徐州項目投資估算

1、項目投資估算 第一節(jié)項目的大體概況一、項目概況1項目概況項目占地50畝，總用地33350m2，暫定容積率1.8。（附表:1）（表：1）【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標】內(nèi)容指標內(nèi)容指標建設(shè)地點市區(qū)規(guī)劃總用地面積233350m計劃容積率1.8計劃容積率面積260030m建筑密度%綠地率30%實際容積率1.8總建筑面積60030m2其中：住宅面積250030m其中：商業(yè)面積210000m可銷售住宅面積250030m可銷售商業(yè)面積210000m第二節(jié) 項目投資估算及資金籌措計劃、項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算（1） 土地使用權(quán)出讓金、契稅、評估費、拆遷安置補償費及取得土地凈地前的其他費用，共計投入資

2、金5665萬元人民幣。附（表 2）（表2）【土地成本估算表】（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1土地出讓金110萬/畝X 50畝55002契稅土地出讓金x稅率（3%1653拆遷補償費用0合計樓面地價：成本/可銷售面積=5665/ 60030m 2=944兀/ m25665（2）前期工程費：1169萬元，詳見本項目前期工程費估算表（附表：3）。（表：3）【前期工程費估算表】（單位:萬兀）序號項目計算依據(jù)計價（萬兀）1勘探費261.1地質(zhì)勘探費20可談1.2文物勘探費1.8 元/ m2 X 33350 m2= 62設(shè)計費1772.1主體工程設(shè)計費2 220 元 / m X 60030 m

3、= 12022供電設(shè)計費984 萬X 4.6%= 452.3綠化設(shè)計費120 萬 X 10%= 12可談3施工圖審查費1.5 元/ m2 X 60030 m2= 994可行性研究費自行研究05環(huán)衛(wèi)費150 元 / 戶 X 500 戶=776招投標費3 萬 +20 萬=23237城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（扣除物流）80 元/ m 2X 60030m2= 480480 （可談）8建設(shè)規(guī)費3748.1白蟻防治2 22 元 / m X 60030 m = 128.2氣象監(jiān)測費2 20.2 元/ m X 60030 m = 18.3教育附加10 元/ m 2X 60030m= 608.4工程質(zhì)量監(jiān)督費222

4、元 / m X 60030m = 128.5新型墻體材料專項費用226 元 / m X 60030 m = 368.6人防工程易地建設(shè)費ZZ2240 兀 / m X 60030m = 240可自建8.7工程定額測定費建安工程造價x 1.3 %。爭取免交8.8散裝水泥費1.5 元/ m2 X 60030 m2= 98.9勞保統(tǒng)籌基金建安工程造價X 3.5%施工單位繳納8. 10規(guī)劃放樣費2600 元 / 幢 X 15 幢=49試樁費考慮在樁基成本中010空氣檢測費1.2 元/ m 2x 60030m2= 7711四證辦理費2 23 元 / m x 60030m = 181812平整場地、臨時設(shè)施

5、費228 元 / m X 60030 m = 4848合計2 2轉(zhuǎn)為單方造價：成本 /可銷售面積=1169/60030m =195兀/ m1169 建安工程費：6852 萬元。（見表：4）（表：4）【建安工程費用組成】（單位：萬元）序號項目名稱計算依據(jù)計價（萬元）1主體土建/室內(nèi)/外裝修2 2小高層住宅 1100元/ m X 27000m = 297022多層住宅 900 元 / m X 33030 m = 297359432主體給排水30 元 / m2 x 60030m2= 1801803主體電氣50 元 / m2 x 60030 m2 = 3003004主體消防10 元 / m2 x 60

6、030m2= 60605電梯8部x 25萬/部2006監(jiān)理費0.8%*(12105+300+500+100) = 1041047審計審查費(5%*5%+恢)*(5943+180+300+60) = 23238產(chǎn)權(quán)測量費2 2商業(yè) 2.46 元/ m x 10000m = 2住宅 0.8 元/ m 2x 50030 m2= 469產(chǎn)權(quán)交易費6 元 / m x 60030m2= 363610其他建安成本合計2 2轉(zhuǎn)為單方造價：成本 /可銷售面積=6852/60030 m =1141兀/ m6852（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：1769 萬元，（詳見表：5）。（表：5）【基礎(chǔ)設(shè)施費估算表】（單

7、位：萬元）序號項目計算依據(jù)金額（萬兀）1給水、排污配套工程15 元 / m2 x 60030m2+20萬(增容費)1102供電工程費9842.1小區(qū)內(nèi)室外供電配套18 元/ m2 x 60030 m2 = 1082.2供電配套工程（專線）估3002.3供電配套工程（設(shè)備）估4502.4供電增容費300元/千伏安X 6000千瓦X 70%= 1263煤氣管道2800 戶 X 500 戶=1401404通訊工程6 元/ m2 X 60030m2= 36365綠化景觀工程120 元 / m2 X 33350m2X 30%= 1201206小區(qū)道路費1507有線電視費217 元/ m2 X 60030

8、m = 1021028小區(qū)智能化12 元/ m2 X 60030 m2 = 72729環(huán)衛(wèi)設(shè)施費510熱水供應工程費不考慮011暖氣供應工程費不考慮012小區(qū)照明費5013空調(diào)設(shè)施費暫不考慮中央空調(diào)0合計轉(zhuǎn)為單方造價：成本/可銷售面積=1769/60030 m 2=295兀/ m 21769（5）開發(fā)期間稅費：15 萬元，（詳見表：6）（表：6）【開發(fā)期間稅費一覽表】（單位：萬元）序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1物業(yè)管理基金暫按 2.5 元/ m X 60030m2= 1515合計15（6）不可預見費。294 萬元,取上面1-4項之和。不可預見費=（0+1169+6852+1769 ）X費率

9、（3% =294萬元（注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不考慮不可預見性）（7）開發(fā)成本。15764 萬元，以上1-6項小計：開發(fā)成本=（5665+1169+6852+1769+15+294） =15764 萬元二、開發(fā)費用估算1、管理費用：315萬兀，取上面1-6項之和的2%（5665+1169+6852+1769+15+294 ）X 稅率（2% =315 萬兀2、 銷售費用：675萬元，詳見（表：7）。（表：7）【銷售費用估算表】（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)計價（萬兀）1銷售費用(25760)銷售收入X 1%258合計3、財務費用:630 力兀.258（直接開發(fā)成本的 4%）:1

10、5764 X費率（4% =630萬元4、開發(fā)費用：1203萬元,前面1-3項之和315+258+630 = 1203 萬元三、銷售收入：銷售收入 25760 萬元，詳見（表：8）（表：8）【銷售總收入預測】（單位：萬元）項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）住宅項目50030 m250030*(3300*50%+3800*50%)17760商業(yè)項目210000 m10000*8000元/平方米8000車位合計25760第三節(jié)建設(shè)項目的財務評價一、稅金計算1、住宅銷售稅金及附加估算4943萬元,詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表:8）（表：8）【住宅部分銷售稅金及附加表】（單位：萬元）序 號項目 名稱計算依據(jù)合計1銷售收入257602銷售稅金2.1營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、及附加稅2.2交