廈門市直管公房非住宅租金評估技術(shù)規(guī)范

1、1 / 4廈門市直管公房非住宅租金評估技術(shù)規(guī)范 第一章 總則第一條為加強直管非住宅用房租金評估過程的內(nèi)部管理， 明確委托評估雙方職責義務(wù)， 規(guī)范 評估行為， 確保直管非住宅評估結(jié)果客觀準確合理。根據(jù) 房地產(chǎn)估價規(guī)范 和廈門市國土 資源與房產(chǎn)管理局關(guān)于廈門市直管非住宅用房租金管理的有關(guān)規(guī)定，制定本評估技術(shù)規(guī)范。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔。第二條公房非住宅租金評估機構(gòu)的選擇采用公開競爭、擇優(yōu)錄用的原則。 租金評估機構(gòu)由具備甲級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）承擔。 市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會對公房非住宅租金評估活動進行行業(yè)監(jiān)管和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 第三條租金評估工作的目的是充分發(fā)揮公房資產(chǎn)經(jīng)濟效益， 為直

2、管非住宅用房實施市場化租 金提供依據(jù)。第四條本技術(shù)規(guī)范可作為委托評估合同組成部份， 委托人通過監(jiān)督合同履行來實現(xiàn)公房公共 資產(chǎn)的管理目的。第二章 評估一般規(guī)定第五條評估機構(gòu)應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范準則、 公開承諾和委托評估合同書約定履行職責， 確保租金 評估結(jié)果客觀、合理。第六條租金評估機構(gòu)和評估人員應(yīng)按照公開競標時的相關(guān)文件、 承諾書和委托評估合同書進 行評估活動，并對所出具的評估報告結(jié)果負責。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測。第七條評估人員與評估對象當事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。 第八條估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)包或變相轉(zhuǎn)包評估業(yè)務(wù)。第九條租金評估委托雙方應(yīng)簽訂合同書， 除遵守公開競標的相關(guān)承諾條件外， 雙方還應(yīng)在合

3、同書上明確下列事項：一、評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；二、委托人應(yīng)提供評估所需具體資料；三、雙方的權(quán)利和義務(wù)；四、評估費用及支付方式；五、評估報告格式要求、交付時間；六、違約責任；七、解決爭議的方法；八、其他需要載明的事項。第十條承擔租金評估的評估機構(gòu)應(yīng)按照行業(yè)準則規(guī)定的評估程序獨立完成評估活動。評估同一任務(wù)的不同評估機構(gòu)除對評估對象、 價值內(nèi)涵、 評估原則、 評估依據(jù)等重要事項按 規(guī)定需進行必要的溝通外， 不得串通或私下商量分包評估業(yè)務(wù)。 在針對同一估價對象評估時， 可以就評估對象、價值內(nèi)涵等重要事項按行業(yè)規(guī)定進行必要的溝通。殘騖樓諍錈瀨濟溆塹籟婭騍。第十一條 評估機構(gòu)和評審人

4、員需要了解與評估業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，委托人應(yīng)當提供便利。 第十二條租金評估應(yīng)明確評估對象的用途、 面積。評估對象的用途和面積等主要信息需公房 中心房管員和業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒。第十三條租金評估價值以人民幣為計價單位，精確到元。 第三章 評估操作規(guī)范第十四條租金評估一般是指在被評估對象為毛坯狀況下進行自愿性承租的市場租金水平。 評估機構(gòu)對委托方要求將評估對象現(xiàn)狀裝修可利用部份列入評估范圍的， 可根據(jù)雙方協(xié)商確 認后的部份進行評估。第十五條評估對象用途一般按照最佳可能用途原則、 權(quán)屬用途等的原則確定， 是出租人在權(quán) 屬用途的基礎(chǔ)上，在合法利用的條件下通過比較不同利用方式的最佳經(jīng)濟

5、效果， 依據(jù)市場而 選擇確定的具體可能用途。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾。第十六條評估對象的面積確認主要指建筑面積認定。面積一般根據(jù)原租賃合同、測繪資料、 產(chǎn)權(quán)證等的記載經(jīng)房管員認定后確認。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點鉍。對資料記載面積與在實地勘測過程中， 發(fā)現(xiàn)相關(guān)記載面積的明顯不一致的， 評估人員應(yīng)提請 房管員重新核定。第十七條評估機構(gòu)應(yīng)當按照現(xiàn)場操作規(guī)范的具體規(guī)定安排注冊房地產(chǎn)估價師對被評估房屋 進行實地查勘， 調(diào)查評估對象的房屋狀況， 拍攝反映評估對象內(nèi)外部狀況的照片等影像資料， 做好實地查勘記錄和照片編號，并妥善保管。廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹癩。第十八條在實地勘察中， 針對商業(yè)用房， 除對區(qū)域因素

6、如商業(yè)繁華度（商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)聚 集度、人流量、業(yè)態(tài)業(yè)種、消費結(jié)構(gòu)、消費檔次等） 、交通條件、所臨街道性質(zhì)（商業(yè)性或 交通性或綜合性或小弄巷） 、環(huán)境與景觀等進行客觀描述外，應(yīng)重點分析個別因素對租金水 平的影響，如臨街狀況（直接或非直接臨街及相對標高） 、面寬、寬深比、建筑面積、結(jié)構(gòu) 質(zhì)式、房屋檔次、所在層次、2 / 4新舊程度、店面位置、平面形狀、層高、拐角、配套設(shè)施，目 前實際租金水平及利用現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況及各部分使用功能等。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊。在實地勘察中， 對于辦公用房， 除對區(qū)域因素如寫字樓聚集度 （周邊寫字樓數(shù)量、 入住本樓 的機構(gòu)品牌及數(shù)量） 、交通條件（包括停車場所） 、繁

7、華度、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境與景觀 等分析外， 應(yīng)重點分析個別因素對租金水平的影響， 如寫字樓類型 （專用或非專用寫字樓） 、結(jié)構(gòu)質(zhì)式、配套設(shè)施、層高、建筑面積、所在層次、新舊程度、門前廣場、出入口及大堂、 公共部位裝飾裝修、停車場所、 智能化辦公條件等目前實際租金及利用現(xiàn)狀，經(jīng)營狀況及各部分使用功能等。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰。第十九條委托人應(yīng)當指派人員協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對評估對象進行實地查勘， 提供或者協(xié) 助搜集被評估房屋所必需的情況和資料?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨櫧撻。委托人指派的人員應(yīng)當對估價對象的基本情況和實地勘測情況進行確認， 明確房屋范圍、 建 筑面積、 用途及需要特別說明的事項等

8、， 并與注冊房地產(chǎn)估價師在 廈門市直管非住宅租金 評估對象主要情況確認書上共同簽字，以示負責。預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥。第二十條評估方法應(yīng)當優(yōu)先采用市場法為主的技術(shù)路線，并選取合適的可比實例。 無法采用市場法，可采用成本法等評估方法。當選用兩種或兩種以上評估方法評估的，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分 析，并作合理說明，保證評估結(jié)果準確。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨。第二十一條市場法中的租金可比實例的選取， 除了要滿足可比性之外， 要注意剔除偶然的和 不正常的因素對租金價格的影響， 盡可能按照同一經(jīng)營用途、 相同或類似區(qū)域的社會平均收 益水平修正確定租金水平。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵。選

9、取的可比實例不少于 3 個，其成交時間距離估價時點一般不宜超過 1 年。 選取的可比實例成交單價之間差異原則上不應(yīng)超過25%，區(qū)域因素、個別因素的修正與調(diào)整，不得超過 20% ，綜合修正與調(diào)整不得超過30%。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報贏。第二十二條可比實例經(jīng)修正與調(diào)整之后的比準單價比較接近的（差異不大于15% ），可采用算術(shù)平均數(shù)求取估價對象的比準單價； 差異較大的， 應(yīng)當采用加權(quán)平均數(shù)求取估價對象的比 準單價。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢。第二十三條商業(yè)用房評估價格調(diào)整系數(shù)修正可參照市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)標準執(zhí)行。 第二十四條采用加權(quán)平均數(shù)時， 權(quán)重的取值應(yīng)合理， 與估價對象最具可比性的 （即綜合

10、調(diào)整 值的絕對值之和較小的） 權(quán)重值取較大； 反之權(quán)重值取較小。 選取的可比實例為 3 個時，權(quán) 重均 30%壇搏鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱。第四章 評估報告與評審 第二十五條評估報告對評估對象的描述應(yīng)當真實、 客觀、 全面，估價對象范圍界定準確，除 描述坐落（包括行政區(qū)域、路名及門牌號等） 、層數(shù)及用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積及土地面積等 基本情況外， 還必須對不同建成年月的建筑物、 附屬物及設(shè)施設(shè)備進行分類說明， 并分析其 對租金的影響。蠟變黲癟報倀鉉錨鈰贅籜葦。第二十六條評估報告應(yīng)針對評估結(jié)果進行分析， 并預(yù)測該租金水平實施的可能性。 評估的租 金水平應(yīng)讓承租人在一定期限內(nèi)可持續(xù)性經(jīng)營。買鯛鴯譖曇膚遙

11、閆擷凄屆嬌。第二十七條評估機構(gòu)應(yīng)當按照委托合同的約定及時提供租金評估報告， 報告格式符合房地產(chǎn) 估價行業(yè)規(guī)范要求。提交的租金評估報告包含電子文檔和書面文檔兩種形式。 第二十八條評估報告中如市場背景分析等內(nèi)容相同且重復(fù)較多時， 評估機構(gòu)可在征詢委托人 同意且不影響閱讀和使用情況下， 可在同一評估區(qū)域主報告中集中進行描述， 在其它評估單 元報告中略寫，并以 詳見主報告XX稅明。但評估技術(shù)測算部分必須詳細列出，不得省略。綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧。第二十九條評估報告應(yīng)由負責租金評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字確認，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊。出具評估報告的注冊房地產(chǎn)估

12、價師署名不得以印章代替簽字。 第三十條評估機構(gòu)提交評估報告后，委托人應(yīng)及時組織評審。 租金評估評審對租金評估活動的程序的合法性價格的合理性進行內(nèi)部評價，對租金評估結(jié)果利用起指導(dǎo)和參考作用。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻鵬。租金評估評審不影響租金評估活動的獨立性和評估機構(gòu)所應(yīng)承擔的評估責任。 評審人員由行風評議代表、 局紀檢監(jiān)察人員、 公房管理部門相關(guān)人員、 市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié) 會代表、第三方評估專家代表等組成。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝。第三十一條評審人員在聽取評估機構(gòu)和房管員就有關(guān)事項說明的基礎(chǔ)上，對評估對象、 評估3 / 4原則、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法等評估結(jié)果等進行評審。構(gòu)氽頑

13、黌碩飩薺齦話騖門戲。在認可不存在重大技術(shù)問題的前提下，以較低評估值為參照，若兩家（或多家）就同一評估對象的評估結(jié)果差異在 10%以內(nèi)（含 10%）的，以兩家（或多家）算術(shù)平均值確定為評估 對象最終租金。若評估結(jié)果差異在 10%-20%（含 20%）的，在兩家（或多家）評估機構(gòu)無 法將評估值差異縮小到 10%以內(nèi)（含10%）達成統(tǒng)一意見時，另外選擇一家評估機構(gòu)重新 評估， 評估結(jié)果最靠近的兩家 （或多家） 評估機構(gòu)的評估結(jié)果的算術(shù)平均值作為最終租金的 參考依據(jù)。輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號澩蠐鑭。第五章 評估后期事項 第三十二條評估機構(gòu)應(yīng)當準確地進行估價并出具評估報告，履行估價報告的解釋說明義務(wù)， 配合做

14、好評審工作。委托人對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當作出解釋和說明。 第三十三條評估機構(gòu)應(yīng)在報告中對評估結(jié)果的應(yīng)用進行可行性分析與預(yù)測。第三十四條評估機構(gòu)有下列行為之一的， 將被列入不良信用檔案并取消其今后參與公房非住 宅租金評估資格：一、 未依照約定和承諾出具估價報告，經(jīng)提醒仍不改正的；二、 不履行估價報告解釋說明或不配合做好評審工作，經(jīng)提醒仍不改正的；三、 評估報告經(jīng)專家評審評估過程存在明顯失誤且導(dǎo)致評估結(jié)果失實的。 第三十五條在房屋租金評估活動中，評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的有以下違法違規(guī)行為的， 委 托人將通報房地產(chǎn)評估主管部門按照 房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法 、注冊房地

15、產(chǎn)估價師管理 辦法等有關(guān)規(guī)定處罰。堯側(cè)閆繭絳闕絢勵蜆贅瀝紕。一、 明顯高估或低估；二、 違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準；三、 出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告；四、未經(jīng)委托人書面同意，擅 自轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)；識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減。4 / 4五、 未經(jīng)委托人同意，擅自把委托人提供的資料公開或泄露給其他人；六、 法律、法規(guī)禁止的其他行為。第六章附 則第三十六條本技術(shù)規(guī)范自公布之日起執(zhí)行。本技術(shù)規(guī)范適用于廈門市國土房產(chǎn)局開展的直管非住宅用房租金評估活動。直管非住宅用房協(xié)議租賃、競租租賃等需要提供底價評估租金參考的，參照本技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。第三十七條本技術(shù)規(guī)范由市國土房產(chǎn)管理局負責解釋。附件：廈門市直管非住宅租金評估實地勘測情況確認表2012 年 10 月 15 日廈門市直管非住宅租金評估現(xiàn)場勘測情況確認表填寫日期： 年 月 日房屋座落公房類別卡片號產(chǎn)別所處樓層結(jié)構(gòu)等級建筑