古北水鎮(zhèn)規(guī)劃方案

1、古北水鎮(zhèn)規(guī)劃方案rMT lF'll去屮冷 M扌y項目名稱：古北水鎮(zhèn)項目區(qū)位：北京市密云區(qū)古北水鎮(zhèn)位于北京市密云古北口鎮(zhèn)，背靠中國最美、最險的 司馬臺長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是京郊罕見的山水城結(jié)合的自然 古村落。與河北交界，距離北京市1.5小時，距離承德市約 45分鐘車程。一、項目規(guī)劃擁有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地四合院建筑， 含2個五星級酒店，6個小型精品酒店，400余間民宿、餐飲及 商鋪，10多個文化展示體驗區(qū)及完善的配套服務設施。項目特色：具有悠久的歷史，是在原有守衛(wèi)長城軍民混建而 居的古堡基礎上發(fā)展起來，其現(xiàn)存的“司馬臺古堡”是北京市重 點文物保護單位，“長城+古鎮(zhèn)”是

2、罕見的雄偉自然、文化景觀混 合在一起的歷史人文風景區(qū)。二、項目定位“觀光+休閑+度假+會議”功能于一體的復合型景區(qū)。三、業(yè)態(tài)規(guī)劃以北方古水鎮(zhèn)為基底，打造文化展示體驗、特色住宿、商務提咼參與性和體驗性。個展示體驗區(qū)（小型博物館），介紹關(guān)于，及日月島演藝區(qū)、 長城書院、童玩館、會議、日常配套等豐富業(yè)態(tài)，文化展示體驗區(qū)：10 北方釀酒、染坊等傳統(tǒng)工藝 毛猴館等；特色住宿：目前已經(jīng)建成 1個五星級酒店（水鎮(zhèn)大酒店），3 個精品酒店（烏鎮(zhèn)會、望京樓、長城書舍 ），400余間民宿，總共 計約1500間客房；商務會議：預計建設兩個大型會議中心；日常生活配套：銀行、郵局、菜場、綜合超市、藥店、診所、 快遞、書

3、店、干洗店等。三、營銷策劃以北京、華北地區(qū)為主，全球營銷。四、開發(fā)基礎開發(fā)基礎好，烏鎮(zhèn)的設計經(jīng)驗和整體運營開發(fā)成為古北水鎮(zhèn) 項目的品質(zhì)保證。古北口鎮(zhèn)緊鄰京承高速，古北口景區(qū)素有小承 德之稱，司馬臺、霧靈山等為燕郊觀光型景區(qū)，本身已經(jīng)具備近 郊旅游基本的觀光及度假元素。市場廣闊：北京短途休閑旅游潛在市場規(guī)模約為5000萬人次/年，而其周邊缺乏優(yōu)秀休閑旅游目的地，休閑市場廣闊。政策支持： 2012 年，獲得密云縣財政局 4100 萬元基礎建設 補貼，參與古北項目融資的京能集團也是北京市政府的全資子公 司。渠道完備：可利用中青旅本身的旅行社資源來引導團隊游客， 中青旅是國內(nèi)規(guī)模最大的商務會議旅游服務

4、商， 會議旅游客源廣。五、開發(fā)模式借鑒“烏鎮(zhèn)模式”以“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)、復合多元運營、度假 商務并重、資產(chǎn)全面增值”為核心，觀光與休閑度假并重，門票 與經(jīng)營復合，實現(xiàn)了高品質(zhì)文化型綜合類出游目的地的建設與運 營。依“烏鎮(zhèn)模式”而建的古北水鎮(zhèn)主要有以下三個方面的明顯 優(yōu)勢：1、規(guī)劃和產(chǎn)品優(yōu)勢： 古北水鎮(zhèn)在開發(fā)時全資買斷所有商鋪和住家的產(chǎn)權(quán)，由烏鎮(zhèn) 專業(yè)化運作團隊運作，借鑒烏鎮(zhèn)模式，對景區(qū)統(tǒng)一開發(fā)、設計規(guī) 劃。1.7km、在基礎設施方面古北水鎮(zhèn)以近項目總投入的 1/3 用于生 態(tài)環(huán)保建設。為了較完整地保存古樸原貌，使地面免遭破壞，度 假區(qū)的街道全部采用長條青石板鋪設，并在地下設有長 高 2.5m 、寬

5、 2.6m 的綜合管廊，將熱力管道、中水管道、直飲水 管道等均埋于地下，不僅有效地保護了地面，對于建設原汁原味 的歷史文化旅游目的地也起到了重要作用。在外部整治方面古北水鎮(zhèn)是在原司馬臺三個自然古村落 的基礎上聚合而成，擁有原生態(tài)的自然環(huán)境、珍貴的歷史遺存和 獨特的文化資源。在古北水鎮(zhèn)的開發(fā)建設過程中，始終將文物保 護、古建筑修繕和基礎設施的重建列為首要任務。為了保護原有 古建筑，不破壞原始風貌，本著“修舊如故，整修如故”的原則， 采用了大量的古建材料和傳統(tǒng)修繕手法，力求真實還原一個長城 小鎮(zhèn)的繁華舊貌。在內(nèi)部改造方面“外形傳統(tǒng)風貌，內(nèi)核現(xiàn)代功能” 。在保 留原貌的同時大膽創(chuàng)新，對修復后的民居建

6、筑進行內(nèi)、外特色裝 飾和水電等配套設施改造，對歷史街區(qū)進行功能重塑與再利用， 使得改造好的古建筑更適合現(xiàn)代城市人的居住。在社區(qū)配套方面古北水鎮(zhèn)按照現(xiàn)代居住社區(qū)的標準，配 套包括公共場所、社區(qū)休閑活動空間、人文活動設施及旅游配套 設施，涵蓋食、住、行、游、購、娛旅游六要素，不用出景區(qū)就 幾乎能夠滿足游客的所有需求。建立了戲樓、祠堂、書院、鏢局 等等，激活古鎮(zhèn)生活文化，讓游客體驗真實的古鎮(zhèn)生活。2、產(chǎn)權(quán)和社區(qū)優(yōu)勢吸取其它古鎮(zhèn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓，在開發(fā)時采取了全資買斷所 有原商鋪和住家的房屋產(chǎn)權(quán)，在此基礎上實現(xiàn)整個景區(qū)開發(fā)的主 體一元化，從而使得對古鎮(zhèn)的統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營管理成為了可 能。此外，古北水鎮(zhèn)

7、改變了一般古鎮(zhèn)開發(fā)中的社區(qū)關(guān)系：對于一 般古鎮(zhèn)而言是外來者的游客在古北水鎮(zhèn)是真正的 “鎮(zhèn)民”，原來的 居民卻成為進入景區(qū)務工的外來者，原住居民通過承租景區(qū)公司 的房屋進行經(jīng)營。正是這種顛覆式的社區(qū)重構(gòu)，給游客帶來了對 古鎮(zhèn)的深度感受和極佳的旅游體驗。3、經(jīng)營和管理優(yōu)勢 古鎮(zhèn)管理行家與旅行社業(yè)巨頭強強聯(lián)手的專業(yè)化運行團隊是 古北水鎮(zhèn)的制勝法寶。項目由中青旅集團與烏鎮(zhèn)聯(lián)合打造，在水 鎮(zhèn)始建之初，他們就將方便游客、人性化服務等理念融入其中， 避免了規(guī)劃建設與經(jīng)營管理兩層皮的現(xiàn)象，保證了景區(qū)的品質(zhì)。對于古北水鎮(zhèn)來說，門票只是進入景區(qū)的門檻，景區(qū)內(nèi)包括 餐飲、住宿、娛樂等多業(yè)態(tài)復合經(jīng)營才是營收的主力，這

8、會使得 收入的增長幅度遠大于游客量的增速。在業(yè)態(tài)上實施復合經(jīng)營的 基礎上，古北水鎮(zhèn)在管理上實施統(tǒng)一管理六、規(guī)劃布局景區(qū)主體+司馬臺長城，各有千秋的景區(qū)組合1、功能分區(qū)景區(qū)沿主一路呈東北-西南向條帶狀分布；古鎮(zhèn)與保護區(qū)嚴格 分離，古北水鎮(zhèn)包含景區(qū)主體和司馬臺長城兩大板塊；其中，景區(qū)主體主要包括以下四大板塊：民國街區(qū)、水街歷史風情區(qū)、臥龍 堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)。FTAb'2、開發(fā)運營：開發(fā)模式、投資運營團隊等多方面深度復制烏鎮(zhèn)模式。開發(fā)模式借鑒烏鎮(zhèn)，以“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)、復合多元運營、度 假商務并重、資產(chǎn)全面增值”為核心，“觀光與休閑度假并重，門票與經(jīng)營復合”，實現(xiàn)“高品質(zhì)文化型綜合旅游目

9、的地建設與運 營”。3、開發(fā)主體以旅游公司主要股份的，集政府、企業(yè)和基金公司為一體開 發(fā)主體。通過集合中青旅公司的旅游資源、IDG（創(chuàng)業(yè)基金）的資金實力和政府的政策實力整合在一起，此三駕馬車共同推動古鎮(zhèn)開 發(fā)。開發(fā)措施確定設立司馬臺長城保護專屬區(qū)和旅游專屬區(qū)，保護區(qū)與旅游區(qū)嚴格隔離。景區(qū)塑造：整舊如故，騰龍換鳥、古鎮(zhèn)現(xiàn)代化。具體的做法 可歸納為“遷、拆、修、補、飾”五個字。對于這里的原住居民，被安置在古鎮(zhèn)外圍，原有住房全部作 為商業(yè)開發(fā)，用作酒店、餐飲、商業(yè)，而原主居民可以優(yōu)先返回 到古鎮(zhèn)參與旅游服務行業(yè)中。七、商業(yè)模式：觀光與度假并重、門票與景區(qū)內(nèi)二次消費復合經(jīng)營的商業(yè)模 式。商業(yè)業(yè)態(tài)主要分

10、兩種：一是散狀分布的特色小吃、書店、服裝等店鋪，此類店鋪多 集中在民宿周邊，通過購物加深游游客對水鎮(zhèn)風情的情感體驗。 二是老北京特色商業(yè)街商鋪，此為古北水鎮(zhèn)最大的特色。開發(fā)公 司負責所有經(jīng)營權(quán)的審批，整體管控。并吸納原住民作為公司工 作人員，解決其收入，客棧及店鋪是主要就業(yè)領(lǐng)域。酒店分類商業(yè)業(yè)態(tài)主要分兩種：一類為民宿，即民居，通過對其的整體改造，形成準 4星標 準的度假酒店，以客棧命名，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，工作人 員為原住居民，公司給予他們餐飲的經(jīng)營權(quán)，并嚴格控制經(jīng)營規(guī) 模。工作人員需要對客房進行打掃和清潔服務，以此盤活民宅， 提高就業(yè)率，發(fā)揮原住民的服務意識。另一類為標準的 4、5星酒店

11、，提供高端的商務配套，滿足 商務客的需求，成為商務會議，公司年會的不二場所。八、盈利構(gòu)成：當前項目主要收入來源：門票 +旅游經(jīng)營收入。項目一期主要包括水街、1個五星級酒店，1-2會所，部分民 宿，司馬臺長城（包括上長城的索道），還有一些民俗館等。二期預計以旅游度假公寓住宅為主。因此，當前項目的主要收入來自門票+旅游經(jīng)營收入。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務知識日、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務技能、消防技能、軍事技能。二.培訓的及要求培訓目的安全生產(chǎn)目標責任書為了進一步落實安全生產(chǎn)責任制，做到“責、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司201

12、5年度安全生產(chǎn)目標的內(nèi)容，現(xiàn)與財務部 簽訂如下安全生產(chǎn)目標:一、目標值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓合格率為 100%二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容:1、對本單位的安全生產(chǎn)負直接領(lǐng)導責任，必須模范遵守公司的各項安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴格履行本人的安全職責，確保安全責任制在本單位全面落實，并全力支持安全工作。2、保證公司各項安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時，堅持安全第一的原則。4、參加生產(chǎn)碰頭會時，首先匯報本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問題落實情況；在安排本單位生產(chǎn)任務時，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現(xiàn)象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負有查禁的責任，同時要予