溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設階段風險評估

1、溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設階段風險評估研究【摘要】本文在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設階段風險因素分解的 基礎上，采用專家打分法對溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設階段 的主要風險進行了全面深入的風險評估研究。研究表明，本項目施 工建設階段所面臨的主要高風險因素有設計變更、不合理的技術(shù)方 案、施工索賠和材料價格的上漲等，需要項目單位加強設計交底和 圖紙會審、加強監(jiān)理制度及設計變更審查制度，以切實控制項目施 工建設階段的風險，提高項目經(jīng)濟效益?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；專家打分法；風險評估；風險控制一、引言近幾年來，d市積極實施以政府為主導的大旅游發(fā)展戰(zhàn)略，將旅 游業(yè)作為市域經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)大力扶植。然而，在

2、大力發(fā)展旅游業(yè) 的今天，僅有的觀光旅游是遠遠不能滿足市場的需要，如何延長游 客滯留時間，如何提高游客滯留率，成為深化旅游業(yè)發(fā)展的一個新 課題。在這一背景下，侏羅紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過五年的艱苦努 力，成功地在靈巖山下鉆探出了達到國家醫(yī)療標準的熱溫泉，提出 了溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目將成為復式休閑旅游鏈條中的 重要項目，從而為“打造國際休閑度假第一城”加上一個厚重的砝 碼。因此，該項目的建設是十分有必要的。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估是指利用定性分析、定量分析等方法， 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險進行評估，從而計算出房地產(chǎn)項目風險發(fā) 生的概率及其后果的危害程度，據(jù)此對風險進行高、中、低的劃分， 以加

3、強風險管理1。其主要方法有：客觀估計概率法、盈虧平衡 分析法、專家調(diào)查法及敏感性分析法等2。本文擬將項目風險評估的相關理論及方法與溫泉花園房地產(chǎn)開 發(fā)項目實際密切結(jié)合，對本項目施工建設階段的主要風險進行了全 面深入的風險評估研究，以切實加強項目施工建設階段的風險管 理，減少投資損失，提咼項目經(jīng)濟效益。二、項目概況本項目地處四川省西區(qū)，坐落在二王廟后山下，山清水秀，風光 秀麗，園內(nèi)庭臺樓閣，小橋流水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子， 典雅豪華，是的高擋消費場所。同時，距經(jīng)濟發(fā)達的成都市區(qū)僅半 小時路程，周邊交通便利，是成都居民假日休閑的首選和外地游客 的必游之地。本項目規(guī)劃總占地面積78931.8

4、平方米（約118畝），容積率1.14， 建筑密度28.0%,綠化率38.7%,建筑總面積為109289.86平方米， 其中，地上建筑面積89757.86平方米，地下建筑面積19532平方 米，地下停車位512個，地上停車位290個。本項目建設內(nèi)容包括：洋房住宅（6+1） 33003.46平方米，底層 商鋪1141.1平方米，低層洋房（疊拼）23222.97平方米，商務樓 4137平方米，酒店18598平方米，地下車位15492.7平方米。三、項目施工建設階段風險因素分析在溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設階段所存在的主要風險有 質(zhì)量風險、工期風險、技術(shù)風險和成本風險四類，各類風險因素具 體分解情況

5、詳見圖134。圖1項目施工建設階段風險分解圖四、項目施工建設階段風險評估本文對本項目施工建設階段的風險評估主要采用專家調(diào)查法，為 此，分別從侏羅紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展計劃部、工程部、成本 控制部、設計院等一些相關部門調(diào)派業(yè)務骨干，成立了專家小組 5。按照專家的意見，對該項目施工建設階段的主要風險進行了 集中評分，確定了各個風險的權(quán)重，結(jié)果詳見表1、表2、表3、表4、表 5。表1項目建設階段各子風險因素判斷矩陣和權(quán)重項目風險技術(shù)風險工期風險成本風險質(zhì)量風險權(quán)重技術(shù)風險11/21/41/30.096工期風險211/31/2 0.160成本風險331 20.467質(zhì)量風險421/210.277注：

6、入（最大值）=4.03 c.i=0.01 r.i=0 c.r=0.0v 0.1表2項目工期風險與各子風險因素的判斷矩陣和權(quán)重工期風險自然災害承包商原因組織不協(xié)調(diào)權(quán)重自然災害1 1/21/40.143承包商原因1/20.285組織不協(xié)調(diào)10.572注：入（最大值）=3c.i=0.0 r.i=0 c.r=0.0v 0.1表3項目成本風險與各子風險因素的判斷矩陣和權(quán)重成本風險施工條件變更世界變更材料價格上漲施工索賠權(quán)重施工條件變更1/31/2 1/2 0.122設計變更 30.424材料價格上漲1/2110.227施工索賠 21/2 110.227注：入（最大值）=4.01c.i=0.003 r.i

7、=0.58c.r=0.004 v 0.1表4項目質(zhì)量風險與各子風險因素的判斷矩陣和權(quán)重質(zhì)量風險人員素質(zhì)低材料不合格技術(shù)方案不合理設備故 障權(quán)重人員素質(zhì)低 11/31/51/30.078材料不合格3 11/31 0.290技術(shù)方案不合格 5 313 0.432設備故障 3 11/310.200注：入（最大值）=4.04 c.i=0.01 r.i=0.90 c.r=0.016v 0.1表5項目技術(shù)風險與各子風險因素的判斷矩陣和權(quán)重技術(shù)風險建筑材料更新建筑材料升級安全事故生產(chǎn)力短缺權(quán)重建筑材料更新11/211/30.141建筑材料升級21 2 1/20.263安全事故 1 1/21 1/30.141

8、生產(chǎn)力短缺 3 2 30.455注：入（最大值）=4.01 c.i=0.03 r.i=1.12 c.r=0.004v 0.1按照上述各類風險因素的權(quán)重，將各位專家的打分進行加權(quán)匯總，就可以得到個來風險因素的總得分，并確定它們由高到低的風 險程度排序，以此來進一步確定項目施工建設階段的高風險、中風 險和低風險。排序情況詳見表6。表6項目子風險因素總權(quán)重排序評價因素權(quán)重子因素 權(quán)值總權(quán)重 排序工期風險0.16 組織不協(xié)調(diào)0.573 0.092 5承包商原因0.285 0.046 9自然災害0.143 0.023成本風險 0.467設計變更0.424 0.198 1施工條件變更0.122 0.057

9、 7材料價格上漲0.227 0.106 3施工索賠 0.227 0.106 3質(zhì)量風險 0.277人員素質(zhì)低 0.078 0.022材料不合格0.29 0.086技術(shù)方案不合理0.432 0.122設備故障 0.20.055 8技術(shù)風險 0.096建筑材料更新0.141 0.014建筑材料升級0.263 0.025安全事故 0.141 0.014生產(chǎn)力短缺0.455 0.044 10從表6中可以看出溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工建設階段的高 風險因素包括設計變更、不合理的技術(shù)方案、施工索賠和材料價格 的上漲；中風險因素包括材料的價格不合格、組織的不協(xié)調(diào)和相關 設備故障；其他為低風險因素。根據(jù)此排

10、序可以比較有針對性地制 定應對風險的計劃，采取有效的防范風險措施。五、項目施工建設階段的風險控制對策分析（1）加強設計交底和圖紙會審設計交底是指在施工圖完成并經(jīng)審查合格后，設計單位在設計文 件交付施工時，按法律規(guī)定的義務就施工圖設計文件向施工單位和 監(jiān)理單位做出詳細的說明。其目的是對施工單位和監(jiān)理單位正確貫 徹設計意圖，使其加深對設計文件特點、難點、疑點的理解，掌握 關鍵工程部位的質(zhì)量要求，確保工程質(zhì)量6。圖紙會審是指工程各參建單位(建設單位、監(jiān)理單位、施工單位) 在收到設計院施工圖設計文件后，對圖紙進行全面細致的熟悉，審 查出施工圖中存在的問題及不合理情況，并提交設計方進行處理的 一項重要活

11、動。通過圖紙會審可以使各參建單位特別是施工單位熟 悉設計圖紙，領會設計意圖，掌握工程特點及難點，找出需要解決 的技術(shù)難題并擬定解決方案，從而將因設計缺陷而存在的問題消火 在施工之前7。(2) 加強監(jiān)理制度對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，施工建設階段實行有效的工程監(jiān)理， 能夠提高施工建設的質(zhì)量和效率，及時解決施工過程中出現(xiàn)的各種 問題。同時，還能對設計交底和圖紙會審的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，顯 著提高設計質(zhì)量，減小設計變更和不合理的可能性。(3) 嚴格設計變更審查制度任何單位提出的設計變更必須經(jīng)過業(yè)主的許可，在詳細評估替代 方案的成本與收益后，由原設計單位認可，方可進行設計變更。六、結(jié)語房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟

12、發(fā)展的重要組成部分，隨著房地產(chǎn)業(yè)競 爭的日益激烈，開發(fā)商在施工建設階段必須對各種風險因素進行識 別及評估，以制定風險防范對策，加強風險管理。本文研究雖然有 助于提高開發(fā)商的風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，但 僅僅是提供了一種分析和解決問題的方法，在量化評估風險及處置 風險方面都有待進一步深入探討。參考文獻：1 劉彬.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理科技創(chuàng)新導報,2010(8):183-184.2 唐燕.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險管理探究j.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2010(1):45-46.3 馮耀新.淺談房地產(chǎn)項目風險因素的分析j.廣東科技,2007(1):103-104.4 張小芳,栗衛(wèi)東.房地產(chǎn)項目風險影響因素分析j.山西建 筑,2007(1):12.5 劉光富，陳曉莉.基于德爾菲