合同的解除與“買賣不破租賃”原則

1、合同的解除與“買賣不破租賃”原則案情簡介某市儀表廠聘請張某為其總工程師，張某在上任前提出需要解決住房問題，儀表廠遂于當年3月購買了位于該市海新村20號的205室房三室一廳，租給張某使用，雙方訂立了租賃合同，合同中規(guī)定租期為三年，并規(guī)定“如果乙方即張某不愿受聘于甲方即儀表廠，則解除租賃合同”。一年以后，儀表廠發(fā)現張某能力有限，不能設法使儀表廠扭虧為盈，遂提出不再聘請張某，張某也表示同意，但提出房屋租期未滿，不能交回房屋。儀表廠多次要張某交房，遭張某拒絕，后儀表廠將該房賣給其本廠職工李某，李某因急需住房，也多次要張某騰房，張某不同意，李某遂在法院提起訴訟，要求張某騰退房屋。對本案的不同觀點審理中，

2、關于張某是否應當交房問題，存在著兩種不同觀點。第一種觀點認為：聘用合同規(guī)定如果張某不再受聘于儀表廠，則應解除租賃關系，因此張某離開了儀表廠，根據合同規(guī)定應當交回房屋。第二種觀點認為：根據合同規(guī)定，只有在張某不愿接受聘任時才應解除租賃合同，而張某并未主動提出不接受聘任，因此不應交房。至于李某雖已買到了該房屋，也無權要求張某騰房。我們認為，本案中張某是否應當騰房，關鍵在于確定是否應當解除張某與儀表廠之間的租賃合同。如果租賃合同應當解除，那么張某繼續(xù)租用房屋，其不騰房顯然是無法律根據的。根據我國合同法第93條、第94條的規(guī)定，合同解除是指合同有效成立以后，當具備合同解除條件時，因當事人一方或雙方的意

3、思表示而使合同關系自始消滅或向將來消滅的一種行為。合同解除方式可分為法定解除和約定解除，約定解除有可以分為協(xié)議解除和約定解除權的解除方式。本案涉及的是事先約定解除權的方式。根據合同法第93條第規(guī)定，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。所謂事先約定解除權，是指合同成立以后，在沒有履行或沒有完全履行之前，由當事人一方行使合同解除權，而使合同關系消滅的方式。這是傳統(tǒng)大陸法系的一種合同解除方法。其特點是要求當事人約定一定情況下由一方或雙方享有解除權。解除權可以在訂立合同時約定，也可以在訂立合同后另行約定。因此，解除權的約定是一種合同，但是它與解除合同的協(xié)議不同

4、。首先，約定解除屬于事前的約定，它規(guī)定在某種條件成就時，一方享有解除權；而協(xié)商解除的協(xié)議乃是事后約定，它是當事人雙方根據已經發(fā)生的情況，通過協(xié)商作出的決定。其次，約定解除權的合同是設定解除權，其本身并不導致合同的解除，只有當事人實際行使解除權方可導致合同的解除。而解除合同的協(xié)議，因為其內容并非是設定解除權的問題，而是確定合同的解除，所以，一旦達成協(xié)議，即可導致合同解除。約定解除的內容以及行使方式應由當事人自行決定，但是必須符合民事法律行為的生效要件，否則約定解除權的條款無效。此外，根據民法通則第62條，民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。而民事法律行為中所附的條件

5、可以分為延緩條件和解除條件。解除條件就是指民事法律行為中所確定的民事權利和民事義務應當在所附條件成就時失去法律效力的條件。從這個角度，該租賃合同也具有成就條件后解除其效力的法律效果。從本案來看，張某與儀表廠在租賃合同中明確規(guī)定，如果張某“不愿受聘”于儀表廠，則解除租賃合同。該解除條件是合法的，但是否已經成就？我認為該約定條件并沒有成就，因為合同規(guī)定只有在張某“不愿受聘”時，才可以認為條件成就，但事實上，張某是愿意繼續(xù)受聘的，而只是李某認為張某能力有限，決定不再聘用張某，而張某考慮到合同并沒有明確規(guī)定聘用期等原因，才接受了解聘的事實。所以，從本案來看，張某“不愿受聘”的事實不存在，條件并沒有成就

6、，儀表廠無權行使解除合同的權利。在合同不能解除而租期尚未屆滿的情況下，張某當然有權繼續(xù)租用房屋。儀表廠是否有權將張某承租的房屋轉讓給他人？從法律上看，儀表廠作為出租人在將房屋出租給他人以后，并沒有喪失對租賃財產的所有權，作為所有人他仍然享有對出租財產的處分權，也就是說，他完全有權將其出租的財產轉讓給他人。問題在于，一旦儀表廠將該出租的房屋轉讓給他人以后，租賃合同是否應當解除？買受人即新所有人是否有權請求承租人騰退房屋？從法律上看，出租房屋的轉讓不應影響租賃關系的效力。這就是買賣不破租賃的原則。根據這一原則，在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響。買受人不能以

7、其已成為租賃物的所有人為由否認原租學習文檔僅供參考賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。我國合同法第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”可見該規(guī)定就是對“買賣不破租賃”原則確實認。這一原則產生以后，租賃權已從純粹的債權而成為物權化的債權。換言之，一般債權能對債務人主張，并無對抗儀表廠的效力，尤其不能對抗享有物權的人。如果租賃權純粹是債權，則在租賃物的所有權轉移以后，新的所有人可以排除承租人對租賃物的使用收益。但由于“買賣不破租賃”原則的產生，使承租人在租賃關系存續(xù)期間，可以以其租賃權對抗租賃物的新的所有人，這顯然已具有對抗儀表廠的物權性質。從本案來看，盡管儀表廠已將出租給張某的房屋轉讓給本廠職工李某，但由于儀表廠與張某之間的租賃關系不應解除而應繼續(xù)有效，因此張某所享有的租賃權可以對抗租賃物的新的所有人即李某，這樣在承租人即張某與受讓人即李某之間，無需另外訂立租賃合同，而因租賃物的所有權的移轉自然發(fā)生租