物業(yè)管理公司各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

1、各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案華遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司、公共設(shè)施設(shè)備管理1. 管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。2. 管理措施(1) 制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔 案等管理制度。(2) 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證 上崗。(3) 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵積垢，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境 符合設(shè)備要求。(4) 建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24 小時(shí)值班。(5) 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按 工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。(6) 消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確

2、保隨時(shí)啟用。(7) 消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備 的各種問(wèn)題。(8) 制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo) 志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。(9) 給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí) 間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化 驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管 理措施，水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無(wú)泛水，地下室、設(shè) 備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。 遇有事故， 維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修， 保證無(wú)大面 積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水

3、現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。(10) 公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到， 公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道， 無(wú)架空 管線，無(wú)礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平二、安全管理1. 管理目標(biāo)(1) 確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。(2) 維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、 亂畫(huà)現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。(3) 有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2. 建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)(1) 在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行 24 小時(shí)值班巡邏制。做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍， 并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。(2) 遇有緊急情況或其他治安需要，

4、管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員 可在 1至 3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。(3) 與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指 導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。3. 緊急情況下的應(yīng)急處理措施(1) 發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏 安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。(2) 迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。(3) 發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。(4) 管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。三、裝修管理1. 日常

5、裝修管理(1) 管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證 件。(2) 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全管 理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。(3) 安全管理員 24 小時(shí)值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。(4) 裝修垃圾清運(yùn)。 采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法， 袋裝清運(yùn)， 日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。2. 裝修安全管理(1) 安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。(2) 與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書(shū)。(3) 裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入， 安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)， 發(fā)現(xiàn)有毒、 易燃、 未作處理的材料

6、嚴(yán)禁入內(nèi)。(4) 需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員 監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。(5) 安全管理員巡查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不 安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。(6) 發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。四、消防管理1. 消防組織機(jī)構(gòu)的建立(1) 管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。(2) 管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。(3) 管理處其他人員為義務(wù)消防員。(4) 安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。(5) 日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。(6) 管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2. 建立各項(xiàng)消防制度(1) 消防檢查制度。(2) 專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全

7、情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè) 監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在安全檢查記錄中，該記錄每 周由管理處主任審核。(3) 兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每?jī)尚r(shí)巡視一遍，并 填寫消防安全檢查登記表 。(4) 在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過(guò)夜。(5) 發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患， 應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放 整改通知，限期整改， 并跟蹤驗(yàn)證。(6) 管理處制定 動(dòng)火審批制度，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理 方法。3. 防火措施(1) 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹(shù)立防火意識(shí)，管理處每 周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工

8、作。(2) 嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排 施工。(3) 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。(4) 不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。(5) 不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。(6) 嚴(yán)格裝修審批手續(xù)， 動(dòng)火審批手續(xù)， 保證每樓、 每層有必要的消防設(shè)施。(7) 公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制， 并加以處理。(8) 配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。4. 消防知識(shí)培訓(xùn)(1) 對(duì)業(yè)戶的消防要求 ( 包括安全用水、用電 ) ，通過(guò)業(yè)戶須知、管理公 約傳達(dá)到各業(yè)戶， 并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料， 用

9、宣傳欄等消防宣傳途徑 對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。(2) 管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教 材是安全消防管理?xiàng)l例， 內(nèi)部的消防管理制度， 設(shè)備設(shè)施的操作方法等， 學(xué)習(xí)情 況須詳細(xì)記錄。(3) 管理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。(4) 在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登 記并整改。(5) 專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格 后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。5. 消防設(shè)備管理(1) 管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。(2) 管理處對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登 記。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指

10、定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查 內(nèi)容。(3) 制定設(shè)備管理制度 ，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。6. 消防演習(xí)(1) 小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見(jiàn)由管理處 每次制定的消防演習(xí)方案并報(bào)政府消防部門。(2) 消防演習(xí)后，管理處主任編制 消防演習(xí)報(bào)告。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果五、車輛管理1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜 24 小時(shí)值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車 輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。2. 本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡 （ 月卡或一次 性卡） 進(jìn)入停車場(chǎng)。3. 車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場(chǎng)應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排

11、， 取得管理員同意后方可進(jìn)入。4. 車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全， 在規(guī)定位置上停放， 并與周圍車輛保持適當(dāng)距離， 不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他 車位的使用造成阻礙， 車主必須鎖好車門， 調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)， 車內(nèi)貴 重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開(kāi)停車場(chǎng)， 不得在他人車輛旁停留。 管理員應(yīng)指揮車輛停放， 查看車輛有無(wú)上鎖， 有無(wú)外部破損， 應(yīng)通知車主并登記， 不服從指揮、 亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。 停車場(chǎng)車位 分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。5. 駛離：車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全， 緩慢駛離，并在出口處 向管理員交回停車牌， 管理員核對(duì)牌號(hào)相符， 收回停車牌、 收取停車費(fèi)后方可駛 離。6. 管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離 開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)， 嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào)， 對(duì) 車主的合理要求應(yīng)給予滿足。 管理