連環(huán)交易中的物權(quán)變動與債權(quán)保護(hù)

1、連環(huán)交易中的物權(quán)變動與債權(quán)保護(hù)不動產(chǎn)買賣不同于即時清結(jié)的一般動產(chǎn)買賣，其交易周期較長，在交易中當(dāng)事人可能轉(zhuǎn)手?jǐn)?shù)次，因而往往涉及多宗交易和數(shù)個當(dāng)事人。欲條分縷析，厘清其間法律關(guān)系，須遵循案件事實的時間順序，依據(jù)所謂案例分析的歷史方法(Historische Methode)，對案件事實發(fā)展的來龍去脈次第檢討，以確定應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范和當(dāng)事人之間的權(quán)利關(guān)系。一、第一個房屋買賣合同的效力-合同效力與物權(quán)變動的區(qū)分原則作為本案權(quán)屬糾紛的源頭，吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司的房屋買賣合同對繼受取得人其權(quán)源的合法性和案件裁判的走向具有決定意義，不可不察。本案中，吉春房地產(chǎn)公司與新莊公司就買賣房屋達(dá)成協(xié)議，并于履

2、行期屆滿后，買方支付價款(比約定的清償期遲延十天)，同時，賣方將該買賣之標(biāo)的物交付給買方，并著手辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。爭點(diǎn)在于，本案中的第一個買賣合同是否有效成立以及不動產(chǎn)物權(quán)是否移轉(zhuǎn)?該問題涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動，不同的物權(quán)變動模式?jīng)Q定了不同的解決路徑。關(guān)于物權(quán)變動模式，就大陸法系傳統(tǒng)而言，物權(quán)變動模式大體分兩種：意思主義與形式主義。在意思主義體制之下，僅依債權(quán)合同即可依法直接發(fā)生物權(quán)變動的效力，即物權(quán)變動與債的關(guān)系合二為一，不作區(qū)分。該立法例以法國、日本、意大利為代表。法國民法典第1138條第2款規(guī)定：“交付標(biāo)的物債務(wù)的成立從標(biāo)的物應(yīng)交付之時起，即使尚未現(xiàn)實移交，使債權(quán)人成為所有人。”在意思主義的

3、模式下，本案中的房屋買賣合同業(yè)已有效成立，并且該房屋所有權(quán)也依當(dāng)事人的意思移轉(zhuǎn)，買方新莊公司取得了該房產(chǎn)所有權(quán)，但由于尚未登記公示完畢，不得對抗第三人。形式主義以德國法系的物權(quán)形式主義為典型，于債權(quán)行為中抽象出獨(dú)立的物權(quán)行為，通過處分行為與負(fù)擔(dān)行為的分離區(qū)別物權(quán)與債權(quán)的不同關(guān)系，即負(fù)擔(dān)行為的效力僅發(fā)生債的請求權(quán)，處分行為才發(fā)生物權(quán)變動的效力。德國和我國臺灣地區(qū)為該模式之典型代表。在物權(quán)形式主義的模式下，本案中的房屋買賣合同為債權(quán)合同，已有效成立，當(dāng)事人負(fù)有移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)，物權(quán)行為屬要式行為，登記未完成，其物權(quán)行為尚未生效。折衷主義，即債權(quán)形式主義，為意思主義與物權(quán)形式主義的折衷觀點(diǎn)，也稱意思

4、主義與登記或交付之結(jié)合，此種主義因以奧地利民法為其代表，故又稱奧國主義。1蘇俄1964年民法典僅規(guī)定“動產(chǎn)物權(quán)之移轉(zhuǎn)自物交付之日起產(chǎn)生，不動產(chǎn)物權(quán)之移轉(zhuǎn)自登記時產(chǎn)生”，即采此主義。德國法系也不乏學(xué)者主張，“現(xiàn)行法”上關(guān)于物權(quán)變動之規(guī)定，似有檢討余地，宜改采意思主義與交付原則之混合制度。此種移轉(zhuǎn)所有權(quán)之意思，似不必加以獨(dú)立化，使其成為獨(dú)立之物權(quán)行為，在理論上盡可將其納入債權(quán)契約之意思表示中，同時表示之。其他贈與、互易、設(shè)定擔(dān)保之等皆可如是。2從我國現(xiàn)行法制及立法趨勢來看，我國的物權(quán)變動既未采取法、日之意思主義，也未采納德國的物權(quán)形式主義，我國立法、判例及學(xué)說主流不承認(rèn)物權(quán)行為概念。3我國民法通則

5、第72條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！蔽覈餀?quán)變動采債權(quán)形式主義的折衷模式，對物與債的關(guān)系采區(qū)分原則，4物權(quán)變動并非當(dāng)事人合意的直接效果，該合意僅發(fā)生債的效力;除當(dāng)事人債權(quán)合意外，還須登記、交付特定的形式，但不要求獨(dú)立的物權(quán)合意的存在。因此，根據(jù)我國的折衷主義物權(quán)變動模式，本案中的房屋買賣合同，符合合同法規(guī)定的效力要件，業(yè)已有效成立，當(dāng)事人依據(jù)合同負(fù)有移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)但由于登記未完成，其物權(quán)變動的法律效果還未發(fā)生。買方新莊公司尚未取得該房產(chǎn)所有權(quán)，但基于買賣合同享有債權(quán)，得請

6、求賣方移轉(zhuǎn)所有權(quán)。雖然買賣合同依然達(dá)成，且房屋交付給買方占有，登記手續(xù)也在辦理中，但是依照我國的債權(quán)形式主義原則，買賣合同只發(fā)生債權(quán)效力，占有作為公示方式只適用于動產(chǎn)，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，其目的在于向社會公示，以維護(hù)交易安全，保障物權(quán)的對世性和排他性，因此必須登記完畢記載于登記簿上才可對抗第三人，僅進(jìn)入登記程序，其登記成立與否尚未成定數(shù)，第三人亦無從察知，如認(rèn)定物權(quán)發(fā)生變動則未免與登記要件主義的宗旨相悖。我國以前司法實務(wù)中關(guān)于物權(quán)變動多有錯誤理解，如最高人民法院給黑龍江省高級人民法院關(guān)于房管二所與哈鐵辦事處房屋買賣爭議的批復(fù)規(guī)定，“簽訂房屋買賣協(xié)議后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)

7、手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為尚未成立，一方反悔是可以的?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實施前房地產(chǎn)經(jīng)營若凡問題的解答第14條也規(guī)定，未辦理登記手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。這實質(zhì)上把登記作為不動產(chǎn)買賣合同的成立要件，將房屋買賣的債權(quán)合同規(guī)定為要式合同，其錯誤在于：違背邏輯，因果顛倒，將合同的成立與合同的履行混為一談;就利益衡量論，其中也蘊(yùn)含著極大的不公正，因為不動產(chǎn)交易往往并非即時買賣，訂立合同與登記存在一段時間(某些法規(guī)規(guī)定為三個月申請變更登記)，這段期間內(nèi)，出賣人可以任意處分房屋，一物數(shù)買，并且由于合同未成立而免除違約責(zé)任。由于現(xiàn)代房地產(chǎn)價格日益抬升，這就在經(jīng)濟(jì)上、法律上鼓勵賣主不守約定。這已

8、受到我國學(xué)界的強(qiáng)烈批評。5針對物權(quán)變動的問題，最近司法實務(wù)界有所更張，對傳統(tǒng)的合同成立于物權(quán)變動合一的模式予以修正，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！痹撚^點(diǎn)采納了債權(quán)形式主義的模式，科學(xué)地區(qū)分了合同的效力和物權(quán)變動，當(dāng)事人雖未登記，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，但其買賣合同已有效成立。二、第二個房屋買賣合同的效力-無權(quán)處分與未來物買賣本案中，占有房屋的新莊公司嗣后將該樓盤轉(zhuǎn)讓給第三人銀建公司，雙方訂立了買賣合同并移轉(zhuǎn)房屋

9、占有。本案中，轉(zhuǎn)賣人，即原來的買方新莊公司基于其合同債權(quán)合法占有房屋，但尚未取得所有權(quán)，在欠缺處分權(quán)的條件下訂立了以該房屋為標(biāo)的的買賣合同，該轉(zhuǎn)賣合同的效力如何?值得探討。該問題涉及無權(quán)處分和未來物買賣。關(guān)于無權(quán)處分，在我國的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，無權(quán)處分合同就其效力而言學(xué)者有不同見解。我國原來立法不承認(rèn)其效力，新合同法廢棄無效說改采效力未定說，第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！钡谫I賣合同分則似又肯定無效說，存在法條競合的矛盾，第132條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！钡珶o論是無效

10、說抑或效力未定，在理論上和實踐中都有不妥之處。1.無權(quán)處分合同是否無效?我國司法實踐長期采無效說，但遭到理論界強(qiáng)烈批評，合同法第51條已明確否定無效觀點(diǎn)。無效說實際上不當(dāng)借用法國意思主義的立法模式下的處理方法套用于我國合同法，一概無效無視了當(dāng)事人之間的通過合同所形成的合理期待，既不利于鼓勵交易，也不利于合同相對人之間的利益平衡。所謂無權(quán)處分合同因自始給付不能而無效者，也屬不當(dāng)套用德國法概念之結(jié)論。我國合同立法從無所謂自始不能概念，嗣后履行不能也是作為一種事實狀態(tài)而言的。即便德國法上無權(quán)處分也屬于主觀不能，自不影響合同效力。且德國法已反思給付不能制度，認(rèn)為為立法之失敗，其2002年債法現(xiàn)代化法業(yè)

11、已改弦易轍。至于我國合同法第132條規(guī)定買賣合同出賣人應(yīng)當(dāng)有處分權(quán)，實為本末倒置。該說的邏輯如同是為了保護(hù)一個人安全而將其送入牢獄，為治愈一個人傷痛而將其殺死。蓋處分權(quán)之有無僅是合同履行的問題，而非合同效力的問題，其無處分權(quán)不能依合同移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)，屬違約行為，負(fù)違約責(zé)任即可，自不必因此導(dǎo)致合同無效。2.無權(quán)處分合同是否效力未定?嚴(yán)格依照合同法第51條解釋，應(yīng)認(rèn)定該無權(quán)處分的轉(zhuǎn)賣合同應(yīng)屬效力未定。但效力未定說也受到學(xué)者批評，理由如下：第一，與善意取得制度不協(xié)調(diào)。因為善意取得須以合法有效的交易為基礎(chǔ)，如果轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間所從事的買賣、互易、贈與等行為是無效的或者得撤銷的行為，則不能產(chǎn)生善意取

12、得的效果。6有學(xué)者認(rèn)為，“判斷無權(quán)處分合同是否有效，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第51條;在無權(quán)處分合同無效的情形，判斷權(quán)利人可否從買受人取回標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)依據(jù)善意取得制度”。7善意取得與合同關(guān)系相分離，其適用不依賴法律行為之效力，如此可能產(chǎn)生疑問，若合同無效也能適用善意取得，但同時其善意取得制度卻又規(guī)定須有償取得，則其價金給付義務(wù)的依據(jù)何在?此外，由于我國法律不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，則債權(quán)合同是物權(quán)變動在法律行為上的根據(jù)，債權(quán)合同無效，在法律上就等同于不存在，那么相對人取得動產(chǎn)的占有，究竟因此而取得了動產(chǎn)的所有權(quán)還是質(zhì)權(quán)?沒有當(dāng)事人的意思作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，必將陷于尷尬。8第二，與第150條的權(quán)利瑕疵擔(dān)保制度相矛

13、盾，必將使150條成為廢法。若權(quán)利人追認(rèn)、無權(quán)處分人嗣后獲得處分權(quán)、符合善意取得要件時，買受人取得干凈、完整的物權(quán)，150條自無適用必要;除此之外，買受人因取得的權(quán)利有瑕疵而被追奪，而此時合同亦無效，150條所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保亦無適用之余地。第三，就利益衡量論，忽視動的安全，對買受人嚴(yán)重不公。在締約后而不能適用善意取得的情況下，如標(biāo)的物未交付、標(biāo)的物為占有脫離物等，善意相對人無法受到合同的保護(hù)，只能依靠締約過失責(zé)任救濟(jì)。并且，其交易風(fēng)險全部由相對人承擔(dān)，權(quán)利人得待時投機(jī)，易誘發(fā)道德風(fēng)險，如標(biāo)的物價格下跌，無權(quán)處分之交易對其有利，則行使追認(rèn)權(quán);反之，則拒絕追認(rèn)。究其源流，我國合同法第51條是不恰當(dāng)

14、地借鑒了物權(quán)形式主義的德國民法第185條、臺灣地區(qū)民法第118條的產(chǎn)物。在德國模式下該條款是指的處分行為效力未定，由于我國不承認(rèn)物權(quán)行為概念，在我國債權(quán)形式主義模式下卻變?yōu)閭鶛?quán)合同效力未定!桔生淮南則為桔，桔生淮北則為枳，罔顧體系背景的規(guī)范移植，致該條款在中國恐有水土不服之虞。3.無權(quán)處分合同應(yīng)為完全有效。為彌補(bǔ)合同法第51條的不足，有學(xué)者對第51條作限縮解釋，認(rèn)為縱使無權(quán)處分合同無效，該無效不得對抗善意第三人，即對善意相對人合同有效。權(quán)利人的拒絕追認(rèn)不得排除善意取得制度的適用、不得對抗善意第三人。9筆者認(rèn)為，在我國的債權(quán)形式主義立法模式下，無權(quán)處分合同應(yīng)當(dāng)是完全有效的。理由如下：第一，從邏輯

15、上考察，在我國制度下的無權(quán)處分合同必須與法國法系的能直接引起物權(quán)變動的債權(quán)合同和德國法系的處分行為相區(qū)別。德國法采物權(quán)形式主義，處分行為直接發(fā)生物權(quán)變動，須以行為人有處分權(quán)為特別生效要件，欠缺此要件，實為該處分行為效力未定。我國民法上的合同，如不結(jié)合有效的登記或交付的事實行為，本身只能發(fā)生債的請求權(quán)，而不能導(dǎo)致物權(quán)變動。故該合同性質(zhì)為一般的法律行為，其效力僅取決于是否具備一般法律行為的效力要件即可。有無處分權(quán)對法律行為本身的成立生效并無意義，僅對其債務(wù)履行和違約責(zé)任產(chǎn)生影響。第二，從利益衡量上考察，更有利于保護(hù)相對人利益，平衡當(dāng)事人的利益和風(fēng)險，兼顧靜的安全和動的安全。相對人如果不適用善意取得，則可主張違約責(zé)任。對于標(biāo)的物所有人，由于我國模式下的無權(quán)處分合同僅發(fā)生拘束相對人的債的效力，不能對抗第三人，對第三人而言具有內(nèi)部性、主觀性與抽象性，不可能對第三人造成客觀的實際損害而侵犯其權(quán)利。并且，所有人可隨時主張物上請求權(quán)，對其物權(quán)變動予以介入。第三，從比較法上考察，日、法等意思主義模式的國