房屋的交付與物權(quán)變動

1、房屋的交付與物權(quán)變動    在登記要件主義下，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，不動產(chǎn)的交付與物權(quán)變動無關(guān)，所以在不動產(chǎn)交易的過程中當所有權(quán)和占有分離時，如何平衡、處理由此而產(chǎn)生的利益關(guān)系就成為一個難題，本案為研究上述問題提供了一個很好的案型。本文包括如下三個方面的內(nèi)容：從債權(quán)法、物權(quán)法的角度分析不動產(chǎn)交付的法律后果，認為新莊公司、銀建公司可受占有之保護；從債權(quán)法、物權(quán)法的角度對不動產(chǎn)登記進行觀察，提出了登記申請一旦被登記機關(guān)受理即產(chǎn)生拘束力；基于形成權(quán)的理論，主張吉春公司不能解除合同。論文聯(lián)盟編輯。一、不動產(chǎn)交付與物權(quán)變動最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合

2、同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第11條第1款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”與動產(chǎn)交付一樣，不動產(chǎn)的交付就是讓與人將不動產(chǎn)的占有移轉(zhuǎn)給受讓人。不動產(chǎn)的交付除現(xiàn)實交付外，也可以表現(xiàn)為簡易交付、占有改定、指示交付等。本案中即有兩次交付行為，即吉春房地產(chǎn)公司向新莊公司交付、新莊公司向銀建公司交付。（一）債權(quán)法視野中的不動產(chǎn)交付1.不動產(chǎn)交付是履行債權(quán)合同的行為交付是房地產(chǎn)買賣中出賣人的合同義務(wù)。在房產(chǎn)買賣合同中，買賣雙方當事人的權(quán)利義務(wù)處于對等地位。一方當事人的權(quán)利即為另一方當事人的義務(wù)。反之，一方當事人的義務(wù)即為另一方當事人的權(quán)利。就出賣人而言，其義務(wù)主要

3、是：（1）保證將買賣房產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。此項義務(wù)包括兩個方面，一是將房屋實際交給買受人占有，二是通過辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將買賣房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人之名下；（2）瑕疵擔保義務(wù)，即房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)和質(zhì)量瑕疵擔保義務(wù)。本案中，吉春公司交付樓宇是履行契約義務(wù)的行為。同時，就買受人而言，在出賣人履行交付行為時，享有受領(lǐng)的權(quán)利?；诖朔N權(quán)利，債權(quán)人才能接受債務(wù)人的履行并保持履行利益。但該受領(lǐng)亦為買受人的義務(wù)。本案中，新莊公司接受交付而占有房產(chǎn)是受領(lǐng)債務(wù)人的履行，其占有該寫字樓并保持該占有，是受領(lǐng)吉春公司履行合同義務(wù)的結(jié)果。從這里來看，除非新莊公司和吉春公司之間的合同被認定無效、被撤銷或解除

4、，吉春公司則不能請求新莊公司返還占有。如果新莊公司和吉春公司之間的合同被認定無效、被撤銷或解除，新莊公司及銀建公司之占有便沒有了權(quán)源，吉春公司便可以直接向第三人銀建公司行使返還請求權(quán)。<br        2.標的物毀損、滅失的風險的承擔我國理論界對于風險的承擔曾有兩種主張：一是認為風險責任的承擔應(yīng)由所有人承擔，因之風險應(yīng)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；二是認為風險責任的應(yīng)自交付時起從出賣人移轉(zhuǎn)給買受人。合同法堅持了第二種主張，第142條規(guī)定：“標的物毀損、滅失風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，

5、但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外?！北景钢校汗鞠蛐虑f公司交付寫字樓，新莊公司在保有其對寫字樓的占有這一履行利益的同時，并應(yīng)承擔房屋意外滅失、毀損的風險。（二）物權(quán)法視野中的不動產(chǎn)交付1.交付與不動產(chǎn)物權(quán)變動的關(guān)系我國民法通則第72條規(guī)定：“按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外?！焙贤ǖ?33條作了基本相同的規(guī)定。但上述財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移的規(guī)定應(yīng)是針對動產(chǎn)物權(quán)變動的。至于不動產(chǎn)物權(quán)的變動，應(yīng)是屬于其“法律另有規(guī)定的”情形。依我國民法學界的通說，認為不動產(chǎn)物權(quán)的變動我國應(yīng)采取登記要件主義。我國的一些法律、法規(guī)和規(guī)章

6、，比如城市房地產(chǎn)管理法、建設(shè)部城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法等，都明確規(guī)定登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件。2002年11月全國人大法工委提交的民法草案中也采取了不動產(chǎn)買賣交易實行登記生效的原則，學界提出的建議稿中也采納登記要件主義的立法例。依登記要件主義，在本案中，吉春公司向新莊公司、新莊公司向銀建公司之交付行為不能產(chǎn)生物權(quán)變動的后果，即房屋的所有權(quán)在交付之后仍然保持在吉春公司手中。2.新莊公司、銀建公司能否獲得占有的保護有學者認為：“關(guān)于占有的效力，如權(quán)利推定、權(quán)利移轉(zhuǎn)或善意取得等，在不動產(chǎn)已由登記制度取代之。”這是堅持登記要件主義必然的結(jié)論。而在不動產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)的交付

7、是發(fā)生在當事人之間，而登記不僅有雙方當事人之申請登記行為，更有登記機關(guān)審查、登記的行為，所以在實踐中，不動產(chǎn)的交付和不動產(chǎn)的登記往往是分離的，不是同步完成的。這種不同步表現(xiàn)為兩種情形：其一是不動產(chǎn)已經(jīng)交付，占有已經(jīng)移轉(zhuǎn)于受讓人，但是尚未辦理物權(quán)變動登記；其二是登記已經(jīng)完成，但是出讓人沒有交付不動產(chǎn)，出讓人仍然占有不動產(chǎn)。這兩種情形的共性就是所有權(quán)權(quán)屬和占有的分離，此時作為單純的占有人的出讓人或受讓人，能否依占有制度獲得保護，是一個值得研究的問題。<br        （1）吉春公司能否向新莊公司行使所有物返還

8、請求權(quán)關(guān)于何謂所有物返還請求權(quán)，學者認為所有人對于無權(quán)占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，是為所有物返還請求權(quán)，或所有人的回復(fù)請求權(quán)。該請求權(quán)的構(gòu)成要件有三：請求權(quán)的主體須為所有人；相對人須為無權(quán)占有；請求人對其就標的物所有權(quán)，應(yīng)負舉證責任。 第三個要件是訴訟上的要求，可以不予考慮，特別是不動產(chǎn)所有權(quán)登記之公示之公信力，登記名義人即推定為所有人。本案中，登記尚未完成，所有權(quán)沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，吉春公司仍然是所有人。所以新莊公司之占有（假定沒有交付銀建公司）是否為無權(quán)占有成為吉春公司能否行使所有物返還請求權(quán)的關(guān)鍵。有權(quán)占有，即為有本權(quán)的占有。所謂本權(quán)，又稱為得為占有的權(quán)利，指基于一定的法律上的原因而享

9、有占有的權(quán)利，主要包括物權(quán)與債權(quán)。新莊公司基于吉春公司履行合同而占有寫字樓，屬于有權(quán)占有。當吉春公司在向新莊公司行使所有物返還請求權(quán)時，新莊公司可以基于其正當權(quán)源而提出抗辯。（2）吉春公司能否向第三人銀建公司行使返還請求權(quán)該問題同樣可以置換為另一個問題，即銀建公司是否為無權(quán)占有？此涉及學說上之“占有連鎖理論”。學者將“占有連鎖理論”歸納為三個要件：（1）中間人對所有人須有合法的占有權(quán)源；（2）第三人須自中間人基于一定的法律關(guān)系（尤其是債之關(guān)系），取得占有的權(quán)利；（3）須中間人得將其直接占有移轉(zhuǎn)與第三人。結(jié)合本案，銀建公司固不能徑以新莊公司與吉春公司的債之關(guān)系，作為自己占有的正當權(quán)源，但倘新莊公

10、司得將占有移轉(zhuǎn)于銀建公司時，該銀建公司得對所有人主張其亦有占有的權(quán)利。本案中的占有的兩次移轉(zhuǎn)都是基于債之關(guān)系，符合前兩個要件，對是否符合第三個要件尚有疑問。在堅持“占有連鎖理論”之學者看來，新莊公司作為買受人當然可以將占有移轉(zhuǎn)給第三人銀建公司，由此，銀建公司之占有當然為有權(quán)占有，這一結(jié)論是建立在區(qū)分債權(quán)行為和處分行為的基礎(chǔ)上的。合同法第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”依據(jù)該規(guī)定，新莊公司在論文聯(lián)盟編輯。尚未取得所有權(quán)前轉(zhuǎn)讓寫字樓的行為構(gòu)成無權(quán)處分，學者稱此類合同為效力待定的合同。依我國合同法的規(guī)定，效力待定的是當事人之間

11、的債權(quán)合同。如何認識該合同的效力成為認識銀建公司之占有是否有正當權(quán)源的關(guān)鍵。有學者基于反對解釋，認為“如果訂立無權(quán)處分合同后，權(quán)利人不予追認，處分人也未取得處分權(quán)的，該合同無效?！贝私忉層兄档锰岢鲆蓡栔帯Ｋ^反對解釋，學者認為“指依法律條文所定之結(jié)果，以推論其反面之結(jié)果。換言之，即對于法律所規(guī)定之事項，就其反面而為之解釋。例如法條規(guī)定：法律行為有背于公共秩序或善良風俗者無效。采反對解釋，則凡不背于公共秩序與善良風俗之法律行為，均應(yīng)有效?！痹摻忉寖H僅解決了條件不成就時的合同效力的狀態(tài)，但并沒有解決無權(quán)處分合同成立后到條件是否成就確定之間的效力狀態(tài)。因為效力待定合同是一個過程，自該合同成立到第5

12、1條規(guī)定的條件成就或不成就（指條件不成就可以確定，下同）之前是一個不確定的狀態(tài)，條件成就或不成就之前的該過程的某一個點都不符合該條件，如果依上述解釋來觀察這個過程的某一個時間點都是無效合同。這種解釋與認為“合同法第51條并非關(guān)于無權(quán)處分效力的一般規(guī)定，而是無權(quán)處分行為為無效行為的例外”之所謂少數(shù)說的觀點殊途同歸了。<br        筆者認為效力待定合同其實是一個“附停止條件的法律行為”，所謂附停止條件的法律行為，是指該法律行為雖已成立，但未生效，其效力處于停止狀態(tài)。須待條件成就，方才發(fā)生效力，如果條件終不

13、成就，則該法律行為終不生效。效力待定合同，雙方意思表示一致，合同成立，但是并沒有生效，其效力賴于條件“權(quán)利人追認或無權(quán)處分人取得處分權(quán)”成就，而該條件符合對“條件”要求即“將來客觀上不確定事實”，該條件成就合同生效，完全符合附停止條件法律行為之要求，只不過所附條件是法律規(guī)定的，在一般附停止條件法律行為體現(xiàn)的是意思自治原則，而合同法上設(shè)立效力待定合同則體現(xiàn)的是盡量保護交易，減少無效合同。如果堅持“如果訂立無權(quán)處分合同后，權(quán)利人不予追認，處分人也未取得處分權(quán)的，該合同無效”的觀點，效力待定合同成立后的任何一個時間點當事人都可以主張該合同無效，因為在條件成就或不成就之間的任何一個時間點都符合“權(quán)利人

14、不予追認、處分人未取得處分權(quán)”，那么合同法規(guī)定此效力待定合同又有什么意義？堅持該觀點還有一個難以自圓其說的矛盾就是，在每一個時間點都因符合“權(quán)利人不予追認、處分人未取得處分權(quán)”而為無效合同，其后果應(yīng)為自始沒有約束力，那么如果合同成立后的一個時間點“權(quán)利人追認或取得處分權(quán)”則該合同生效，一個連續(xù)無效的合同又何以轉(zhuǎn)化為有效呢？依附停止條件法律行為來理解效力待定合同，條件成就之前并非無效，而是不生效力，即其效力處于停止狀態(tài)。該合同對雙方當事人來講還是有約束力的。關(guān)于條件成否未定之前之效力，有學者認為“條件成否未定者，其成就未定，其不成就也未定之謂也，條件之成否既未定，則附條件法律行為之效力，是否發(fā)生

15、或消滅，自亦未臻確定，因而發(fā)生下列之問題。”該問題是指期待權(quán)和期待權(quán)之保護。其所謂期待權(quán)，“亦稱希望權(quán)或復(fù)歸權(quán)。即條件成否未定前，法律行為之當事人可能取得權(quán)利之希望是也。蓋附條件之法律行為，其條件雖成否未定，但機會究屬參半，即不無成就之可能，如一旦成就，則當事人一方必因之取得權(quán)利，而另一方亦必因之而負擔義務(wù)，此種將來可能取得之權(quán)利謂之附條件的權(quán)利，義務(wù)謂之附條件的義務(wù)，學者從權(quán)利一方面立論，遂將附條件的權(quán)利成為期待權(quán)。期待權(quán)法律上既認為是一種權(quán)利（此種權(quán)利與開始繼承前，法定繼承人所有之繼承權(quán)相類似），自當加以保護，故我民法（指臺灣地區(qū)民法典-引者注）第100條規(guī)定：附條件法律行為當事人，于條件

16、成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應(yīng)得利益之行為者，負賠償損害之責任?！?參照上述解釋，效力待定合同在條件成否未定之前應(yīng)該有一定效力的，除上述期待權(quán)及其保護外，如果當事人有履行行為，相對人可以受領(lǐng)并保有受領(lǐng)利益，比如新莊公司向銀建公司轉(zhuǎn)讓寫字樓為效力待定合同，銀建公司可以接受新莊之履行并保有履行利益，其基礎(chǔ)就是該期待權(quán)，同樣新莊公司接受銀建公司交付價款也應(yīng)作同樣理解。當然如果當事人如果不履行，相對人也不能請求履行?；谶@種解釋，銀建公司占有寫字樓自難謂沒有正當權(quán)源，由此也有上述“占有連鎖理論”之適用，新莊公司、吉春公司不能請求返還占有。<br   

17、60;    吉春公司要求解除合同，并向銀建公司主張返還占有，可以理解為拒絕追認，但此時仍為效力待定合同，因為新莊公司仍有取得所有權(quán)之可能。既然效力待定，如上所述，當然吉春公司不能請求銀建公司返還占有。二、不動產(chǎn)登記與物權(quán)變動（一）表現(xiàn)為過程的不動產(chǎn)登記<br        傳統(tǒng)的物權(quán)法理論認為，作為引起物權(quán)變動的事實的“登記，系將不動產(chǎn)物權(quán)之變動事項，完成登記程序，記入登記簿而言?！钡趯崉?wù)操作的過程中，登記行為實際上是一個過程。這就會發(fā)生一個問題，即當事人提請登記以

18、后，完成登記之前，不動產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)如何？這不僅對當事人的利益影響重大，在實際操作中做法也不一致。比如，規(guī)定自登記機關(guān)受理當事人過戶申請之日起物權(quán)發(fā)生變動者有之，比如上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法；規(guī)定自登記機關(guān)登記之日發(fā)生物權(quán)變動，比如北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法、深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例和廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例。從登記申請到登記完成是一個比較長的時間，建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第27條的規(guī)定，登記機關(guān)應(yīng)當對權(quán)利人（申請人）的申請進行審查，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦

19、法第22條規(guī)定自受理之日起20個工作日內(nèi)辦理房權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記。在上述期間內(nèi)，物權(quán)何時變動、出賣人能否撤回申請或買受人能否撤回申請對雙方當事人至關(guān)重要。所以，對申請登記到登記完成這段時間內(nèi)買賣雙方當事人的權(quán)利狀態(tài)在理論上作出界說，在制度設(shè)計上給出答案。（二）債權(quán)法視野中的不動產(chǎn)登記1.向登記機關(guān)提出申請是吉春公司履行契約義務(wù)的行為在本案的不動產(chǎn)買賣合同中，作為出賣人，吉春公司除了向新莊公司交付標的物的義務(wù)，還承擔移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)。吉春公司已履行了交付義務(wù)。那么，吉春公司如何履行移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)？在登記主義要件下，吉春公司履行移轉(zhuǎn)所有權(quán)的義務(wù)的方式就是按照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定向登記機關(guān)表達要移轉(zhuǎn)所

20、有權(quán)給新莊公司的意思，并向登記機關(guān)提交相應(yīng)的權(quán)屬證書和證明文件等，其表現(xiàn)形式是共同向登記機關(guān)提出申請。如果該申請被登記機關(guān)受理，從履行合同義務(wù)的角度來講，只要吉春公司和新莊公司共同向登記機關(guān)提出申請，其履行行為已經(jīng)完畢，因為新莊公司能否取得所有權(quán)，僅在于登記機關(guān)是否給予登記。如果吉春公司對標的物的權(quán)利有瑕疵，那也應(yīng)該是瑕疵擔保責任所涵攝的范圍。那么，此時吉春公司能否反悔，主張登記機關(guān)不給予登記？我們的答案是否定的，理由如下：首先，吉春公司不能隨意撤銷登記機關(guān)的行為。對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，學界也有分歧。有學論文聯(lián)盟編輯。者堅持“公法上行為說”，認為不動產(chǎn)登記是行政行為，“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登

21、記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為”？；有學者堅持“證明行為說”，認為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準”？；還有學者堅持“私法上行為說”，認為登記性質(zhì)上為私法行為當無異議，其特殊之處在于其是國家設(shè)立的擔負公共職能的機關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護交易安全之功能，應(yīng)擯棄批準式的行政行為觀念，剝奪登記機關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當事人服務(wù)的立場，這對中國真正登記制度的建立具有指導性意義?！?？不管是哪一種觀點，

22、不動產(chǎn)登記是當事人的行為和登記機關(guān)行為結(jié)合，如果沒有當事人的申請，登記機關(guān)的行為無從談起；沒有登記機關(guān)的登記行為，物權(quán)也不生變動。當然這是在登記要件主義下談?wù)撛搯栴}。登記機關(guān)受理當事人的申請后，如果允許吉春公司或新莊公司撤銷，那撤銷的不僅是當事人之申請行為，還包括登記機關(guān)之受理、審查等行為。共同申請而啟動的登記程序，當然也應(yīng)當基于雙方當事人共同的合意才能中止。這樣做不僅保護一方當事人的利益，并且也避免因當事人的隨意而造成國家資源的浪費。<br        其次，既然向登記機關(guān)提交登記申請是履行合同的行為，那

23、么新莊公司就有接受履行并保有履行利益的權(quán)利。該履行利益就是不動產(chǎn)物權(quán)變動的申請接受了登記的受理，并期待取得相應(yīng)的權(quán)利。同樣，對新莊公司來講，其接受吉春公司的履行的方式也是向共同向登記機關(guān)提出登記申請的行為，也不能單方面撤銷申請。也就是說從履行合同的角度來觀察，吉春公司和新莊公司共同向登記機關(guān)提出登記申請既是吉春公司履行合同義務(wù)行為，也是新莊公司受領(lǐng)履行的行為，登記機關(guān)一旦受理，雙方當事人的履行、受領(lǐng)即告完畢。如果要改變這種局面，必須雙方當事人就此重新達成協(xié)議才可以。（三）物權(quán)法視野中的不動產(chǎn)登記1.吉春公司、新莊公司共同向登記機關(guān)提出登記申請的法律意義薩維尼認為，交付具有一切契約之特征，是一個

24、真正的契約，一方面包括占有之現(xiàn)實交付，他方面亦包括移轉(zhuǎn)所有權(quán)之意思表示。？他在交付中找到了物權(quán)合意。其實，登記要件主義下的不動產(chǎn)交易中，雙方當事人的物權(quán)合意更突出的表現(xiàn)在登記階段，因為局限于交付，我們無法解釋先登記后交付情形中的物權(quán)變動。退一步講，即便是不承認物權(quán)行為的存在，在不動產(chǎn)交易的雙方當事人向登記機關(guān)辦理登記時物權(quán)變動的意思是不容否認的。城市房地產(chǎn)管理法第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記”但對由誰提出申請、如何申請等并沒有規(guī)定。建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第17條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合

25、并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記?！薄吧暾堔D(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件?！北本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法規(guī)定的更明確，第21條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當在簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者取得與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后90日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣國土房管局申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并提交下列文件？”第22條規(guī)定：“市或者區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當審核轉(zhuǎn)讓當事人的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應(yīng)當一次性告知當事人需補充提交的全部文件；對當事人提交的文件齊備的，應(yīng)當即時受理。對符合登記條件的，自受理之日起20

26、個工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；對不符合登記條件的，應(yīng)當書面告知當事人不予登記的理由?！北M管上述規(guī)定不盡一致，但是我們可以總結(jié)出以下幾點：第一，房地產(chǎn)交易的當事人雙方共同向登記機關(guān)提出申請；第二，向登記機關(guān)申請時提交的文件包括權(quán)屬證明、轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓當事人的身份證明等；第三，登記機關(guān)受理申請后，經(jīng)過審查給予登記。轉(zhuǎn)讓雙方當時按照上述規(guī)定向登記機關(guān)提出申請，足以證明他們之間物權(quán)變動的合意的存在。<br        2.物權(quán)變動的合意是否具有拘束力“在德國民法，學說上認為物權(quán)契約不具債法上的因素，不具拘束力，

27、當事人一方得自由撤回之。其例外具有拘束力，須具備德國民法第873條第2項的要件：成立合意之當事人，在未為登記前，僅以雙方之表示，已由法院或公證人作成證書，或其表示系在土地登記官署前為之，或曾向之聲請登記，或權(quán)利人已將土地登記法所規(guī)定之登記同意書交與他方當事人者為限，始受合意之拘束?！?。？上述諸種德國民法上所承認有拘束力之諸種情形，一方當事人不得任意撤回，登記機關(guān)應(yīng)該給予登記，從而生物權(quán)變動之效果。德國民法典上述的規(guī)定的實際意義在于登記機關(guān)在上述諸種情形下，登記機關(guān)根據(jù)雙方當事人之物權(quán)合意完成登記行為，因為物權(quán)契約已經(jīng)作成，完全符合法律行為之構(gòu)成要件，就應(yīng)該賦予起法律拘束力。臺灣學者王澤鑒即從該

28、意義上主張，基于法律行為因生效而有拘束力的一般原則，該物權(quán)契約具有拘束力，當事人不得片面撤回之。？但是，一概賦予物權(quán)契約以法律上的拘束力，顯然對賣方當事人來講是不利的，所以德國民法典才將受到保護的物權(quán)契約限制在第873條第2項所列的情形。上述諸種情形的特點就是當事人之物權(quán)合意有一定的外觀，比如已經(jīng)向登記機關(guān)申請登記（這正符合我們討論的案型）、由法院或公證人作成證書等，不僅當事人之物權(quán)合意并且明確，第三人也容易了解，也能起到保護交易安全的作用。<br        王澤鑒先生認為關(guān)于“此項關(guān)于物權(quán)契約的爭論，實

29、益不多，蓋依有效成立的負擔行為（如買賣），一方當事人原得訴請他方當事人為讓與合意的意思表示也”。？我們認為德國民法典的該規(guī)定是有意義的，不僅出于理論上的自足而賦予一定范圍的物權(quán)契約以法律效力，更在于它解決了實際問題。比如我們可以設(shè)計這樣一種案型：買賣合同有效，雙方之物權(quán)合意不僅達成而且也有了上述之外觀，但是當事人提出撤回物權(quán)變動之意思表示。根據(jù)上述規(guī)定，登記機關(guān)可以根據(jù)物權(quán)契約之拘束力，進行登記即可；否則，買方當事人只能根據(jù)負擔行為向法院訴請賣方當事人再為讓與物權(quán)之意思表示，登記機關(guān)才給予登記，才能夠達到物權(quán)變動之目的。那么，解決本案是否要參照德國民法典第873條第2項之規(guī)定來解決？這似乎存在

30、理論上的困難，因為其理論基礎(chǔ)還是物權(quán)行為理論。依我國學者的觀點，我國民法的規(guī)定類似于瑞士法的立法模式，此種模式要求物權(quán)的變動，除債權(quán)的意思表示之外，還需以登記或交付為要件。？并且依學界之有力說，未來之物權(quán)法不也不采納物權(quán)行為理論。既然不采納物權(quán)行為理論，那么以物權(quán)行為理論為基礎(chǔ)的德國民法典第873條第2項的規(guī)定也就無適用的理論基礎(chǔ)了。表面看來如此，但是我們認為德國民法典的該項規(guī)定的實際目的是解決當事人之間已經(jīng)達成物權(quán)變動之合意并且有了一定之外觀，直到登記完成這一段時間內(nèi)的不確定狀態(tài)。如果僅僅是出于物權(quán)行為理論上的自足，那應(yīng)該對所有物權(quán)契約的拘束力一概承認，而不應(yīng)承認上述規(guī)定所列四種情形。所以，

31、我們有理由認為德國民法典的此項規(guī)定是一個比較務(wù)實的一種選擇。我們不采納其物權(quán)行為理論，但應(yīng)借鑒該務(wù)實的精神，也就是我們在上文提到的，當雙方當事人已經(jīng)達成物權(quán)變動合意（盡管我們不堅持有獨立的物權(quán)契約，但是對當事人之間這種合意是不應(yīng)該否認的），并且已經(jīng)向登記機關(guān)提出申請，且登記機關(guān)已經(jīng)受理，就不應(yīng)允許當事人單方面撤回。否則，不動產(chǎn)交易中，買方當事人在接受賣方當事人之交付后，雖然有可能占有、使用、收益，甚至進行了一定的改造，在登記前還面臨賣方當事人任意毀約的風險。<br        論文聯(lián)盟編輯。3.債權(quán)形式主義

32、下的思考如果通過物權(quán)合意對登記期間雙方當事人的拘束力來解決從登記申請到登記完成期間的不確定狀態(tài)，其前提是采納物權(quán)行為理論。以學界通說，我國采債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式，在該模式下，不承認有物權(quán)合意，無論交付還是登記都是履行合同義務(wù)的行為。沒有物權(quán)合意自然難以承認物權(quán)合意的拘束力的問題。不承認物權(quán)行為并不等于不承認登記期間對雙方當事人的拘束力，我們?nèi)匀豢梢詤⒄丈鲜龅聡穹ǖ涞?73條第2項之規(guī)定，對具備一定條件之申請給予一定拘束力。比較可行的就是登記機關(guān)一旦對當事人之申請決定受理后，就給予一定之拘束力，除非登記機關(guān)駁回申請或雙方協(xié)議撤回，而不許雙方當事人單方面撤回申請。這對實現(xiàn)交易安全并無不利，因

33、為第三人可以通過到登記機關(guān)查閱便可了解物權(quán)變動之態(tài)勢，避免陷于糾紛或給自己造成損失。實際上，即便不給予受理之登記申請以拘束力，與出賣人為交易之第三人也難以達到物權(quán)變動之目的，因為登記機關(guān)受理在先登記申請后，對在后登記申請也難以受理?？傊?，從債法的角度來講，吉春公司向登記機關(guān)提出登記申請是履行移轉(zhuǎn)所有權(quán)之合同義務(wù)，不允許其隨意撤回登記申請也是基于新莊公司受領(lǐng)履行并保有履行利益；從物權(quán)法的角度來講，不動產(chǎn)交付、提出登記申請意味著吉春公司和新莊公司達成物權(quán)變動合意，該合意對雙方應(yīng)有一定拘束力，即便不承認獨立的物權(quán)合意存在，也應(yīng)給吉春公司以限制。三、吉春公司不能解除合同經(jīng)過以上對不動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記

34、兩個方面的分析，雖然登記還沒有完成，物權(quán)還沒有變動，自登記機關(guān)受理吉春公司和新莊公司登記申請之日起，吉春公司對該登記申請不能單方面撤銷。登記機關(guān)可以繼續(xù)履行審查職責，如果認為符合登記條件，應(yīng)該給予登記。根據(jù)債權(quán)形式主義，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，物權(quán)變動自然受原因關(guān)系即債權(quán)關(guān)系之影響。也就是說，雖然根據(jù)我們的分析，沒有登記完畢并不能成為吉春公司撤銷登記申請的理由，或者說不能撤銷登記申請。吉春公司只有當其解除其與新莊公司之間買賣寫字樓的合同，登記機關(guān)可以根據(jù)原因關(guān)系已經(jīng)被解除駁回申請而不給予登記，或者在登記完成后撤銷該登記。<br    

35、60;   所謂合同解除，是指在合同有效成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系自始或僅向?qū)硐麥绲男袨?。合同解除必須具備一定的條件，合同法第93條和第94條規(guī)定了適用于一切合同的解除條件，學說稱之為一般法定解除條件。該法第164條至第167條、第219條等規(guī)定了僅適用于特別合同的解除條件，學說稱之為特別的法定解除條件。？特別的法定解除條件都不適用于本案，我們只討論一般法定解除條件即可。（一）新莊公司遲延履行能否作為吉春公司解除的理由根據(jù)合同法第94條之規(guī)定，合同一方當事人遲延履行時，在兩種情形下他方當事人可以解除合同：一種情形是當事

36、人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，該他方當事人享有解除合同的權(quán)利。根據(jù)合同當事人的意思表示，履行期限在合同內(nèi)容上不特別重要時，即使債務(wù)人在履行期限屆滿后履行，也不至于使合同目的落空。在這種情況下，原則上不允許債權(quán)人立即解除合同，而由債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出履行催告，給他規(guī)定一個寬限期。債務(wù)人在該寬限期屆滿時仍未履行的，債權(quán)人有權(quán)解除合同；第二種情形就是當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。根據(jù)合同的性質(zhì)和當事人的意思表示，履行期限在合同內(nèi)容上特別重要，債務(wù)人不于此期限內(nèi)履行，就達不到目的。在本案中，顯然吉春公司不屬于這兩種因履行遲延而可以解除合同的情形。所

37、以，我們認為新莊公司之遲延履行不能作為吉春公司解除合同的理由。（二）吉春公司接受新莊公司履行后能否反悔退一步講，新莊公司之遲延履行符合合同法第94條關(guān)于遲延履行的兩項規(guī)定，或者說符合合同法第93條規(guī)定的合同解除的條件即雙方約定的解除條件成就（比如約定一旦新莊公司遲延履行，吉春公司即享有解除合同的權(quán)利），吉春公司沒有行使解除權(quán)，相反接受了新莊公司的遲延履行后，還能否再主張合同的解除？學者主張：“合同解除的條件只是解除的前提，條件具備，合同并不當然、自動解除。欲使合同解除，還必須經(jīng)過一定的程序?！?該“行使解除權(quán)的程序必須以當事人享有解除權(quán)為前提。所謂解除權(quán)，是合同當事人可以將合同解除的權(quán)利。它的

38、行使，發(fā)生合同解除的法律效果，因而它是一種形成權(quán)?！保亢沃^形成權(quán)，史尚寬先生認為：“形成權(quán)者，依權(quán)利者一方之意思表示，得使權(quán)利發(fā)生、變更、消滅或生其他法律上效果之權(quán)利也。非如支配權(quán)，權(quán)利人只得為特定之行為，乃依特定之行為，更使其發(fā)生法律上特定之效果，屬于前述能權(quán)，乃自其作用之方面觀之，而命名如此耳。法律有時使權(quán)利人依訴之形式始行使形成權(quán)，以判決形成法律關(guān)系，謂之形成判決，其訴謂之形成之訴。債權(quán)人撤銷權(quán)、婚生子否認權(quán)、離婚權(quán)、終止收養(yǎng)關(guān)系權(quán)等均屬之。”21德國法學家認為，形成權(quán)：“具有一個共同特色，即得依權(quán)利人一方的意思表示而使法律關(guān)系發(fā)生，或內(nèi)容變更或消滅?！?2合同解除權(quán)即為形成權(quán)之典型。學

39、者多認為形成權(quán)應(yīng)受到兩項限制即：形成權(quán)原則上不得附條件或期限；行使形成權(quán)的意思表示不得撤回。該限制的原因在于：“形成權(quán)賦予權(quán)利人單方形成之力，為保護相對人，并維護法律關(guān)系的明確及安定”。23關(guān)于形成權(quán)的概念、限制，大陸學者基本持相同觀點。24那么，如果形成權(quán)人向相對人作出與形成權(quán)內(nèi)容相反的意思表示或以其行為與其形成權(quán)內(nèi)容相反，該形成權(quán)是否消滅？本案中，假定吉春公司享有形成權(quán)，其接受新莊公司之遲延履行行為與形成權(quán)的內(nèi)容正好相反，吉春公司之受領(lǐng)履行行為對其形成權(quán)有無影響？我們認為吉春公司之解除權(quán)利已經(jīng)消滅，理由有如下：<br     

40、0;  第一，吉春公司接受新莊公司之遲延履行，與其形成權(quán)之內(nèi)容即解除合同，即意味著其已經(jīng)放棄其享有的形成權(quán)。既然吉春公司已經(jīng)以其行為放棄其形成權(quán)，應(yīng)歸于消滅，自然沒有允許其再解除合同的道理。第二，既然學者都主張對形成權(quán)人以限制，避免相對人處于不確定之法律狀態(tài)，那么如果允許吉春公司以其受領(lǐng)行為作出意思表示后，仍可行使其形成權(quán)解除合同，這不符合對形成權(quán)人以一定之限制的精神。因為，吉春公司受領(lǐng)履行后，再允許其解除合同，其與新莊公司之間的關(guān)系處于一種不安定的狀態(tài)，新莊公司會成為吉春公司之主觀任意的犧牲品。并且如果標的物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓第三人或已經(jīng)過幾手轉(zhuǎn)讓，會因吉春公司行使解除權(quán)而引起連鎖的反應(yīng)?？赡苡袑W者提出對第三人的保護可以適用公示之公信力，第三人取得該寫字樓之所有權(quán)，那么此時允許吉春公司解除合同的結(jié)果會怎樣呢？那只能是將新莊公司將房屋增值部分交給吉春公司。但是，如果房價如果下跌呢，吉春公司還會請求解除合同嗎？如果行使解除權(quán)，其還會補貼新莊公司因房價下跌而造成的損失嗎？<br        總之，假定吉春公司享有解除合同的權(quán)利，吉春公司一旦接受新莊公司之遲延履行，該與解除