主通道應(yīng)在2.4米以上,若在電梯口的主通道要有3米左右的駐留空間。在電梯的上下口處,就要有直角

8、交錯道路,使之為主要的縱橫線或是形成主通道。方法10:弧形與環(huán)形設(shè)計有不同的運用在正方形樓面積中,多采用環(huán)形設(shè)計。在交錯道路的平面中,有間距大的多采用弧形或環(huán)形設(shè)計。方法11:電梯口的拐角處可用弧形設(shè)計 在電梯口,服務(wù)臺中或是拐角處,可用弧形設(shè)計。越不規(guī)則的地方,弧形設(shè)計應(yīng)用越廣泛。方法12:不可生硬搬用棋盤式在棋盤式隔斷中,弧形組合在一些拐角處應(yīng)用效果尤其明顯,所以不可生硬搬用棋盤式。方法13:電梯口要設(shè)有主要通道方法14:單層小面積區(qū)域,考慮敞開式與隔斷式結(jié)合單層面積小的區(qū)域,可以考慮敞開式與隔斷式結(jié)合,在邊線用隔斷,中間用敞開式。攤位的敞開可用地面的色彩和燈光作區(qū)域劃分;柜臺的敞開則可采

9、用弧形的設(shè)計。在敞開式中,如果業(yè)態(tài)是小百貨或通訊飾品類,可以設(shè)置全敞開式,許多商場就是采用敞開式與隔斷式相組合的方式。平面布局設(shè)計是確定通道形態(tài),確定鋪位的布局和面積大小,最大限度地為每個鋪位帶來通行人流,提供更多的生意機會。(2)強化鋪位的功能設(shè)計方法1:主通道輔通道根據(jù)人流量進行設(shè)計功能設(shè)計中為了高效實現(xiàn)人流、物流等流通的需要,在通道設(shè)計中要分主通道與輔通道,主通道為2.4米、2.8米、3米、3.2米或更大;輔通道則為2.2米、2米、1.8米、1.5米,具體區(qū)域通道的寬度應(yīng)根據(jù)人流量來設(shè)計。方法2:大小不僅應(yīng)和經(jīng)營業(yè)態(tài)相吻合大小不僅應(yīng)和經(jīng)營業(yè)態(tài)相吻合,也應(yīng)和各地區(qū)的消費習慣相吻合,如服裝攤

10、位一般設(shè)計為6-25平方米即可,36平方米的就為大商鋪。門最好是玻璃門,單門或兩扇門都可以,盡可能以長方形為好,一般黃金矩形商鋪的使用率最高,不規(guī)則的邊角在商鋪使用中可做服務(wù)業(yè)態(tài)或藝術(shù)處理(如形象廣告、水吧等)。方法3:墻面使用材料依據(jù)經(jīng)營的產(chǎn)品和市場檔次而定隔斷墻的設(shè)計有很多種,比較方便的有以方鋼為龍骨或輕鋼龍骨,墻面用防火板或彩鋼板、石膏板、槽板材料等。總之墻面的使用要以具體經(jīng)營的產(chǎn)品和市場檔次而定,門面的材料則可用布卷簾或玻璃門。30平方米以下的商鋪玻璃門的開門應(yīng)開在一邊,而不是在正中央。三、商鋪分割后租金定價與計算公式 1、商鋪租金定價的參考原則2、租金定價方法投資回報率法投資回報就是

11、說賣的門面大約能租多少年,然后按10-15年的租金收益來定售價,比如是15年能租到40萬,那就定40萬周邊價格參考法周邊價格參考法就是參考周邊其他項目的售價,進行各項對比參數(shù)的調(diào)整,你的項目有可能高于其他項目,也有可能底于其他項目,就看你這個項目的定價參數(shù)是不是比其他的項目高產(chǎn)品本身價值法產(chǎn)品價格就是覺得項目的各項參數(shù)加起來的價格能夠值多少錢競爭分析法競爭分析法是建立在競爭項目的售價進行定價區(qū)域價格走勢法區(qū)域價格走勢法是判斷區(qū)域的價格走勢來定價。比如有可能高,那就先定高些3、租金定價計算公式 (1)根據(jù)項目的建設(shè)成本,目標利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模,設(shè)定期望的

12、銷售總額。如:Y億元。 (2)憑方法對項目不同層別進行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別,通常取系數(shù)為100%;依次類推越高層別系數(shù)越小,地下層別亦如此。 (3)計算各層別的權(quán)重系數(shù) 公式一:系數(shù)X銷售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù) (4)計算總權(quán)重系數(shù) 公式二:權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) (5)計算層別總價和層別均價公式三:(目標銷售總額總權(quán)重系數(shù))X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價 公式四:層別總價層別銷售面積(建筑面積)=層別均價 (6)在得出各層別的總價和均價的前提下,具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下:根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值,位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達的商鋪通常設(shè)為100%,根據(jù)不同因素的變化遞減。 (7)計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù) 公式五:商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù) (8)依此類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評論

0/150

提交評論