酒店可行性研究報(bào)告(標(biāo)準(zhǔn)版本)

1、酒店可行性研究報(bào)告（標(biāo)準(zhǔn)版本）現(xiàn)代酒店管理經(jīng)典目 錄 第一部分：項(xiàng)目說(shuō)明. 1一項(xiàng)目的背景(歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、優(yōu)勢(shì)整合). 1二項(xiàng)目主辦者. 1第二部分：項(xiàng)目概況. 2一項(xiàng)目的名稱和性質(zhì). 2二項(xiàng)目的選址. 2三項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn). 3（一） 飯店的標(biāo)準(zhǔn)（二） 功能分區(qū)及建筑布置四項(xiàng)目的功能及服務(wù)對(duì)象. 4五市政工程和公共設(shè)施. 5（一） 供電（二） 供水（三） 供熱、冷（四） 通訊（五） 計(jì)算機(jī)系統(tǒng)（六） 公用天線電視系統(tǒng)第三部分：投資環(huán)境研究. 7一風(fēng)陽(yáng)地區(qū)旅游資源概況. 7二市場(chǎng)研究. 7（一） 客源分析方法的說(shuō)明（二） XX酒店客源狀態(tài)的分析第四部分 投資估算及其構(gòu)

2、成. 9一 總投資和資金籌集. 9（一） 總投資（二） 資金募集二投資構(gòu)成(估算). 9三本項(xiàng)目總投資約2.2億元,具體構(gòu)成見下表. 9第五部分 可行性研究數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定. 10一 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè). 10（一） 客房營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)（二） 餐飲營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)（三） 商品營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)（四） 康樂(lè)營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)（五） 國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)二營(yíng)業(yè)成本的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn). 11（一） 客房營(yíng)業(yè)成本（二） 餐飲成本（三） 商品成本（四） 國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議成本（五） 出租汽車成本三費(fèi)用的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)(營(yíng)業(yè)費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)產(chǎn)費(fèi)用之和). 12四稅項(xiàng). 12五固定資產(chǎn)折舊和開辦費(fèi)攤銷. 13第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估. 14

3、第七部分：可行性報(bào)告的結(jié)論. 15 第一部分：項(xiàng)目說(shuō)明 一項(xiàng)目的背景(歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、優(yōu)勢(shì)整合)鳳陽(yáng)縣古稱鐘離國(guó)、濠州，明朝洪武七年改為鳳陽(yáng)縣，鳳陽(yáng)縣地處安徽省東北部，淮河中游南岸，北緯32°37-33°03、東經(jīng)117°19-117°57。北瀕淮河與五河縣相望，東臨南京，與明光市、定遠(yuǎn)縣毗連，西接淮南，南近合肥，北靠蚌埠，它是明朝開祖皇帝朱元璋的家鄉(xiāng)。民間的“鳳陽(yáng)花鼓”有“東方芭蕾”稱譽(yù)。2009農(nóng)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值72.89億元，同比增長(zhǎng)15.3%。2008年總?cè)丝?3.58萬(wàn)人，全縣轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)，土地面積83524平

4、方公里。隨著安徽鳳陽(yáng)開發(fā)的深入，鳳陽(yáng)成為省內(nèi)外重要的歷史文化旅游城市，現(xiàn)代化都市的地位將進(jìn)一步加強(qiáng)，為此，中外各大酒店集團(tuán)及知名酒店品牌紛紛搶灘鳳陽(yáng)，為了充分發(fā)揮它們的資金效益、經(jīng)營(yíng)管理、人才信譽(yù)、品牌效應(yīng)等優(yōu)勢(shì)，在鳳陽(yáng)開發(fā)區(qū)興建一座現(xiàn)代化高規(guī)格五星級(jí)酒店已勢(shì)在必行?，F(xiàn)由安徽蚌埠宏晟置業(yè)有限公司籌集資金，請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司管理，并由國(guó)內(nèi)著名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱酒店設(shè)計(jì)。二項(xiàng)目主辦者項(xiàng)目主辦者為安徽省蚌埠市宏晟置業(yè)有限公司 第二部分：項(xiàng)目概況 一項(xiàng)目的名稱和性質(zhì)(一)由安徽蚌埠市宏晨置業(yè)有限公司投資興建鳳陽(yáng)明皇國(guó)際酒店(二) 企業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)蚌埠市宏晟置業(yè)有限公司成立于200

5、4年，位于固鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緯四路1號(hào)，是固鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首批進(jìn)駐企業(yè)之一。公司的經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)化廠房租賃等。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，蚌埠市宏晟置業(yè)有限公司目前已經(jīng)迅速成為固鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)骨干企業(yè)。總資產(chǎn)現(xiàn)有5億多，旗下企業(yè)有：1. 固鎮(zhèn)縣原野物流有限公司2. 固鎮(zhèn)縣龍杰貿(mào)易有限公司3. 阿波羅音樂(lè)會(huì)所4. 神話夜總會(huì)5. 錦園大浴場(chǎng)6. 楚漢國(guó)際大酒店（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)期XX酒店經(jīng)營(yíng)期為20年（包括建設(shè)期3年）二項(xiàng)目的選址酒店建于安徽鳳陽(yáng)硅工業(yè)園內(nèi)，位于寧洛高速鳳陽(yáng)出口、鳳陽(yáng)縣板橋鎮(zhèn)境內(nèi)，規(guī)劃占地67畝，安徽鳳陽(yáng)硅工業(yè)園背倚“兩淮一蚌”，北

6、臨淮河黃金水道，南靠京滬鐵路，寧洛高速、省道307線平行穿區(qū)而過(guò)。交通便利，新建的蚌寧高速公路在我鎮(zhèn)有出入口，到南京約一小時(shí)路程，與蚌埠、明光等地距離均在公里以內(nèi)，鎮(zhèn)內(nèi)有京滬鐵路穿境而過(guò)，設(shè)有板橋火車站，京滬和淮南兩條鐵路經(jīng)過(guò)70公里，設(shè)立8個(gè)站點(diǎn)；省道101、307公路和合徐、蚌寧高速公路穿過(guò)縣境長(zhǎng)度1720公里；淮河過(guò)境50公里，并設(shè)有臨淮船運(yùn)碼頭，河道最深可通過(guò)吃水11米的船舶；鳳陽(yáng)縣城距蚌埠機(jī)場(chǎng)20公里、合肥130公里、南京150公里；縣鄉(xiāng)公路通車?yán)锍?500公里，密度達(dá) 1.24公里/平方公里。為接待國(guó)內(nèi)外旅游者、商務(wù)客戶、會(huì)議人員、招商引資業(yè)務(wù)等創(chuàng)造了有利條件。三項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)

7、（一）建筑結(jié)構(gòu)及布局：一棟主樓（12層）、三棟副樓（各6層）、10棟別墅、三個(gè)停車場(chǎng)（二）酒店標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí)商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)（按最新標(biāo)準(zhǔn)）（三）功能分區(qū)及建筑布置部位功能層高面積備注主樓底層大堂、商務(wù)中心、商場(chǎng)、咖啡廳約8.8m1800 二層中餐廳宴會(huì)大廳約5.5m1800 三層中餐廳宴會(huì)廳、中餐廳包廂約4 m1800 四層中餐廳包廂約4 m1800 五層中餐廳VIP包廂約4 m1800 六層餐飲廚房約4 m1800 七層西餐廳2座約4 m1800 八層客房（普單、普標(biāo)）約4 m1800 九層客房（普標(biāo)）約4 m1800

8、 十層客房（普三人、貴標(biāo)）約4 m1800 十一層客房（貴單、貴標(biāo)）約4 m1800 十二層客房（總統(tǒng)）約4 m1800 合計(jì)  21600 副樓A底層停車場(chǎng)約4 m1000  二層游泳池約4 m1000  三層桑拿健身房、SPA約4 m1000  四層會(huì)議室（3?。┘s4 m1000  五層會(huì)議室（2中、1大）約4 m1000  六層洗滌區(qū)約4 m1000  合計(jì)  6000  副樓B底層酒吧、夜總會(huì)約4 m1000  二層K

9、TV（小包廂）約4 m1000  三層KTV（中包廂）約4 m1000  四層KTV（大包廂）約4 m1000  五層棋牌室約4 m1000  六層行政區(qū)約4 m1000  合計(jì)  6000  別墅20棟        4室2廳、一廚多衛(wèi)、    陽(yáng)臺(tái)、書房、休閑約4 m420  合計(jì) 約4 m8400  員工綜合樓底層員工餐廳約4 m1000  二樓員工更衣室約4

10、m1000  三樓員工洗浴室約4 m1000  四樓員工活動(dòng)室約4 m1000  五樓男員工宿舍約4 m1000  六樓女員工宿舍約4 m1000  合計(jì) 約24m6000                               

11、60;           總計(jì)：約48000四項(xiàng)目的功能及服務(wù)對(duì)象（一）項(xiàng)目的功能1. 客房可同時(shí)入住450人以上2. 餐廳可同時(shí)容納1000人以上就餐3. 大會(huì)議室可容納400人、另有中小型會(huì)議室5個(gè)4. 酒店商場(chǎng)5. 溫泉游泳池6. 桑拿健身房7. 網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)。8. 夜總會(huì)（二）服務(wù)對(duì)象1. 政府及事業(yè)單位2. 商務(wù)人士3. 園區(qū)內(nèi)外的企業(yè)4. 附近居民5. 旅游團(tuán)隊(duì)6. 學(xué)者等五市政工程和公共設(shè)施（一）供電獨(dú)立式雙路10KV高壓同時(shí)供電，主戰(zhàn)線采用單母分段形成，經(jīng)變壓器提供380V

12、/220V低壓電源，低壓側(cè)立通行，互為聯(lián)絡(luò)。自備800KV柴油發(fā)電機(jī)組。配電公式分樹干和放射混合式，大容量配電采用密集型母線，小容量配電采用電纜、導(dǎo)線配電。（二） 供水由市政府上水道就近承接引水，城市最低水壓按0.15MPa考慮（三）供熱、制冷采用上海翰藝四管制智能中央空調(diào)，空氣能熱水設(shè)備（四）通訊設(shè)電話總機(jī)房，裝1000門容量，自助數(shù)字特控交換機(jī)，引入直線電話300門，引入中斷線120對(duì)，并裝用電傳、傳真設(shè)備。（五）弱電系統(tǒng)采用樓控宇智能化系統(tǒng)，對(duì)酒店樓控進(jìn)行智能化管理（含：燈控空調(diào)、背景音樂(lè)、局域網(wǎng)及智能化、安防及電視監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急系統(tǒng)、穩(wěn)溫、穩(wěn)濕控制等）。（六）自助泊車系統(tǒng)采用

13、智能化泊車系統(tǒng)（七）智能電梯控制系統(tǒng)采用身份識(shí)別系統(tǒng)管理電梯及客房安全。  第三部分：投資環(huán)境研究 一風(fēng)陽(yáng)地區(qū)旅游資源概況（一）鳳陽(yáng)縣小崗村鄉(xiāng)村旅游區(qū)AAAA現(xiàn)為國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的小崗村鄉(xiāng)村旅游區(qū)位于鳳陽(yáng)縣東部28公里處，距南洛高速鳳陽(yáng)出口15公里。全村現(xiàn)有849戶3823人，土地面積13700畝。（二）鳳陽(yáng)縣明皇陵風(fēng)景區(qū)位于鳳陽(yáng)縣城西南約7公里處，為朱元璋父母的葬地，1982年被列為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，現(xiàn)為安徽省第二條仿古國(guó)際旅游線上的重要游覽點(diǎn)。（三）鳳陽(yáng)縣鼓樓風(fēng)景區(qū)AAA位于鳳陽(yáng)縣城中心，建于明洪武八年。二市場(chǎng)研究(一) 客源分析方法的說(shuō)明:1

14、：酒店產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的最大特點(diǎn)是它必須讓客人到酒店來(lái)進(jìn)行消費(fèi)，而且客人到酒店的消費(fèi)的主要?jiǎng)訖C(jī)是客人在酒店所在地的活動(dòng)需要進(jìn)行宴請(qǐng)、過(guò)夜、開會(huì)、健身等綜合性消費(fèi)。這樣，對(duì)酒店的類型、等級(jí)、數(shù)量、季節(jié)性分布等的分析就轉(zhuǎn)化為對(duì)酒店的所在地活動(dòng)、環(huán)境與內(nèi)容所能吸引到的客源類型、等級(jí)、數(shù)量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，季節(jié)性分布的全面分析。2：由于地域性環(huán)境與活動(dòng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的概念，因此分析為短期和長(zhǎng)期兩種。由于鳳陽(yáng)硅工業(yè)園區(qū)是一個(gè)新的開發(fā)區(qū)，因此長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)可能更加重要。這里的長(zhǎng)期標(biāo)志是鳳陽(yáng)硅工業(yè)園區(qū)及當(dāng)?shù)芈糜尉皡^(qū)的開發(fā)與建設(shè)時(shí)間至少需要3年以后，即2014年以后。這里指的短期是指鳳陽(yáng)硅工業(yè)園區(qū)在35年之內(nèi)，園區(qū)企業(yè)尚未

15、全部落戶。周邊旅游景點(diǎn)也只是市級(jí)旅游吸引物，客源以一日游為主，以國(guó)內(nèi)游客為主，產(chǎn)生住店客人不多的客源情況。(二) 安徽鳳陽(yáng)酒店客源狀態(tài)的分析1.  明皇國(guó)際酒店長(zhǎng)期的客源特征（1）縣政府企業(yè)單位（2）招商引資的商務(wù)人士（3）園區(qū)內(nèi)多家企業(yè)（4）附近居民（5）旅游團(tuán)（6）其它2.  明皇國(guó)際酒店短期的客源特征（1）居住商人和散客商人不含（2）會(huì)議客人可能較多，因?yàn)榭h及硅工業(yè)園區(qū)周邊沒有四、五星級(jí)高檔酒店，政府招商活動(dòng)及會(huì)議必須重視。（3）.海外旅游觀光客人不多（4）可能國(guó)內(nèi)及市縣客人一日游比較多 第四部分 投資估算及其構(gòu)成一總投資和資金

16、籌集(一)總投資總投資為約2.2億元注冊(cè)資金為0.3億元(三)資金籌集本項(xiàng)目資金由安徽宏晨置業(yè)有限公司投資二投資構(gòu)成(估算)由中國(guó)蚌埠市宏晟置業(yè)有限公司獨(dú)資三本項(xiàng)目總投資約2.2億元,具體構(gòu)成見下表(注:將據(jù)建筑設(shè)計(jì)單位的工程概算為準(zhǔn),此數(shù)據(jù)僅作可行性研究用)投資構(gòu)成情況表序號(hào)項(xiàng)目金額(萬(wàn)元)1建筑費(fèi)68002裝飾費(fèi)89003外配套工程費(fèi)3804五通一平費(fèi)20705質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)3106綠化費(fèi)16207設(shè)計(jì)費(fèi)5508地質(zhì)勘探費(fèi)609管理費(fèi)30010不可預(yù)見費(fèi)61011污水處理費(fèi)410合計(jì) 22010第五部分 可行性研究數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 本研究報(bào)告使用的基本數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)”

17、鳳陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)研”報(bào)告及鳳陽(yáng)周邊同類酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況為基礎(chǔ),結(jié)合本酒店的具體情況而預(yù)測(cè)的。一營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)(一) 客房營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)考慮到本酒店的規(guī)模,鳳陽(yáng)工業(yè)園區(qū)以及客源市場(chǎng)的需求情況,將年平均入住率定為60%?？头繝I(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目間/套數(shù)年平均開房率平均房?jī)r(jià)(元)金額(萬(wàn)元)頂級(jí)貴賓房140%8800 高級(jí)貴賓房755%3800 豪華商務(wù)房8068%680 高級(jí)商務(wù)房13065%580  （二）餐飲營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)據(jù)市場(chǎng)情況本酒店餐飲營(yíng)業(yè)收入按餐飲面積,位數(shù),上座率及消費(fèi)水平進(jìn)行預(yù)測(cè)。餐飲營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目餐位數(shù)(位)上座率(%)平均消費(fèi)

18、水平(元)金  額西餐20070早30中60晚70合計(jì)160 中餐120070早20中70晚80合計(jì)170 合計(jì)   330 （三）:國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè) 按利用率50%測(cè)算，人均消費(fèi)300元/天（四）：溫泉游泳池營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè) 按150人/天接待量，人均消費(fèi)100元/天測(cè)算（五）;其他服務(wù)收入預(yù)測(cè)包括洗衣服務(wù)，票務(wù)服務(wù)等每人平均消費(fèi)水平為30元二營(yíng)業(yè)成本的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)1.  客戶營(yíng)業(yè)成本:在會(huì)計(jì)接算時(shí)此項(xiàng)目成本歸入營(yíng)業(yè)費(fèi)用,蚌埠市酒店客房營(yíng)業(yè)成本平均水平為其收入的8-10左右%。本研究報(bào)告按10

19、%計(jì)算。2.  餐飲成本:按其收入的45%計(jì)算,既毛利率55%3.  商品成本:按其收入的80%計(jì)算,既毛利率20%4.  國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議成本:按其收入的30%計(jì)算5.  溫泉成本：按其收入的20%計(jì)算三費(fèi)用的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)(營(yíng)業(yè)費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)產(chǎn)費(fèi)用之和)（一） 人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)1、人員編制以酒店每間客房1.5個(gè)人即系數(shù)1.5來(lái)測(cè)算。1.3*218=268人， 2、工資標(biāo)準(zhǔn);總經(jīng)理加3個(gè)總監(jiān)平均月工資10000元，部門正副經(jīng)理12人平均月工資5000元，服務(wù)工作人員約300人平均月工資1500元。（二）.  廣告推銷費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的1%測(cè)算（三）

20、.  水電氣：按營(yíng)業(yè)收入的10%測(cè)算（四）.  維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的2%測(cè)算（五）.  培訓(xùn)費(fèi)：第一年10萬(wàn)，以后每年約5萬(wàn)元。（六）  服裝費(fèi);第一年人均1000元；第二年起人均600元（七）.  辦公差旅費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的0.5%測(cè)算（八）  交際應(yīng)酬費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的:36%（九）.  董事會(huì)費(fèi): 按營(yíng)業(yè)收入的0.30.5%（十） 管理公司管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的:2%測(cè)算（十一）. 開會(huì)經(jīng)費(fèi)：按當(dāng)年工資總額的2%測(cè)算（十二）保險(xiǎn)費(fèi)：按固定資產(chǎn)價(jià)值的0.3%測(cè)算（十三）. 待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，按按當(dāng)

21、年工資總額的15-25%測(cè)算（十四）職工福利費(fèi)，按當(dāng)年工資總額的14%測(cè)算（十二）. 其它費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的2%測(cè)算四稅項(xiàng)1.  營(yíng)業(yè)稅按規(guī)定稅率計(jì)算:客房餐飲為 6 %,          溫泉為 8  %2、所得稅33%五固定資產(chǎn)折舊和開辦費(fèi)攤銷（一） 折舊根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)范，企業(yè)固定資產(chǎn)折舊方法一般采用平均年限法即直線法，交通運(yùn)輸工具也可采用工作量法。固定資產(chǎn)折舊預(yù)測(cè)表類別使用年限原值年折舊率（%）年折舊額備注房屋建筑20原價(jià)5%現(xiàn)價(jià)值×5%

22、60;機(jī)器設(shè)備10原價(jià)5%現(xiàn)價(jià)值×5% 交通運(yùn)輸設(shè)備10原價(jià)5%現(xiàn)價(jià)值×5% 家具設(shè)備8原價(jià)5%現(xiàn)價(jià)值×5% 電器及影視設(shè)備6原價(jià)5%現(xiàn)價(jià)值×5% 文體娛樂(lè)設(shè)備6原價(jià)5%現(xiàn)價(jià)值×5% 其它設(shè)備8原價(jià)5%現(xiàn)價(jià)值×5% 投資者投資本金償還(凈利潤(rùn)與凈收入預(yù)測(cè)表),投資者所投資預(yù)測(cè)在10年內(nèi)全部?jī)斶€.（二） 開辦費(fèi)攤銷開辦費(fèi)944萬(wàn)，按規(guī)定在營(yíng)業(yè)五年內(nèi)攤銷完，每年攤銷188.8萬(wàn)元。六、投資本息償還（一）銀行貸款本息償還（二）各投資者投資本金償還第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估 一. 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入以每年遞增5%計(jì)算,1詳見附表:營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目年份          (單位：萬(wàn)元)123456789101客房15041579165817411828191920152116222223332西餐10.51111.512.112.713.41414.715.516.23中餐383240