海德國際社區(qū)物業(yè)服務(wù)投標書

1、第一章 哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理有限公司簡介（一） 、企業(yè)介紹哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理有限公司是哈爾濱市物業(yè)供熱集團公司與香港順邁國際有限公司依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度合資組建的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理公司。2001 年 12 月，正式成為全國物業(yè)管理協(xié)會944 號會員，現(xiàn)為黑龍江省房地產(chǎn)協(xié)會理事單位，省物業(yè)專業(yè)委員會副秘書長單位，哈爾濱市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位，物業(yè)管理國家一級資質(zhì)企業(yè)。公司現(xiàn)管理和已簽訂合同的物業(yè)項目包括昆侖商城、世紀廣場、得意居、名人府邸、中國銀行黑龍江省分行辦公樓、海富名都城、龍福家園、美霖嘉園、盛世嘉園、聚豪天下、江南國際公寓、百順風華、太陽島風景區(qū)、世茂濱江新城

2、等多個高檔物業(yè)小區(qū)，總面積逾200 萬平方米。公司繼承了香港順邁集團先進的國際物業(yè)管理模式，汲取了哈爾濱市房產(chǎn)局近50 年來對房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗，并導(dǎo)入“環(huán)境+文化”的物業(yè)管理新理念，努力與國際化的物業(yè)管理模式接軌，并逐步向國內(nèi)知名，省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。（二）公司的組織結(jié)構(gòu)及下屬專業(yè)公司嚴密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，昆侖商城物業(yè)管理有限公司實行董事會監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理，通過嚴格的職能界定和崗位職責劃分，建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，從而確保了公司在董事會的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運行。公司以專業(yè)、高

3、效、精干的原則，并根據(jù)公司未來的發(fā)展需要及公司的管理體制，設(shè)置了七個部門一個中心，主要有：綜合部、管家部、財務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù)部、安全管理部、管控中心。圍繞物業(yè)管理服務(wù)，公司先后成立了 園林綠化公司、電梯維修公司、 金屬制品公司、保潔服務(wù)公司 等系列子公司公司管理架構(gòu)圖其中，綜合部負責公司行政管理、后勤與內(nèi)務(wù)管理、人事勞資、人力 資源開發(fā)與培訓、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對外協(xié)調(diào)等。下設(shè)司 機班、食堂。管家部負責公司業(yè)務(wù)檔案的建立與管理、費用收繳稽核、制定費用指 標、提出業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范、對所管物業(yè)實施統(tǒng)籌管理及對外接管物業(yè) 規(guī)劃書的制定。下設(shè)檔案室、物料庫。財務(wù)部負責公

4、司日常財務(wù)活動、建立財務(wù)管理制度、擬訂年度財務(wù)預(yù) 算、提交年度財務(wù)決算、保證公司的運轉(zhuǎn)能力。工程部負責公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護，并 制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護計劃，建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案, 為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。業(yè)務(wù)拓展部負責公司社區(qū)文化、各項經(jīng)營與服務(wù)項目的策劃、管理、 開展便民服務(wù)等。管控中心負責受理業(yè)主的員工報修、投訴及部門信息反饋，并作為公 司樞紐環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門與人員，為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 負責各部門、各管理處服務(wù)質(zhì)量的巡查與監(jiān)控，督促提出整改措施及業(yè)務(wù) 操作規(guī)程與規(guī)范，不斷提高服務(wù)水平。安全管理部負責對安

5、管人員進行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓，協(xié)助管控 中心隨時對值班、值崗員工進行檢查。監(jiān)督其在崗盡職及遵守公司制度， 正規(guī)值班值崗。法律事務(wù)部負責促進公司各方面事務(wù)按市場規(guī)范及國家法律、法規(guī)、 規(guī)章、政策運行、完善公司的各項合同關(guān)系，代理涉訴案件，加大費用收 繳力度。（三）公司下設(shè)物業(yè)管理處是物業(yè)管理的現(xiàn)場負責機構(gòu)，負責所管范圍內(nèi)保安、保潔、報修、收 費工作，直接與業(yè)主的員工溝通、協(xié)調(diào)，監(jiān)督所管人員的工作表現(xiàn)和行為 規(guī)范?，F(xiàn)公司主要設(shè)有 昆侖商城物業(yè)管理處、世紀廣場物業(yè)管理處、得意居 物業(yè)管理處、名人府邸物業(yè)管理處、省中行辦公樓物業(yè)管理處、海富名都 城物業(yè)管理處、龍福家園物業(yè)管理處、美霖嘉園物業(yè)管理處

6、、盛世嘉園物 業(yè)管理處、聚豪天下物業(yè)管理處、江南國際公寓物業(yè)管理處、百順風華物 業(yè)管理處等多個物業(yè)管理處。八個部門一個中心及下設(shè)管理處更好地延伸了公司的管理職能，密切 地職能銜接使公司管理沒有空白。從而形成了以總經(jīng)理為中心的指揮領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)（4） 、公司的管理模式昆侖商城物業(yè)管理有限公司在成立之初即確定 “安全第一， 服務(wù)至上”為基礎(chǔ)性服務(wù)理念，以為業(yè)主提供“人性化、商業(yè)化”的管理為目標，并根據(jù)部門的職權(quán)范圍制訂了一套切實可行操作性強的運作程序和管理規(guī)范，并對各個崗位制定了詳細的崗位職責。根據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每年公司要進行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)濟分析會； 每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當月公司各項

7、工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門，管理處經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會，安排布置當天工作。定期例會制度確保了公司各項工作的順利完成，并使工作中出現(xiàn)的各種情況，能夠及時有效地得到解決。（5） 、物業(yè)公司的優(yōu)勢1) 經(jīng)驗豐富、精明強干的領(lǐng)導(dǎo)班子一個企業(yè)要成功，就要有好的帶頭人，我公司現(xiàn)任總經(jīng)理曹學昌 先生原就職于龍電物業(yè)公司任總經(jīng)理職務(wù)，碩士研究生學歷，高級經(jīng)濟師，并正在哈爾濱工業(yè)大學建設(shè)經(jīng)濟管理專業(yè)攻讀物業(yè)管理方面的博士學位，目前是省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事，省物業(yè)管理專業(yè)委員會副秘書長，省物業(yè)管理專家組成員，哈

8、爾濱物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事，曹總經(jīng)理對高檔物業(yè)管理具有自己獨特的方法和思路。公司還聘請臺灣的物業(yè)管理高級人才，原香港順邁集團物業(yè)部經(jīng)理羅昌迨 先生為公司經(jīng)營顧問，承擔公司經(jīng)營決策責任。公司的中層管理干部也都具有大專以上的學歷，并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗，理論與實踐的結(jié)合，使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè)的行業(yè)中高瞻遠矚，不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個又一個新的高峰。2) 高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團隊我們公司的安管人員大部分是軍隊的轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人，具有一定的體能、專業(yè)素質(zhì)，熟悉防火、防盜及一般情況的處理，實行24 小時晝夜值班的制度，晝夜進行管區(qū)巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨報、

9、晨訓，每月三次小訓，一次大訓，以例行的比武促進人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。3) 技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊伍我們公司所配備的維修人員，各工種齊全，技術(shù)過硬，無論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級證書。他們熟悉社區(qū)的管線走向及隱蔽工程，為了能隨時處置各種突發(fā)事件，確保及時有效地完成各種報修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，工程維修人員同樣實行24 小時值班制度，以保證在任何時間接到報修后都能在15 分鐘到 30 分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場進行維修處理。我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況，制定大中修計劃，按計劃定期的對各個物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備及

10、房屋進行維修、保養(yǎng)，做到小修及時到位，大修不過夜。4) 專業(yè)的保潔隊伍各管理處的保潔工作是我們物業(yè)日常工作的重點，為此我公司成立了專業(yè)的保潔公司來負責各物業(yè)小區(qū)的保潔工作，該保潔公司負責人由具有多年賓館保潔經(jīng)驗的人員擔任，同時我們還參照國家三星級酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細的保潔工作規(guī)范及標準，以此標準來衡量保潔人員的工作成績。我們公司除了定期的對保潔員進行有關(guān)保潔方面知識的專門培訓外，還由管控中心每天派員到各管理區(qū)域進行檢查督導(dǎo)，并對保潔及工作人員的工作情況詳細記錄，按記錄進行考核評定，獎優(yōu)罰劣。5) 專業(yè)的配套服務(wù)我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部，還根據(jù)公司未來發(fā)展的需要，成立了一系

11、列專業(yè)化的子公司。主要有：綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個 子公司。綠化公司 于 2003 年 1 月成立， 公司主要組成人員均是具有本科以上學歷具有豐富經(jīng)驗的農(nóng)業(yè)大學往屆畢業(yè)生組成，在成立至今短短的半年時間內(nèi)就順利完成了16 個物業(yè)小區(qū)近20 萬平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護等各項綠化工作，受到了廣大業(yè)主的員工的一致好評。此外，他們還在哈市市郊成立了專門的綠化基地，與國內(nèi)一些知名苗圃基地有密切的合作關(guān)系，既保證了綠化質(zhì)量，又能隨時根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。電梯維修公司也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。從成立之初到現(xiàn)在，

12、該公司除了保證我公司所管理的各物業(yè)小區(qū)的32 部電梯正常維修、養(yǎng)護、運行外， 還對外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護工作，通過例行的維修及保養(yǎng)，我公司所管理的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運行良好，無一例事故發(fā)生，既節(jié)約了成本，又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護的費用。保潔公司 也是我公司重要的子公司之一，該公司配備了洗地機、吸水機、打蠟機、電動升降平臺等一系列專業(yè)工具，公司主要負責人具有多年的星級賓館專業(yè)保潔經(jīng)驗，自公司成立以來，已經(jīng)對外承接了多項大理石地面清洗，打蠟和地毯清洗、養(yǎng)護等工作，受到廣大業(yè)主的員工的一致好評。文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一，主要負責對外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培

13、訓等工作。6) 嚴密的規(guī)章制度俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達的各項工作任務(wù)，公司還引進了部隊的軍事化管理機制，定期邀請駐地部隊的優(yōu)秀教練員對員工進行軍訓。公司各部門和下屬管理處的員工實行半軍事化管理，每天早晨出操訓練，背誦公司員工守則和文明用語，此項制度加強了員工的組織性、紀律性。公司為管控中心配備了超短波電臺，為保安和維修等一線部分人員配備了對講機，在方便情況溝通的同時，保證管理機關(guān)的各項指令及時有效的傳達到各個崗位，以便更好的為業(yè)主的員工服務(wù)。公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來長遠發(fā)展的需要，本著“能者上，庸者下，劣

14、者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面的人力資源隊伍。7) 嚴格的人員選拔和培訓制度公司以“精干、高效、實用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓、選拔、儲備計劃。在招聘工作中，公司嚴格把關(guān)，以誠信、敬業(yè)、協(xié)作為基本標準進行招聘， 經(jīng)過綜合部的初試、部門經(jīng)理和總經(jīng)理的面試、物業(yè)管理崗前培訓，經(jīng)考試合格試用期滿后才能正式上崗。在培訓工作中，公司制訂了詳細崗前和在崗培訓計劃, 不斷提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)。通過有組織培訓，有計劃選擇人才，公司的人力資源管理不斷走入正軌，我們把一批有專業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位，把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德

15、才素質(zhì)的管理崗位，人盡其才，物盡其用，從而建立起一支更具專業(yè)水平，更有市場競爭力的物業(yè)管理團隊。（六）、 驕人的業(yè)績物業(yè)公司成立近兩年來，通過我們的不斷努力，取得了可喜的成績，我們公司管理的昆侖商城、世紀廣場、得意居、名人府邸等物業(yè)小區(qū)先后多次被評為“ 南崗區(qū)優(yōu)秀治安管理小區(qū)” 、“ 市級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“ 市級優(yōu)秀綠化庭院”、 “ 省級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) ”等多項榮譽稱號，更有業(yè)主的員工贈送的錦旗多面和表揚信數(shù)封。世紀廣場物業(yè)小區(qū)是哈爾濱市物業(yè)管理示范單位，每年省市領(lǐng)導(dǎo)均會陪同外國元首和貴賓到該物業(yè)小區(qū)進行參觀、指導(dǎo)。我公司于2003 年為我們所管理的昆侖商城物業(yè)小區(qū)和 世紀廣場物

16、業(yè)小區(qū) 申報 “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”， 在省建設(shè)廳和國家建設(shè)部組織的評檢過程中雙雙順利通過檢查，創(chuàng)下了同行業(yè)之最，成為東北地區(qū)為數(shù)不多的一次申報2 個國家級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)并且順利通過的物業(yè) 公司之一。我公司于2004年成功申報國家一級資質(zhì)，成為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。公司于 2004年初成立北京市昆侖人家物業(yè)管理分公司，同年接管北京市鼎盛園小區(qū)，現(xiàn)正為其進行前期物業(yè)管理服務(wù)。2004 年， 為了在管理上與國際接軌，我公司在年初就積極導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量保證體系，使公司的管理步入了標準化、程序化的軌道。并且在11月，順利通過了 ISO9001:2000 （質(zhì)量管理體系）、

17、ISO14001: 1996 （環(huán) 境管理體系）、OHSAS180012000 （職業(yè)健康安全管理體系） 三位一體綜合 認證。 使公司的管理體系上升到一個全新的高度，達到了行業(yè)內(nèi)先進水平。同年，公司還榮獲“中國市場物業(yè)管理企業(yè)十大知名品牌”以及“中國質(zhì)量萬里行誠信單位”等榮譽稱號。第二章 海德國際社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 海德國際社區(qū)物業(yè)管理項目的管理特點分析一、海德國際社區(qū)的特點海德國際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽兩大商業(yè)城市的交界處，位于世紀大道旁、蓮花山上、東陽江畔。山麓、河流成就了海德國際社區(qū)的完美天資。它由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級國際酒店、商

18、業(yè)街、國際雙語學校等組成，這是一座堪與美國社區(qū)媲美的生態(tài)園林社區(qū)，她標志著義烏的居住水平由此與國際同步。海德國際社區(qū)，作為一個高品質(zhì)的多元化國際社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計及生活方式的營造上，表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風范，將文化融于建筑之中，讓建筑與自然和諧融合，充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性，更加適合不同居者的口味。根據(jù)海德國際社區(qū)的發(fā)展趨勢，社區(qū)的購房業(yè)主，將大部分為事業(yè)有成的成功人士。這些業(yè)主購房觀念成熟，置業(yè)目的明確，文化品位較高，他們在選擇海德國際社區(qū)的同時，也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務(wù)，感受尊貴的專署服務(wù)，確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標。海德國際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題，建筑布局合

19、理，配套設(shè)施完善，社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯落有致，道路、景觀以及河、湖、園等分布其間，學校、商場、公寓、商鋪一應(yīng)俱全，充分滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂、健康、度假等的需要。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市建筑史上的輝煌。二、海德國際社區(qū)的管理難點在海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作中，凸現(xiàn)出來的難點主要有以下方面：1 、 整個社區(qū)體量巨大，建筑類型多樣，業(yè)主提出的物業(yè)管理服務(wù)標準和需求各有不同。2 、 地域處在新開發(fā)區(qū)域，城市功能延伸尚未完全到位，社區(qū)周邊環(huán)境 尚未形成規(guī)模的商圈，政府與開發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮，這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮

20、利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，滿足業(yè)主的衣食住行等高標準要求。綜上分析，針對于“海德國際社區(qū)”業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)工作，已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理，物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵，拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)理念，以管理城市生活區(qū)的理念，提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個類型、各個階層業(yè)主需要的，管家式專屬物業(yè)管理服務(wù)模式，從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個方面，讓購房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù)， 才能滿足業(yè)主的真正需要，從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務(wù)工作。使海德國際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟、娛樂中心區(qū)。三、物業(yè)管理難點解決方法

21、1 、實施規(guī)范化管理，使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。根據(jù)海德國際社區(qū)的地理位置和建筑格局，我們認為海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)該在人文服務(wù)上突出 “尊貴、舒適”，在環(huán)境管理上體現(xiàn)“生態(tài)、 綠色” ， 在社區(qū)文化中彰顯 “高雅、 高尚” ， 在治安秩序上感受 “安全、安心”。在海德國際社區(qū)購房的業(yè)主對于高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，以及國家、地方關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)都將會有一定了解。這就需要物業(yè)管理企業(yè)嚴格按照“規(guī)范化”的要求實施物業(yè)管理服務(wù)工作，并針對高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對小區(qū)員工進行崗前綜合培訓和崗上加強培訓。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務(wù)和管理的任何一個細節(jié)，都能夠遵

22、照國家的“條例”，地方的“法規(guī)”開展工作，大到道路、河流、房屋外觀，小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴格按照“條例”、 “規(guī)定”實施規(guī)范化管理。保持高檔社區(qū)的原有風格，以國家示范住宅小區(qū)的標準服務(wù)整 個社區(qū)，保障業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)在社區(qū)內(nèi)不斷增值。同時，分公司內(nèi)部進行規(guī)范化管理，運用先進的扁平化管理模式，以內(nèi)部的規(guī)范化管理帶動整個社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù)，建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系，提升管理服務(wù)品位，形成與海德國際社區(qū)一致的“國際化管理”風格。2、開展人性化的管家式服務(wù)，使物業(yè)管理服務(wù)提檔升級，獲得社會、業(yè)主認可。根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求，把業(yè)主需要的服務(wù)提供給業(yè)主，

23、滿足不同業(yè)主的不同需要，讓“人性化”專署的管家式物業(yè)管理服務(wù)涵蓋業(yè)主生活的各個層面。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個細節(jié)，使物業(yè)服務(wù)更加貼近人性、貼近業(yè)主，是我們追求的目標。根據(jù)海德國際社區(qū)基本情況，公司將在社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具，為業(yè)主的出行、購物、工作提供方便。考慮到業(yè)主救護和應(yīng)急出行的需要，配備應(yīng)急服務(wù)車輛，提供24 小時應(yīng)急服務(wù)，為有救護、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。公司還將組織引進一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商，為業(yè)主解決飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務(wù)，更多關(guān)注業(yè)主細微的物業(yè)管理服務(wù)需求，使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務(wù)，創(chuàng)造海德國際社

24、區(qū)的社區(qū)文化氛圍，按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū)，以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位，計劃、組織、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。設(shè)立商務(wù)生活服務(wù)中心，提供代辦、代購、代買、代售等服務(wù)，和周邊的大型購物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機構(gòu)建立合作伙伴，對于社區(qū)業(yè)主只要持有VIP 卡，就可享受打折、優(yōu)惠服務(wù)。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會認知度，把海德國 際社區(qū)建設(shè)成居住亮點和投資熱點。3、開拓創(chuàng)新，注重環(huán)保，為業(yè)主提供超值服務(wù)，提升社區(qū)品位。海德國際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū)，突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用，公司在未來的物業(yè)管理服務(wù)中，也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保

25、、作為服務(wù)的主題，圍繞自然環(huán)境開展系列文化活動，注重保護、維護自然環(huán)境和自然生態(tài)，實現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計規(guī)劃初衷。提升物業(yè)服務(wù)的科技含量，建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，實現(xiàn)網(wǎng)上報修、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)論壇等智能化物業(yè)服務(wù)平臺，物業(yè)費內(nèi)容在網(wǎng)上公布，由銀行托收各種費用。創(chuàng)建海德國際社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)家園。公司還將依托下屬子公司在家政服務(wù)、清洗保潔、花卉養(yǎng)護、空氣監(jiān)測、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動等方面為業(yè)主提供全方位服務(wù)，創(chuàng)造全新的大家庭氛圍，把海德國際社區(qū)打造為東陽與義烏市的頂級多功能社區(qū)。第二節(jié) 投標總報價一、 物業(yè)服務(wù)費報價根據(jù)海德國際社區(qū)的具體特點。在取費時，我們本著精打細算、務(wù)求準確、合理的原則。分別確定了

26、高層住宅、商服、別墅、寫字樓等各類物業(yè)服務(wù)費的收費標準：高層住宅建筑面積每平方米/每月元商服公企建筑面積每平方米/每月元別墅住宅建筑面積每平方米/每月元寫字樓建筑面積每平方米/ 每月元地上車位管理費每月每位元地下車位管理費每月每位元電梯費基礎(chǔ)層元 / 月第三節(jié) 管理服務(wù)總承諾在社區(qū)的總體服務(wù)中，我們承諾 “服務(wù)無止境、管理無盲點、業(yè)主無怨言”。公司在中標并簽署了物業(yè)管理委托合同后，將嚴格按照投標書約定時間，提交履約保證金。如在物業(yè)管理服務(wù)過程中，出現(xiàn)物業(yè)公司人為因素造成設(shè)備設(shè)施損壞時，將按照合同中的相關(guān)約定進行賠償修復(fù)。在全面的管理服務(wù)中，我們承諾“管理無盲點、服務(wù)無止境、業(yè)主無怨言” 、全員

27、都是“禮賓員、引導(dǎo)員、保潔員”，用高品級的物業(yè)管理標準服務(wù)于海德國際社區(qū)，把社區(qū)打造成東陽市的頂級建筑群，切實提高社區(qū)的市場知名度，提高服務(wù)品級，保證社區(qū)的功能含金量。一物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容承諾（1） 、社區(qū)綜合管理方面一年內(nèi)通過“市級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。二年內(nèi)通過“省級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。三年內(nèi)通過“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。（2） 、社區(qū)治安秩序 公司按照社區(qū)管理需要配備安管員，協(xié)助公安機關(guān)做好安全防范工作； 封閉式小區(qū)，所有出入口設(shè)立保安崗?fù)ぃ瑢嵭?4 小時值班制度，力求做到萬無一失； 開放式小區(qū)設(shè)機動巡邏，重點部位派專人值守，

28、保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失; 專人操作監(jiān)控設(shè)備，嚴密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無安全隱患；專人管理地上、地下車位，保持停車秩序良好；主要消防設(shè)施有明顯標志，每周定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護，保證社區(qū)內(nèi)無消防隱患，消防通道暢通無阻。（三）、社區(qū)清潔，嚴格執(zhí)行ISO14000環(huán)境保護體系標準樓內(nèi)保潔按照三星級酒店保潔方面的標準嚴格執(zhí)行；確保社區(qū)路面、廣場、綠地無雜物，清潔一新；社區(qū)水面、湖面無垃圾、漂浮物；社區(qū)路面、邊石、路燈、雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無積塵、印痕；引進大型保潔、清洗設(shè)備，保證社區(qū)主要街

29、道每日早晚各用 清水沖洗 1 次 ，路面潔凈無塵。社區(qū)垃圾按環(huán)保要求，分類收集，日產(chǎn)日清。（四） 、社區(qū)綠化草坪美觀平整，高度4 6 厘米，覆土率達到95%以上；綠籬修剪整齊，無空缺，無病蟲害；樹木生長茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養(yǎng)護方案實施二次改造，確保后期成活率。室內(nèi)的綠擺、花木盆景設(shè)計美觀，擺放適當，品味高雅，生長良好，成活率100%；、社區(qū)設(shè)備維修養(yǎng)護嚴格執(zhí)行設(shè)備大、中、小修計劃，保證社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備狀況良好，運行正常。提供 24 小時報修服務(wù)，接到業(yè)主 報修 15 分鐘 內(nèi)趕到現(xiàn)場，小修、急修不過夜；確保社區(qū)街道及庭院燈飾等設(shè)備設(shè)施的正常使用，更換維修不過夜， 完好率100%

30、；重要設(shè)施設(shè)備，如消防監(jiān)控系統(tǒng)、備用發(fā)電機、排風定期啟動，確保狀態(tài)正常。（六） 、社區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理確保物業(yè)房產(chǎn)無火災(zāi)、無盜竊等安全事故發(fā)生；保證室內(nèi)清潔衛(wèi)生，無堆放垃圾，墻面設(shè)施無積塵；確保房產(chǎn)外觀整潔、設(shè)施正常、功能正常、使用正常。二、城市生活區(qū)域管理承諾根據(jù)海德國際社區(qū)的建筑體量巨大，建筑類型多樣，配套設(shè)施完善，功能齊全等特點，按照單純的居住小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)不能滿足整個社區(qū)從業(yè)主到發(fā)展商的服務(wù)需要。為此，公司在物業(yè)小區(qū)基本服務(wù)內(nèi)容和標準的基礎(chǔ)上，在海德國際社區(qū)推出城市生活區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容。1、交通出行方面在海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū) 環(huán)保電瓶車，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具。考慮到業(yè)

31、主救護和應(yīng)急出行的需要，配備 應(yīng)急服務(wù)車輛，提供 24小時應(yīng)急服務(wù)，為有救護、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時到位的服務(wù)。2、政設(shè)施管理按照社區(qū)的配套市政設(shè)施的設(shè)置，定期對市政公用設(shè)施進行日常管理和維護。加強社區(qū)燈飾亮化、彩化建設(shè)，打造東陽市的不夜城。社區(qū)的主要街路實行高壓清掃作業(yè)，全自動掃路，實施機械化保潔作業(yè)。使用真空擠壓式垃圾清運車進行垃圾清運，垃圾日產(chǎn)日清。小區(qū)燈飾及時檢修更換，維修率達100%。3、市容秩序方面杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。禁止無證流動商販進內(nèi)社區(qū)，廢品回收由公司指定專人負責，確保社區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。4、物流配送方面公司將在

32、首期建設(shè)的社區(qū)內(nèi)建立 采購配送中心，送貨上門，滿足業(yè)主生活、工作、購物等的基本需求。開設(shè) 社區(qū)票務(wù)中心，為業(yè)主提供航空、鐵路等票務(wù)預(yù)訂，送票上門服務(wù)。開辦 家裝超市 ，為業(yè)主的物業(yè)裝修提供選擇和施工方便。5、社區(qū)文化活動方面海德國際社區(qū)的社區(qū)文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通。組織和開展社區(qū)文化活動中，公司將充分調(diào)動業(yè)主的參與性和積極性，按照季節(jié)、民族節(jié)日、傳統(tǒng)節(jié)日、外來節(jié)日等的不同，組織相對應(yīng) 的文化活動，以季節(jié)為單位開展有主題貫穿的文化活動季。春季的沿江踏青、郊游、龍舟比賽；夏季的家庭健康運動會，社區(qū)運動會；秋季的采摘游、中秋音樂會、重陽登高；冬季的圣誕節(jié)狂歡舞會，元宵節(jié)賞燈猜迷。6

33、、飲食娛樂方面按照社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，引進咖啡、酒吧、中餐、西餐、娛樂等項目，形成規(guī)模和連片效應(yīng)。建立社區(qū)餐廳，開設(shè)送餐服務(wù)。7、業(yè)主就醫(yī)看護方面與本市的大型醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)；定期為業(yè)主進行免費體檢，并建立健康檔案，對需要者提供相應(yīng)的保健方案；開展長期的醫(yī)療咨詢活動；設(shè)置看護服務(wù)機構(gòu)， 在節(jié)假日為業(yè)主的孩子和老人提供看護服務(wù)，方便業(yè)主的工作和旅游。8、日常便民服務(wù)為方便業(yè)主， 滿足業(yè)主的需要，社區(qū)內(nèi)建立24小時客戶服務(wù)中心。提供電腦維護、代辦網(wǎng)站等服務(wù)；提供委托性服務(wù)，如代客購物、代送快件等；提供會務(wù)、PARTY展覽會、沙龍策劃、尊貴會議服務(wù)；提供旅游服務(wù)，如代訂票、聯(lián)系

34、旅游團以及提供最新的旅游信息等服務(wù)；提供車務(wù)出租，代駕、代客泊車服務(wù)；提供汽車清洗、美容、租賃服務(wù)，建立護理檔案；為業(yè)主提供洗衣、送水、訂奶料理家政等多項便民服務(wù)。三、根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供可選擇的管家式服務(wù)1、 家政管理服務(wù)家庭聚會策劃，家庭清潔保潔，家庭花卉養(yǎng)護，寵物護理，子女教育，老人看護，衣物、家具、車輛、家電的清洗、保養(yǎng)，出行、旅游景點聯(lián)絡(luò)策劃，家庭物品采購，家庭聚餐制作，婚喪嫁娶全程策劃服務(wù)。代請保姆，提供私人醫(yī)生。2、 私人秘書服務(wù)重要事件提醒，商務(wù)、政務(wù)活動策劃接待，各種會議服務(wù)，文件收發(fā)、處理，重要客戶、客人的聯(lián)絡(luò)接待，涉外活動、涉外商務(wù)的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商

35、務(wù)，電腦醫(yī)生等。3、 顧問咨詢代理服務(wù)提供房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟、民事法律咨詢，商務(wù)代辦，投資理財，戶口遷移，子女入托、入學，置業(yè)擔保，房屋租賃、銷售、轉(zhuǎn)租、經(jīng)營，物品采購顧問等各個層面。第四節(jié) 海德國際社區(qū)的質(zhì)量管理目標和采用的管理方式一、 質(zhì)量管理目標海德國際社區(qū)作為2004年東陽市開盤的地標性房地產(chǎn)項目，所處的地理位置和升值潛力，都值得我們期待。我公司在物業(yè)管理服務(wù)工作中，按照城市高檔物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟熱點的開發(fā)定位，制定了以下目標：一年內(nèi)創(chuàng)建“市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。二年內(nèi)創(chuàng)建“省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。三年內(nèi)創(chuàng)建“國家級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”， 并獲得

36、稱號。同時，從物業(yè)管理前期介入開始到物業(yè)正式接管驗收，我公司會從內(nèi)業(yè)、外業(yè)等每個環(huán)節(jié)出發(fā)，始終按照“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準進行規(guī)范化的物業(yè)管理工作。配合開發(fā)商進行樓盤的銷售，把入住海德國際社區(qū)打造成身份、地位、成就的象征，把海德國際社區(qū)打造成浙江省的標志性建筑。隨著物業(yè)管理服務(wù)的深入，在解決就業(yè)、保護環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟效益等方面，為政府和社會做出貢獻。二、管理小區(qū)所取得的各種效益1 、社會效益海德國際社區(qū)作為東陽市的地標性建筑，高品級的物業(yè)管理服務(wù)是項目繼續(xù)開發(fā)、銷售的有利基礎(chǔ)。海德國際社區(qū)在建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、綜合布局、使用功能以及周邊環(huán)境上都將會給東陽市的經(jīng)濟建設(shè)代來巨大影響。 物業(yè)公

37、司通過規(guī)范化的管理和人性化服務(wù)，建立獨特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強企業(yè)形象設(shè)計和視覺識別體系，形成與海德國際社區(qū)一致的“國際化管理”風格，對于樹立物業(yè)管理品牌，拉動東陽市的經(jīng)濟建設(shè)，引進人才，引進投資，都將產(chǎn)生深遠影響。經(jīng)過物業(yè)公司的長期管理，業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)也將不斷增值，最終形成銷售熱點和居住亮點，帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟繁榮。二、經(jīng)濟效益公司通過規(guī)?；?jīng)營、商業(yè)化運作，節(jié)能降耗，增收節(jié)支，將會更大的提高物業(yè)費使用率，把更多資金用于物業(yè)管理服務(wù)之中，在保持相應(yīng)的經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，以高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)回報業(yè)主，形成取之于民，用之于民的良性循環(huán)。三、環(huán)境效益物業(yè)公司在社區(qū)的管理服務(wù)中，用扎實的管理實現(xiàn)海德國

38、際社區(qū)的綠色、環(huán)保、生態(tài)的園林社區(qū)特色，把社區(qū)打造成行政辦公、教育科研、旅游、 綠色產(chǎn)業(yè)為一體，具有現(xiàn)代化特色的園林生態(tài)社區(qū)。業(yè)主生活在綠色、環(huán)保的生態(tài)園林社區(qū)中，也將享受到更多舒適和健康。三、海德國際社區(qū)擬采用的管理方式1 、實行一體化管理我公司對海德國際社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)工作，同時采用ISO9000 質(zhì)量管理體系、ISO14000 環(huán)境管理體系和OHSMS180業(yè)健康安全管理體系的一體化管理，細化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護等工作，為開放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個安全、 優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國際社區(qū)成為東陽市的頂級社區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗

39、的風景線。2、實行全員聘用制管理企業(yè)將實行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過層層選拔，競聘上崗。本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面、年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理隊伍。3 、 實行軍事化管理對于海德國際社區(qū)的管理隊伍我們將引進部隊的軍事化管理機制，保安員優(yōu)先招聘軍隊退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對于進入公司的保安員首先送到部隊進行為期 20 天的軍事化封閉式訓練，通過20 天的嚴格訓練和考核，勝任的保安員正式進崗實習。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓，每月三次小訓，一次大訓，以例行的比武與消防

40、演練促進人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。4、實行定期例會制度，及時解決工作難題根據(jù)實際運轉(zhuǎn)情況，每年公司要進行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)營管理分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當月公司各項工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會，安排布置當天工作。一年365 天，公司員工每天堅持出早操，背誦員工守則和文明用語等。每周一，公司全體員工在廣場集合，升國旗，對員工進行愛崗敬業(yè)，愛國愛家鄉(xiāng)的教育。公司將在小區(qū)實際運轉(zhuǎn)一段時間后，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)

41、，為各部門制定5、實行全面預(yù)算管理，詳細的物業(yè)費收繳、物料消耗、工資支出、各崗位人員配置等各項收支指標，同時與相關(guān)責任人簽訂責任狀，嚴格按照指標進行。6、實行酒店賓館三星級標準保潔管理保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務(wù)工作的重點，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng)驗的人員擔任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時我們還參照國家三星級酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細的保潔工作規(guī)范及標準，以此標準來考核保潔人員的實際工作效果。7、實行品質(zhì)監(jiān)督管理，實行員工“星級評定”制度設(shè)立 客戶品質(zhì)服務(wù)部，負責公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進行問卷調(diào)查，對服務(wù)現(xiàn)場進行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合

42、標準。針對投訴處理結(jié)果進行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對管理和服務(wù)工作提出指導(dǎo)意見。實行員工星級評定制度，根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)及工作成績評定員工等級標準，根據(jù)評定標準發(fā)放相應(yīng)級別工資。8、實行全員保潔、全天候保潔管理海德國際社區(qū)小區(qū)內(nèi)，實行全員保潔制度，對于公司每一位員工都有責任和義務(wù)保護社區(qū)的衛(wèi)生清潔，每一位員工在社區(qū)內(nèi)都是保潔員。實行全天候保潔服務(wù)，無論雨、雪、風、霜、寒、暑，我們保證社區(qū)清潔保潔服務(wù)工作都能不間斷進行。同時，通過培訓提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進行保潔工作。第五節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、社區(qū)開發(fā)建設(shè)階段的前期物業(yè)管理服務(wù)鑒于海德國際社區(qū)的特殊性

43、，如果我公司中標，我們將在簽訂委托合同后及時從總公司抽調(diào)專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進駐設(shè)區(qū)，為社區(qū)的前期建設(shè)無償 提供以下服務(wù)：1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務(wù)中標后，我們將為海德國際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務(wù)，負責售樓中心的安全管理，維護正常銷售秩序。選派業(yè)務(wù)能力強、形象好的管理人員到銷售中心，負責向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)。2. 社區(qū)的水、電、土建工程質(zhì)量等方面的第三方監(jiān)督服務(wù)中標后，我公司將以第三方角度進駐施工現(xiàn)場，幫助開發(fā)商對社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進行監(jiān)督，及時了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變更情況，以利于今后更好的開展物業(yè)管理工作。對于不利于今

44、后物業(yè)管理的地方提出合理化建議，起到第二監(jiān)理的作用。3. 建筑材料選用的合理化建議前期介入后，物業(yè)公司將根據(jù)以往的所管樓宇中選用建材的使用情況，向開發(fā)商提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以供開發(fā)商擇優(yōu)選用。4. 參與安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)計前期介入后，在考慮成本的前提下，物業(yè)公司將盡可能為開發(fā)商提供防盜報警系統(tǒng)設(shè)計及施工建議（必要時，我公司可派員參與施工），通過完 善的報警系統(tǒng)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住、辦公環(huán)境。5. 對一些細微之處的建議前期介入后，我物業(yè)公司將從業(yè)主的立場出發(fā)，根據(jù)北方地域的特點技實際情況，盡可能全面細致的考慮到各種可能的使用問題尤其是供暖 問題，提請設(shè)計和施工單位注意，

45、同時提出合理化建議。二、 竣工驗收期間的管理服務(wù)社區(qū)竣工驗收后，物業(yè)公司將配合開發(fā)商做好社區(qū)的各項工程驗收工作主要包括以下驗收：（一）分類驗收1. 隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)與建設(shè)單位以及物業(yè)公司按技術(shù)規(guī)范要求及時進行驗收，驗收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準。經(jīng)差合格后，三方在工程檢查記錄上簽字確認。2. 分期驗收對于各期工程或單元工程在達到使用條件，可以提前進行驗收，以配合銷售及時投入使用。3. 單項工程驗收對于工程項目的某個單項工程按設(shè)計要施工完畢，具備使用條件，物業(yè)公司可以先行進行驗收，并進入管理、保潔開荒。4. 全部工程驗收當整個建設(shè)項目按設(shè)計要求全部建成，并通過有關(guān)部

46、門驗收后，物業(yè)公司將組織水、電、土建等各項驗收小組與開發(fā)商、建筑商正式進行物業(yè)移交工作，移交結(jié)束后，盡快為業(yè)主辦理進戶手續(xù)。（二） 、物業(yè)接管驗收1、公共設(shè)施、設(shè)備驗收現(xiàn)場驗收與交接（ 1） 我公司將選派經(jīng)驗豐富的水暖、電氣及土建工程師會同開發(fā)商組成現(xiàn)場交接小組，總公司成立專門的接管小組代表業(yè)主對社區(qū)的房屋、建筑、設(shè)施、設(shè)備等進行現(xiàn)場交接驗收。（ 2）總公司各職能部門將對現(xiàn)場交接驗收中發(fā)現(xiàn)的各類設(shè)備、設(shè)施、物品等數(shù)量及遺留問題記錄在交接驗收單上，交接驗收單一式三份，由物業(yè)公司、開發(fā)商和建筑商三方負責人簽字確認后各自歸檔保存。（ 3） 對交接驗收中存在的各種問題，由分公司職能部門與相關(guān)部門共同協(xié)

47、商解決。（ 4） 對已接管驗收的區(qū)域，組織相關(guān)工作人員部分進入，以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況，保證社區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整潔。2、物業(yè)管理用房的交接以及鑰匙的交接驗收（ 1） 社區(qū)其他交接事項進行時，分公司將委派專人與開發(fā)商和建筑商協(xié)商管理用房的交接事宜，交接完畢后及時進行裝飾裝修，以便盡快投入使用，及時為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。（ 2） 鑰匙的交接分公司將派專人對社區(qū)內(nèi)所有公共部位的鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等重要部位的鑰匙逐一進行核對、試用。對所有交接的鑰匙填寫鑰匙交接單，同時建立交接檔案備存，以便于對鑰匙進行統(tǒng)一管理；交接后的鑰匙我們將由職能部門專門管理，必要時可更換重點部位的鎖匙，做到放置穩(wěn)

48、妥、安全有序。（三）業(yè)主進戶及裝修期間的管理服務(wù)1. 業(yè)主進戶在業(yè)主集中進戶期間，我公司承諾將從總公司抽調(diào)大批人手參與進戶工作， 按照公司既定程序，保證進戶工作有序進行。具體進戶流程見下表：業(yè)主進戶流程業(yè)主提供入住資料：進住通知單、購房合同、身份證（原件、復(fù)印件），本人名章，領(lǐng)取業(yè)主入住指南查驗進戶通知單，發(fā)放入住文件袋通知單加蓋“已領(lǐng)資料章”回收填好之業(yè)主臨時公約業(yè)主資料登記表等資料進戶通知單、業(yè)主臨時公約、業(yè)主手冊蓋章憑已簽字之進戶通知單收費，收回進戶通知單憑入住交費收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊上加蓋注發(fā)放日期, 業(yè)主在鑰匙發(fā)放登記表行政員、開發(fā)商、業(yè)主三方共同驗收房屋抄水、電、氣表，填寫驗收

49、交接單，三方各執(zhí)一份，記錄業(yè)主 維修要求，約定維修時間，業(yè)主在入住登記表上簽字入住文件整理、匯總、歸檔2. 業(yè)主裝修管理在業(yè)主進戶裝修期間，我公司將嚴格按照裝修管理程序嚴格進行管理，主要流程如下：業(yè)主裝修管理程序三、綜合管理1）每年年初由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，總經(jīng)理與各部門簽訂責任狀，由各部門主管負責組織實施；（ 2）由工程部負責每半年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定大中小修，維修計劃, 由工程部負責組織實施；（ 3）海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)立24 小時報修及服務(wù)電話，白天設(shè)有專職行政管理員負責接待業(yè)主來訪，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；

50、夜間有 2 個主管以上管理人員及6 個以上維修人員值班，處理各種急迫性報修，水、電等急迫性報修15 分鐘 內(nèi)到現(xiàn)場；（ 4）根據(jù)入住情況，協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；（ 5） 在社區(qū)設(shè)立健全的管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全，管理規(guī)范；（ 6）負責協(xié)助組建業(yè)主委員會，每半年公布一次費用支出情況，公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準;（ 7） 應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行現(xiàn)代化管理；（ 8）全體員工統(tǒng)一著公司制服，佩帶有物業(yè)公司胸牌，物業(yè)管理員和特殊工種持相關(guān)證書上崗；（ 9） 每一年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率問卷調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征

51、求意見用戶不低于總戶數(shù)的95，滿意率達到98以上。（ 10）建立應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。四、安全管理經(jīng)我公司對海德國際社區(qū)的現(xiàn)場考察及分析，根據(jù)其獨特的地理環(huán)境及特點，我們將制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事案件發(fā)案率、火災(zāi)發(fā)案率、三車丟失率標準降至最低。海德國際社區(qū)內(nèi)的安全管理主要包括公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，其中包括：（ 1 ） 海德國際社區(qū)的住宅實行封閉式管理：社區(qū)內(nèi)的個主要出入口 24 小時設(shè)有專職安管員值守，在變電亭、所等危及人身安全處設(shè)立明顯標志和防范措施；在非住宅區(qū)域內(nèi)實行開

52、發(fā)式管理，設(shè)立機動巡邏組，在社區(qū)內(nèi)每小時巡邏一次，通過保安機動巡邏組24 小時的定期巡邏，保證社區(qū)公共安全。（ 2） 海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持社區(qū)內(nèi)車輛行駛通暢；（ 3） 海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及社區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；（ 4） 海德國際社區(qū)夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行每1 小時一次的防范檢查和巡邏，巡邏人數(shù)2 人為一組，做到巡邏有計劃、有記錄；（ 5） 由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū)詳細的發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；有安

53、全管理部定期進行培訓，保證突發(fā)事件發(fā)生時，立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。（ 6） 、建議開發(fā)商采用的保安硬件設(shè)備巡更警備系統(tǒng)為保證保安巡查人員切實巡查到位，有必要對巡查人員進行巡邏路線 的監(jiān)控及巡邏情況的檢查，因此我們準備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員及管理人員在巡邏時佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點處進行數(shù)據(jù)取納，同時記錄取納時間，巡更結(jié)束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過打印機打印出來，以驗證巡更人員是否按指定的時間和路線即時檢查到各個巡查點。閉路監(jiān)控系統(tǒng)分有線監(jiān)控和無線監(jiān)控兩部分。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個帶旋轉(zhuǎn)云臺的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點監(jiān)控的地方，如停車場

54、、道路行人步行出入口等處。無監(jiān)控系統(tǒng)主要采用UNITEK 無線式監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對可疑點進行布控，分布社區(qū)內(nèi)的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯(lián)接方式，探頭的安置地點可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設(shè)電纜線。上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設(shè)在信息處理指揮中心的24 小時循環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機上，以備查證。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會在技術(shù)上對社區(qū)治安給予充分的保障。紅外線探測系統(tǒng)這是一種對物體是否通過而進行監(jiān)視報警的保安系統(tǒng)，該控測系統(tǒng)主要安裝在外圍，對非正常途徑進入社區(qū)的物體進行監(jiān)測報警。無線式家庭防盜系統(tǒng)該系統(tǒng)可通過電話實現(xiàn)24 小時盜竊、搶劫、火災(zāi)、煤氣泄露、緊急求救等自動報警。用戶使用時先在報警系統(tǒng)的自動撥號機上設(shè)定指揮中心的報警電話號碼及用戶識別碼。在盜賊撬門，撬窗入屋或走進紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動警戒狀態(tài)下的主機的警 報， 自動撥號機撥通指揮中心