第六章房地產(chǎn)投資不確定性分析ppt課件

1、第六章第六章 房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資不確定性分析一、房地產(chǎn)投資不確定性分析的涵義一、房地產(chǎn)投資不確定性分析的涵義 房地產(chǎn)投資不確定性分析是指分析不確定性要素對(duì)房地產(chǎn)工程能夠構(gòu)成的影響，進(jìn)而分析能夠出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 闡明：1這里講的不確定性，一是指影響方案經(jīng)濟(jì)效果的各種要素(比如各種價(jià)錢)的未來變化帶有不確定性；二是指測(cè)算方案現(xiàn)金流量時(shí)各種數(shù)據(jù)(比如投資額)由于缺乏足夠的信息或測(cè)算方法上的誤差，使得方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的值帶有不確定性。 2不確定性的直接后果是使方案經(jīng)濟(jì)效果的實(shí)踐值與評(píng)價(jià)值相偏離，從而按評(píng)價(jià)值作出的經(jīng)濟(jì)決策帶有風(fēng)險(xiǎn)。 3由于風(fēng)險(xiǎn)與不確定性都是呵斥工程實(shí)施結(jié)果的不確定，故在工程

2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中經(jīng)常對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性兩個(gè)概念的運(yùn)用不加區(qū)分。 4不確定性分析的目的就是為了分析不確定性要素，盡量弄清和減少不確定性要素對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的影響，預(yù)測(cè)工程承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的才干，確定工程在財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可靠性，防止工程投資呵斥不用要的損失。二、房地產(chǎn)投資不確定性分析的要素二、房地產(chǎn)投資不確定性分析的要素一房地產(chǎn)開發(fā)性投資主要不確定性要素二房地產(chǎn)購置性投資主要不確定性要素三房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資主要不確定性要素一房地產(chǎn)開發(fā)性投資主要不確定性要素一房地產(chǎn)開發(fā)性投資主要不確定性要素1、租售價(jià)錢2、可租售面積和比例3、開發(fā)期4、租售期5、土地費(fèi)用6、建安工程費(fèi)7、土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如容積率及有關(guān)參數(shù)8、融

3、資比例9、融資本錢10、資本化率二房地產(chǎn)購置性投資主要不確定性要素二房地產(chǎn)購置性投資主要不確定性要素1、租售價(jià)錢2、空置率3、租售期或運(yùn)營期4、購買價(jià)錢5、運(yùn)營本錢6、融資本錢7、融資比例或權(quán)益投資比率三房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資主要不確定性要素三房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資主要不確定性要素 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資除思索相應(yīng)的開發(fā)性或購置性投資的有關(guān)影響要素外，還有利率要素等。三、房地產(chǎn)投資不確定性分析的根本方法三、房地產(chǎn)投資不確定性分析的根本方法 一盈虧平衡分析二敏感性分析三概率分析一盈虧平衡分析一盈虧平衡分析是一種把產(chǎn)量銷售量、本錢、收益或利潤三者聯(lián)絡(luò)起來進(jìn)展定量分析的技術(shù)。1、線性盈虧平衡分析 知：年銷售收入

4、R， 年總本錢C， 年盈利M， 年產(chǎn)量銷售量Q ， 單位產(chǎn)品售價(jià)P， 年固定總本錢F， 單位產(chǎn)品變動(dòng)本錢Cv 求：平衡點(diǎn)產(chǎn)量Q* 解：因 R=PQ C=F+CvQ 故由 PQ =F+CvQ 得 Q*=F(P- Cv)闡明：1 假設(shè)Q*越小，那么工程產(chǎn)品順應(yīng)市場(chǎng)需求變化才干越強(qiáng)。 2當(dāng)建立工程設(shè)計(jì)年產(chǎn)量為Qc時(shí)， 那么平衡點(diǎn)消費(fèi)才干利用率E=Q* Qc=FQcP-Cv) 2、非線性盈虧平衡分析闡明：1當(dāng)收益或利潤、本錢和產(chǎn)量三者呈非線性關(guān)系時(shí)，能夠會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)平衡點(diǎn)。 2非線性盈虧平衡分析的原理同線性盈虧平衡分析。R、CQRCQ01 1、常用的不確定性要素、常用的不確定性要素1 1最低租售價(jià)錢最低

5、租售價(jià)錢2 2最低租售數(shù)量最低租售數(shù)量3 3最高土地獲得價(jià)錢最高土地獲得價(jià)錢4 4最高工程費(fèi)用最高工程費(fèi)用5 5最高運(yùn)營費(fèi)用最高運(yùn)營費(fèi)用闡明：多要素臨界點(diǎn)組合闡明：多要素臨界點(diǎn)組合2 2、分析方法、分析方法列表或圖形列表或圖形房地產(chǎn)工程盈虧平衡分析房地產(chǎn)工程盈虧平衡分析名稱分析標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)衡量臨界點(diǎn)分析允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合保本點(diǎn)分析利潤為零風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合二敏感性分析二敏感性分析是經(jīng)過分析測(cè)算工程主要要素發(fā)生變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的的影響及影響程度，從而找出工程敏感要素的不確定性分析方法。1、單要素敏感性分析只需一個(gè)不確定性要素發(fā)生變化，其他要素不變，分析對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響

6、程度。2、多要素敏感性分析在兩個(gè)或多個(gè)不確定性要素同時(shí)變化時(shí)，分析對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度。1雙要素：例如兩要素變化對(duì)NPV的影響。2三要素：略闡明：1盈虧平衡分析法是經(jīng)過盈虧平衡點(diǎn)來分析不確定性要素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度。敏感性分析法那么是分析各種不確定性要素變化一定幅度時(shí)(或者變化到何種幅度)，對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度(或者改動(dòng)對(duì)方案的選擇)，而把不確定性要素當(dāng)中對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果影響程度較大的要素，稱之為敏感性要素。2投資者有必要及時(shí)把握敏感性要素，并從敏感性要素變化的能夠性以及測(cè)算的誤差，分析方案的風(fēng)險(xiǎn)大小。1 1、單要素敏感性分析、單要素敏感性分析 假設(shè)某一不確定性要素變化時(shí)，其他要素

7、不變，即各要素之間是相互獨(dú)立的。 單要素敏感性分析的詳細(xì)操作步驟：1確定研討對(duì)象選最有代表性的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的2選取不確定性要素關(guān)鍵要素3設(shè)定要素的變動(dòng)范圍和變動(dòng)幅度20+20，10變動(dòng)4計(jì)算某個(gè)要素變動(dòng)時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的的影響5繪制敏感性分析圖，作出分析。 2 2、單要素敏感性分析運(yùn)用、單要素敏感性分析運(yùn)用 例：計(jì)算得某工程內(nèi)部收益率IRR173，凈現(xiàn)值NPV(12)=487萬元，動(dòng)態(tài)投資回收期Tp69年。確定性分析的結(jié)果，初步評(píng)價(jià)該工程在經(jīng)濟(jì)效果上可以接受。本例中，對(duì)銷售收人、建立投資、運(yùn)營本錢三個(gè)要素分別添加10和減少10，個(gè)別要素分別添加20，作出單要素敏感性分析。也就是說，某一要素

8、變動(dòng)一定幅度時(shí)，假設(shè)其他要素堅(jiān)持不變，計(jì)算每次變動(dòng)的現(xiàn)金流量，從而計(jì)算相應(yīng)的IRR。顯然，各要素一樣的變化幅度，對(duì)IRR的影響程度是有差別的，整理成表和圖的方式，以此表示不確定性要素對(duì)評(píng)價(jià)目的的彩響程度。不難看出：銷售收人最敏感，其次是運(yùn)營本錢，最不敏感是建立投資。3 3、多要素敏感性分析、多要素敏感性分析 多要素敏感性分析方法主要有： 1最有利最不利法 2解析法與作圖法結(jié)合 如上例選擇銷售收入和建立投資兩個(gè)不確定性要素同時(shí)變化對(duì)評(píng)價(jià)目的NPV的影響，分別取正負(fù)10兩個(gè)不同組合，計(jì)算結(jié)果列于下表。 可見，該工程確定性分析時(shí)NPV487萬元，當(dāng)銷售收入添加10時(shí)，建立投資添加或減少10，NPV都

9、大干0，工程仍可行；當(dāng)銷售收入減少10時(shí)，建立投資添加或者減少10，都導(dǎo)致NPV小于0，使工程不可行。4 4、多要素敏感性分析運(yùn)用、多要素敏感性分析運(yùn)用5 5、三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法及運(yùn)用、三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法及運(yùn)用 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法是對(duì)工程中所涉及的變動(dòng)要素，分別給出最樂觀、最能夠、最悲觀預(yù)測(cè)值，根據(jù)各變動(dòng)要素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用，來分析、判別開發(fā)商利潤受影響的情況。 闡明：最簡(jiǎn)單的處置方法是將變動(dòng)要素全部按照最樂觀、最能夠、或者最悲觀情況思索，得到工程三組最有用的結(jié)果。5 5、三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法及運(yùn)用續(xù)、三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法及運(yùn)用續(xù)【例】選取假設(shè)干個(gè)敏感性要素，分別確定各自的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值，分析對(duì)企業(yè)利潤【例】選取假設(shè)干個(gè)敏感性

10、要素，分別確定各自的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值，分析對(duì)企業(yè)利潤的影響。的影響。 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值表三項(xiàng)預(yù)測(cè)值表變動(dòng)因素變動(dòng)因素最樂觀情況最樂觀情況最可能情況最可能情況最悲觀情況最悲觀情況租金年增長租金年增長753投資年收益投資年收益6.577.5建造成本年上漲建造成本年上漲67.59貸款年利率貸款年利率101316建造期建造期12個(gè)月個(gè)月12個(gè)月個(gè)月12個(gè)月個(gè)月租售期租售期建成即出租建成即出租3個(gè)月個(gè)月6個(gè)月個(gè)月準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期3個(gè)月個(gè)月3個(gè)月個(gè)月6個(gè)月個(gè)月土地成本土地成本200000元元200000元元200000元元5 5、三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法及運(yùn)用續(xù)、三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法及運(yùn)用續(xù)變動(dòng)因素變動(dòng)因素最樂觀情況最樂觀情況最可能情況最可

11、能情況最悲觀情況最悲觀情況原始評(píng)估值原始評(píng)估值開發(fā)商利潤值開發(fā)商利潤值266841元元199444元元38539元元118235元元占總開發(fā)價(jià)值的占總開發(fā)價(jià)值的百分比百分比24.520.04.213.4占總開發(fā)成本的占總開發(fā)成本的百分比百分比33.425.64.515.5在原有評(píng)估結(jié)果在原有評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上的變化基礎(chǔ)上的變化1266967對(duì)企業(yè)利潤的影響分析表對(duì)企業(yè)利潤的影響分析表三概率分析三概率分析是運(yùn)用概率研討預(yù)測(cè)各種不確定性要素和風(fēng)險(xiǎn)要素的發(fā)生對(duì)工程評(píng)價(jià)目的影響的一種定量分析方法。 【例】有兩個(gè)物業(yè)工程，情況分別如下：工程1：寫字樓工程，2019年末價(jià)值為1000萬元，估計(jì)2019年末價(jià)值為1100萬元的能夠性為50%、為900萬元的