德置行2013年?duì)I口泰晤士城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告課件

1、阜新興隆大家庭項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策劃方案阜新興隆大家庭項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行策劃方案沈陽(yáng)德置行沈陽(yáng)德置行營(yíng)口泰晤士城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告PART 1項(xiàng)目本體條件分析地塊基本信息概述地塊基本信息概述 地塊位于營(yíng)口市站前區(qū)新和大街與博文路交匯處，為泰晤士城小區(qū)商業(yè)配套地塊。所在區(qū)域?yàn)闋I(yíng)口市沿海產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)橋頭堡位置，是新城區(qū)與老城區(qū)連接樞紐，適合規(guī)劃地標(biāo)型商業(yè)建筑。 本案住宅區(qū)住宅區(qū)學(xué)校用地住宅區(qū)大學(xué)城住宅區(qū)沿海產(chǎn)業(yè)園沿海開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀住宅為主、商業(yè)缺乏，沒(méi)有成熟的生活氣息，亟待通過(guò)商業(yè)配套拉動(dòng)新區(qū)生活發(fā)展。本案奧體奧體河道河道大學(xué)城大學(xué)城住宅區(qū)住宅區(qū)項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度較低項(xiàng)目周邊商業(yè)成熟度較低,周邊人氣尚未形成周邊人氣尚

2、未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛圍交通及生活配套也未形成一定的氛圍.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析規(guī)劃用地面積:117967平總建筑面積:337324平容積率:2.5住宅面積:232938平酒店:35000平幼兒園:2000平會(huì)所:942平商業(yè):23899平已開(kāi)發(fā)待開(kāi)發(fā)會(huì)所會(huì)所幼兒園幼兒園商業(yè)商業(yè)大學(xué)城狀況分析大學(xué)城狀況分析 本區(qū)域大學(xué)城主要是由營(yíng)口理工大學(xué)各校區(qū)與大連理工大學(xué)營(yíng)口研究院組合而成，為單一學(xué)校的各個(gè)學(xué)院，總?cè)藬?shù)約6500人，目前周圍欠缺商業(yè)配套，但人數(shù)較少難以支撐較大體量商業(yè)。交通道路分析交通道路分析項(xiàng)目所處營(yíng)口沿海開(kāi)發(fā)區(qū)，多為新修寬敞大路，交通便捷。為方便大學(xué)城學(xué)生出行

3、，周邊公交線路發(fā)達(dá)，易于規(guī)劃商區(qū)。項(xiàng)目項(xiàng)目地塊地塊206 229民星河橋站237民星河廣場(chǎng)站237凈水廠站201 229大學(xué)園站地塊功能定位與規(guī)劃重點(diǎn)地塊功能定位與規(guī)劃重點(diǎn)地塊遠(yuǎn)離營(yíng)口核心商業(yè)街區(qū)，屬于開(kāi)發(fā)區(qū)依托大學(xué)城商區(qū)，周邊住宅入住率不高，不宜做社區(qū)配套型商業(yè)。依托大學(xué)城和低租金鋪位的特點(diǎn)，適宜規(guī)劃集中商業(yè)，針對(duì)大學(xué)城設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)規(guī)劃。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)危脅危脅項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析城市未來(lái)發(fā)展方向城市未來(lái)發(fā)展方向大學(xué)城大學(xué)城,奧體云集奧體云集大量的入駐客群提供消費(fèi)場(chǎng)所大量的入駐客群提供消費(fèi)場(chǎng)所市場(chǎng)客流量不足市場(chǎng)客流量不足周邊商業(yè)氛圍尚未形成周邊商業(yè)氛圍尚未形成周邊消費(fèi)能力較低

4、周邊消費(fèi)能力較低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分大學(xué)城資源有待充分挖掘大學(xué)城資源有待充分挖掘先入為主的市場(chǎng)機(jī)會(huì)先入為主的市場(chǎng)機(jī)會(huì)其它成熟商圈分流部分客群其它成熟商圈分流部分客群市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目上市快于本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目上市快于本項(xiàng)目消費(fèi)者心理預(yù)期較低消費(fèi)者心理預(yù)期較低PART 1 宏觀市場(chǎng)研究城市環(huán)境認(rèn)知城市發(fā)展規(guī)劃PART 1 城市屬性分析u位于遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶，是渤海灣近海城市之一 ，是以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主的東北重要港口城市；u因?yàn)殒V金屬儲(chǔ)量位居全國(guó)第一，被稱為“華夏鎂都”；u是中國(guó)最大的水產(chǎn)基地和水果生產(chǎn)基地。是中國(guó)也是亞洲唯一一個(gè)同時(shí)擁有高鐵、河港、海港、高速公路的城市；u是東北民營(yíng)企業(yè)

5、最發(fā)達(dá)的城市?？偯娣e5365平方公里，人口243萬(wàn)人，占遼寧省人口的5.4%，市區(qū)常住人口不到40萬(wàn)，城市化水平為46.89%；u一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)擁有九個(gè)地級(jí)市以上城市，距沈陽(yáng)、大連分別為145和175公里。營(yíng)口市位于渤海遼東灣北岸，是連接遼寧中部城市群經(jīng)濟(jì)區(qū)和遼東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)樞紐，已被列入遼寧省五大沿海重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大。u 營(yíng)口所處地理位置在整體遼寧省經(jīng)濟(jì)區(qū)中具有很大的優(yōu)勢(shì)，是遼寧省沿海重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，并且借助遼寧的核心城市沈陽(yáng)和東北最大港口城市大連的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，具有巨大的遠(yuǎn)景發(fā)展?jié)摿?。沈?yáng)天津煙臺(tái)青島威海 營(yíng)口市轄四區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚(yú)圈區(qū)），兩市（大石營(yíng)口市轄

6、四區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚(yú)圈區(qū)），兩市（大石橋市、蓋州市），其中鲅魚(yú)圈區(qū)又被稱為營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。橋市、蓋州市），其中鲅魚(yú)圈區(qū)又被稱為營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。20102010年?duì)I年?duì)I口市轄區(qū)人口規(guī)模已達(dá)到口市轄區(qū)人口規(guī)模已達(dá)到243243萬(wàn)人。市區(qū)常住人口不到萬(wàn)人。市區(qū)常住人口不到4040萬(wàn)。萬(wàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口市統(tǒng)計(jì)局站前區(qū)西市區(qū)老邊區(qū)大石橋市蓋州市鲅魚(yú)圈區(qū)行政區(qū)行政區(qū)面積（平方千米）面積（平方千米）站前區(qū)站前區(qū)7070西市區(qū)西市區(qū)2020老邊區(qū)老邊區(qū)305305鲅魚(yú)圈區(qū)鲅魚(yú)圈區(qū)268268蓋州市蓋州市29282928大石橋市大石橋市13791379營(yíng)口擁有豐富的礦產(chǎn)資源，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品及發(fā)達(dá)

7、的水產(chǎn)養(yǎng)殖。u營(yíng)口市礦產(chǎn)種類較多，現(xiàn)已探明的各類礦產(chǎn)40余種，大石橋市是國(guó)家科技部命名的鎂質(zhì)材料產(chǎn)業(yè)化基地，產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)占有重要份額。營(yíng)口市的滑石、硼石、鉀鈉長(zhǎng)石、硅石和金礦石的儲(chǔ)量也位居全國(guó)前列；u營(yíng)口市農(nóng)業(yè)以“三水”（水稻、水果、水產(chǎn)品）為特色，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水稻40多萬(wàn)噸、水果50多萬(wàn)噸、水產(chǎn)品38萬(wàn)噸，是國(guó)家無(wú)公害水果生產(chǎn)基地和優(yōu)質(zhì)水稻生產(chǎn)基地；u營(yíng)口海岸線長(zhǎng)96公里，近海灘涂16萬(wàn)畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)，盛產(chǎn)海蜇、對(duì)蝦、河蟹等珍貴水產(chǎn)品，大宗品種80余種，海淡水產(chǎn)品年產(chǎn)20多萬(wàn)噸，其中海蜇產(chǎn)量居全國(guó)首位；u營(yíng)口工業(yè)體系較為完善，名牌產(chǎn)品眾多。擁有冶金、石化、機(jī)械、建材、輕工、紡織、醫(yī)藥、電

8、子等40多個(gè)門類，是遼寧重要的輕紡工業(yè)基地，培育了安全門、鋼琴、卷煙等一批名牌產(chǎn)品。 營(yíng)口擁有歷史悠久的人文景觀和獨(dú)具特點(diǎn)的自然景觀，山、海、泉、林、河交互交映，打造獨(dú)特的濱海城市。西炮臺(tái)位于營(yíng)口市渤海大街西段，遼河入?？谧蟀?，為遼寧省省級(jí)文物保護(hù)單位和省級(jí)愛(ài)國(guó)主義教育基地。營(yíng)口西炮臺(tái)始建于1882年（光緒八年），1888年建成，為夯筑四合土。西炮臺(tái)是清末東北的重要海防要塞，也是東北最早的海防工程之一。1894年，西炮臺(tái)經(jīng)歷了著名的甲午海戰(zhàn)。1895年初和1900年夏，分別遭到日本和沙俄侵略軍的破壞。炮臺(tái)遺址就其原貌及四周自然景觀保護(hù)，在全國(guó)同類炮臺(tái)中尚屬首位。望兒山，位于熊岳鎮(zhèn)東兩公里處，山

9、峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山頂有一藏式青磚塔，名曰望兒塔，建于明末清初，遠(yuǎn)看如一位母親佇立山頭日夜守望大海，盼望遠(yuǎn)方的兒子歸來(lái)。望兒山是遼南名山，以美麗的母愛(ài)傳說(shuō)得名，是以母愛(ài)為主題而名揚(yáng)天下，是遼寧省省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，營(yíng)口市一級(jí)旅游景區(qū)，載入中國(guó)名勝辭典。高端休閑娛樂(lè)場(chǎng)所主要以高爾夫體育公園、滑雪場(chǎng)、海濱溫泉城、五星級(jí)酒店等為主。滑雪場(chǎng)熊岳溫泉金泰五星酒店18洞高爾夫 港區(qū)簡(jiǎn)介營(yíng)口新港1982年興建，是我國(guó)沿海10個(gè)主樞紐港之一。目前有生產(chǎn)性泊位27個(gè)，萬(wàn)噸級(jí)泊位16個(gè)，擁有成品油化工、汽車滾裝、散糧、集裝箱、客輪等專業(yè)碼頭，每月內(nèi)外貿(mào)集裝箱班輪70余航次，地理位置優(yōu)越，曾以

10、“東方貿(mào)易之良港”聞名中外； 距東北腹地最近的海港，東北第二大港口我國(guó)北方地區(qū)最近的深水不凍港，較大連縮短了210多公里的車程運(yùn)輸距離；該港口腹地縱深涉及遼寧、吉林、黑龍江三省及內(nèi)蒙古東部三盟一市，對(duì)刺激內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)起到了關(guān)鍵性作用； 港口經(jīng)濟(jì)直接帶動(dòng)了鲅魚(yú)圈區(qū)（經(jīng)開(kāi)區(qū)）的城市化發(fā)展自1984年建港以來(lái)，鲅魚(yú)圈區(qū)依托港口經(jīng)濟(jì)，從一個(gè)小漁村發(fā)展成具有獨(dú)立城市功能組織的城市新區(qū)。營(yíng)口港作為東北的第二大港，2011年吞吐量達(dá)2.5億噸，2012年達(dá)到3億噸，吞吐量的高速增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)口經(jīng)濟(jì)發(fā)展。交通方式路線公路沈大高速公路、哈大公路(202國(guó)道)、莊林公路(305國(guó)道)、營(yíng)大公路、蓋岫公路鐵路長(zhǎng)大鐵路、哈大

11、高鐵、大營(yíng)鐵路港口營(yíng)口港、大連港航空沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)、大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng) 營(yíng)口擁有不可復(fù)制的海、陸、空立體交通的地理優(yōu)勢(shì)，在充分發(fā)揮周邊交通優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到了至關(guān)重要的支撐。l 營(yíng)口市地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。南界東北第一大港大連港，北依省會(huì)沈陽(yáng)，東臨丹東，西與錦州接壤。長(zhǎng)大鐵路、沈大高速公路貫穿南北，遼溪鐵路橫跨東西；距大連港175公里，鲅魚(yú)圈港在其轄區(qū)內(nèi)，距桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)145公里;還有沈營(yíng)、沈環(huán)等干線公路交織網(wǎng)，水陸交通十分便捷。營(yíng) 口營(yíng)口內(nèi)部交通發(fā)達(dá)，其中渤海大街貫穿東西，是城市重要的主干道，盼盼路為南北主干道，市區(qū)規(guī)劃共29條公交線路。盼盼路渤海大街渤海大

12、街盼盼路市府路新興大街金牛山大街青花大街PART 1 宏觀市場(chǎng)研究城市環(huán)境認(rèn)知城市發(fā)展規(guī)劃PART 1 城市屬性分析 營(yíng)口市城市總體規(guī)劃（20102030）提出20年的總體規(guī)劃：由老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)、構(gòu)成“大三角”的城市形態(tài)。老城區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)）大石橋城區(qū)蓋州城區(qū)新城區(qū)（鲅魚(yú)圈區(qū)）本規(guī)劃分市域、城市規(guī)劃區(qū)和中心城區(qū)三個(gè)層次。市域規(guī)劃范圍：營(yíng)口市行政轄區(qū)范圍，面積5399.8平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍：包括站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、鲅魚(yú)圈區(qū)、蓋州市團(tuán)山辦事處和沙崗鎮(zhèn)高速公路以西至海邊范圍、蓋州市的九垅地鎮(zhèn)與歸州鎮(zhèn)行政管轄區(qū)的范圍?？偯娣e約971.7平方公里。

13、中心城區(qū)范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市建設(shè)用地范圍。老城區(qū)：主城區(qū)（站前區(qū)和西市區(qū)）和老邊城區(qū)合二為一,擴(kuò)大老城區(qū)新城區(qū)：鲅魚(yú)圈城區(qū)（含熊岳鎮(zhèn)區(qū)、蘆屯鎮(zhèn)區(qū)和紅旗鎮(zhèn)區(qū)）構(gòu)成的新城區(qū)大石橋城區(qū)：大石橋市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)蓋州城區(qū)：蓋州市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)營(yíng)口市區(qū)（老城區(qū)）：城區(qū)東移南進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略，將重點(diǎn)推進(jìn)沿海產(chǎn)業(yè)基地和營(yíng)東新城兩大板塊的發(fā)展，西市區(qū)將推進(jìn)平房區(qū)改造進(jìn)程。l老邊區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)營(yíng)東新城建設(shè)，加快城中村改造，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。l西市區(qū)推進(jìn)平房區(qū)改造和河北片區(qū)開(kāi)發(fā)，建設(shè)“河海生態(tài)宜居區(qū)”和“現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū)”，重現(xiàn)西部繁榮。l站前區(qū)以舊小區(qū)改造和北部城區(qū)功能轉(zhuǎn)型為重點(diǎn)，加快發(fā)展流通服務(wù)業(yè)，完善綜合配套，塑造老城

14、中心區(qū)新形象。l沿海產(chǎn)業(yè)基地要加速商貿(mào)中心區(qū)建設(shè)，著力打造具有國(guó)際影響力的新城區(qū)。 地理位置優(yōu)越，交通便利。新城是營(yíng)口帶狀組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)中北部城區(qū)的城市中心之一，沈大高速、哈達(dá)高鐵貫穿全境、渤海支線機(jī)場(chǎng)和區(qū)域貨運(yùn)樞紐機(jī)場(chǎng)即將建成。 配套資源齊全，高端商住開(kāi)發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。新城內(nèi)計(jì)劃建設(shè)兩所小學(xué)、一所九年一貫制學(xué)校、一所重點(diǎn)高中、營(yíng)口市第二人民醫(yī)院、文化藝術(shù)中心、市民服務(wù)中心、商業(yè)城、五星級(jí)酒店、水系、湖泊、濕地公園也將陸續(xù)建成。 服務(wù)業(yè)支撐新城“安居樂(lè)業(yè)”。以“兩區(qū)、兩帶、兩中心”為基本框架，形成商貿(mào)集聚區(qū)、物流集聚區(qū)、旅游度假集聚區(qū)、休閑娛樂(lè)集聚區(qū)、科技金融集聚區(qū)五大集聚區(qū)。營(yíng)東新城規(guī)劃是功能

15、最完善，規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高的現(xiàn)代化主城區(qū)，未來(lái)營(yíng)東新城規(guī)劃定位為營(yíng)口市城市中心、濱海帶形成城市重要組團(tuán)及營(yíng)口主城區(qū)的核心組團(tuán)。 遼寧（營(yíng)口）沿海產(chǎn)業(yè)基地受國(guó)家沿海開(kāi)放和東北老工業(yè)基地振興的所有優(yōu)惠政策以及遼寧省政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策。功能定位為：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的濱海生態(tài)文化科技新城。 沿海產(chǎn)業(yè)基地是營(yíng)口市沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，是按照產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展理念，構(gòu)筑的集產(chǎn)品項(xiàng)目一體化、公用輔助一體化、物流運(yùn)輸一體化、環(huán)境保護(hù)一體化、管理服務(wù)一體化的臨港生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)和營(yíng)口未來(lái)現(xiàn)代化的濱海宜居新城。營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地的功能定位為：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的濱海生態(tài)文

16、化科技新城。 重點(diǎn)實(shí)施“一園、兩軸、四帶、五街區(qū)” ，深化城市單元設(shè)計(jì)?！耙粓@”：打造“現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)園”?！皟奢S”：一是打造“渤海大街城市功能發(fā)展軸”；二是打造百米寬控制線的“得勝景觀大道城區(qū)功能發(fā)展軸”?！八膸А保阂皇谴蛟臁斑|河兩岸濱河景觀帶”；二是打造“遼河口濱海景觀帶”；三是打造“民興河西域岸線景觀帶”；四是打造“城中水系景觀帶”?！拔褰謪^(qū)”：一是加快打造“平安路現(xiàn)代商業(yè)休閑街區(qū)”；二是打造“渡口老街歷史文化商貿(mào)街區(qū)”；三是打造“西大廟文化廣場(chǎng)休閑區(qū)”；四是打造依河傍海的“現(xiàn)代商貿(mào)休閑和高檔居住區(qū)”；五是規(guī)劃建設(shè)“橋頭兩園”，即與西炮臺(tái)相連接的永遠(yuǎn)角濕地生態(tài)公園、與大橋相輝映的大型主題游

17、樂(lè)公園，打造“大型主題公園與濕地生態(tài)旅游區(qū)”。西市區(qū)將建設(shè)成為多點(diǎn)支撐、多元發(fā)展、多極增長(zhǎng)的“現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū)”和“河海生態(tài)宜居區(qū)”。PART 2營(yíng)口市宏觀市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速平穩(wěn)發(fā)展p2013年?duì)I口市人均GDP超6000美元，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以改善性需求為主。p營(yíng)口整體人口數(shù)量較少，以鋼鐵、石化、輕紡工業(yè)及運(yùn)輸物流業(yè)為主體，城市人口對(duì)于房地產(chǎn)需求屬改善型，從實(shí)際來(lái)看，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US

18、$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型p營(yíng)口的GDP增速為21.9，連續(xù)三年保持了16%以上的增速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭喜人；p從國(guó)際慣例來(lái)看，當(dāng)GDP增速在8%以上時(shí)，該地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將處于高速平穩(wěn)發(fā)展期。營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)在度過(guò)快速發(fā)展期后，剛剛步入高速平穩(wěn)發(fā)展期，購(gòu)房客群需求主要以改善性需求為主。l 營(yíng)口產(chǎn)業(yè)格局中二產(chǎn)獨(dú)大，三產(chǎn)次之，農(nóng)業(yè)最少，其中工業(yè)的增加值占GDP比例始終占到50%以

19、上，占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，充分說(shuō)明了營(yíng)口是一座擁有大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)工業(yè)城市。l 目前階段，第三產(chǎn)業(yè)要取代第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的優(yōu)勢(shì)地位，還有比較大的難度。工業(yè)明顯的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)地位是導(dǎo)致?tīng)I(yíng)口第三產(chǎn)業(yè)所占比重上升不快的主要原因。l 第三產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到了一定的發(fā)展，2012年服務(wù)行業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)370.4億元，增長(zhǎng)了19%，與之相應(yīng)的是私營(yíng)業(yè)主比例有所增加，未來(lái)這部分人群將有望成為本地中高端住宅的主要購(gòu)買群體。第二產(chǎn)業(yè)在營(yíng)口市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)得到了一定的發(fā)展，私營(yíng)企業(yè)有所增加，農(nóng)業(yè)比重逐年下降。數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口統(tǒng)計(jì)公報(bào)及政府工作報(bào)告主要住宅項(xiàng)目分布主要住宅項(xiàng)目分布1 國(guó)寶壹號(hào)價(jià)格：4800

20、面積區(qū)間：120-140月去化速度：222 恒大綠洲價(jià)格：4930面積區(qū)間：120250月去化速度：223 保利香檳花園價(jià)格：3770面積區(qū)間：60180月去化速度：554 佳兆業(yè)價(jià)格：3800面積區(qū)間：90140月去化速度：385 五礦鉑海灣價(jià)格：5500/9000面積區(qū)間：150570月去化速度：12傳統(tǒng)商圈營(yíng)口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新興商圈住宅：住宅： 2012.7-2013.6 2012.7-2013.6全市供求及價(jià)格走勢(shì)全市供求及價(jià)格走勢(shì)供需關(guān)系：供需關(guān)系：20122012年年7 7月月-2013-2013年年6 6月市場(chǎng)住宅供應(yīng)約月市場(chǎng)住宅供應(yīng)約28002800萬(wàn)平米，成交約萬(wàn)平米，成交約430

21、430萬(wàn)平米，萬(wàn)平米，庫(kù)存庫(kù)存23702370萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。價(jià)格走勢(shì)：營(yíng)口市場(chǎng)住宅均價(jià)約價(jià)格走勢(shì)：營(yíng)口市場(chǎng)住宅均價(jià)約40004000元元/ /平米左右。平米左右。住宅：住宅： 2012.7-2013.6 2012.7-2013.6市區(qū)供求及價(jià)格走勢(shì)市區(qū)供求及價(jià)格走勢(shì)供需關(guān)系：供需關(guān)系： 2012 2012年年7 7月月-2013-2013年年6 6月市場(chǎng)住宅供應(yīng)約月市場(chǎng)住宅供應(yīng)約15301530萬(wàn)平米，成交約萬(wàn)平米，成交約200 200 萬(wàn)平米，庫(kù)萬(wàn)平米，庫(kù)存存13301330萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。價(jià)格走勢(shì)：市區(qū)的整體均價(jià)約價(jià)格走勢(shì)：市區(qū)的整體均價(jià)約43254325元元/ / 平米。平米。 住宅供

22、應(yīng)主要分布在營(yíng)口市區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、營(yíng)東新城；住宅供應(yīng)主要分布在營(yíng)口市區(qū)、沿海產(chǎn)業(yè)基地、營(yíng)東新城； 住宅價(jià)格區(qū)間住宅價(jià)格區(qū)間: : 高層：高層：2500-48002500-4800元；洋房：元；洋房：3800-55003800-5500元；別墅：元；別墅：6200-120006200-12000元；元；3.3.市區(qū)內(nèi)主要項(xiàng)目多為現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，單項(xiàng)目每月平均銷售市區(qū)內(nèi)主要項(xiàng)目多為現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，單項(xiàng)目每月平均銷售20-3020-30套；套；主力戶型面積在主力戶型面積在140140平米以下；平米以下；4.4.沿海產(chǎn)業(yè)基地五礦鉑海岸、恒大江灣以及營(yíng)東新城恒大城等項(xiàng)目已經(jīng)瀕臨爛沿海產(chǎn)業(yè)基地五

23、礦鉑海岸、恒大江灣以及營(yíng)東新城恒大城等項(xiàng)目已經(jīng)瀕臨爛尾，市場(chǎng)影響惡劣。尾，市場(chǎng)影響惡劣。住宅市場(chǎng)小結(jié)住宅市場(chǎng)小結(jié)主要商鋪?lái)?xiàng)目分布（圖）主要商鋪?lái)?xiàng)目分布（圖）國(guó)寶壹號(hào)價(jià)格：9968元/平面積區(qū)間：90210平月去化速度：0.7套渤海之星價(jià)格：8300元/平面積區(qū)間：110220平月去化速度：0.8套瑞豐園價(jià)格：18000元/平面積區(qū)間：120180平月去化速度：0傳統(tǒng)商圈新興商圈營(yíng)口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)供求關(guān)系：供求關(guān)系：20122012年年7 7月至今共推出約月至今共推出約660660萬(wàn)平米，去化約萬(wàn)平米，去化約33 33 萬(wàn)平米，庫(kù)存萬(wàn)平米，庫(kù)存627627萬(wàn)平萬(wàn)平米，供需比為米，供需比為20:120:

24、1；價(jià)格走勢(shì)：；價(jià)格走勢(shì)：20132013年年5 5月以來(lái)，商鋪成交價(jià)格上升至月以來(lái)，商鋪成交價(jià)格上升至1400014000元元/ /平以上，是由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首期商鋪開(kāi)盤。平以上，是由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首期商鋪開(kāi)盤。商鋪：商鋪：2012.7-2013.62012.7-2013.6全市供求及價(jià)格走勢(shì)全市供求及價(jià)格走勢(shì)商鋪市場(chǎng)小結(jié)商鋪市場(chǎng)小結(jié)1.1.商鋪供給量大。商鋪供給量大。2012 2012 年年7 7月至今，供應(yīng)月至今，供應(yīng)330330萬(wàn)平米，去化萬(wàn)平米，去化1717萬(wàn)平米，去化率萬(wàn)平米，去化率5%5%；2.2. 營(yíng)口市場(chǎng)商鋪以住宅底商為主，平均銷售價(jià)格營(yíng)口市場(chǎng)商鋪以住宅底商為主，平均銷售價(jià)格8000

25、8000元元/ /平米，主力戶型平米，主力戶型100-200100-200平米，平米，總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間8080萬(wàn)萬(wàn)-160-160萬(wàn)；萬(wàn)；3.3.平均租金平均租金1.5-2.51.5-2.5元元/ /平米平米/ /天，主力商圈租金天，主力商圈租金2-42-4元元/ /平米平米/ /天，個(gè)別臨街單層小面積商天，個(gè)別臨街單層小面積商鋪?zhàn)饨鹱罡哌_(dá)到鋪?zhàn)饨鹱罡哌_(dá)到1010元元/ /平米平米/ /天，整體租金水平較低。天，整體租金水平較低。PART 3營(yíng)口市典型商業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱：洲盛國(guó)際小商品城項(xiàng)目名稱：洲盛國(guó)際小商品城項(xiàng)目類型：商鋪?lái)?xiàng)目類型：商鋪?lái)?xiàng)目位置：西市區(qū)項(xiàng)目位置：西市區(qū) 大學(xué)園南行大學(xué)園南

26、行100米米開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：營(yíng)口洲盛置業(yè)有限公司商：營(yíng)口洲盛置業(yè)有限公司開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間：（預(yù)計(jì)）：（預(yù)計(jì)）2014總建筑面積：總建筑面積：80萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：9000-11500/ 三套特價(jià)商鋪約三套特價(jià)商鋪約6000元元/ 項(xiàng)目介紹：共包括商業(yè)區(qū)（項(xiàng)目介紹：共包括商業(yè)區(qū)（9棟商業(yè)樓、棟商業(yè)樓、一條商業(yè)街）一條商業(yè)街）1棟五星級(jí)酒店，棟五星級(jí)酒店，4棟酒店棟酒店式公寓，式公寓，4棟高層住宅和會(huì)所，倉(cāng)儲(chǔ)。棟高層住宅和會(huì)所，倉(cāng)儲(chǔ)。商業(yè)區(qū)包括專業(yè)店、旗艦店、專業(yè)賣場(chǎng)商業(yè)區(qū)包括專業(yè)店、旗艦店、專業(yè)賣場(chǎng)等等16大業(yè)態(tài)，五金商業(yè)街已封頂，頂樓大業(yè)態(tài)，五金商業(yè)街已封頂，頂樓為停車場(chǎng)為停

27、車場(chǎng)洲盛國(guó)際小商品城洲盛國(guó)際小商品城一站式五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)一站式五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目類型：商鋪，公寓，住宅項(xiàng)目類型：商鋪，公寓，住宅項(xiàng)目位置：市府路與渤海大街交匯處項(xiàng)目位置：市府路與渤海大街交匯處開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間：（預(yù)計(jì)）：（預(yù)計(jì)）2015公寓交付：公寓交付：2015年年8月月總建筑面積：總建筑面積：80萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：商鋪：銷售價(jià)格：商鋪：1F 60000/ 樓上樓上2-4萬(wàn)萬(wàn)/ 公寓：公寓：5700 / 公寓面積：公寓面積：45-69 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)口首席真正意義上的城市綜合體營(yíng)口首席真正意義上的

28、城市綜合體優(yōu)粵城優(yōu)粵城項(xiàng)目名稱：優(yōu)粵城項(xiàng)目名稱：優(yōu)粵城項(xiàng)目類型：商鋪，公寓項(xiàng)目類型：商鋪，公寓項(xiàng)目位置：莊林路與渤海大街交匯處項(xiàng)目位置：莊林路與渤海大街交匯處開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 商：營(yíng)口嶺南灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公商：營(yíng)口嶺南灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司司開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間：（預(yù)計(jì)）：（預(yù)計(jì)）2016交付時(shí)間：交付時(shí)間：2016年年總建筑面積：總建筑面積：40萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米銷售價(jià)格：未開(kāi)盤銷售價(jià)格：未開(kāi)盤 僅招商僅招商公寓面積：未定公寓面積：未定 項(xiàng)目建設(shè)：項(xiàng)目建設(shè)： 2013年首建商貿(mào)城（一期），年首建商貿(mào)城（一期），主營(yíng)國(guó)內(nèi)外名優(yōu)商品；二期建設(shè)時(shí)代主營(yíng)國(guó)內(nèi)外名優(yōu)商品；二期建設(shè)時(shí)代MALL,引進(jìn)相關(guān)香港銅鑼灣、廣

29、東金海馬家居家私、引進(jìn)相關(guān)香港銅鑼灣、廣東金海馬家居家私、IMAX巨幕電影院、國(guó)際流行、時(shí)尚餐飲和巨幕電影院、國(guó)際流行、時(shí)尚餐飲和時(shí)尚娛樂(lè)、休閑水療等商業(yè)資源；三期建設(shè)時(shí)尚娛樂(lè)、休閑水療等商業(yè)資源；三期建設(shè)五星級(jí)嶺南灣國(guó)際大酒店、嶺南灣國(guó)際商務(wù)五星級(jí)嶺南灣國(guó)際大酒店、嶺南灣國(guó)際商務(wù)大廈。大廈。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究總結(jié)：區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究總結(jié)： 底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè)臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好臨街商鋪銷售價(jià)格并沒(méi)有影響其商鋪的銷售速度，而且銷售進(jìn)度整體要好于非臨街的商鋪 。單層商鋪的銷售速度較快單層商鋪的銷售速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進(jìn)度。二層、三層的商鋪銷售率普遍偏低，

30、出現(xiàn)大量空置率，甚至有滯銷的情況。商鋪的價(jià)格是層層遞減一般來(lái)說(shuō)二層商鋪價(jià)格相當(dāng)于一層價(jià)格的60%左右，三層價(jià)格相當(dāng)于二層價(jià)格的60%。小面積商業(yè)更受置業(yè)者關(guān)注就目前的商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)存量單位的面積來(lái)看，大部分難以消化的鋪位均在200以上，60平以下的商鋪為市場(chǎng)的供求主力。 PART 4營(yíng)口市商業(yè)客戶研究調(diào)研方式調(diào)研方式: :街頭攔訪街頭攔訪, ,上門拜訪上門拜訪調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研問(wèn)卷:200:200份份有效問(wèn)卷有效問(wèn)卷:162:162份份投資者調(diào)研投資者調(diào)查 有沒(méi)有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越單純； 商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割； 在商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好的情況下，自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的可行性有多大。 一

31、樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不好，還可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者也最有保障。有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)可能的街鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎買鋪考慮因素分析 投資者最看重位置和人流量項(xiàng)目周邊人流量是消費(fèi)者首先關(guān)注的問(wèn)題買鋪考慮因素分析65%購(gòu)鋪總價(jià)在30-100萬(wàn)之間，建議鋪位面積不宜過(guò)大買鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位建議商業(yè)層數(shù)不宜過(guò)高買鋪考慮因素分析83%不能接受購(gòu)鋪單價(jià)在2萬(wàn)以上買鋪考慮因素分析54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大觀點(diǎn)提煉 客戶希望層高達(dá)到6米 進(jìn)深比例在1:3之內(nèi) 一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受 多數(shù)客戶能承受50-100萬(wàn)之間的商鋪 二層以上鋪位不

32、受歡迎經(jīng)營(yíng)者調(diào)研租賃商鋪時(shí)考慮的因素 地理位置 交通條件 行人道、街道情況，過(guò)往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄 城市規(guī)劃、城市設(shè)施 消費(fèi)者因素 人口數(shù)及住戶數(shù) 一定的范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量/客流狀況 估計(jì)通過(guò)店前的行人最少流量租賃商鋪時(shí)考慮的因素30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯建議商業(yè)宜形成規(guī)模租賃商鋪時(shí)考慮的因素僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積不宜過(guò)大經(jīng)營(yíng)者特征描述經(jīng)營(yíng)者年齡多在30-50之間，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)營(yíng)者85%為本地人，對(duì)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目前期都做過(guò)市場(chǎng)分析，對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)比較有信心。對(duì)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地比較看重，選擇前都會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)考察。經(jīng)營(yíng)者文化水平不高，但對(duì)市場(chǎng)情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。

33、經(jīng)營(yíng)者信息靈通，對(duì)營(yíng)口的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報(bào)刊傳播經(jīng)營(yíng)者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識(shí)和要求強(qiáng)烈。消費(fèi)者調(diào)研調(diào)查分析 消費(fèi)者93%喜歡去超市購(gòu)物 消費(fèi)者75%選擇購(gòu)物時(shí)注重品種齊全、質(zhì)量好 消費(fèi)者68%購(gòu)物時(shí)喜歡購(gòu)物環(huán)境好超市為當(dāng)?shù)厝怂矏?ài)品種齊全的商業(yè)中心可以滿足大部分人的需求68%的人購(gòu)物會(huì)受環(huán)境影響做特色型的商業(yè)中心有市場(chǎng)調(diào)查分析 消費(fèi)者84%對(duì)營(yíng)口購(gòu)物環(huán)境感到不滿意或一般 消費(fèi)者92%感覺(jué)該片區(qū)缺少商業(yè)配套 消費(fèi)者88%感覺(jué)該片區(qū)缺少發(fā)展前景渺茫84%對(duì)購(gòu)物環(huán)境不滿意提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)休閑、運(yùn)動(dòng)公園在當(dāng)?shù)睾苡行枨笞鲂蓍e、運(yùn)動(dòng)購(gòu)物于一體的購(gòu)物場(chǎng)所有市場(chǎng)調(diào)查分

34、析 消費(fèi)者78%會(huì)去住區(qū)以外區(qū)域購(gòu)物 不外出者多為老人 外出者人流過(guò)于分散本地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)78%的年青人時(shí)尚需求當(dāng)?shù)責(zé)o法滿足區(qū)域性時(shí)尚商業(yè)有市場(chǎng)調(diào)查分析 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 品種全、質(zhì)量好、服務(wù)好、的城市商業(yè)有市場(chǎng)營(yíng)口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié) 商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍不高純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少主要集中在新瑪特、樂(lè)購(gòu)周圍，其它大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少開(kāi)發(fā)理念不高，經(jīng)營(yíng)管理不科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強(qiáng)烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)，輻射能力較弱

35、。商業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營(yíng)局限在本地市場(chǎng) 營(yíng)口缺乏完善的集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)能力差、擴(kuò)張能力弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。營(yíng)口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的專業(yè)度不高大部分開(kāi)發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對(duì)于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。開(kāi)發(fā)商傾向于急于銷售商鋪持續(xù)性經(jīng)營(yíng)觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對(duì)投資者較負(fù)責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)意識(shí)薄弱。商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營(yíng)銷色彩濃郁大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場(chǎng)自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場(chǎng)消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。商業(yè)特色定位不明晰項(xiàng)目依然存在

36、重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒(méi)有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。PART 5本項(xiàng)目對(duì)標(biāo)商業(yè)個(gè)案借鑒 根據(jù)前期我們對(duì)營(yíng)口市場(chǎng)進(jìn)行大量調(diào)查研究。根據(jù)前期我們對(duì)營(yíng)口市場(chǎng)進(jìn)行大量調(diào)查研究。營(yíng)口當(dāng)?shù)厝嗣駥?duì)項(xiàng)目區(qū)域具有一定抗性，項(xiàng)目不營(yíng)口當(dāng)?shù)厝嗣駥?duì)項(xiàng)目區(qū)域具有一定抗性，項(xiàng)目不易打造成針對(duì)營(yíng)口市民的住宅或大型商業(yè)項(xiàng)目。易打造成針對(duì)營(yíng)口市民的住宅或大型商業(yè)項(xiàng)目。但是項(xiàng)目緊鄰營(yíng)口大學(xué)城。所以我們考慮以大學(xué)但是項(xiàng)目緊鄰營(yíng)口大學(xué)城。所以我們考慮以大學(xué)城及沿海產(chǎn)業(yè)基地為依托，輻射周邊城及沿海產(chǎn)業(yè)基地為依托，輻射周邊3-5公里區(qū)域。公里區(qū)域。將項(xiàng)目打造成為針對(duì)大學(xué)生的標(biāo)桿項(xiàng)目。將項(xiàng)目打造成為針對(duì)大

37、學(xué)生的標(biāo)桿項(xiàng)目。并以此為目標(biāo)選取了幾個(gè)相對(duì)標(biāo)項(xiàng)目作以參比。并以此為目標(biāo)選取了幾個(gè)相對(duì)標(biāo)項(xiàng)目作以參比。參比成功案例沈陽(yáng)榮信集團(tuán) 沈陽(yáng)榮信地產(chǎn)在沈陽(yáng)虎石臺(tái)、中央大街、沙沈陽(yáng)榮信地產(chǎn)在沈陽(yáng)虎石臺(tái)、中央大街、沙嶺三個(gè)區(qū)域各規(guī)劃了榮信廣場(chǎng)，三個(gè)區(qū)域都屬于嶺三個(gè)區(qū)域各規(guī)劃了榮信廣場(chǎng)，三個(gè)區(qū)域都屬于開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域發(fā)展并不成熟，并臨近大學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域發(fā)展并不成熟，并臨近大學(xué)、高職院校集中區(qū)域，與本案頗為類似，一定程度高職院校集中區(qū)域，與本案頗為類似，一定程度上可以借鑒榮信的運(yùn)作模式。上可以借鑒榮信的運(yùn)作模式?；⑹_(tái)榮信財(cái)富廣場(chǎng)沙嶺榮信商業(yè)廣場(chǎng)中央大街榮信財(cái)富廣場(chǎng)沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)沈陽(yáng)化工大學(xué)大學(xué)輻射圈虎石臺(tái)

38、高職院校大學(xué)區(qū)沈北大學(xué)城中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)案例一榮信財(cái)富廣場(chǎng)位于沈陽(yáng)市鐵西新區(qū)，沈遼路與中央大街交匯處，沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)中央校區(qū)北門正對(duì)面，項(xiàng)目總占地面積28233平米，總建筑面積117875平米，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、酒店于一體的大型商業(yè)廣場(chǎng)。借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn):商場(chǎng)與快捷酒店相結(jié)合商場(chǎng)與快捷酒店相結(jié)合,大型主力店提升周邊成熟度大型主力店提升周邊成熟度住住宅宅區(qū)區(qū)中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)基本信息總建面12萬(wàn)平方米層數(shù)4層（裙房）(2萬(wàn)平/層)車位地上300個(gè)定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、酒店于一體的大型商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)商鋪(10-70平)外鋪(300-500平)出售方式內(nèi)鋪對(duì)外銷售.其中30%自持.點(diǎn)

39、 評(píng)位于鐵西經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),鄰中央大學(xué)城.周邊唯 一商業(yè)廣場(chǎng)租售情況外鋪銷售:15000元/平以上內(nèi)鋪銷售:8000-18000元/平.(根據(jù)樓層不同)內(nèi)鋪出租:首層小百貨二層箱包 鞋類三層男女裝四層美食樓層分布主力業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)面積面積( (平平) )樓層樓層服飾品牌34001F街鋪小百100001服飾100001-3超市8000-1影院30005農(nóng)貿(mào)30001美食60004兒童20003KTV40005數(shù)碼廣場(chǎng)35004錦江之星錦江之星本項(xiàng)目從本項(xiàng)目從2012年底正式蓄客年底正式蓄客,2013年年5月份開(kāi)盤月份開(kāi)盤,總共推出鋪位總共推出鋪位500個(gè)左右個(gè)左右(項(xiàng)目鋪位項(xiàng)目鋪位總數(shù)約為總數(shù)約為70

40、0多個(gè)多個(gè),其中自持量約為其中自持量約為200個(gè)左右個(gè)左右),現(xiàn)至今商鋪已銷售現(xiàn)至今商鋪已銷售90%以上以上.現(xiàn)余四現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對(duì)外銷售。層未定業(yè)態(tài)部分未對(duì)外銷售。中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-負(fù)1F停車場(chǎng)停車場(chǎng)超市超市(8000(8000平平) ) 中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-1F銷控圖銷控圖一層門市一層門市農(nóng)貿(mào)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市場(chǎng)(3000(3000平平) )二層網(wǎng)點(diǎn)二層網(wǎng)點(diǎn)服飾精品店服飾精品店業(yè)態(tài)分布圖業(yè)態(tài)分布圖外鋪一層外鋪一層100平左右平左右,二層二層300-500平平,均價(jià)均價(jià)1.5萬(wàn)萬(wàn)/平平;內(nèi)鋪內(nèi)鋪10-70平平,1.8萬(wàn)萬(wàn)/平平

41、中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-2F銷控圖銷控圖業(yè)態(tài)分布圖業(yè)態(tài)分布圖二層網(wǎng)點(diǎn)二層網(wǎng)點(diǎn)女士精品女士精品 個(gè)性服飾個(gè)性服飾內(nèi)鋪內(nèi)鋪:大鋪位大鋪位50-70平平,小鋪位小鋪位7-20平平,均價(jià)均價(jià)1.2萬(wàn)萬(wàn)/平平中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-3F銷控圖銷控圖業(yè)態(tài)分布圖業(yè)態(tài)分布圖男士精品男士精品 休閑潮牌休閑潮牌內(nèi)鋪內(nèi)鋪:大鋪位大鋪位50-70平平,小鋪位小鋪位7-20平平,均價(jià)均價(jià)1萬(wàn)萬(wàn)/平平中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-4F銷控圖銷控圖業(yè)態(tài)分布圖業(yè)態(tài)分布圖內(nèi)鋪內(nèi)鋪:大鋪位大鋪位50-70平平,小鋪位小鋪位7-20平平,均價(jià)均價(jià)8000元元/平平尾貨淘寶尾貨淘寶生活小百生

42、活小百個(gè)性飾品個(gè)性飾品數(shù)碼產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品（35003500平）平）中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-5F5F為休閑娛樂(lè)為休閑娛樂(lè),開(kāi)發(fā)商自持開(kāi)發(fā)商自持,對(duì)外進(jìn)行招商對(duì)外進(jìn)行招商;其中影院其中影院4000平平,KTV3000平平.4000平平3000平平虎石臺(tái)沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)案例二本項(xiàng)目位于沈北新區(qū)虎石臺(tái)南大街40號(hào).周邊大學(xué)林立.沈陽(yáng)市第十四中學(xué) 沈陽(yáng)市匯文中學(xué) 金融職業(yè)學(xué)校、沈陽(yáng)交校等.項(xiàng)目占地1.8萬(wàn)平,建筑面積5.1萬(wàn)平.規(guī)劃集合型商業(yè)業(yè)態(tài)組合，一站式購(gòu)物天堂，摩爾化商業(yè)格局，內(nèi)外街結(jié)構(gòu)設(shè)置，立體景觀，多層空中景觀聯(lián)廊.借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn):商場(chǎng)與大型居住區(qū)結(jié)合商場(chǎng)與大型居住區(qū)結(jié)合,為社區(qū)提

43、供配套服務(wù)為社區(qū)提供配套服務(wù),滿足周邊社區(qū)及校園的生活需求滿足周邊社區(qū)及校園的生活需求虎石臺(tái)沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)基本信息總建面5.1萬(wàn)平方米層數(shù)4層（商業(yè)）1萬(wàn)平/層18層(公寓)車位地上1000個(gè)定位虎石臺(tái)大學(xué)城區(qū)域綜合體產(chǎn)品形態(tài)門市（210平）以一到二層為主，層高5米左右。內(nèi)鋪（7-14平）700個(gè)左右，共分兩個(gè)部分。其中三分之一的主力店為商場(chǎng)自持;其它為對(duì)外銷售出售方式兩年返租,年回報(bào)6%.即購(gòu)買時(shí)在總價(jià)款打88折.點(diǎn) 評(píng)虎石臺(tái)區(qū)域依托大學(xué)城和周邊住宅發(fā)展，缺乏純熟商業(yè)配套，一期商鋪已經(jīng)售罄，目前招租中租售情況現(xiàn)已售罄2012年銷售210平街鋪均價(jià)15000每平米首層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，小百二層時(shí)尚百

44、貨輕工小百三層男女服飾四層生活小百，美食廣場(chǎng)B區(qū)將完工樓層分布主力業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)面積面積( (平平) )樓層樓層小百80001-3百貨100001-3超市60001-2農(nóng)貿(mào)20001美食20001-3數(shù)碼30001公寓200001-18 本項(xiàng)目從本項(xiàng)目從2010年開(kāi)盤銷售，主要銷售產(chǎn)權(quán)商鋪和街鋪產(chǎn)品，以年開(kāi)盤銷售，主要銷售產(chǎn)權(quán)商鋪和街鋪產(chǎn)品，以210 兩層商鋪銷售為主，目前項(xiàng)目銷售完畢，處于招商階段。兩層商鋪銷售為主，目前項(xiàng)目銷售完畢，處于招商階段?；⑹_(tái)沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖入口處入口處商業(yè)內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街一層一層:服飾服飾小百小百美發(fā)美發(fā)眼鏡眼鏡網(wǎng)吧網(wǎng)吧餐飲餐飲水

45、吧水吧數(shù)碼數(shù)碼面積面積:50-100平平二層二層:旅社旅社網(wǎng)吧網(wǎng)吧服裝服裝面積面積:50-80平平中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖三層三層:家居家居布藝布藝精品家具精品家具面積可自由分割面積可自由分割中央大街沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖臨街商網(wǎng)臨街商網(wǎng):網(wǎng)吧網(wǎng)吧旅館旅館餐飲餐飲面積面積:200-300平平虎石臺(tái)沈陽(yáng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)在三個(gè)榮信廣場(chǎng)的對(duì)比當(dāng)中，虎石臺(tái)項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r與本案最為接近，可參考其成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品。金融職業(yè)學(xué)校農(nóng)大生物學(xué)院舊居民住宅區(qū)礦務(wù)局中學(xué)礦務(wù)局中學(xué)新北苑小區(qū)榮信財(cái)富廣場(chǎng)榮信財(cái)富廣場(chǎng)沙嶺沈陽(yáng)榮信商業(yè)廣場(chǎng)案例三本案本項(xiàng)目占地

46、面積23000余平方米，建成后營(yíng)業(yè)面積可達(dá)69000平方米.其中四層高的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)，全部門市、商鋪共計(jì)1312套，其中620平產(chǎn)權(quán)商鋪總價(jià)6萬(wàn)起，20300平產(chǎn)權(quán)門市最低單價(jià)3980元.借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn):商場(chǎng)與公寓相結(jié)合商場(chǎng)與公寓相結(jié)合,農(nóng)貿(mào)、醫(yī)院等的業(yè)態(tài)布置充農(nóng)貿(mào)、醫(yī)院等的業(yè)態(tài)布置充分考慮到了周邊農(nóng)戶的生活便利及日常需求分考慮到了周邊農(nóng)戶的生活便利及日常需求.沙嶺沈陽(yáng)榮信商業(yè)廣場(chǎng)基本信息總建面7萬(wàn)平方米層數(shù)4層（商業(yè)）1.35萬(wàn)平/層18層(公寓)車位地上1000個(gè)定位沙嶺中心,城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)門市（200-300平）以一到二層為主，層高5米左右。內(nèi)鋪（7-14平）700個(gè)左右，共分兩個(gè)部

47、分。其中三分之一的主力店為商場(chǎng)自持;其它為對(duì)外銷售出售方式兩年返租,年回報(bào)6%.即購(gòu)買時(shí)在總價(jià)款打88折.點(diǎn) 評(píng)沙嶺目前比較成熟的商圈之一，產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富.其主力特色為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),充分的提供了周邊原住民的生活配套問(wèn)題;肯德基已簽約20年.租售情況對(duì)外銷售內(nèi)鋪1200-15000元/平外鋪8000元/平公寓4000元/平左右首層名品精品店二層時(shí)尚百貨輕工小百三層兒童樂(lè)園KTV四層醫(yī)院待定業(yè)態(tài)B區(qū)將完工樓層分布主力業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)面積面積( (平平) )樓層樓層小百80001-3百貨100001-3超市60001-2影院30004農(nóng)貿(mào)農(nóng)貿(mào)200020001 1美食20004兒童20004KTV40004數(shù)

48、碼30001廣慈醫(yī)院廣慈醫(yī)院待定待定4 4層層公寓公寓(1.6萬(wàn)萬(wàn))自持部分自持部分本項(xiàng)目從本項(xiàng)目從2012年底正式蓄客年底正式蓄客,2013年年5月份開(kāi)盤月份開(kāi)盤,總共推出鋪位總共推出鋪位500個(gè)左右個(gè)左右(項(xiàng)目鋪位項(xiàng)目鋪位總數(shù)約為總數(shù)約為700多個(gè)多個(gè),其中自持量約為其中自持量約為200個(gè)左右個(gè)左右),現(xiàn)至今商鋪已銷售現(xiàn)至今商鋪已銷售90%以上以上.現(xiàn)余四現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對(duì)外銷售層未定業(yè)態(tài)部分未對(duì)外銷售.沙嶺沈陽(yáng)榮信商業(yè)廣場(chǎng)沙嶺沈陽(yáng)榮信商業(yè)廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-1F銷控圖銷控圖業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布二層外鋪二層外鋪精品商街精品商街小百小百數(shù)碼數(shù)碼(3000(3000平平) )農(nóng)貿(mào)農(nóng)貿(mào)(200

49、0(2000平平) )外鋪外鋪:200-300:200-300平平,8000-10000,8000-10000元元/ /平平, ,內(nèi)鋪內(nèi)鋪: :精品商街精品商街30-5030-50平平, ,小鋪位小鋪位7-207-20平平, ,平均平均1500015000元元/ /平平. .農(nóng)貿(mào)農(nóng)貿(mào)20002000平為自營(yíng)平為自營(yíng). .沙嶺沈陽(yáng)榮信商業(yè)廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-2F銷控圖銷控圖業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布二層外鋪二層外鋪精品商街精品商街輕工輕工 小百小百潮服潮服 飾品飾品超市超市(6000(6000平平) )外鋪外鋪: :二層二層200-300200-300平平,8000-10000,8000-10000元元/

50、 /平平, ,內(nèi)鋪內(nèi)鋪: :精品商街精品商街30-30-5050平平, ,小鋪位小鋪位7-207-20平平, ,平均約平均約1200012000元元/ /平平. .沙嶺沈陽(yáng)榮信商業(yè)廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-3F銷控圖銷控圖業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布自持部分自持部分(6000(6000平平) )業(yè)態(tài)待定業(yè)態(tài)待定內(nèi)鋪內(nèi)鋪: :精品商街精品商街30-5030-50平平, ,小鋪位小鋪位7-207-20平平, ,平均平均1000010000元元/ /平平. .精品商街精品商街輕工輕工 小百小百潮服潮服 飾品飾品廣廣慈慈醫(yī)醫(yī)院院沙嶺沈陽(yáng)榮信商業(yè)廣場(chǎng)平面業(yè)態(tài)布局圖-4F銷控圖銷控圖業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布廣慈醫(yī)院廣慈醫(yī)院內(nèi)鋪內(nèi)鋪

51、: :其中一半為預(yù)計(jì)招商廣慈醫(yī)院其中一半為預(yù)計(jì)招商廣慈醫(yī)院, ,另一部分自持物業(yè)做休閑娛另一部分自持物業(yè)做休閑娛樂(lè)設(shè)施樂(lè)設(shè)施. .( (自持自持) )影院影院KTVKTV兒童兒童美食美食1000010000平平參比成功案例沈北新區(qū)名仕N愛(ài)經(jīng)典 沈北道義大學(xué)城有沈陽(yáng)師范大學(xué)、沈陽(yáng)工程學(xué)院、遼沈北道義大學(xué)城有沈陽(yáng)師范大學(xué)、沈陽(yáng)工程學(xué)院、遼寧大學(xué)和沈陽(yáng)醫(yī)學(xué)院等著名院校組成，總師生達(dá)寧大學(xué)和沈陽(yáng)醫(yī)學(xué)院等著名院校組成，總師生達(dá)15-20萬(wàn)人，萬(wàn)人，加上周邊居民，依托地鐵二號(hào)線已是發(fā)展成熟的城區(qū)。加上周邊居民，依托地鐵二號(hào)線已是發(fā)展成熟的城區(qū)。 名仕名仕N愛(ài)經(jīng)典是一座完全定位為愛(ài)經(jīng)典是一座完全定位為“大學(xué)

52、城商業(yè)大學(xué)城商業(yè)”的項(xiàng)目，的項(xiàng)目，從產(chǎn)品到產(chǎn)業(yè)，徹頭徹尾地面向大學(xué)生這一群體展開(kāi)規(guī)劃。從產(chǎn)品到產(chǎn)業(yè)，徹頭徹尾地面向大學(xué)生這一群體展開(kāi)規(guī)劃。其規(guī)劃思想值得本案借鑒。其規(guī)劃思想值得本案借鑒。案例四遼寧大學(xué)沈陽(yáng)師范大學(xué)沈陽(yáng)醫(yī)學(xué)院沈陽(yáng)工程學(xué)院沈陽(yáng)航空航天大學(xué)遼寧美術(shù)職業(yè)學(xué)院院校經(jīng)濟(jì)院校經(jīng)濟(jì)+ +地鐵經(jīng)濟(jì)地鐵經(jīng)濟(jì) 20余萬(wàn)人院校師生與周邊中高檔小區(qū)20萬(wàn)人口在一起匯成商業(yè)龐大的消費(fèi)人群，形成消費(fèi)的主力軍。本案三公里生活半三公里生活半徑徑名仕經(jīng)典商業(yè)廣場(chǎng)名仕經(jīng)典商業(yè)廣場(chǎng)愛(ài)情娛樂(lè)休閑中心愛(ài)情娛樂(lè)休閑中心愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)中心愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)中心愛(ài)情文化創(chuàng)意中心愛(ài)情文化創(chuàng)意中心主題業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)功能配套功能配套區(qū)域規(guī)劃區(qū)

53、域規(guī)劃形象標(biāo)桿形象標(biāo)桿創(chuàng)新模式創(chuàng)新模式增加價(jià)值增加價(jià)值“N N愛(ài)愛(ài)” 構(gòu)筑項(xiàng)目的三大構(gòu)筑項(xiàng)目的三大“品牌傘品牌傘”體系體系愛(ài)情文化主題圣地愛(ài)情文化主題圣地 定位低總價(jià)產(chǎn)品易于去化定位低總價(jià)產(chǎn)品易于去化 名仕N愛(ài)中心產(chǎn)品規(guī)劃遵循“低總價(jià)”原則，以小面積，低總價(jià)的產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)以小眾客群拉動(dòng)大銷量，最終占據(jù)市場(chǎng)份額。女子社團(tuán)聯(lián)盟校園歌手大賽運(yùn)動(dòng)會(huì)贊助校園布展直銷協(xié)辦招聘會(huì)提供活動(dòng)場(chǎng)地 項(xiàng)目推廣完全為大學(xué)生服務(wù)贊助形式項(xiàng)目推廣完全為大學(xué)生服務(wù)贊助形式 名仕N愛(ài)中心推廣方式也走進(jìn)校園，通過(guò)為學(xué)生提供活動(dòng)場(chǎng)地、贊助等形式拓展知名度。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一層愛(ài)平方愛(ài)平方業(yè)態(tài)規(guī)劃：三大形象店：時(shí)尚

54、快餐、休閑咖啡、化妝品集合店+兩大主力配套店內(nèi)部業(yè)態(tài)以化妝品、飾品、特色小百為主二層愛(ài)立方愛(ài)立方業(yè)態(tài)規(guī)劃：西餐廳主力店、咖啡廳內(nèi)部業(yè)態(tài)以情侶裝、時(shí)尚男女裝、進(jìn)口零食、攝影外展為主三層愛(ài)魔方愛(ài)魔方業(yè)態(tài)規(guī)劃： 娛樂(lè)電玩、美甲、情侶用品、特色禮品、箱包皮具、小針織、情侶DIY、男士寄存處、愛(ài)情產(chǎn)業(yè)中心 (紅娘屋、星座算命廳、愛(ài)情銀行、愛(ài)情保險(xiǎn)、愛(ài)情郵局、愛(ài)情快遞、愛(ài)情記憶、情侶咨詢、愛(ài)情學(xué)校等)四層愛(ài)蜜方愛(ài)蜜方業(yè)態(tài)規(guī)劃：時(shí)尚餐飲、美食廣場(chǎng)明城新北市明城新北市沈陽(yáng)商業(yè)未來(lái)的淘金地：新北市APM生活場(chǎng)以嶄新的品味生活志及夜行消費(fèi)理念，全面引進(jìn)最新、最緊貼時(shí)尚潮流的娛樂(lè)飲食及品味生活元素，為年輕及新進(jìn)人士

55、提供一個(gè)全天候的購(gòu)物、聚會(huì)、休閑、玩樂(lè)的時(shí)尚藝術(shù)潮流匯源地。借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn):圍合式商業(yè)街區(qū)、商業(yè)小圍合式商業(yè)街區(qū)、商業(yè)小獨(dú)棟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)棟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)案例五明城新北市明城新北市基本信息總建面200000平方米層數(shù)3層（商業(yè)）33層（住宅）車位地上600個(gè)定位未來(lái)沈陽(yáng)的鉆石級(jí)商業(yè)街位產(chǎn)品形態(tài)門市（300平）以一到三層為主，層高5米左右。內(nèi)鋪（170平-200平），以一到三層為主，層高5米左右。租售情況內(nèi)鋪已售罄，現(xiàn)售臨街300多平米商業(yè)，價(jià)格38000元/?，F(xiàn)交房階段。買家租售價(jià)格173年付20萬(wàn)元。出租:約3元/天/平B區(qū)將完工圍合式商業(yè)街區(qū)圍合式商業(yè)街區(qū)明城新北市明城新北市北一路北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)

56、達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目所在地塊是鐵西區(qū)與皇姑的交界處，東側(cè)的興華街是皇姑鐵西兩區(qū)互通的交通要道；北一中路向東，是東西快速干道，是沈陽(yáng)市中心修建的第一條東西跨城高速路，它貫通沈陽(yáng)市內(nèi)五區(qū)，也是附近城市入沈的重要交通干道之一；規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線在北一路與興華街交匯處的站點(diǎn)會(huì)給本項(xiàng)目增加大量的客流。是集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多種功能為一體的大型城市綜合體。借鑒點(diǎn)借鑒點(diǎn):街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè),情景式的包裝設(shè)計(jì)情景式的包裝設(shè)計(jì)案例六北一路北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本信息總建面277600平方米層數(shù)2層（商業(yè)）23層（公寓）車位地上1150個(gè)定位多種功能為一體的大型城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)金街門市：110130

57、，1到2層為主。租售情況現(xiàn)已售罄起價(jià) 20000元/平米最高價(jià) 30000元/平米出租:1.2-1.5元/平/天B區(qū)將完工商業(yè)街商業(yè)街北一路北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)PART 6本項(xiàng)目商業(yè)初步定位從市場(chǎng)空白點(diǎn)明確項(xiàng)目的定位方向從市場(chǎng)空白點(diǎn)明確項(xiàng)目的定位方向適合中低收入消費(fèi)群體，且伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費(fèi)需求在成倍的增長(zhǎng)。市場(chǎng)份額能持續(xù)不斷擴(kuò)大，可支撐項(xiàng)目部分體量。（作為考慮重點(diǎn)）如何定位？適合所有消費(fèi)群體，且伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費(fèi)需求在持續(xù)的增長(zhǎng)。市場(chǎng)份額能持續(xù)不斷擴(kuò)大，可支撐項(xiàng)目部分體量。（作為考慮重點(diǎn)）生活消費(fèi)需求，可持續(xù)不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額。具備支撐項(xiàng)目一部分體量，且行業(yè)利潤(rùn)空間較大。（做為考慮重點(diǎn)）適合

58、大學(xué)生不斷追求“新”心理消費(fèi)需求，可以持續(xù)不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，具備支撐項(xiàng)目部分體量。（做為考慮重點(diǎn)） 大學(xué)生大學(xué)生: :這個(gè)群體有著年輕、受教育程度高、消費(fèi)選擇多這個(gè)群體有著年輕、受教育程度高、消費(fèi)選擇多樣性等特點(diǎn)樣性等特點(diǎn), ,接受新鮮事物快接受新鮮事物快, ,是時(shí)尚品消費(fèi)的主力客群是時(shí)尚品消費(fèi)的主力客群. . 周邊居民和業(yè)主周邊居民和業(yè)主: :地緣性客戶地緣性客戶, ,滿足基本的生活與日常需求滿足基本的生活與日常需求. . 客群導(dǎo)向分析 細(xì)分化市場(chǎng)中主題定位細(xì)分化市場(chǎng)中主題定位1 1、文化旅游資源、文化旅游資源2 2、區(qū)域娛樂(lè)資源、區(qū)域娛樂(lè)資源3 3、學(xué)生休閑資源、學(xué)生休閑資源1 1、主題、

59、主題愛(ài)情主題愛(ài)情主題2 2、娛樂(lè)、娛樂(lè)娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)3 3、智慧、智慧新興文化新興文化借勢(shì)、跳出、超越借鑒現(xiàn)有案例泰晤士城產(chǎn)品建議泰晤士城產(chǎn)品建議建議三建議三 商業(yè)商業(yè)+ +臨街商網(wǎng)臨街商網(wǎng)+ +小面積公寓小面積公寓建議二建議二建議一建議一 商業(yè)商業(yè)+ +臨街商網(wǎng)臨街商網(wǎng)商業(yè)商業(yè)+ +商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)+ +公寓公寓建議一借鑒于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、優(yōu)粵城，通過(guò)商業(yè)在新區(qū)域建設(shè)城市核心。借鑒于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、優(yōu)粵城，通過(guò)商業(yè)在新區(qū)域建設(shè)城市核心。商業(yè)商業(yè)+ +商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)+ +公寓公寓 建議原則建議原則 利用大學(xué)城優(yōu)勢(shì)，打造營(yíng)口南城新的消費(fèi)中心，成為引領(lǐng)營(yíng)口市消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)。 建議建筑兩棟商業(yè)大樓，一座以購(gòu)物，

60、超市為主的購(gòu)物城。另一棟為娛樂(lè)城，打造成為吃、喝、游、玩、購(gòu)、賞六位一體的綜合商業(yè)廣場(chǎng)。 引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名品牌超市、品牌衣店、奧特萊斯、高檔影院ktv、各地方特色小吃。兒童用品類兒童用品類女性用品類女性用品類成衣棉紡類成衣棉紡類日用百貨類日用百貨類小商品類小商品類項(xiàng)目可選擇的項(xiàng)目可選擇的招商定位方向招商定位方向項(xiàng)目的招商定位方向主要有以下幾類：項(xiàng)目的招商定位方向主要有以下幾類：家居建材類家居建材類成人服裝類成人服裝類日常生活日常生活大型超市大型超市小型便利店小型便利店大型專業(yè)賣場(chǎng)大型專業(yè)賣場(chǎng)家庭生活家庭生活家居家居家電家電兒童兒童聚會(huì)生活聚會(huì)生活餐飲餐飲休閑休閑娛樂(lè)娛樂(lè)健康生活健康生活健身健身診所