武漢長印房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)管理工作手冊

1、武漢長印房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)管理工作手冊版本號：發(fā)布日期：2004年4月6日發(fā)放編號：持有者：武漢長印房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄開發(fā)管理工作內(nèi)容 土地獲取方式及程序 （一）拍賣（二）招標（三）協(xié)議（四）三種出讓方式比較土地征用程序（一）申請用地（二）商定補償安置方案（三）審批用地（四）劃撥土地（五）頒發(fā)土地使用證 開發(fā)報建流程圖 六證辦理前提及流程 建設用地規(guī)劃許可證的取得建設工程規(guī)劃許可證的取得施工（開工）許可證的獲取 各種驗收辦理前提及流程 相關法規(guī)摘錄 開發(fā)報建公關管理制度 對外公關聯(lián)絡制度相關文件格式和表格 1、建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證申請表 2規(guī)劃（建筑）方案審批申請表 3規(guī)

2、劃（建筑）方案批準意見書 4施工圖審核申請表5市政項目建設用地審批申請表 6市政管線項目審批申請表7自建市政配套項目審批申請表 8建設工程規(guī)劃許可通知書申請表9建設工程規(guī)劃許可證申請表10建設工程規(guī)劃驗收申請表A.第二部分：開發(fā)管理開發(fā)管理工作內(nèi)容土地獲取方式及程序（一）拍賣根據(jù)我國土地使用權拍賣的有關規(guī)定和實際做法，拍賣的程序如下：1. 管部門以公告方式或其他方式發(fā)布拍賣消息，告知可以參加競投的單位或 個人。2. 有意向競投的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交納保證金后領取拍賣文件、編碼牌并向 土地部門索取地塊資料，以取得正式參加拍賣的權利。3. 舉行拍賣活動，按公告日期和地點舉行，由土地部門主持拍賣，簡介

3、土地 位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求并報出拍賣的底價，主持人宣布底價后， 競投者按規(guī)定方式應價，最后一次應價，主持人三次宣布無人應時，拍賣成立。4. 簽訂出讓合同，支付出讓金。得主與土地部門簽訂拍賣出讓合同，交付訂 金（10%B讓金），其余出讓金在60日之內(nèi)交齊后領取“付清出讓金”憑證。5. 領取土地使用證，辦理使用權登記。得主按合同規(guī)定，支付全部出讓金后， 向主管部門領取土地使用權證，在規(guī)定時間內(nèi)辦理土地使用權登記手續(xù)二）招標根據(jù)我國有關招標的規(guī)定和土地使用權招標的實踐， 招標可按如下程序進行：1招標人發(fā)出招標公告或通知，由有意受讓人提出招標申請。2招標人對投標者進行資格審查后， 土地

4、部門根據(jù)出讓地的具體要求， 向被 批準的投標單位提供招標文件。這些文件包括： （1）地塊基本情況； （ 2）地塊使 用條件；（ 3）投標者應具備的資料； （ 4）投標地點、截止日期、招標程序、要求、 規(guī)定、決標標準、開標方式； （5）投標需繳納的保證金額； （ 6）投標書格式。3標書投入標籍。 投標者在規(guī)定的投標日期和時間內(nèi)， 在指定的地點， 向招 標單位提交保證金（不計息） ，然后將密封后的投標書投入指定的標籍。4評標委員會主持決標。土管部門會同有關部門聘請專家組成評標委員會， 由評標委員會主持開標、驗標、評標和決標工作。對不具備投標資格的標書，或 不符合招標文件規(guī)定的標書，或超過截止日期的

5、標書，卻認為無效標書。評標委 員會對有效標書進行評審，決定中標著。在選定中標者后，由土管部門簽發(fā)中標 通知書。為示公正，在開標、驗標、決標過程中也可由公證機關參加并出具公證 書。5簽訂出讓合同， 并支付出讓金。 中標者接到中標通知書，并在規(guī)定時間內(nèi) 與土地部門簽訂招標出讓合同后 60 日內(nèi)，支付全部土地使用權出讓金。 逾期未全 部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。在交納出讓金后，出讓方 應按合同的規(guī)定提供土地使用權，未按合同規(guī)定提供土地使用權的，土地使用者 有權解除合同，并可請求違約賠償。6領取土地使用證。 中標者按合同規(guī)定支付出讓金后， 根據(jù)土地部門核發(fā)的付清地價款憑證，在規(guī)定時

6、間內(nèi)辦理土地使用權登記手續(xù)，并領取土地使用證。（三）協(xié)議根據(jù)我國協(xié)議出讓的實踐，協(xié)議出讓程序如下：1出讓方向受讓方提供地塊有關資料，這些資料包括： （ 1）地形圖，反映土 地坐落、四至、面積地面現(xiàn)狀和地質(zhì)情況等； （ 2）規(guī)劃要求，反映規(guī)劃用途、建 設項目完成年限、投入的最低建筑費用、開發(fā)面積的下限； （ 3）環(huán)境保護、園林 綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求； （4）市政公用設施現(xiàn)狀和建設計劃或建設 要求；（5）出讓年限、出讓付款方式和要求，受讓人的經(jīng)濟責任等； （ 6）有關再 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，建筑物出售及管理的有關規(guī)定等； （ 7）出讓合同標準格式。2申請用地。 有意受讓土地者在得到上述資料后，

7、 在規(guī)定時間內(nèi)土管部門提 交土地開發(fā)建設方案和包含出讓金付款方式等在內(nèi)的文件，提出用地申請。3答復。土地管理部門應在接到提交的文件后， 在規(guī)定時間內(nèi)給予回復。如 深圳規(guī)定 30 日之內(nèi)須向申請人發(fā)出協(xié)議用地通知書 ，不同意提供土地的，也 應在規(guī)定時間內(nèi)書面通知申請人。4簽訂協(xié)議出讓合同。申請人接到通知書后 15 日之內(nèi)到土地管理部門協(xié)調(diào) 用地面積、年期、用途、地價等，經(jīng)同級人民政府批準后，對外公布。隨后，由 土地部門作為出讓人與受讓人簽訂土地出讓合同，并由受讓人支付出讓金，土地 部門核發(fā)付清地價款憑證。5辦理土地使用權登記。受讓人憑付清地價款憑證，向土地管理部門領取土地使用證，并在規(guī)定時間內(nèi)辦

8、理土地使用權登記。（四）三種出讓方式比較以上三種出讓方式各有適宜的情況和條件，實際中應根據(jù)具體情況選擇適當?shù)姆?式獲取土地的使用權。現(xiàn)將拍賣、招標、協(xié)議三種方式的特點和運作程序作一對 比。三種出讓方式的比較協(xié)議出讓程序招標出讓程序拍賣出讓程序發(fā)出招標公告或提供地塊資料通知領取招標申請用地（先立項再文件發(fā)布拍賣公告申請批準）招標領取拍賣文件及編碼牌答復決標舉辦拍賣活動，加咼者得簽訂協(xié)議出讓合同，簽訂招標出讓合簽訂拍賣出讓合同，支付支付出讓金同，先支付保定金、出讓金辦理使用權登記（登證金辦理使用權登記，領取土記發(fā)證），領取土辦理使用權登記，地使用證地使用證領取土地使用證適用于公益、福利事業(yè)， 科研

9、文教，非營利的機關、 團體及某些特殊用地（如 高科技幵發(fā)區(qū)、福利商品 房）優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大地塊（如成片幵發(fā)）區(qū)位條件好、功能便利的 繁華地段，土地使用上有 較大靈活性的地快（如商 業(yè)服務業(yè)、商品房）選擇受讓人的自由度大，不利于公平競爭利于公平競爭，給出讓方留有選擇的余地利于公平競爭，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價土地征用程序（一）申請用地1申請條件。 國家建設項目只有已列入國家固定資產(chǎn)投資計劃的項目； 經(jīng)其 他途徑批準準洗建設的建設項目；城市集體所有單位的自籌基建項目，或符合國家 對自籌資產(chǎn)使用管理的規(guī)定，并已列入當?shù)丶w所有制單位基本建設指導性計劃的項 目。2申請所持文

10、件。 建設單位必須持國家主管部門或縣級以上地方人民政府按照國 家基本建設程序批準的可行性研究報告、初步設計批復文件、設計圖紙或上級主管部 門確認項目的證明等文件。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請用地，還要取得規(guī)劃部門同意，須取 得城建規(guī)劃部門頒發(fā)的 建設用地規(guī)劃許可證 ，由規(guī)劃行政主管部門核定用地位置和 界限，以及規(guī)劃設計條件。建設單位申請用地必須報送的文件、資料包括：用地申 請報告； 項目可行性研究報告的批件或其他立項批復批件； 初步設計 （總體設計） 說明書及批件；計劃部門的項目年度投資計劃或銀行出具的資金證明；有關部門 的審批文件的復印件；總平面布置圖，土地所在地區(qū)地形圖。3申請用地。一個建設項目需使

11、用的土地， 應按總體設計一次申請批準，不得化 整為零。分期建設的項目，不得先征待用、多征多用。公路、輸油輸水管線等建設項 目用地需要使用的土地應根據(jù)項目總體設計，一次申請審批用地，也可以按縣分段， 申請辦理征地、劃撥手續(xù)。加送下列4土地部門估算面積，確定用地地點。估算面積經(jīng)縣（市）人民政府同意后，優(yōu) 土地部門會同有關部門根據(jù)建設項目的性質(zhì)、規(guī)模，結(jié)合當?shù)剡h景規(guī)劃要求進行定點 選址，寫出現(xiàn)場調(diào)查紀實報告。5土地部門按審批權限向同級政府或上級土地部門報批建設項目用地，附件:國家建設征（撥）用地呈報表。土地部門對國家建設征（撥）項目用地審查報告，有簽署意見，勾繪紅線在地 形圖上，下級報上級的審查意見

12、。征（撥）用地的補償、安置協(xié)議或征（撥）用土地費用包干協(xié)議，附征地費計 算表、地上附著物賠償費用明細表。被征（撥）用地單位群眾的生產(chǎn)、生活安置方案。上述資料要按檔案管理要求 整理裝訂成冊，向上呈報。建設用地涉及城市規(guī)劃區(qū)、 江河湖泊安全區(qū)及有關部門的， 由土管部門發(fā)出建 設用地征詢意見表，并征得有關部門意見后審批。征地附圖。即經(jīng)征地單位與被征單位蓋章認可，標有四至界線和土地利用現(xiàn)狀 的證地圖。（二）商定補償安置方案在地址選擇及初步設計的總平面布置圖完成后，由土管部門組織建設用地單位、 被征地單位及有關部門共同擬訂土地補償方案，草簽補償安置協(xié)議，并報同級政府審 批；對國家及省重點建設項目實行征地

13、費用包干，并簽訂征地費用包干協(xié)議書。土地部門的工作是按用地申請計算征地費用及三材（鋼材、水泥、木材）數(shù)量。 通過對土地的分等定級、評價提出符合當?shù)貙嶋H的土地補償費、安置補助費，計算總 征地費用、拆遷地面附著物需補償?shù)娜臄?shù)量等。（三）審批用地國家建設項目用地審批是一項業(yè)務性、綜合性很強的工作，涉及行業(yè)、部門多 土地部門按有關規(guī)定對征地報批材料進行審查， 審查重點是項目的合法性， 用地數(shù)量、 范圍、來源、權屬、安置、補償?shù)葏f(xié)議。1初審階段。承辦人員按申請資料，填寫項目用地審查記錄 ，包括以下具體 內(nèi)容：用地資格審查。包括用地申請者的法人地位；建設項目是否按程序批準，列入國家固定資產(chǎn)投資計劃，有無

14、當年的用地計劃指標；有無可行性研究報告及初步設計 文件；有無資金來源，提供資金的單位及銀行擔保文件；若在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，要 審查有無建設用地規(guī)劃許可證及定點紅線圖。用地申請依據(jù)。包括有否征求有關部門意見，是否附有環(huán)保、城規(guī)、文物、礦 產(chǎn)、公安等部門意見；有關土地復墾意見；正式申報用地的數(shù)量、范圍和權源是否準 確（要現(xiàn)場踏勘部分記錄） ；申請的永久性用地及臨時用地是否符合合理用地、 節(jié)約用 地原則；征地費情況、安置費是否正安排妥善、補償安置標準是否合理。文件、資料是否齊全，是否符合上報要求。按批準權限，逐級上報，縣級以上 人民政府批準國家各項建設項目用地，必須依法辦理報批手續(xù)，不得先用后報。2

15、用地審查。項目用地審查， 是建設項目審查管理的主要環(huán)節(jié)， 也是法律賦予土 地管理部門的重要職能，是建用管人員的神圣職責。用地審查包括初審、審核、審定 三個階段。審核階段。承辦人員認為資料合格，整理好項目用地審查記錄 ，附項目用 地現(xiàn)場踏勘記錄 ，并向主管人員匯報， 主管人員對提出的初審進行法律、 政策、法規(guī)、 經(jīng)濟、技術的進一步審核，無誤后報領導批準。審定階段。領導聽取匯報后，重點復核，提出審定意見，簽發(fā)文件，向同級政 府上報四）劃撥土地1核發(fā)建設用地批準書 。土地部門接到建設項目用地依法批準文件后，及時 通知用地單位繳納各項費用， 并向用地單位核發(fā) 建設用地批準書 ，作為施工單位基 建期內(nèi)使

16、用土地的憑證，并進行土地登記注冊。2劃撥土地。土地部門根據(jù)工程建設進度一次或分期到現(xiàn)場按批準界線劃撥土地， 現(xiàn)場放線、埋設界樁，并督促被征地單位（或國有土地原使用單位）按時移交土地。（五）頒發(fā)土地使用證1檢查落實征地協(xié)議情況，雙方嚴格履行征地協(xié)議。 2頒發(fā)土地使用證。建設項目竣工后，用地單位即可向上級主管部門申請驗收。 縣、市土地部門參加竣工驗收，土地部門對用地單位檢查用地性質(zhì)、占地面積是否符 合初步設計批件，在竣工驗收合格后 1 個月內(nèi)，用地單位向土地部門申請土地登記， 由土地部門審核，注冊登記后，給建設單位正式頒發(fā)國有土地使用證作為使用土 地的法律憑證，同時收回建設用地批準書 。上述程序主

17、要適用于大中型建設項目，對小型及民用建筑單位，可以簡化開發(fā)報建流程圖規(guī)劃要點簽訂合同開發(fā)意向編制項目建議書委托咨詢，申報、審批項目建議書申請選址定落實上水、下水、落實環(huán)保編制可行點,申請規(guī)劃供報、審批可行性研究報告審定上水、下水、供氣、審定規(guī)劃方案委托設計國有審定初步設計方案土地交納檔案保列入年度投資b計辦理地價評估，簽訂要求征求的行政領取建設工程規(guī)劃許領取開工審批表取得土地使用拆遷許可三通六證辦理前提及流程1、規(guī)劃用地許可證2、建設用地許可證3、國土證4、施工許可證5、預售證6、房產(chǎn)證（大證和小證）建設用地規(guī)劃許可證的取得哪些情況需要申請建設用地規(guī)劃許可證建 設 項 目 有 下 列 情 況

18、之 一 的 ，應 當 按 照 規(guī) 定 申 請 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 ：1新建、遷建單位需要使用城市土地的；2原址擴建需要使用本單位以外的土地的；3需要改變本單位土地使用性質(zhì)的；4因建設需要臨時使用土地的或調(diào)整、交換用地的建設工程；5涉及國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的。 申請建設用地規(guī)劃許可證需要的材料 申請建設用地規(guī)劃許可證，需要以下材料： 1 擬 征 地 點 的 申 請 報 告 ， 填 報 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 申 請 表 。 2當年度批準項目內(nèi)容、規(guī)模、投資額的基本建設計劃，可行性研 究報告或其他有關計劃批準文件。3由測 繪 單位 測 繪的 采 用統(tǒng) 一 城市坐

19、 標系 統(tǒng) 的建 設基地 的 地形 圖 3 份6 份（ 其中 1 份 應詳 細劃 示用地、 拆房 范圍及工程位 置） 和基地建 設 的 設 計 方案 圖 1 份 、 總 平 面設 計 方 案 圖 案 份 。4 建 設 項目 選 址 意 見 書 及批 復 的文 件 、 圖 紙 （ 復 印件 ）。5屬聯(lián)建項目附上聯(lián)建協(xié)議，原土地單位土地使用證明及該單位主 觀部門意見。6如屬國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設工程，需加送國有 土 地 使 用權 出讓 、 轉(zhuǎn) 讓 合 同 文 本 及 附 圖 案 份（ 復 印 件 ）；如 屬 遷 建 單 位， 應 詳 細 填明 原址 地 點 、土 地 、房 屋 面 積

20、并附 圖 ，以 及所 簽訂 的 動 遷 協(xié) 議（ 復 印 件 ）；涉 及 居 民 動 遷 的 須 詳 細 列 出 居 民 戶 數(shù) 、門 牌 號 碼 的 說 明 ，以 及 動 遷 安置計劃。7開發(fā)公司應附有開發(fā)資質(zhì)批準文件、工傷注冊手續(xù)、房屋經(jīng)營許 可證及驗資證明。申請建設用地規(guī)劃許可證需辦理的手續(xù)1如 屬新 建 、遷 建單 位 需 要 使 用土 地的 ，原 址 擴建 需 要 使 用 本單 位 以 外或者需要改變本單位土地使用性質(zhì)的，應按下列程序辦理： 申 請 建 設 項 目 選 址 意 見 書 ；送審建筑設計方案； 申 請 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 。2如 屬國 有 土地 使 用 權

21、 出 讓、轉(zhuǎn) 讓 地塊 的 建設 工 程 ，應 按 下 列程 序 辦 理：申請核定設計范圍和規(guī)劃設計要求；在簽訂土地使用有償出讓合同后，申請建設用地規(guī)劃許可證。3送 審建 筑 設 計 方 案的 注意 事 項 。送 審 建 筑設 計方 案 時應 附 送 下 列 文 件、圖紙和相關資料： 建 設 工 程 設 計 方 案 送 審 單 ；附送批準的可行性研究報告或其他計劃批準文件； 附 送 出 城 市 規(guī) 劃 局 核 發(fā) 的 建 設 項 目 選 址 意 見 書 及 附 圖（ 復 印 件 ）； 建設 基地 的地形圖 1 份（比 例 1：500），并應在地 形圖 上劃示出 基 地界線，擬建建筑物、河道、高

22、壓線等凈間距尺寸； 凡擬 建高 層建筑， 應在 1：500 地形 圖上做好 日照 分析 及分析結(jié) 論， 當?shù)匦螆D與現(xiàn)狀不符時，應將現(xiàn)狀建筑布置情況注記到地形圖上；如屬設計招標工程應加送設計單位中標通知書；建筑設計方案圖（1 : 500總平面圖、1 : 100建筑單體平、立、剖面 圖）2 套（圖紙應標明建筑尺寸、 房間使用性質(zhì)，總平面圖應寫明有關設 計技術指標），需加蓋設計單位的設計方案或初步出圖章，并應附建筑分層 面積表 及綠 化布 置圖 1 份；設計方案需論證時，由規(guī)劃土地局在審核后通知建設單位，建設單 位將方案同時分送消防、 衛(wèi)生、 環(huán)保、 交通、 綠化等管理部門， 擇日組織 方案會審，

23、會議紀要由建設單位整理成文報局；規(guī)劃局批準的詳細規(guī)劃（建設用地在3萬平方米以上的項目）；地名辦建設工程命名征詢單；（11）要求送審的其他有關圖紙、文件。注意事項建設單位在取得建設用 地規(guī)劃許可證后， 應注意下列事項：1 建 設 單 位 在 取 得 建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 后 6 個 月 內(nèi) 應 向 房 屋 土 地管理局申請有關動遷手續(xù)和建設用地批準書有關手續(xù)。2屆時未取得建設用地批準文件又未申請延期的，建設用地規(guī)劃許可證即行失效。補辦建設用地規(guī)劃許可證所需的材料 補辦建設用地規(guī)劃許可證需要以下材料： 補辦建設用地規(guī)劃許可證申請書； 原 用 地 批 文 和 國 有 土 地 使 用 證

24、 （ 復 印 件 、 蓋 建 設 單 位 公 章 ）；若無用地批文和國有土地使用證的，需提供由土地管理部門出具的土地權屬證明書； 建 設 用 地 道 路 規(guī) 劃 紅 線 圖 2 份 ； 規(guī) 劃 建 設 用 地 定 線 作 業(yè) 表 2 份 ； 建 設 用 地 規(guī) 劃 審 批 表 ；用地規(guī)劃總平面設計方案； 申 報 單 位 法 人 代 表 委 托 書 和 受 委 托 人 身 份 證 復 印 件 。建設工程規(guī)劃許可證的取得哪些情況需要申請建設工程規(guī)劃許可證建設項目有下列情況之一的，應當按規(guī)定申請建設工程規(guī)劃許可證：新建、遷建單位需要使用城市土地的；原址擴建需要使用本單位以外的土地的；需要改變本單位土

25、地使用性質(zhì)的； 因建 設需 要 臨時使 用 土 地 的 或調(diào)整、 交換 用 地 的 建 設工 程； 國有 土地 使 用 權出 讓、 轉(zhuǎn)讓地 塊的 建 設工 程。申請建 設工程 規(guī)劃 許可 證需 要 的 材料申 請建 設工 程規(guī)劃許 可證 需 要 以下材料 ： 建設 工程 規(guī)劃報建 審批 表或申請表。建筑造型審批表。 建 筑 項 目 計 劃 立 項 批 準 文 件 或 批 準 的 可 行 性 研 究 報 告 （ 復 印 件 ）。 國有 土地 使 用 證或 土地 批文及征地 紅 線圖（ 復印 件）。如 屬國有土 地 使 用 權 出讓 ，、轉(zhuǎn) 讓地 塊的 建 設 工程 ，需 加送國 有土 地 使 用

26、 權 出讓 、轉(zhuǎn) 讓 合 同文本 及附 圖 1 份（復印件）；如屬遷 建單 位 ，應詳細填 明原 址地 點、土 地、 房屋面 積并 附圖 及附送所 簽訂 的 動遷 協(xié)議（復 印件）；涉及 居民 動遷 的 須 詳 細列出 居民 戶數(shù) 、 門牌號 碼的 說明，以及動 遷安 置計劃。 建設 用 地 規(guī)劃許可 證正 副本（復印件 ）。 規(guī)劃 道路 紅線圖（ 含建 設用 地 邊界坐 標）（原 件）。 市 政 管 網(wǎng) 現(xiàn) 狀 、 規(guī) 劃 圖 （ 原 件 或 復 印 件 ）。 建 設項 目選址意 見書 及批復的 文 件、 圖紙（復 印件 ）。 所 報 項 目 總 平 面 設 計 圖 （ 藍 圖 ）。所報項目

27、區(qū)域位置圖、交通分析圖、綠化布置圖、消防分析圖、建筑平面圖、 立面圖、 剖面圖及設計說明書。（11）所報項目彩色效果圖和所報項目的建筑設計合同及勘探合同。（12）其他需要說明的圖紙、文件等。申請建設工程規(guī)劃許可證需辦理的手續(xù) 申請建設工程規(guī)劃許可證一般有如下程序：申請建設項目選址意見書；申請建設用地規(guī)劃許可證；送審建筑設計方案；申請建設工程規(guī)劃許可證。前面已經(jīng)講過申請建設項目選址意見書和 建設用地規(guī)劃許 可證 的程序，在此著重講述后兩步。送審建筑設計方案：建設單位應填報建筑工程設計方案送審表 并附送下列圖紙、 文 件：建筑設計方案圖（總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖），加蓋設計 單位的設計方案

28、或初步設計出圖章；建設基地的地形圖 2 份，建設單位應在地形圖上劃出基地界線，新 建筑物的外輪廓尺寸和層數(shù)，新建筑物與基地界線、 城市道路規(guī)劃 紅線、相鄰建筑物、河 道、高壓線的間距尺寸，寫明有關設計指標； 規(guī)劃管理部門核定的建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可 證（復印件）或建設工程規(guī)劃設計要求通知單（復印件）； 要求送審的其他有關圖紙、文件； 如屬設計招標工程應加送設計單位中標通知書； 加層房屋要加送原建筑平面圖、立面圖及設計單位對房屋結(jié)構（含 抗震 ）、基礎 的復 核意 見；送審的建筑設計方案如需方案論證，由規(guī)劃局在審核后通知建設單 位，建設單位將方案同時分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生、交通和綠化

29、等管 理部 門，組 織方案會審 及確 定會 審日期，邀請 各有 關審 核部門參 加； 會議紀要有建設單位整理成文報規(guī)劃局。建設單位送齊上述圖紙、文件，規(guī)劃局受理申請后，將 做如下 處理：經(jīng)審核同意后，發(fā) 給建設單位下列審批文件：建筑工程設計方案 審核意見單；蓋 有“ 建筑工程設計方案同意設計專用章”的 核定 設計方 案地 形圖和設 計方 案圖 1 份 ；設計方案經(jīng) 區(qū)域 規(guī)劃局審 核 須修改 的， 則退回設 計方 案 1 份， 并附建筑工 程設 計方案審 核 意見單1 份；經(jīng)審核不同意的，予以書面答復。 報批建設工程規(guī)劃許可證：建設單位應填報建設工程規(guī)劃許可證申請表并附送下列圖紙、 文件： 有

30、關圖紙：建筑總平面設計圖（應標示新建建筑物的外輪廓尺寸 和層數(shù)、新 建建筑物與基地界線、城 市道路規(guī)劃線、相 鄰建筑物、 河 道 、高 壓 線 的 間 距 尺 寸 ，寫 明 有 關 設 計 的 規(guī) 劃 指 標 ）；建 造 基 地 地形圖，并按總平面設計圖要求劃示新建建筑物的位置及有關尺 寸（黑 色細 繪圖筆）；建筑 施工 圖（ 平 、立 、剖面圖 、圖 紙目錄） 和分層 面積 表（應按 國家 有關 建筑面積 規(guī)定 計算 ）；基礎 （樁位） 施工平面圖、基礎詳圖、上部結(jié)構施工圖。建 設 地 塊 的 土 地 使 用 權 屬 證 件 （ 復 印 件 ）， 如 屬 新 征 或 調(diào) 整 土 地 的 ，

31、應提 供市 或縣土地 管理 部門核發(fā)的 建設 用地批準 書（復印件 ）。 建 設 工 程 計 劃 批 準 文 件 及 規(guī) 劃 審 批 文 件 （ 復 印 件 ）。原 有 地 塊 拆 房 ， 須 提 供 應 拆 房 屋 的 權 屬 證 明 （ 復 印 件 ）。按 建設工程規(guī)劃許可證送審單要 求需報送的環(huán)保、衛(wèi) 生、消 防、 人防、交通、綠化等部門審核意見單。建 設 工 程 如 為 住 宅 建 設 的 ，加 送 建 設 單 位 與 各 住 宅 建 設 公 建 配 套 部 門 簽 訂 的 住 宅 建 設 公 建 配 套 用 房 協(xié) 議 和 住 宅 建 設 公 建 配套用房會審單。應交納的建設工程許可

32、證費和竣工檔案保證金以及規(guī)劃檢查 費核工程施工保證金的繳費憑證。民防辦和新型墻體材料的審核意見和繳費憑證。建設單位送齊上述圖紙、文 件，規(guī) 劃局受理申請后，將 做如下處 理：經(jīng) 審 核 同 意 后 ， 發(fā) 給 建 設 單 位 下 列 審 批 文 件 ： 建 筑 工 程 規(guī) 劃許 可 證 （ 紙 質(zhì) ） 或 建 設 工 程 （ 地 下 部 分 ） 規(guī) 劃 許 可 通 知 ； 蓋 有“ 建 筑 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 專 用 章 ”編 號 圖 章 的 地 形 圖 、總 平 面圖各 1 份，建筑施工圖（含基礎施工圖）或基礎施工圖 1 套； 建設工程開工驗線報告 1 份；如建設工程需要訂立道路規(guī)劃

33、紅 線界樁的，加發(fā)訂界通知單1份。經(jīng)審核不同意的，予以書面答復。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理建設工程規(guī)劃許可證時的注意事項建設單位在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應注意下列事項：1建 設 單 位 在 取 得 建 筑 工 程 設 計 方 案 審 核 意 見 單 的 審 核 同 意 后 1 年 內(nèi) （ 零 星 建 筑 工 程 和 臨 時 建 設 工 程 6 個 月 內(nèi) ， 各 地 規(guī) 定 并 不 一 定 相 同 ）， 須 申 請 建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 ， 過 期 則 需 重 新 送 審 建 筑 設 計 方 案 。2建 設 工 程 為 住 宅 建 設 工 程 的 ，建 設 單 位 需 征 求 有

34、關 單 位 的 住 宅 建 設 公建配套安置方案；申請建設工程規(guī)劃許可證前，應簽訂住宅建設工 建配套安置協(xié)議。3送 審 的 建 筑 設 計 方 案 批 準 后 如 需 做 擴 初 設 計 的 ，建 設 單 位 應 憑 方 案 的批準文件進行擴初設計，并報建設主管部門審定。4建設工程（地下部分）規(guī)劃許可通知不做申請商品房預售許可 證依據(jù)，僅作為建設工程樁基及地下室施工依據(jù)。工程上部建筑應另行申 請辦理建設工程規(guī)劃許可證后方可施工。5建設工程（地下部分）規(guī)劃許可通知應妥善保管，待申請工程 上部建筑建設工程規(guī)劃許可證核準后，據(jù)此換領。6建 設 單 位 在 取 得 建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證

35、或 建 設 工 程（ 地 下 部 分 ） 規(guī) 劃 許 可 通 知 后 ， 應 在 6 個 月 內(nèi) 申 請 開 工 ， 逾 期 未 開 工 又 未 申 請 延 期 或 申 請 延 期 未 獲 批 準 的 ， 建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 或 建 設 工 程 （ 地 下 部 分 ） 規(guī)劃許可通知即行失效。7屬 應 交 納 建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 費 和 其 他 應 繳 費 用 的 工 程 ，應 憑 繳 費 單 據(jù) 領 取 建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 。施工（開工）許可證的獲?。ㄒ唬忣I施工許可證所須具備的條件建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證 明

36、文件：1已 經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)，獲 得 建設用地規(guī)劃許可證。 2在 城市規(guī)劃 區(qū)的 建筑 工程，已 經(jīng)取 得建設 工程 規(guī)劃 許可證。3施 工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其 拆遷進度符合施 工要求。4已 經(jīng)確定施工企業(yè)。按 照規(guī)定應該招標的工程沒有招標，應 該公開 招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備 相應資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。5已滿足 施工需要 的施 工圖 紙及技術 資料 、施工圖 設計文 件已按規(guī) 定 進行了審查。6有保證 工程質(zhì)量 和安 全的 具體措施 。施工企 業(yè)編 制的施 工組織設 計 中又根據(jù)建筑工程特點制定的相應質(zhì)量、安

37、全技術措施，專業(yè)性較強的工 程項目 編制 的專 項質(zhì)量，安 全施工組 織設 計，并按 照規(guī)定辦 理了 工程 質(zhì)量， 安全監(jiān)督手續(xù)。7按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。8建設資金已經(jīng)落實。建設工期不足 1 年的，到位資金原則上不得少 于工程 合同 價的 50%；建設工 期超 過 1 年的 ，到位資金原 則上 不得少于 工 程合同 價的 30%。 建設 單位應當 提供 銀行 出具的 到位資 金 證明 ， 有條 件的 可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。9法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）申請辦理施工許可證的程序申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行：1 建 設 單 位 向 發(fā)證 機關

38、領 取 建 筑工 程 施 工 許 可 證 申 請 表 。2建 設單 位 持 加 蓋 單位 及法 定 代 表 人 印 鑒 的 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 申 請 表 ， 并 附 規(guī) 定 的 其 他 證 明 文 件 ， 向 發(fā) 證 機 關 提 出 申 請 。3發(fā) 證 機 關 在 收 到 建 設 單 位 報 送 的 建 筑 工程 施 工 許 可 證申 請表 和 所 附 證 明 文 件 后 ，對 于 符合 條 件 的 ，應 當 自 收 到 申 請 之 日 起 15 日 內(nèi) 頒 發(fā) 施 工 許 可 證 ；對 于 證明 文 件 不 齊 全或 者失 效 的 ，應 當 限 期 要 求 建 設 單 位

39、補 正 ， 審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順眼；對于不符合條件的，應 當 自 收 到 申 請 之 日 起 15 日內(nèi) 書 面 通 知 建設 單 位 ， 并 說 明 理 由 。建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重 新申請領取施工許可證。（三）有關施工許可證的注意事項1建 設 單 位 申 請 領 取 施 工 許 可 證 的 工 程 名 稱 、地 點 、規(guī) 模 ，應 當 與 依 法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應當放置在施工現(xiàn)場備查。2施工許可證不得偽造和涂改。3建 設單 位 應 當 自 領取 施工 許 可 證 之 日 起 3 個 月 內(nèi) 開 工 。因 故 不 能

40、 按 期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次 為 限 ， 每 次 不 超 過 3 個 月 。 既 不 開 工 又 不 申 請 延 期 或 者 超 過 延 期 次 數(shù) 、 時 限的，施工許可證自行廢止。4在 建的 建 筑 工 程 因故 中止 施 工 的 ，建 設 單 位 應 當 自 中 止 施 工 之 日 起 1 個 月 內(nèi) 向 發(fā) 證機 關報 告 ， 報 告 內(nèi)容 包括 中 止 施 工 的 時 間 、 原 因 、 在 施 部 位、維修管理措施等，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護管理工作。建筑工 程 恢 復 施 工 時 ，應 當 向 發(fā) 證 機 關報 告。中 止 施 工 滿

41、 1 年 的 工 程 恢 復 施 工 前 ， 建設單位應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。上面介紹了三種許可證申請的一般程序和步驟，雖然各個城市因當?shù)?的特點會有不同的要求，但大體程序是一樣的，因此房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)按照 這些內(nèi)容進行實際操作時可行的。各種驗收辦理前提及流程1、土建驗收2、水電驗收3、消防驗收4、人防驗收5、綜合驗收相關法規(guī)摘錄開發(fā)報建公關管理制度對外公關聯(lián)絡制度每月中旬的第一個周五上午確定為部門對外公關聯(lián)絡日。 重點是去政府相關部門，匯報公司工作進展情況，爭取領導和支持；從政府職能部門收集和了解房地產(chǎn)開發(fā)的 有關經(jīng)驗和指導公司開發(fā)工作；并通交流和溝通，增進了解和友誼。相關文件格式和表格

42、1、建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證申請表建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證申請表AYFC-R-L-O-001檔案號:建設單位法人代表單位地址聯(lián)系人聯(lián)系電話申報工程名稱申報土地性質(zhì)國有、集體申報土地面積申報建筑面積申報建設地址申報資料1、 建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證申請表（）份2、 營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)（）份3、土地證復印件或其他土地權屬證明（）份4、 1:2 0 0 0紙質(zhì)地形圖和數(shù)字圖（）份5、 其他相關材料（）份收到建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證申請表及上述資料共件，請于月日到申報窗口領取。窗口收件人收件時間處室接件人接件時間遵守事項：本表只作為建設項目選址意

43、見書和建設用地規(guī)劃許可證申請表的憑證，他用無效。2規(guī)劃（建筑）方案審批申請表規(guī)劃（建筑）方案審批申請表AYFC-R-L-O-002檔案號:建設單位法人代表單位地址建設工程名稱聯(lián)系人工程位置聯(lián)系電話建設規(guī)模棟層建筑面積土地性質(zhì)國有、集體用地面積1、1:2 0 0 0地形圖（）份2、1:5 0 0地形圖（附道路紅線的光盤）(）份申3、設計方案圖紙（）份報4、建設選址意見書（）份資5、建設用地規(guī)劃許可證及附圖（）份料6、規(guī)劃設計條件（）份7、規(guī)劃咨詢報告（）份8、其他相關材料（）份收到規(guī)劃方案審批申請表及上述資料共件,請于月日到申報窗口領取。窗口收件人收件時間處室接件人接件時間1遵守事項：本表只作為申請批準方案意見書的憑證，他用無效。規(guī)劃（建筑）方案批準意見書檔案號：3規(guī)劃（建筑）方案批準意見書你單位報來收悉，現(xiàn)批復如下：同意規(guī)劃設計方案，請征求以下相關單位意見。施工圖報我司核準。處長 簽 批請征求：市建委審圖辦 （）市公安局消防處 （）市人防辦 （） 市供電局（）市城管局（）市自來水公司 （）市交管局 （）市通訊管線辦 （）市衛(wèi)生防疫站 （） 市管道煤氣公司（）市 園林局（）市環(huán)保局 （） 市水務局（）市文化局（）王家墩機場（）鐵路局（）其他（）部門意見AYFC-R-L-0-003備注： 需返回審查意見（V ）需提供回單（）