遠洋時代城調研報告樣本

1、遠洋時代城調研報告一、調研目的遠洋時代城在開發(fā)區(qū)是一個具有代表性的樓盤，其項目規(guī)劃、戶型設計、配套建設以及相關的物業(yè)管理，在很大程度上可以給我們起 到借鑒的作用。所以項目部派出相關工作人員對其進行調研。二、調研方法通過對售樓處的實地訪問（明調）、扮成客戶現場咨詢（暗調） 以及打電話詢問等多種形式對遠洋時代城進行調研。三、調研內容1、項目簡介遠洋時代城由遠洋地產開發(fā)，項目地址位于開發(fā)區(qū)大學城（大連 大學對面）。開發(fā)區(qū)2路、5路公交車在附近設有站點，大連火車站 至大連大學的客車在此經過。與大黑山風景區(qū)咫尺相望，北臨光伸商 城，南靠丹大高速，西倚開發(fā)區(qū)八號路，東至大窯灣高速路。2、產品信息項目總占地

2、面積27萬平方米，建筑面積55萬平方米，總戶數 7000戶左右，產品規(guī)劃有56-一三0川的寬景高層一一時代公館、108 一三0川的西班牙風情別墅克拉墅、23-33川超強存儲空間的 精裝公寓一一摩宿896和5萬平方米整體商業(yè)運營以及2000平方米 大型超市等綜合物業(yè)。遠洋時代城住宅以高層建筑為主，22棟一八層（其中有一棟24 層）住宅、1棟26層的公寓（精裝修）和19棟23層的聯排別墅。 具體如下表：建筑類型小高層高層公寓聯排別墅棟數122119層數10/11一八 /24263/4單元數214聯/5聯電梯數一梯二梯戶數33/4/5總共86套遠洋時代城戶型以70-88平米的二室二廳為主，得房率在8

3、3%左右，小戶型和大戶型房源的面積設計得相對比較均勻。具體如下表：戶型一室一廳一室二廳 X ?二至二 廳-X ?-二至二廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)面積23-3355-5770-7681-87107-1121 一八m2m2m2m2m2-120 m2比例10%10%60%10%10%3、營銷和價格情況遠洋時代城項目共分2期開發(fā)，期房銷售，目前在售的是1期,預計20 一三年4月30號之前交房，憑借其戶型設計和相對適中的價格，遠洋時代城的銷售業(yè)績比較好，具體如下表：開盤相=數一期第一次一期第二次一期第三次推出戶型75-112 m270-120 m75、84、110 m價格相關均價6400元/m6000

4、元起價，均價6800元/m6400起價，均價 6900元/m開盤推出套數360套214套210套開盤當天銷售情 況90% （ 70 m的戶型 當天售罄）85% （75、84 平 m 基本售罄，剩若干 110 m?的大面積）推出時間2010.12.192011.04.232011.05.28整體銷售狀況95%備注：（1）、高層1樓和2樓的層差在200元左右，其他樓層層差在 30-50元。小高層層差在100元。（2）、戶戶贈送10%的面積（可拆 卸凸窗、花池、一半的陽臺面積）。4、促銷活動（1）、意向金客戶9.9折，開盤時按意向金順序選房。（2）、意向金排號情況：一期第二次開盤時意向金排號 400

5、多號；第三次開盤時：老客戶 有98號，新客戶排號170號；第四次預計6月下旬開盤，目前意向 金排號100多號（新客戶）。與此同時，還剩10余套108-一三0川的克拉墅正在發(fā)售中。（3）、開展“魔術嘉年華”、“感恩母親節(jié)”以及“時代超人爭霸賽” 等眾多主題活動。5、客戶分析遠洋時代城主要是面對剛需人群，日來訪客戶在30組左右，大多是3040歲的中青年人，以開發(fā)區(qū)區(qū)內人員和外省來開發(fā)區(qū)務工人員居多。具體如下表：年齡30歲以下30-40 歲40-50 歲50歲以上所占比例一五%50%30%5%客戶來源大連市內開發(fā)區(qū)省內省外所占比例20%50%10%20%認知途徑夾報網絡圍擋戶外介紹所占比例30%5%

6、一五%20%30%購房目的自住改善投資所占比例70%20%10%6、相關配套(1)、內部配套遠洋時代城內部配套完善，從北京引進的紅黃藍雙語幼兒園和市 政規(guī)劃的小學、中學甚至高中。社區(qū)內有三大體系，融合成一座無界 限的“泛會所”，第一大體系是社區(qū)內規(guī)劃的休閑康體園、親子樂園 和活力運動園等六大主題廣場；第二大體系是項目超資源共享的大學 城體育配套；第三大體系是項目的主題會所，為業(yè)主提供齊全的學習、 休閑、娛樂空間。遠洋時代城所倡導的“ 國際生活示范城”以 及和一些像美國CAPA規(guī)劃、大連建筑設計院等精英團隊的合作， 讓 社區(qū)在園林景觀設計上更勝一籌。作為社區(qū)物業(yè)服務的遠洋基業(yè)公司，更是大連僅有的

7、幾家二級資質管理企業(yè)之一，未來將為業(yè)主提供全方位生活管家式的物業(yè)服務。（2）、外部配套（a）、與大黑山天然氧吧咫尺相望，空氣清新，常年綠意蔥蔥。（b）、開發(fā)區(qū)2路、5路公交，大連火車站一大連大學的小客經過于 此，外出交通比較便利。（c）、位于開發(fā)區(qū)大學城，周圍有大連大學、大連理工大學軟件學院、 東北大學藝術學院以及開發(fā)區(qū)一中等學校，教育資源比較豐富。（d） 、毗鄰市政府規(guī)劃中的二十里堡汽車物流城，預計于2020年， 形成擁有35萬人口的生態(tài)宜居汽車物流城。整個項目升值空間巨大。（e）、項目周邊是政府規(guī)劃的30米景觀綠化帶及大型居民娛樂休閑 廣場和諧廣場，廣場設有中央大型廣場、小型景觀廣場和休閑

8、花 園，為社區(qū)周邊提供了休閑放松的絕佳場所。7、推廣方式遠洋時代城開盤前期做的主要的廣告方式是夾報和在戶外一些電子屏幕上投放廣告，在其項目地周邊也做了很多醒目的招牌。 開盤 之后利用夾報、網絡等宣傳其最新動態(tài)，并及時的更新其戶外廣告和 圍擋。而像站牌、公交車和輕軌等廣告很少做，基本沒有。8項目點評一個樓盤在戶型、配套、區(qū)位以及其它綜合方面有它的優(yōu)點，同 時也有缺點。以下是對遠洋時代城項目的點評：優(yōu)點:1、戶型跨度較大，能夠滿足不同家庭的購房需求。2、均價在6800元/平米左右，價格相對適中，在大多數購房者的購 買力范圍之內。3、戶型設計比較靈活。每戶有10%左右的創(chuàng)意增值空間，贈送半封 閉陽臺

9、。4、憑借遠洋地產的品牌效應和眾多精英團隊的加盟，很大程度上提 升了整個項目的質量和檔次.5、強大的商業(yè)配套體系，全方位的物業(yè)管理系統，為業(yè)主提供有力 的生活質量保障。缺點：1、工期太長，20 一三年4月底交房，難以滿足一些剛需群體的購房 要求。2、距離開發(fā)區(qū)區(qū)域中心較遠，外出逛街購物等不是很方便。3、靠近高速公路，受噪音和空氣污染的影響較大。四、調研總結對一個樓盤調研的過程應該是循序漸進的， 尤其像遠洋時代城這 樣的大盤，更要求我們的調研工作必須要分步驟、有順序的進行。在 宏觀上我們把握遠洋時代城的最新動態(tài)信息，微觀上及時跟進其不同 開盤日期的一些變動細節(jié)，做到熟悉和掌握遠洋時代城的“一舉一 動作為市場調研來講，僅僅對遠洋時代城一個項目熟悉和了解是遠 遠不夠的，所以我們要發(fā)揚吃苦耐勞的精神， 及時的掌握開發(fā)區(qū)房地 產市場的最新動態(tài)，努力做好本職工作，為公司利益的最大