房地產(chǎn)法案例習(xí)題

1、案情： 甲公司從某銀行貸款1200 萬(wàn)元，以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，并辦理了抵押登記。經(jīng)書(shū)面協(xié)議，乙公司以其價(jià)值200 萬(wàn)元的現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、 產(chǎn)品為甲公司的貸款設(shè)定抵押，沒(méi)有辦理抵押登記。后甲公司屆期無(wú)力清償貸款，某銀行欲行使抵押權(quán)。法院擬拍賣(mài)甲公司的房產(chǎn)。甲公司為了留住房產(chǎn)，與丙公司達(dá)成備忘錄，約定：“由丙公司參與競(jìng)買(mǎi)，價(jià)款由甲公司支付，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸甲公司?！北疽婪▍⒓痈?jìng)買(mǎi)，以 1000 萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)成功。甲公司將從子公司籌得的1000 萬(wàn)元交給丙公司，丙公司將這1000 萬(wàn)元交給了法院。法院依據(jù)競(jìng)拍結(jié)果制作民事裁定書(shū)，甲公司據(jù)此將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給丙公司。法院裁定書(shū)下達(dá)次日，甲

2、公司、丙公司與丁公司簽約： “甲公司把房產(chǎn)出賣(mài)給丁公司，丁公司向甲公司支付1400 萬(wàn)元。 合同簽訂后10 日內(nèi)， 丁公司應(yīng)先付給甲公司400 萬(wàn)元， 尾款待房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同簽訂之日起半年之內(nèi)不能將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到丁公司名下，則丁公司有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求甲公司支付違約金700 萬(wàn)元， 甲公司和丙公司對(duì)合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任。”在甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的次日，丙公司與戊公司簽訂了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。丙公司以1500 萬(wàn)元的價(jià)格將該房產(chǎn)賣(mài)給戊公司，尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。丁公司見(jiàn)狀，拒絕履行支付 400 萬(wàn)元首付款的義務(wù)，并請(qǐng)求甲公司先辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到丁公

3、司名下。甲公司則要求丁公司按約定支付400 萬(wàn)元房產(chǎn)購(gòu)置首付款。鑒于各方僵持不下，半年后， 丙公司索性把房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給戊公司，并拒絕向丁公司承擔(dān)連帶責(zé)任。經(jīng)查，在甲公司、丙公司和丁公司簽訂合同后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化不大。問(wèn)題：1 .乙公司以其現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)為甲公司的貸款設(shè)立的抵押是否成立？為什 么？成立。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，乙公司可以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押，無(wú)須以登記為設(shè)立要件。2 .某銀行是否必須先實(shí)現(xiàn)甲公司的房產(chǎn)的抵押權(quán)，后實(shí)現(xiàn)乙公司的現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)？為什么？不是。 因?yàn)榧坠痉慨a(chǎn)抵押與乙公司現(xiàn)有的及將有

4、的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押沒(méi)有明確約定抵押份額，屬于連帶抵押。抵押權(quán)人（即銀行）可以選擇就任一財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。3 .甲公司與丙公司達(dá)成的備忘錄效力如何？為什么？具有法律效力。因?yàn)樵诜ㄔ阂罁?jù)競(jìng)買(mǎi)結(jié)果制作裁決書(shū)后，甲公司將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給了丙公司，丙公司是房產(chǎn)所有人。當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬作的特別約定，不具有物權(quán)效力。但是該備忘錄沒(méi)有違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，具有債權(quán)效力，丙公司對(duì)甲公司負(fù)有合同義務(wù)，即依約履行將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給甲公司的義務(wù)。4 .丙公司與戊公司簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同效力如何？為什么？有效。 因?yàn)楸臼欠慨a(chǎn)所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分，且就同一房產(chǎn)簽訂多份買(mǎi)賣(mài)合同，合同效力既不會(huì)僅因?yàn)榉慨a(chǎn)沒(méi)有過(guò)戶(hù)而受影響，也不

5、會(huì)僅因?yàn)槭且晃锒噘u(mài)而受影響。5 .丁公司是否有權(quán)拒絕履行支付400 萬(wàn)元的義務(wù)？為什么？有權(quán)。 因?yàn)槎」究梢孕惺共话部罐q權(quán)。雖然在甲公司、丙公司與丁公司簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定，丁公司應(yīng)先交首付，甲公司后辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。但是， 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人丙公司在簽約次日就和戊公司簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。該行為已經(jīng)明確表明，甲公司有無(wú)法履行交房義務(wù)的可能。作為先交首付款義務(wù)的丁方，有權(quán)行使不安抗辯權(quán)。6 .丁公司是否有權(quán)請(qǐng)求甲公司在自己未支付為什么？無(wú)權(quán)。 因?yàn)榧坠究梢孕惺瓜嚷男锌罐q權(quán)。有不安抗辯權(quán)，可以拒絕履行自己的先給付義務(wù)，義務(wù)。7 .丁公司能否解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同？為什么？能。 因?yàn)榧坠驹诤贤喠肽陜?nèi)沒(méi)有履

6、行辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的義務(wù)， 權(quán)的條件已經(jīng)成就。400 萬(wàn)首付款的情況下先辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)？丁公司享 但是不能以不安抗辯權(quán)要求甲公司履行在后的丁公司行使約定解除8 .丙公司能否以自己不是合同的真正當(dāng)事人為由拒絕向丁公司承擔(dān)連帶責(zé)任？為什么？不能。 因?yàn)榧坠?、丙公司與丁公司簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定丙公司和甲公司對(duì)合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任。該約定屬于當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，具有法律約束力。9 .甲公司可否請(qǐng)求法院減少違約金數(shù)額？為什么？可以。 因?yàn)楦鶕?jù) 合同法和相關(guān)司法解釋?zhuān)贤s定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十，數(shù)額過(guò)分高于損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以適

7、當(dāng)減少。案例分析商品房買(mǎi)賣(mài)中懲罰性賠償與雙倍返還趙云梧訴北京海開(kāi)房地產(chǎn)集團(tuán)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項(xiàng)目建設(shè)的被拆遷戶(hù)。1999 年 7 月 19 日，趙云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了 商品房購(gòu)銷(xiāo)合同。合同約定：趙云梧購(gòu)買(mǎi)位于北京市海淀區(qū)上地南路6 號(hào)院2#一 4 一 603 室商品房一套，房屋單價(jià)每平方米4350 元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)公司于2000 年 6 月 28 日變更為海開(kāi)公司。2000 年 6 月 28 日海開(kāi)公司取得海淀區(qū)上地南路 6 號(hào)院房屋所有權(quán)證，200

8、2 年 1 月 7 日海開(kāi)公司與北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，2002 年 4 月海開(kāi)公司取得國(guó)有土地使用權(quán)證。2002 年 10 月 25 日，北京海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局作出關(guān)于對(duì)上地6 號(hào)院購(gòu)房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確認(rèn)：“ 海開(kāi)公司已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房”。 2001 年 9 月 3 日，海開(kāi)公司與趙云梧簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開(kāi)公司在2002 年 6 月 30 日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，海開(kāi)公司于2002 年 5 月 22 日開(kāi)始在海淀區(qū)上地南路6 號(hào)院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通知。 趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海開(kāi)公司

9、將海淀區(qū)上地南路六號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進(jìn)行了抵押，但趙云梧購(gòu)買(mǎi)房屋未在抵押范圍之內(nèi)。【原告訴稱(chēng)】趙云梧訴稱(chēng)：海開(kāi)公司在房屋買(mǎi)賣(mài)前后，采用了隱瞞事實(shí)真相、欺騙的手段，即把北京市計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)其建造的職工住宅當(dāng)作商品房賣(mài)給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海開(kāi)公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開(kāi)公司又于2001 年 9 月 3 日與我簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開(kāi)公司在 2002 年 6 月 30 日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時(shí)至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開(kāi)公司于2000 年 6 月 28 日把海淀區(qū)上地南路6 號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國(guó)銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001 年 4

10、月至 2002 年 4 月 14 日，海開(kāi)公司無(wú)證據(jù)說(shuō)明該抵押已解除。因海開(kāi)公司的欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)合同法及最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第九條的規(guī)定，要求解除 商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，海開(kāi)公司雙倍返還我購(gòu)房款763680 元及銀行利息170606 元。 【被告辯稱(chēng)】海開(kāi)公司辯稱(chēng)：1997 年 7 月我公司開(kāi)始在上海南路甲1 號(hào)進(jìn)行海開(kāi)公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒(méi)有銷(xiāo)售許可證， 但有房地局的文件，我公司銷(xiāo)售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我公司通知購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我公司房屋

11、是進(jìn)行過(guò)抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷(xiāo)售的房屋。我公司沒(méi)有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司的房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就可以不再辦理銷(xiāo)售許可，現(xiàn)不同意趙云梧的訴訟請(qǐng)求?！締?wèn)題】一、原告的訴求涉及到商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件處理中的什么問(wèn)題：參考答案：懲罰性賠償。本案中， 原告主張被告因在商品房銷(xiāo)售中存在欺詐行為而要求法院判決雙倍返還購(gòu)房款，亦即適用懲罰性賠償規(guī)則。懲罰性損害賠償具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。2003 年最高人民法院頒布的關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋中的第八、九兩條明確規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條規(guī)定：“

12、具有下列情形之一， 導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、 返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！钡诰艞l規(guī)定： “出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（ 1）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（2） 故意隱瞞所售

13、房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（ 3）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。二、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？不能。 因?yàn)楸景傅谋桓娌淮嬖谠嫠f(shuō)的欺詐、違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的行為。三、我國(guó)立法和司法解釋是否允許商品房先出賣(mài)后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣(mài)？第一問(wèn)： 商品房先出賣(mài)后抵押也稱(chēng)商品房的先賣(mài)后抵：是指出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買(mǎi)受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的

14、，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認(rèn)定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時(shí)存在著買(mǎi)受人的債權(quán)和銀行的抵押權(quán)。因此，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣(mài)人就同一房屋是可以先賣(mài)后抵的商品房解釋第八條規(guī)定，只要先賣(mài)后抵的行為導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，出賣(mài)人就屬于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。第二問(wèn)：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能，法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓?zhuān)珵榱吮Ｕ系盅簷?quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到一定的限制。擔(dān)保

15、法第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，

16、應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。四、我國(guó)立法和司法解釋有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？參考答案：1、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（1999 年 1 月）第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用一倍?！边@一條款在開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)懲罰性賠償之先河。2、合同法（1999 年 10 月 ）第一百一十三條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐

17、行為的，依照中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！边@是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)懲罰性賠償進(jìn)一步確定。合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。3、商品房銷(xiāo)售管理辦法（2001 年 6 月）第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。4、關(guān)于審理商品忘記買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?2003 年 3 月）的第八條、第九條的規(guī)定，

18、見(jiàn)上文。案例分析題1、 某工廠為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資 80 萬(wàn)元人民幣興建一個(gè)分廠，遂向某縣人民政府申請(qǐng)用地2 畝 （以有償出讓方式取得土地使用權(quán)）， 經(jīng)縣政府審核批準(zhǔn)同意其使用城市規(guī)劃內(nèi)屬于 A 村集體所有的非耕地2 畝。為保證按時(shí)使用土地，該工廠與A 村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定：由A 村向工廠出讓土地2 畝，土地使用權(quán)出讓金30 萬(wàn)元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70 年，合同的其他款項(xiàng)均參照國(guó)家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同注明。請(qǐng)問(wèn)： 1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？答：合同無(wú)效。該合同存在違法：1 、 集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓土地使用權(quán)；根據(jù)我國(guó)

19、土地管理法規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2 、 A 村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過(guò)工業(yè)用地使用期限50 年的最高期限。2）縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)該工廠用地70 年是否合法？為什么？答：不合法，因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法的規(guī)定,.出讓土地使用權(quán)使用期限超過(guò)工業(yè)用地使用期限 50 年的最高期限。3）依照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)當(dāng)如何取得合法的土地使用權(quán)？答：應(yīng)當(dāng)首先由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用A 村的土地，將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地,然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同工廠繳納土地使用權(quán)出讓金給政府, 并依法登記領(lǐng)取土

20、地使用權(quán)證書(shū),取得土地使用權(quán)。2 2004 年 3 月 20 日，張某與李某簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：張某將自有住房一套出租給李某居住，每月租金1000 元，按月收租，租期二年，到2006 年 9 月 20 日為止。合同簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了登記手續(xù)。當(dāng)日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005 年 4 月，張某因欠王某50 萬(wàn)元，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押合同， 合同約定：如張某不能在2005 年 6 月底還債，王某有權(quán)將該房屋折價(jià)抵債。王某于 2005年 7 月起開(kāi)始實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，要求李某向其繳納押金，被李某以王某無(wú)權(quán)收取押金為由拒絕。以

21、后，即從2005 年 7 月至 2006 年 5 月，無(wú)論張、王怎樣催促，李某均以張、王之間存在的抵押合同不成立為由，既拒絕向張某交租，也不向王某交租，遂張某決定終止租賃合同。經(jīng)查獲知，自2005 年 7 月起，張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟，法院對(duì)該案尚未判決。問(wèn)題： 1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某，為什么？答 :可以。盡管張某已經(jīng)將房屋出租，但他仍是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法的規(guī)定，房屋所有人依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、 收益和處分的權(quán)利，故不影響他行使抵押的權(quán)力。2）王某與張某的抵押合同是否有效，為什么？答 : 無(wú)效。理由：因?yàn)閺?、王的抵押合同雖然是雙方共同意思表示的結(jié)果，

22、但是根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定辦理抵押登記，即到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記，由房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)給房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。既然張、王未辦此手續(xù)，故該合同無(wú)效。抵押合同中不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價(jià)抵債違反了這一規(guī)定；該抵押合同沒(méi)有登記。抵押合同自合同登記之日起生效。3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什么？答 : 王某無(wú)權(quán)向李某收取租金和押金。雖然王某是抵押權(quán)人，但是并非房屋產(chǎn)權(quán)所有人，只有業(yè)主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必須成為該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，或者獲得張某的授權(quán)，另由于抵押合同無(wú)效，王某無(wú)權(quán)取得該房屋所有權(quán)。4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同，收回房屋，為什么？答 : 1 、王某無(wú)權(quán)終止租賃合同，理由同上，他不是該合同的簽約人，更非產(chǎn)權(quán)所有人。2、張某有權(quán)提前終止租賃合同，收回房屋。根據(jù)法律規(guī)定，承租人拖欠租金6 個(gè)月以上的，出租人有權(quán)收回房屋，終止合同，因?yàn)槔钅碂o(wú)理由未交納租金滿(mǎn)6 個(gè)月，此外，張、王之間的抵押合同是另一法律關(guān)系，與張某與李某之間的租賃合同無(wú)關(guān)，故不能成為李某拒付租金的理由。3 案由： 1995 年 10 月，某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了200 畝土地使用權(quán)出讓合同，每畝地價(jià)為10 萬(wàn)元。該公司受讓土地后，在未經(jīng)任何開(kāi)發(fā)的情況下