房地產(chǎn)成本科目設(shè)置

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本類會計科目設(shè)置及說明1.目的：加強成本管理，規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2.范圍：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3.職責：集團財務部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向

2、集團財務部反饋。 4.  方法和過程控制 4.1  成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4.1.4 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4.1.5 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.

3、6 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.2  成本核算對象的確定4.2.1  成本核算對象的確定原則4.2.1.1 滿足成本計算的需要；4.2.1.2 便于成本費用的歸集；4.2.1.3 利于成本的及時結(jié)算；4.2.1.4 適應成本監(jiān)控的要求。4.2.2  成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。同一項目成片分期（區(qū)）開發(fā)

4、的，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。4.3  成本費用項目及核算內(nèi)容4.3.1  成本費用項目成本項目一般包括下列六大項：4.3.1.1 土地征用及拆遷補償費4.3.1.2 前期工程費4.3.1.3 建筑安裝工程費4.3.1.4 基礎(chǔ)設(shè)施費4.3.1.5 公共配套設(shè)施費4.3.1.6開發(fā)間接費4.3.2  各成本項目的核算內(nèi)容4.3.2.1土地征用及拆遷補償指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價：支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發(fā)費B、土地有關(guān)的稅費

5、：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費，土地變更用途和超面積補交的地價等。C、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。D、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費、征地包干管理費、拆遷管理費等。E、以前年度余額轉(zhuǎn)入4.3.2.2前期工程費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費

6、、環(huán)境評估費、交通影響分析、基礎(chǔ)樁應變及質(zhì)量測試費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。B、規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：地質(zhì)勘察設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費、綜合管網(wǎng)設(shè)計費、排水方案設(shè)計費等所有設(shè)計費。其他：其他：可行性研究費、審圖費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制作費等。C、政府報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、集中供熱參建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)

7、、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、招投標管理費、地名費、地籍地形圖核地、合同審核費等。還包括項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費、*費（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預售證等）。D、招標及失標費：包含所有招標及失標費，如勘察工程、設(shè)計、監(jiān)理、施工等的招標及失標費。E、“三通一平”費：(1)、臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2)、臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3)、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等

8、費用。(4)、場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。F、臨時設(shè)施費(1)、臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2)、臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3)、臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)、臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。G、以前年度余額轉(zhuǎn)入4.3.2.3 建筑安裝工程費A、土建工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。主要包括：(1)、基礎(chǔ)工程，包括土石方、樁基、護壁/坡工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水等；(2)、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程，主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運 

9、;  輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體；（3）、門窗工程；（4）、公共部位精裝修；（5）、室內(nèi)裝修；（6）、幕墻；（7）、幕墻泛光；（8）、甲供材料。B、安裝工程費（1）、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費：包括室內(nèi)供排水系統(tǒng)費、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費、室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費；（2）、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費，如通風空調(diào)系統(tǒng)及安裝費、 電梯及其安裝費、發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費、人防設(shè)備及其安裝費、 消防系統(tǒng)及其安裝費、鍋爐系統(tǒng)及其安裝費、廚房設(shè)備及其安裝費等；(3)、弱電系統(tǒng)費，包括居家防盜系統(tǒng)費用、三表遠傳費用、對講系統(tǒng)費用等；（4）、甲供材料C、以前年度余額轉(zhuǎn)入4.3

10、.2.4基礎(chǔ)設(shè)施費A、市政配套費：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等；B、給水系統(tǒng)費：(1)、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費用；(2)、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等；(3)、用水增容(4)、施工用水C、雨污水系統(tǒng)費(1)、管道系統(tǒng)(2)、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等D、供電系統(tǒng)費：(1)、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用，室外強電管道及電纜敷設(shè)；(2)、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等；(

11、3)、用電增容(4)、施工用電E、燃氣系統(tǒng)費：（1）、室外管道系統(tǒng)；（2）、調(diào)壓站；（3）、煤氣增容費F、有線電視工程費：管道預埋、檢查井等費用G、電話通訊工程費：管道預埋、檢查井等費用H、寬帶工程費：管道預埋、檢查井等費用I、智能化系統(tǒng)費：(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管     理系統(tǒng)的費用；(2)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3)、周界紅外防越系統(tǒng)費用(4)、小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5)、電子巡更系統(tǒng)費用；(6)、電子公告屏費用；（7）、室外背景音樂。J、采

12、暖系統(tǒng)費：(1)、管道系統(tǒng)(2)、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等(3)、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費等K、園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：（1）、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；（2）、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；（3）、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；（4）、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；（5）、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；（6）、室外背景音樂；（7）、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運動器材、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。L、以前年度

13、余額轉(zhuǎn)入4.3.2.5 公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為

14、復雜的地下室、車位等設(shè)施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D、學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、車站：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。 4.3.2.6 開發(fā)間接費開發(fā)間接費用核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造

15、費。A、工程管理費(1) 、監(jiān)理費：支付給聘請的監(jiān)理單位的費用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價  監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費；(2)、預結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用；(3)、施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(4)、工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(5)、安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(6)、工程保險費；（7）、其他：門牌號費、印花稅等其他費用。B、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。C、營銷設(shè)施建造費(1)、廣告

16、設(shè)施費；(2)、銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3)、售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4)、樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；(5)、其他。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。E、行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(1)、工

17、資（2）、職工福利費（3）、職工社會保險（4）、住房公積金及房貼（5）、工會經(jīng)費（6）、職工教育經(jīng)費（7）、勞動保護費（8）、辦公費（9）、業(yè)務招待費（10）、差旅費（11）、出國費用（12）、租賃費（13）、運輸費（14）、折舊費（15）、修理費（16）、低值易耗品攤銷（17）、無形資產(chǎn)攤銷（18）、咨詢費（29）、勞務費（20）、手續(xù)費（21）、其他 4.4  會計科目與帳簿設(shè)置4.4.1 “開發(fā)成本”科目“開發(fā)成本”科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產(chǎn)品的實際開發(fā)成本，其明細設(shè)置參見：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費”科目編碼一覽表。為了歸集暫時

18、不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分攤成本”項目核算進行歸集。在各級明細科目下，應按各成本核算對象設(shè)立輔助核算項目核算，成本核算對象可分層次建立，具體設(shè)置參見下圖：一級           二級××項目          ××項目一期    &

19、#160;                      ××項目二期                  ?      &#

20、160;           ?                                擬開發(fā)土地     &#

21、160;                 待分攤成本   ××項目        ? 項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地” 項目核算中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”項目核算中轉(zhuǎn)入“××項目×期” 項目核算。 成本預提

22、：核算按權(quán)責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已     經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費用。成本預提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應進行成本預提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額核算成本。成本預提的時間：至少每季度末預提一次；成本預提的金額：以動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。成本預提的核算方法：預提時，借記“開發(fā)成本成本預提”，貸記“預提費用”。4.4.2 “開發(fā)間接費”科目（一級科目）開發(fā)間接費用核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費。應由兩個或兩個以上的成本核算對

23、象負擔的費用，應先通過“開發(fā)間接費”一級科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在期末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各成本項目的各成本核算對象。4.4.3 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本”核算科目明細表一級科目        二級科目        三級科目       

24、0;四級科目        輔助核算        備注開發(fā)成本        土地征用及拆遷補償費        按各成本、費用項目再進行細分（具體核算內(nèi)容、核算方法詳見“開發(fā)成本”科目表及科目說明）      

25、60;  項目核算         成本核算對象可分層次設(shè)立。         前期工程費                項目核算         &

26、#160;     建筑安裝工程費            項目核算               基礎(chǔ)設(shè)施費              

27、60; 項目核算               公共配套設(shè)施費            項目核算               開發(fā)間接費   &

28、#160;            項目核算               成本預提                  項目核算  &

29、#160;            成本結(jié)轉(zhuǎn)                  項目核算       開發(fā)間接費        工程管理費 &

30、#160;      三級明細科目參見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費”科目編碼一覽表        項目核算        定期轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本開發(fā)間接費分攤轉(zhuǎn)入”科目        資本化借款費用        

31、;        項目核算               營銷設(shè)施建造費                項目核算        &#

32、160;      物業(yè)管理完善費                項目核算               行政管理費         

33、0;      項目核算        完工開發(fā)產(chǎn)品        項目名稱        具體期或區(qū)或苑或棟以及配套資產(chǎn)名稱       項目核算       

34、; 住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他 4.5  成本費用的歸集與分配4.5.1土地征用及拆遷補償費一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地征用及拆遷補償費”之“待分攤成本” 項目核算中進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：4.5.1.1 按占地面積計征土地征用及拆遷補償費時的分配方法方法一：可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。方法二：也先按期（區(qū)）的占地面積將土地成本分配到各期（區(qū)）；再將分配到各期（區(qū)）內(nèi)的土地成本，按期（區(qū)）內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面