網(wǎng)通大廈機(jī)電部工作手冊A版

1、吉林通訊物業(yè)機(jī)電部工作手冊 版本A 第 40 頁 共 40 頁吉林通訊物業(yè)機(jī)電部工作手冊吉林省通訊物業(yè)管理有限公司目錄第一章機(jī)電設(shè)備維保服務(wù)概述3第二章供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程6第三章供配電設(shè)備安全操作規(guī)程8第四章供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程10第五章給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程12第六章給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程14第七章給排水設(shè)備操作規(guī)程17第八章二次供水管理規(guī)程18第九章電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維修保養(yǎng)20第十章中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程23第十一章中央空調(diào)機(jī)組操作規(guī)程27第十二章弱電系統(tǒng)運(yùn)行及保養(yǎng)管理規(guī)程 29第十三章消防設(shè)備維修保養(yǎng)監(jiān)管辦法31第十四章房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程34第十五章夏季防水工作細(xì)則35第

2、十六章冬季防寒保溫工作細(xì)則37第一章機(jī)電設(shè)備維保服務(wù)概述一、維保服務(wù)的含義維保（對房屋、設(shè)備、設(shè)施的維修和保養(yǎng)）服務(wù)在物業(yè)管理中是項(xiàng)技術(shù)性含量較高的服務(wù)，是物業(yè)管理中最基本、最重要的服務(wù)之一，在物業(yè)管理中占有重要的地位。維修指對房屋、設(shè)備、設(shè)施損壞后，通過修理或更換磨損件，調(diào)整精度，排除故障，使其恢復(fù)原使用價(jià)值和功能，是對損耗的彌補(bǔ)工作。保養(yǎng)指對房屋、設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護(hù)、添裝、修繕和改進(jìn)，是一種減少損耗，延長房屋、設(shè)備、設(shè)施的使用壽命，改進(jìn)功能的積極措施和滿足業(yè)戶需求的改良活動(dòng)。它是維保服務(wù)的重點(diǎn)。維保服務(wù)不能簡單地理解成就是對房屋、設(shè)備、設(shè)施的修修補(bǔ)補(bǔ)，在物業(yè)管理行業(yè)中它有其特

3、殊的含義，它是融技術(shù)管理、保養(yǎng)、維修、美化為一體的特殊的技術(shù)服務(wù)。盡管它面對的對象是物而不是人，但它卻與人息息相關(guān)，這項(xiàng)工作服務(wù)的好壞直接牽涉到業(yè)戶的正常工作、生活秩序乃至人身安全，而且?guī)в猩鐣?huì)化效益?？偠灾?，它面對的是物，服務(wù)的卻是人。要做好這項(xiàng)工作，物業(yè)管理的維保人員必須深入了解房屋、設(shè)備、設(shè)施的構(gòu)造、功能、工作原理、施工質(zhì)量、設(shè)備完好程度以及需求等信息，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，合理地對房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行進(jìn)行科學(xué)管理。二、維保服務(wù)的內(nèi)容維修保養(yǎng)的對象是物業(yè)管理中的硬件房屋、設(shè)備、設(shè)施，而維保服務(wù)的內(nèi)容則是物業(yè)管理中的軟件，是圍繞房屋、設(shè)備、設(shè)施在使用運(yùn)行中所從事的維護(hù)保養(yǎng)、修理、更新改進(jìn)

4、、故障應(yīng)急處理等一系列的技術(shù)管理活動(dòng)。維保服務(wù)工作的發(fā)生是在物業(yè)驗(yàn)收接管并投入使用之后。物業(yè)運(yùn)行階段的維保服務(wù)貫穿于物業(yè)管理的全過程。只有物業(yè)的運(yùn)行才會(huì)發(fā)生維保，而只有維保才能保障物業(yè)的正常運(yùn)行，二者相輔相成。維保服務(wù)的主要內(nèi)容：1、房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行中的管理。 保障房屋、設(shè)備、設(shè)施的安全正常運(yùn)行，是維保服務(wù)的主要任務(wù)，也是物業(yè)管理的目標(biāo)之一，它是業(yè)戶工作、生活秩序正常的保障，為此，在房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行中要建立一系列的安全操作制度，定期巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，用質(zhì)量來控制操作，用制度來約束規(guī)范。2、房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行中的保養(yǎng) 。 這是維保服務(wù)工作中的重點(diǎn)工作，這工作可分如下兩項(xiàng)：l

5、三級保養(yǎng)制：Ø 日常維護(hù)保養(yǎng)：是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)作好緊固工作以及文字記錄存檔等。Ø 一級保養(yǎng)：是由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。Ø 二級保養(yǎng)： 是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。l 房屋、設(shè)備設(shè)施的點(diǎn)檢：是指根據(jù)要求用檢測儀器或人的經(jīng)驗(yàn)判斷，對房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行的關(guān)鍵部位進(jìn)行定點(diǎn)檢查。通過日常點(diǎn)檢和定期點(diǎn)檢，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋、

6、設(shè)備、設(shè)施的隱患，避免和減少突發(fā)故障，提高房屋、設(shè)備、設(shè)施的完好率。3、在房屋、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行中的修理（含業(yè)戶自管設(shè)備設(shè)施的修理） 由于各種因素的存在，房屋、設(shè)備、設(shè)施在運(yùn)行中總會(huì)發(fā)生破損，修理工作就是要將所發(fā)生的破損進(jìn)行修復(fù)或更換零件，排除故障，使其恢復(fù)原有使用價(jià)值和功能，消除隱患，切實(shí)保障人身和設(shè)備安全。根據(jù)房屋、設(shè)備、設(shè)施的故障及損壞狀況，維修可分為如下幾類：l 零星維修工程：零星維修工程是指對房屋、設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)、檢修，以及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理。零星維修通常只要修復(fù)、更換少量易損零件、調(diào)整某些部件工況和精度。l 中修工程：中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常及定期的全面檢修，對

7、房屋、設(shè)備、設(shè)施部分拆卸修理和更換少量易損部件；使設(shè)備恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)性能，并維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次中修；l 大修工程：大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，將設(shè)備（構(gòu)件）全部（部分）拆卸，更換不合格的主要部（構(gòu)）件及零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能；l 更新和技術(shù)改造：當(dāng)房屋、設(shè)備、設(shè)施使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染環(huán)境日益嚴(yán)重，或已失去了修繕的價(jià)值，則須淘汰更換和更新更高技術(shù)性能的設(shè)備，提高和改狀態(tài)技術(shù)性能。4、房屋、設(shè)備、設(shè)施突發(fā)性事故的應(yīng)急處理 意外事故的發(fā)生總難預(yù)料，這就要求物業(yè)管理人員平時(shí)要有憂患意識(shí)，防患于未然，在管理上要擬出各種突發(fā)事故應(yīng)急處理預(yù)案；

8、在制度上要制定嚴(yán)格的巡回檢查制度，將事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)；在人員技術(shù)上要常舉行各種應(yīng)急處理模擬演練，強(qiáng)化員工應(yīng)變處理能力；在物質(zhì)上要儲(chǔ)備好各種處理突發(fā)事故的應(yīng)急器材。5、房屋、設(shè)備、設(shè)施的檔案管理 在物業(yè)管理中這也是維保服務(wù)的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。對房屋、設(shè)備、設(shè)施的圖紙文件、技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等注冊建賬、長期保存。它對房屋、設(shè)備、設(shè)施的維保、更新、事故分析都有著極大的參考作用。三、維保服務(wù)的作用房屋、設(shè)備、設(shè)施的維保是物業(yè)管理中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，在整個(gè)物業(yè)管理中具有重要的地位和作用。維保的根本任務(wù)是：1、保證原房屋、設(shè)備、設(shè)施的功能 保證原房屋、設(shè)備、設(shè)施的功能和安全使用，提高房屋、設(shè)備

9、、設(shè)施的完好率，保障人身和設(shè)備的安全，保證和合理延長其使用壽命，降低維修率，減少資金投入，達(dá)到物業(yè)的增值保值作用，為物業(yè)的經(jīng)營和管理帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益。2、對物業(yè)管理企業(yè)而言 良好的維保服務(wù)，有利于消除業(yè)戶的后顧之憂，可以促進(jìn)房屋的銷售（租賃）租金的提高，既增加了物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益，又可樹立良好的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理公司在社會(huì)上的信譽(yù)和競爭實(shí)力。3、對業(yè)戶而言 及時(shí)、良好的維保服務(wù)，既消除了業(yè)戶的后顧之憂，又有利于逐步改狀態(tài)工作、生活環(huán)境，不斷滿足社會(huì)進(jìn)步和人民生活水平提高的需求，有利于為業(yè)戶營造一個(gè)優(yōu)雅、舒適的工作、生活和娛樂環(huán)境，有利于社會(huì)的安定，有利于物業(yè)增值保值。物業(yè)管理中的維保

10、服務(wù)，既是基礎(chǔ)、重要的工作，又是耐心細(xì)致、長久的工作，所以在管理工作中，要切實(shí)做到確立目標(biāo)，制定計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)。第二章供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1.變電室、水泵控制實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員應(yīng)認(rèn)真巡視，及時(shí)填寫運(yùn)行值班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。2.值班運(yùn)行員應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定巡視及操作供、配電設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。3.進(jìn)行配電柜檢修時(shí)，應(yīng)填寫配電柜檢修工作票,經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。4.全部或部份停電作業(yè)時(shí)，應(yīng)做好安全措施，在斷開的開關(guān)把手上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。5.空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因后再進(jìn)行恢復(fù)，如有必要，允許試送電一次。6.低壓電容補(bǔ)償柜應(yīng)保證24小時(shí)投入，功率因數(shù)應(yīng)保

11、持在0.9以上。7.應(yīng)避免帶電作業(yè)。如情況特殊，必須帶電作業(yè)，必須有監(jiān)護(hù)人，并穿絕緣鞋，戴絕緣手套，確認(rèn)安全后方可進(jìn)行。8. 交接班要求Ø 認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行報(bào)告。Ø 查看上一班的運(yùn)行值班記錄。Ø 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好。Ø 對電笛、警鈴及光字牌等報(bào)警設(shè)備進(jìn)行檢查。9.有下列情況之一不準(zhǔn)交接班Ø 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔。Ø 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班。Ø 接班人醉酒或其它情況而未找到接班人。Ø 在倒閘操作和事故處理過程中禁止交接班。Ø

12、 若在交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 10.值班運(yùn)行人員應(yīng)嚴(yán)格遵守運(yùn)行管理規(guī)定，有下列情形之一者，將視情節(jié)給予罰款直至開除處分。Ø 接班時(shí)醉酒。Ø 當(dāng)班時(shí)喝酒。Ø 當(dāng)班時(shí)睡覺。Ø 偽造或篡改記錄。Ø 不遵守安全作業(yè)規(guī)定，其行為已危及自己及他人的安全。Ø 發(fā)生責(zé)任事故，故意隱匿不報(bào)或破壞現(xiàn)場。Ø 未按規(guī)定交接班，未經(jīng)班長批準(zhǔn)，擅自串班。第三章供配電設(shè)備安全操作規(guī)程1、安全操作注意事項(xiàng)Ø 操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。Ø 操作低

13、壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。Ø 嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，需具備如下條件：有監(jiān)護(hù)人；工作地空間足夠，光線足夠；所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等 ）；工作人員必須戴帶絕緣手套，穿棉工作衣、絕緣鞋。Ø 自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不允許強(qiáng)行送電，必要時(shí)允許試送電一次。Ø 電流互感器不得開路，電壓互感器不得短路，不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。Ø 變配電房拉、合閘時(shí)，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。2、供配電設(shè)備設(shè)施操作Ø 配電變壓器停電的操作要

14、領(lǐng)： 拉開各低壓出線開關(guān)；拉開低壓總開關(guān)；拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。Ø 自發(fā)電停電的操作要領(lǐng)： 拉開發(fā)電機(jī)配電總開關(guān)；關(guān)掉發(fā)電機(jī)控制電源。Ø 配電變壓器送電的操作要領(lǐng)： 合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)；合上低壓總開關(guān)；合上各低壓出線開關(guān)。Ø 自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)： 合上發(fā)電機(jī)控制電源；合上發(fā)電機(jī)配電柜總開關(guān)。Ø 在配電柜開關(guān)上工作前，操作要領(lǐng)： 高、低壓兩側(cè)電源；驗(yàn)電，確認(rèn)無電；兩側(cè)分別掛三相短路接地線；高安全圍攔，掛上“有人工作，禁止合閘：標(biāo)示牌于高、低壓開關(guān)處。Ø 在配電柜開關(guān)上工作前，操作要領(lǐng)： 拉開開關(guān)、有明顯的開路點(diǎn)；驗(yàn)電，確認(rèn)無電；掛三相

15、短路接地線，設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在6厘米以下者）；掛上：有人工作，禁止合閘標(biāo)示牌于停電開關(guān)處；要在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。第四章供、配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、高、低壓配電柜均由當(dāng)班值班運(yùn)行員負(fù)責(zé)保養(yǎng)及維修。2、機(jī)電部主管每年12月會(huì)同強(qiáng)電工程師制訂下年度供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)計(jì)劃并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。3、高壓配電柜二次保護(hù)整定試驗(yàn)，由機(jī)電部外委長春市電業(yè)局試驗(yàn)服務(wù)中心按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。4、每次設(shè)備保養(yǎng)前，應(yīng)提前三天書面通知物業(yè)經(jīng)理、客服部部、保安部等相關(guān)負(fù)責(zé)人及部門，告之停電時(shí)間、范圍等內(nèi)容，以便各部門提前做出準(zhǔn)備。5、維修保養(yǎng)過程中應(yīng)遵守供配設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)定、供配電設(shè)備操作規(guī)

16、程及供配電設(shè)備檢修安全規(guī)定。6、維修保養(yǎng)結(jié)束后應(yīng)及時(shí)填寫供配電設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表、設(shè)備缺陷處理單及機(jī)械設(shè)備臺(tái)帳。7、維修時(shí)限Ø 小面積公用部份停電不應(yīng)超過4小時(shí)。Ø 大面積公用部份及客戶房間停電不應(yīng)超過半小時(shí)。Ø 如上述時(shí)限無法保證，應(yīng)將故障原因，解決方案及解決時(shí)間書面上報(bào)機(jī)電部，限期解決。8、維修保養(yǎng)項(xiàng)目：低壓配電柜檢查保養(yǎng)表序檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保 養(yǎng) 內(nèi) 容周 期01配電屏清潔月02電器儀器外表清潔，顯示正常，固定可靠月03繼電器、交流接觸器外表清潔，觸點(diǎn)完好，無過熱現(xiàn)象，無噪音月04控制回路壓接良好，標(biāo)號(hào)清晰，絕緣無變色、老化月05指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān)外表清潔，

17、標(biāo)志清晰，固定可靠，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活月06絕緣設(shè)備（鞋、手套等）在指定位置放好，完好無損月07電容無功補(bǔ)償功率因數(shù)0.9以上，電容接觸器完好，電容補(bǔ)償三相平衡月08母線排壓接良好，色標(biāo)清晰，絕緣良好年09配電屏對地測試接地良好年 序項(xiàng) 目保 養(yǎng) 內(nèi) 容周 期01變壓器外觀掃塵，色標(biāo)清晰，整體完好無損年02絕緣電阻值高壓側(cè)對地、對零，低壓側(cè)對地、對零絕緣良好年03零地接線端子壓接良好，牢固可靠年04母線排壓接良好，牢固可靠年變壓器檢查保養(yǎng)表第五章給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、水泵控制室實(shí)行24小時(shí)值班制度。值班人員不得擅自離崗。2、值班運(yùn)行員應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定定期巡視水暖設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。3、水泵控制室控制

18、盤上的手動(dòng)/自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況時(shí)，應(yīng)打在“自動(dòng)”位置。凡正在停電檢修的設(shè)備，相應(yīng)的空氣開關(guān)把手上應(yīng)掛“禁止合閘，有人工作”牌。4、每隔15天工作泵及備用泵應(yīng)進(jìn)行輪換。5、生活給水市政一次網(wǎng)停水2小時(shí)后，水暖工程師應(yīng)將停水情況上報(bào)物業(yè)辦公室；蓄水池水位下降1米，且市政一次網(wǎng)仍未來水時(shí)，水暖工程師應(yīng)上報(bào)物業(yè)辦公室并準(zhǔn)備采取節(jié)水措施。6、當(dāng)生活給水變頻設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，當(dāng)班值班員應(yīng)立即報(bào)告機(jī)電部經(jīng)理，并協(xié)同電工班對相應(yīng)的變頻給水設(shè)備變更接線方式，采用手動(dòng)方式補(bǔ)水。7、衛(wèi)生間下水水平干管容易堵塞，應(yīng)每月進(jìn)行一次預(yù)防性疏通。8、交接班要求Ø 認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行報(bào)告。Ø

19、; 查看上一班的運(yùn)行值班記錄。Ø 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好。Ø 共同對給水設(shè)備及蓄水池水位進(jìn)行檢查。9、有下列情況之一不準(zhǔn)交接班Ø 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，水泵控制室、水泵間不清潔。Ø 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班。Ø 接班人醉酒或其它情況而未找到接班人。Ø 在事故處理過程中禁止交接班。Ø 若在交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。10、值班運(yùn)行人員應(yīng)嚴(yán)格遵守運(yùn)行管理規(guī)定，有下列情形之一者，將視情節(jié)給予罰款直至開除處分。Ø 接班時(shí)醉酒。Ø 當(dāng)班時(shí)喝酒。&

20、#216; 當(dāng)班時(shí)睡覺。Ø 偽造或篡改記錄。Ø 不遵守安全作業(yè)規(guī)定，其行為已危及自己及他人的安全。Ø 發(fā)生責(zé)任事故，故意隱匿不報(bào)或破壞現(xiàn)場。Ø 未按規(guī)定交接班，未經(jīng)班長批準(zhǔn)，擅自串班。第六章給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程一、總要求1、給排水設(shè)備由水暖班負(fù)責(zé)修理，電機(jī)解體由電工班負(fù)責(zé)，重大維修項(xiàng)目外委修理。2、機(jī)電部經(jīng)理每年12月會(huì)同水暖領(lǐng)班制訂下一年度給排水設(shè)備檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。3、生活給水系統(tǒng)事故停水不應(yīng)超過半小時(shí)，排水系統(tǒng)故障不應(yīng)超過8小時(shí)。如超過時(shí)限，必須報(bào)告物業(yè)辦公室，說明故障原因，解決方案，解決時(shí)間。4、預(yù)約停水應(yīng)提前4小時(shí)

21、通知物業(yè)辦公室，以便相關(guān)部門做好準(zhǔn)備。5、對于不經(jīng)常使用的消防、噴淋及補(bǔ)水泵，應(yīng)每周進(jìn)行一次手動(dòng)盤車；帶載測試按消防檢定周期進(jìn)行。6、值班員應(yīng)對給排水閥門、管道及水泵盤根進(jìn)行不定期保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)滲漏、銹蝕及時(shí)處理。二、給排水設(shè)備維修保養(yǎng) 1、月度保養(yǎng)n 備用系統(tǒng)應(yīng)急試驗(yàn)Ø 水泵房備用供水泵及消防水泵試運(yùn)轉(zhuǎn)Ø 地下室各潛污泵試運(yùn)轉(zhuǎn)n 全面檢查供排水及消防水管道各主要閥門是否在正常位置，轉(zhuǎn)動(dòng)一下平時(shí)不動(dòng)的閥門。n 清掃泵房，清除水泵及電機(jī)表面灰塵 2、季度保養(yǎng)n 各主要閥門絲桿清理加油n 清除地下污水井內(nèi)雜物使排水泵工作暢通 3、 年度保養(yǎng)n 更換密封填料。n 檢查所有軸承的腐蝕情

22、況，更換軸承油。n 檢查聯(lián)軸器和軸的磨損情況。n 檢查泵葉泵殼的腐蝕情況，泵殼及機(jī)座除銹油漆。n 檢查壓力表是否正常。n 對電機(jī)做年度檢修保養(yǎng)。n 檢查泵的工作性能。n 檢查所有管路閥門的防銹保護(hù)是否完好，進(jìn)行必要的修補(bǔ)。三、消火栓及噴淋系統(tǒng)定期檢查及試驗(yàn)1、消火栓及噴淋系統(tǒng)定期檢查n 消火栓及噴淋系統(tǒng)每半年對系統(tǒng)內(nèi)的存水進(jìn)行更新（含高位水箱），時(shí)間定在每年的4月及10月。n 在換水的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)行下列檢查：Ø 檢查噴淋支管銹蝕及污物沉積情況。Ø 檢查消火栓減壓孔板堵塞的情況。Ø 對高位水箱內(nèi)壁進(jìn)行除銹、刷油，對水位計(jì)玻璃管內(nèi)壁、浮球閥等進(jìn)行擦洗及清理。2、消火栓及

23、噴淋系統(tǒng)定期試驗(yàn)n 消火栓及噴淋系統(tǒng)每半年應(yīng)進(jìn)行一次檢測，時(shí)間應(yīng)與消防系統(tǒng)檢查工作配合進(jìn)行。n 試驗(yàn)項(xiàng)目包括如下內(nèi)容：Ø 對高位水箱管道加壓泵進(jìn)行實(shí)際加壓檢測，加壓時(shí)應(yīng)注意觀察25/F及以上樓層噴淋及消火栓管道壓力情況。Ø 對各分區(qū)消火栓系統(tǒng)各抽取3只消火栓進(jìn)行實(shí)際噴射試驗(yàn)，試驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意水質(zhì)情況及充實(shí)水柱的長度。抽取原則如下：ü 各區(qū)系統(tǒng)最高點(diǎn)1只ü 各區(qū)系統(tǒng)最低點(diǎn)1只ü 系統(tǒng)中部隨機(jī)選取1只ü 電梯廳內(nèi)的消火栓不做檢測。3、安全防范工作n 進(jìn)行高位水箱管道加壓泵測試之前，應(yīng)提前將低區(qū)減壓閥關(guān)閉，以防低區(qū)管道超壓。 n 消火栓系統(tǒng)噴射

24、試驗(yàn)前，應(yīng)提前進(jìn)行下列準(zhǔn)備工作：Ø 將高低區(qū)消防泵關(guān)閉，以防因突然啟泵而超壓。Ø 用砂袋將需測試樓層的電梯廳兩側(cè)用砂袋封堵，并事先準(zhǔn)備好悶蓋，做好應(yīng)急泄水準(zhǔn)備。n 27/F消火栓可在外平臺(tái)上測試；B2消火栓可在本樓層測試；其余樓層需向室外噴射，噴射之前應(yīng)找好方向，以防損壞及淋濕重要設(shè)備。第七章給排水設(shè)備操作規(guī)程1、給排水設(shè)備自動(dòng)給水操作規(guī)程Ø 確認(rèn)水泵控制室一路總電源已投送完畢，電壓正常。Ø 確認(rèn)給水屏相應(yīng)電源開關(guān)已投送完畢，電壓正常。Ø 確認(rèn)來水管道處于滿水狀態(tài)。Ø 確認(rèn)給水泵進(jìn)出水閥門處于關(guān)閉狀態(tài)。Ø 將給水屏手動(dòng)/自動(dòng)

25、轉(zhuǎn)換開關(guān)打到“手動(dòng)”檔。Ø 逐個(gè)啟動(dòng)給水泵，傾聽有無異響、發(fā)熱、震動(dòng)、逆止閥泄漏等異?，F(xiàn)象。Ø 將給水屏手動(dòng)/自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)打到“停止”檔。Ø 通知關(guān)閉各層衛(wèi)生間水龍頭，防止因未關(guān)閉而跑水。Ø 開啟進(jìn)水閥；開啟出水閥。Ø 將給水屏手動(dòng)/自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)打到“自動(dòng)”檔。Ø 確認(rèn)自動(dòng)狀態(tài)壓力、泵啟動(dòng)順序是否正常；確認(rèn)微機(jī)顯示與就地顯示壓力是否一致。Ø 檢查相應(yīng)各層衛(wèi)生間、給水管道及用水設(shè)備是否正常運(yùn)行。2、排水設(shè)備操作規(guī)程Ø 確定污水泵控制盤內(nèi)相應(yīng)開關(guān)已投送完畢,電壓表顯示正常。Ø 將控制盤上手動(dòng)/自動(dòng)開關(guān)打至“手

26、動(dòng)”檔。Ø 手動(dòng)啟動(dòng)污水泵，觀察污水池水位，確認(rèn)污水泵已排水，確認(rèn)污水泵正轉(zhuǎn)。Ø 將控制盤上手動(dòng)/自動(dòng)開關(guān)打至“自動(dòng)”檔。Ø 手動(dòng)挑起浮球水位計(jì)，確認(rèn)自動(dòng)檔運(yùn)行正常。Ø 污水泵應(yīng)每隔15天倒換一次工作/備用狀態(tài)，并調(diào)整相應(yīng)閥門啟閉狀態(tài)。Ø 當(dāng)污水泵或自動(dòng)控制系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)投入備用泵或使用手動(dòng)控制，并通知電工班進(jìn)行維修；當(dāng)使用手動(dòng)控制時(shí)，水暖值班運(yùn)行員應(yīng)及時(shí)巡視，防止發(fā)生溢水事故。第八章二次供水管理規(guī)程1、二次供水管理工作由水暖班負(fù)責(zé)，具體維護(hù)工作由當(dāng)班值班員負(fù)責(zé)。2、負(fù)責(zé)二次供水清洗、清毒的人員，須執(zhí)市防疫站出具的健康證。3、二次供水水

27、池必須加蓋、上鎖，水池鑰匙應(yīng)由專人管理。水池溢流口必須加蓋不銹鋼網(wǎng)罩。4、機(jī)電主管每年十二月應(yīng)會(huì)同水暖領(lǐng)班制訂下一年度的水池清洗及清毒計(jì)劃。5、水池普通消毒程序Ø 按水池實(shí)際蓄水量計(jì)算應(yīng)投藥量。Ø 取一干凈水桶將漂白晶片搗碎，并用清水化開。Ø 用干凈的水舀子將漂白晶片溶液均勻撒入水池。6、水池放水清洗程序Ø 工具準(zhǔn)備：潛水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡、掃把、鐵鏟、應(yīng)急燈、繩索、梯子、水桶、水龍帶。Ø 水池清洗前應(yīng)提前二天通知物業(yè)辦公室。Ø 物業(yè)公司提前一天貼出停水通知，客服部等相關(guān)部門應(yīng)提前做好貯水準(zhǔn)備。Ø 水池放水工作應(yīng)提前進(jìn)行

28、。水暖班值班員應(yīng)根據(jù)大廈實(shí)際用水量提前2-3天將一次網(wǎng)進(jìn)水閥門關(guān)死，使水池內(nèi)存水盡量自然消耗，減小泄水量。Ø 至約定停水時(shí)間，由水暖班值班員，將生活給水屏手動(dòng)/自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)打至停止檔，同時(shí)關(guān)閉生活給水泵進(jìn)出口閥門。Ø 使用潛水泵清空水池內(nèi)積水。Ø 在確認(rèn)水池內(nèi)空氣新鮮，無中毒危險(xiǎn)后，工作人員即可進(jìn)入。Ø 清洗人員清洗水池時(shí)，應(yīng)先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥沙及各種沉積物，而后用掃把對水池頂部四周墻壁水池底部進(jìn)行清掃，而后用清水沖洗干凈，排出污水。Ø 用掃把沾事先配好的漂白晶片溶液對水池進(jìn)行反復(fù)刷洗、消毒，并將水池蓋好，封閉半小時(shí)后排出消毒水。Ø

29、水池內(nèi)注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，清洗出消毒藥水。Ø 清洗工作完成后，確認(rèn)人員及工具數(shù)量無誤后，開閘向水池內(nèi)注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋上鎖。Ø 送水時(shí)按本手冊給排水設(shè)備操作規(guī)程執(zhí)行。7、水池清洗安全措施Ø 水池內(nèi)應(yīng)使用36V行燈照明，不得使用220V電源照明。Ø 潛水泵工作時(shí)，工作人員應(yīng)穿好絕緣靴，且不得在有積水的位置滯留。Ø 工作人員進(jìn)入水池前，應(yīng)提前3小時(shí)用鼓風(fēng)機(jī)向水池內(nèi)鼓風(fēng)，通風(fēng)結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行蠟燭燃燒試驗(yàn)。水池清洗階段，鼓風(fēng)機(jī)應(yīng)持續(xù)鼓風(fēng)。Ø 工作人員進(jìn)入水池前，應(yīng)掛安全繩，水池入口應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)。一旦清洗人員出現(xiàn)

30、昏倒中毒等，監(jiān)護(hù)人員不得貿(mào)然進(jìn)入池內(nèi)，而應(yīng)用安全繩將清洗人員拽出后施救。Ø 清洗水池過程中，工作人員需戴防護(hù)眼鏡及口罩，如在水池內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、嗓子發(fā)干、心悶、氣緊等不良反應(yīng)，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。8、水質(zhì)化驗(yàn)Ø 水樣抽取及水質(zhì)化驗(yàn)由水暖班負(fù)責(zé)。Ø 抽檢位置應(yīng)在給水系統(tǒng)末端。Ø 送檢前應(yīng)到市防疫站（市二次供水辦公室）取回化驗(yàn)專用水瓶。Ø 取水樣當(dāng)天將水樣送至市防疫站（市二次供水辦公室），并負(fù)責(zé)在檢測結(jié)果出來后取回檢測報(bào)告。Ø 如檢測結(jié)果不合格，應(yīng)由機(jī)電部經(jīng)理安排對水池進(jìn)行第二次清洗消

31、毒，直至合格為止。第九章電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維修保養(yǎng)一、電梯運(yùn)行管理1、強(qiáng)電工程師每日對所有電梯的主要部位巡視一次。2、強(qiáng)電工程師每周對電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司維修保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢即將接近時(shí)，督促電梯公司做電梯年檢、年審。3、如發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員并聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。4、強(qiáng)電工程師負(fù)責(zé)電梯的日常綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集。二、電梯安全運(yùn)行工作程序1、樓宇集控室24小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)通知強(qiáng)電工程師或電梯公司維修。制止乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易燥等危險(xiǎn)品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。2、強(qiáng)電工程師每周按電梯設(shè)備運(yùn)行

32、表內(nèi)容進(jìn)行一次巡視檢查，并做好記錄，督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，并記錄于電梯設(shè)備運(yùn)行記錄表三、電梯機(jī)房安全管理制度1、電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非強(qiáng)電工程師、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。2、非工作人員進(jìn)入電梯機(jī)房經(jīng)工程師或管理處經(jīng)理同意后，需由強(qiáng)電工程師陪同，方可進(jìn)入。3、保持良好照明及通風(fēng)，常備手電筒及應(yīng)急照明設(shè)施，門窗開啟靈活無破損。4、保持機(jī)房干凈整潔，嚴(yán)禁存放易燃、易燥或危險(xiǎn)物品，不準(zhǔn)堆放雜物。5、消防器材齊備良好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。6、電梯因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓設(shè)置警示圍欄。四、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行檢查電梯系統(tǒng)的運(yùn)行檢查下表所示。電梯系統(tǒng)運(yùn)行檢查一覽表序號(hào)項(xiàng)目巡檢內(nèi)容定期檢查保養(yǎng)內(nèi)

33、容與要求檢查標(biāo)準(zhǔn)一曳引機(jī)檢查主機(jī)運(yùn)行、冷卻風(fēng)機(jī)檢查減速和潤滑油位、制動(dòng)器每月一次曳引機(jī)，制動(dòng)器及開關(guān)每季一次曳引繩，繩頭組合，限速器鋼絲繩每季一次導(dǎo)向輪，對重輪，對重導(dǎo)輪每年一次導(dǎo)輪，轎頂輪主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠冷卻風(fēng)機(jī)正常，有效減速和潤滑良好，油位正常制動(dòng)器完好、可靠二轎廂廳門檢查按鈕、照明、通風(fēng)機(jī)檢查手動(dòng)、自動(dòng)操作、應(yīng)急對講檢查轎門開閉、轎廂平層檢查指示燈，到站鐘檢查召喚按鈕每兩周一次層門鎖、鎖緊裝置，手動(dòng)開鎖裝置每兩周一次警鈴，對講機(jī)，電話每月一次開門機(jī)每月一次轎門上下坎，滑輪，門刀，轎門鏈每月一次轎頂衛(wèi)生每月一次指層燈每月一次層門滑輪，滑塊，強(qiáng)迫關(guān)門裝置，層門上下坎每月一次按鈕，各

34、控制開關(guān)每年一次消防開關(guān)內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常應(yīng)急對講完好可靠超載報(bào)警正確可靠轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中轎廂長、短行程的平層精度符合要求三安全系統(tǒng)檢查廳門及轎門安全連鎖開關(guān)檢查警鈴，對講機(jī)，電話每月一次限速器斷繩開關(guān)及漲緊裝置每月一次限速器每月一次安全觸板，光電開關(guān)及其他門保護(hù)每季一次各限位開關(guān)，換速開關(guān)，極限開關(guān)每季一次補(bǔ)償鏈、繩、補(bǔ)償輪及懸掛裝置，開關(guān)每季一次測速裝置每季一次安全窗開關(guān)，安全鉗開頭，轎頂照明及檢修箱每季一次安全鉗、超載裝置安全鉗齊全，性能靈活可靠限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效各廳門及轎門安全連

35、鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效急停開關(guān)完好，性能可靠有效檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常四導(dǎo)軌導(dǎo)靴每年一次導(dǎo)軌及緊固件每年一次對重緩沖距連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位運(yùn)行時(shí)轉(zhuǎn)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕五供電系統(tǒng)檢查雙電源切換、控制箱檢查照明電源檢查接地保護(hù)每月一次主電源、照明電源及應(yīng)急電源每月一次控制屏及選層器每月一次接觸器及繼電器每季一次過流裝置，短路保護(hù)及接地線每年一次緊急供電，消防功能試驗(yàn)每季一次檢修燈每年一次接線盒及線槽線管每季一次隨行電纜每臺(tái)梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用發(fā)電機(jī)運(yùn)

36、行平，無異常聲轎頂、井道照明齊全良好電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時(shí)跳線接地保護(hù)符合要求六底坑每月一次地坑衛(wèi)生每月一次地坑安全開關(guān)，照明開關(guān)及燈每月一次緩沖器油質(zhì)油量及開關(guān)無積水、滲漏稅、線路受潮照明、插座齊全完好急停檢修開關(guān)有效緩沖器平常、符合規(guī)定要求七機(jī)房設(shè)施環(huán)境檢查手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪保持機(jī)房、配電柜環(huán)境、清潔檢查機(jī)房工具及消防器材每周一次全面檢查、清掃手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪齊全機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常機(jī)房、設(shè)備清潔、無積塵、水漬油漬，無亂堆雜物和易爆、易燃物品消防設(shè)施及各工具完好有效第十章中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程一、總要求Ø 1.1中央空調(diào)設(shè)備由空調(diào)維修工負(fù)責(zé)操作及維修，并在運(yùn)行

37、時(shí)及時(shí)記錄相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)。Ø 1.2每年12月份，機(jī)電部經(jīng)理應(yīng)會(huì)同空調(diào)維修工，制訂下一年度中央空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃。Ø 1.3每年空調(diào)運(yùn)行期結(jié)束后，由機(jī)電部經(jīng)理協(xié)調(diào)、電工班負(fù)責(zé)中央空調(diào)電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)，水暖班負(fù)責(zé)水、風(fēng)系統(tǒng)的維修及保養(yǎng)。Ø 1.4中央空調(diào)運(yùn)行期間，空調(diào)維修工應(yīng)根據(jù)實(shí)際天氣及客戶情況，調(diào)整新風(fēng)機(jī)組啟動(dòng)頻率及選用適當(dāng)?shù)闹鳈C(jī)，以達(dá)到節(jié)能目的。Ø 1.5因工程維修等原因停機(jī)，應(yīng)由維修工提前48小時(shí)通知物業(yè)辦公室，并由物業(yè)辦公室提前24小時(shí)通知各樓層客戶。二、冷水機(jī)組開機(jī)前的準(zhǔn)備及檢查 1、水路部分n 開機(jī)前半個(gè)月將冷凍機(jī)房排風(fēng)機(jī)打開，保證室內(nèi)空氣清新

38、、暢通。n 檢查水路系統(tǒng)所有閥門處于開啟狀態(tài)。n 啟動(dòng)冷凍水泵，對冷凍水系統(tǒng)進(jìn)行管路沖洗，保證水系統(tǒng)清潔、暢通，至少清洗兩遍。n 清洗冷凍水管路后，重新注水，并做好管路系統(tǒng)的排氣工作，確保管道內(nèi)無空氣存在。停機(jī)時(shí)冷凍水正常壓力為1.0Mpa。n 對冷卻水塔進(jìn)行清洗，并檢查各部位是否符合開機(jī)要求。Ø 檢查進(jìn)水浮球閥組合是否靈活好用。Ø 檢查塔體底部周圍不得有異物存放，以免冷卻塔運(yùn)行時(shí)將異物吸入而損壞冷卻塔。Ø 檢查潤滑油（脂）是否足夠，轉(zhuǎn)動(dòng)是否順暢。Ø 開啟半封閉防塵水室底部的排污閥門，用水沖洗殼體內(nèi)壁及填料的泥塵，清理噴頭和其它部件所置的雜物，以免雜物進(jìn)

39、入塔內(nèi)堵塞。n 完成上述工作后，對冷卻塔進(jìn)行注水，進(jìn)行系統(tǒng)管路沖洗兩次。然后重新注水，等待運(yùn)行。Ø 在注水過程中，間歇開啟水泵，使循環(huán)水管內(nèi)的空氣完全排出。Ø 視窗檢查水量，水位位置停機(jī)時(shí)為60%70%界面，運(yùn)行時(shí)為2040%界面。n 啟動(dòng)冷凍及冷卻水泵，檢查所有的水管路系統(tǒng)是否有泄漏。并排出蒸發(fā)器和冷凝器水路中的空氣。 2、主機(jī)部分n 首先查看主機(jī)及輔機(jī)電源是否已接通，系統(tǒng)電壓不超過設(shè)計(jì)值的±10%（即342418V）。n 確認(rèn)油加熱器已通電24小時(shí)，從顯示屏觀察油溫是否達(dá)到開機(jī)要求。n 全開噴液管上的手動(dòng)截止閥。n 卸下密封閥帽，完全開啟吸、排氣截止閥，然后順

40、時(shí)針回1/2圈。n 完全開啟供液截止閥。n 進(jìn)行聯(lián)動(dòng)試機(jī)。 3、 風(fēng)系統(tǒng)n 將室外新風(fēng)口冬季保溫拆除。n 將新風(fēng)機(jī)組進(jìn)風(fēng)閥全部打開。n 對每臺(tái)新風(fēng)機(jī)組進(jìn)行15分鐘試機(jī)，以把灰塵清除。 三、空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)周期 1、月度保養(yǎng)n 空調(diào)主機(jī)Ø 認(rèn)真檢查各儀表是否可靠，更換不正常的儀表Ø 檢查制冷劑是否有泄漏或漏油漏水現(xiàn)象。Ø 分析一個(gè)月以來的運(yùn)行情況，判斷連續(xù)運(yùn)行的可靠性。n 冷凍水泵、冷卻水泵Ø 軸承加油Ø 檢查潤滑油（聯(lián)軸器）是否足夠Ø 檢查地腳螺絲及主要連接螺絲是否有松動(dòng)現(xiàn)象。n 冷卻水塔Ø 檢查皮帶輪的磨損情況，必要時(shí)更換

41、或修理，同時(shí)檢查皮帶及鍵是否有松動(dòng)。Ø 軸承加油Ø 清潔表面灰塵。 2、季度保養(yǎng)n 空調(diào)主機(jī)Ø 檢查冷凍劑及機(jī)油是否足夠，機(jī)油是否變質(zhì)，必要時(shí)添加或更換。Ø 檢查水過濾器n 冷凍水泵、冷卻水泵Ø 電機(jī)軸承加油Ø 聯(lián)軸器清潔換油Ø 檢查清潔泵前水過濾器n 冷卻水塔 保養(yǎng)、檢修所有附屬閥件。 3、年度保養(yǎng)n 空調(diào)主機(jī)Ø 做一次全面性的技術(shù)性能檢查。Ø 檢查各儀表的準(zhǔn)確可靠性。Ø 停機(jī)保養(yǎng)前，全面檢查冷凍劑系統(tǒng)、潤滑劑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。Ø 每兩年更換一次冷凍機(jī)油Ø 測試電路動(dòng)

42、作的可靠性，模擬試驗(yàn)各安全裝置的性能。n 冷凍水泵、冷卻水泵Ø 檢查所有運(yùn)動(dòng)部件的磨損情況，更換軸承油Ø 檢查密封件的密封情況Ø 檢查各儀表的準(zhǔn)確可靠性Ø 檢查保養(yǎng)所有附屬閥件Ø 校對軸線，做好記錄，檢查鍵與鍵輪的磨損情況，檢查鍵與鍵槽配合是否有返松現(xiàn)象。Ø 電機(jī)做年度檢修保養(yǎng)Ø 測試電路動(dòng)作的可靠性n 冷卻水塔Ø 檢查所有運(yùn)動(dòng)部件的磨損情況，更換軸承油Ø 對電機(jī)做年度檢修保養(yǎng)，并測試電路動(dòng)作的可靠性n 新風(fēng)機(jī)Ø 檢查所有運(yùn)動(dòng)部位的磨損情況，更換軸承油Ø 檢查所有附屬閥件Ø

43、檢查保溫層，檢查風(fēng)管是否完好Ø 對電機(jī)做年度檢修保養(yǎng)Ø 大修后起動(dòng)前必須對葉輪軸承座、電機(jī)地腳螺絲等主要連接螺栓做一次全面的堅(jiān)固檢查，并在運(yùn)行48小時(shí)后重新檢查一次。Ø 清潔消音器。第十一章中央空調(diào)機(jī)組操作規(guī)程1、運(yùn)行前的檢查工作Ø 首先查看主機(jī)及輔機(jī)電源是否已接通，系統(tǒng)電壓波動(dòng)不超過設(shè)計(jì)值的±10%（即342V-418V）。Ø 查看冷卻水及冷凍水是否處于滿水狀態(tài)。停機(jī)時(shí)冷卻水正常壓力為0.2Mpa，冷凍水正常壓力為1.0Mpa。若兩系統(tǒng)未達(dá)到滿水狀態(tài)，應(yīng)查清故障，并補(bǔ)水到滿水狀態(tài)。Ø 查看油加熱器是否處于加熱狀態(tài)，手感溫度

44、應(yīng)在60左右，若主機(jī)加熱系統(tǒng)停電1小時(shí)以上，必須重新預(yù)熱以達(dá)到額定溫度。Ø 查看上一班的運(yùn)行記錄，了解主機(jī)及輔機(jī)狀況。如主機(jī)為故障停機(jī)，應(yīng)先查看電腦板的警告信息，排除故障后才能開機(jī)。2、開機(jī)及運(yùn)行操作Ø 首先啟動(dòng)冷凍水泵。Ø 啟動(dòng)螺桿機(jī)專用的冷卻水泵。Ø 啟動(dòng)螺桿機(jī)專用的冷卻塔風(fēng)機(jī)，確認(rèn)變頻器已正常工作。Ø 水系統(tǒng)啟動(dòng)后，注意觀察電流、電壓、水壓是否正常，泵和電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有無異常響動(dòng)，如有異常，立即停機(jī)檢查。Ø 查看電腦板上信息，確認(rèn)無異常后，按F1鍵啟動(dòng)主機(jī)。啟動(dòng)后觀察壓差、回油情況，冷凍及冷卻水進(jìn)、出水溫度，吸氣及排氣壓力以及運(yùn)轉(zhuǎn)聲音

45、等各項(xiàng)指標(biāo)是否正常。如有異常，應(yīng)停機(jī)檢查。Ø 主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)后，打開風(fēng)機(jī)盤管總電源，檢查各層新風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)情況（本著舒適、節(jié)能的原則，靈活確定新風(fēng)機(jī)組啟動(dòng)時(shí)間及時(shí)段）。Ø 整個(gè)系統(tǒng)啟動(dòng)后，應(yīng)進(jìn)行全面巡視，檢查主機(jī)、輔機(jī)及控制柜等是否正常。Ø 系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)后，應(yīng)每小時(shí)做一次記錄。3、停機(jī)操作n 正常停機(jī)Ø 按F2鍵，等待主機(jī)正常卸載并關(guān)閉。保留主機(jī)總電源以便主機(jī)處于預(yù)熱狀態(tài)。主機(jī)正常關(guān)閉后，等待2-3分鐘后進(jìn)行下列操作。Ø 關(guān)閉冷卻水泵及冷卻塔電源。Ø 關(guān)閉冷凍水泵。Ø 關(guān)閉風(fēng)機(jī)盤管總電源。Ø 完成上述操作后，對整個(gè)系統(tǒng)巡視一

46、遍，確認(rèn)系統(tǒng)已停止運(yùn)行。n 事故停機(jī)Ø 主機(jī)故障。先關(guān)掉主機(jī)電源，等待廠家前來維修。Ø 輔機(jī)故障。如有備用輔機(jī)，可使用備用輔機(jī)。如無備用輔機(jī)，則應(yīng)處理好輔機(jī)故障后，再重新啟動(dòng)主機(jī)。Ø 管路故障。當(dāng)冷卻水或冷凍水管路因故大量泄水時(shí)，應(yīng)立即按正常停機(jī)程序停機(jī)，同時(shí)派人關(guān)閉相應(yīng)樓層的空調(diào)閥門。Ø 停電。關(guān)閉主機(jī)、輔機(jī)總電源，待來電后重新預(yù)熱后啟機(jī)。Ø 火警。立即關(guān)閉總電源。Ø 當(dāng)出現(xiàn)其它不可預(yù)知的緊急情況時(shí)，現(xiàn)場操作人員有權(quán)使用急停按鈕或關(guān)掉總電源進(jìn)行緊急停機(jī)。第十二章弱電系統(tǒng)運(yùn)行及保養(yǎng)管理規(guī)程1、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)程Ø 中控室（含

47、樓宇集控及消防監(jiān)控）運(yùn)行員負(fù)責(zé)中控室消防及監(jiān)視設(shè)備的24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。 Ø 當(dāng)故障發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知弱電工進(jìn)行維修。Ø 將每班運(yùn)行情況記錄于中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表。Ø 每日對中控室設(shè)備外表及環(huán)境進(jìn)行清潔，保持設(shè)備外表無積塵、水漬、油漬，中控室環(huán)境整潔明亮。 Ø 弱電工每日對弱電設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)系消防公司處理，并匯報(bào)工程師，督促消防公司的服務(wù)質(zhì)量。Ø 按弱電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求，按時(shí)進(jìn)行弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)，并記錄于弱電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。督促消防公司做好消防設(shè)備、弱電設(shè)備的年檢、年審工作。Ø 弱電

48、設(shè)備(設(shè)施)操作室由弱電設(shè)備人員負(fù)責(zé)，無關(guān)人員不得入內(nèi)，更不允許其他人擅自操作弱電設(shè)備(設(shè)施)的按鈕和開關(guān)。Ø 嚴(yán)格對弱電設(shè)備(設(shè)施)按弱電設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃表執(zhí)行保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或更換，確保弱電設(shè)備的使用功能和質(zhì)量完好。Ø 弱電工程師及消防工程師負(fù)責(zé)對弱電設(shè)備的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集。 Ø 每年12月制訂下一年度的弱電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。Ø 每月一次組織有關(guān)人員對弱電設(shè)備進(jìn)行檢查，并將檢查情況記錄于弱電設(shè)備檢查表。2、中控室安全管理制度Ø 中控室實(shí)行每日24小時(shí)的專人值班、監(jiān)控制度，嚴(yán)格按照巡視標(biāo)

49、準(zhǔn)查，并填寫好中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表。Ø 非值班人員嚴(yán)禁操作。外來人員進(jìn)入要經(jīng)管理處經(jīng)理或工程師批準(zhǔn)。Ø 各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動(dòng)位置。Ø 每班各檢查一次各類信號(hào)是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常要立即查清原因。Ø 中控室出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)立即核實(shí)。屬誤報(bào)，應(yīng)消除信號(hào)并做好記錄；屬火災(zāi)報(bào)警，應(yīng)迅速報(bào)告當(dāng)班班長、管理處領(lǐng)導(dǎo)組織滅火。 Ø 中控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路不得隨意更改。如有損壞，要查明原因，立即申報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。 Ø 室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生，設(shè)備無灰塵、不準(zhǔn)

50、堆放雜物。第十三章消防設(shè)備維修保養(yǎng)監(jiān)管辦法1、消防設(shè)備外委監(jiān)管規(guī)程Ø 消防監(jiān)控室每日對消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果記錄于弱電設(shè)備運(yùn)行記錄表、弱電設(shè)備（層面）運(yùn)行記錄表。消防工程師每兩周一次對消防設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果記錄于弱電設(shè)備檢查表。Ø 對分承包方消防公司日常維修/保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，并記錄于弱電設(shè)備運(yùn)行記錄表。Ø 消防工程師負(fù)責(zé)組織實(shí)施對分承包方的月度評價(jià)，并記錄于月度分承包方服務(wù)質(zhì)量評價(jià)表。Ø 對不合格服務(wù)項(xiàng)目由消防工程師提出口頭整改意見或開具書面不合格單、不合格服務(wù)評審單。跟蹤檢查，直至符合標(biāo)準(zhǔn)。Ø 若限期內(nèi)未

51、予以整改/整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，發(fā)函通知分承包方。Ø 若上述措施無效，由消防工程師開具分承包方服務(wù)質(zhì)量檢查評價(jià)表，經(jīng)安防部經(jīng)理審核后，上報(bào)公司處理。2、消防設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程Ø 對消防系統(tǒng)設(shè)備的外部清潔及部分附件的維修保養(yǎng)由消防工程師指導(dǎo)完成。Ø 每班次消防員應(yīng)對消防設(shè)備外部清潔一次，用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，再用干的干凈抹布擦拭，保持設(shè)備光潔。Ø 消防系統(tǒng)設(shè)備故障的維修一般不超過8小時(shí)，在8小時(shí)內(nèi)無法解決的，應(yīng)將期故障原因、解決時(shí)間上報(bào)管理處經(jīng)理，并按批準(zhǔn)的時(shí)間限期解決。Ø 需外委維修的，由消防管理中心主管委托安裝廠家或公安消防局進(jìn)行維修保

52、養(yǎng)。Ø 消防泵、電機(jī)、風(fēng)機(jī)的維修保養(yǎng)見給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程相關(guān)內(nèi)容。Ø 消防系統(tǒng)設(shè)備的檢查、維修保養(yǎng)均應(yīng)有完整的記錄，分類歸檔管理，保存期5年。3、消防設(shè)備維修保養(yǎng)檢查規(guī)程n 日檢Ø 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備的外觀檢查Ø 火警功能 誤報(bào)火警應(yīng)勘察誤報(bào)的火災(zāi)探測器探頭現(xiàn)場有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在，如有其他干擾存在，應(yīng)設(shè)法排除。對于誤報(bào)頻繁又無其他干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號(hào)，應(yīng)及時(shí)清洗更換。Ø 自檢功能 按自檢鍵后，進(jìn)行復(fù)位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，不能復(fù)位應(yīng)查明原因。Ø 故障功能 主

53、電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良等情況；備用電源故障，檢查充電裝置，電池有無損壞，有無斷線；探測回路故障，檢查該回路至火災(zāi)探測器的接線是否完好，有無探頭被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。n 月檢每月15日在消防工程師的指導(dǎo)下對消防自動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行下列功能檢查，并填寫消防系統(tǒng)月檢保養(yǎng)記錄表。Ø 日檢全部內(nèi)容Ø 測試控制器主要工作電壓是否正常。Ø 火災(zāi)探測器（溫感、煙感、碎玻）安裝傾斜度不大于45度，與底座接觸是否良好，外觀是否清凈完好，指示燈是否閃亮。隨機(jī)抽取5%的煙感噴煙后，消防主機(jī)是否收到報(bào)警信號(hào)。Ø 對樓層消防栓泵進(jìn)行外觀檢查，查外接線是

54、否固定良好，油漆脫落應(yīng)補(bǔ)刷新漆。Ø 檢查手動(dòng)報(bào)警按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失；任選兩個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕進(jìn)行模擬報(bào)警，測試報(bào)警功能是否正常。Ø 對消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、動(dòng)力配電箱、滅火顯示器及其附屬設(shè)施進(jìn)行擦拭除塵，線路松動(dòng)應(yīng)給予緊固。Ø 對主電源和備用電源做自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)。n 季檢每季度檢查和試驗(yàn)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的下列功能，并填寫消防系統(tǒng)年（季）檢查保養(yǎng)記錄表。Ø 采用專用檢測儀器分批試驗(yàn)火災(zāi)探測器的動(dòng)作及確認(rèn)燈顯示；試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警的聲光顯示。Ø 試驗(yàn)水流指示器、壓力開頭等報(bào)警功能，信號(hào)顯示；對備用電源進(jìn)行12次充放電試驗(yàn)，13次主要電源和備用電

55、源自動(dòng)切換試驗(yàn)。Ø 用手動(dòng)或自動(dòng)檢查防火卷的關(guān)閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況；用手動(dòng)或自動(dòng)檢查消防栓泵、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備；對固定式“1211”系統(tǒng)進(jìn)行外觀巡視，查看管網(wǎng)系統(tǒng)的密封情況，讀出壓力表指針數(shù)值，用手動(dòng)或自動(dòng)檢查固定滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備。Ø 用手動(dòng)檢查消防應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈；從消防聯(lián)動(dòng)柜上按強(qiáng)制“消防”開關(guān)鍵使客貨梯停于首層試驗(yàn)。Ø 在消防管理中心進(jìn)行消防通信設(shè)備對講通話試驗(yàn)；檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)。n 年檢每年12月20日前由消防工程師組織對火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗(yàn)，并填寫消防系統(tǒng)年（季

56、）檢查保養(yǎng)記錄表。Ø 應(yīng)用專用檢測儀器對所安裝的火災(zāi)探測器探頭（取50%）進(jìn)行一次實(shí)效模擬試驗(yàn)，對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查、清理塵埃。Ø 進(jìn)行本規(guī)程季檢內(nèi)容。Ø 試驗(yàn)火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。Ø 對本規(guī)程季檢和年檢的檢查內(nèi)容，合同期內(nèi)由安裝廠家指導(dǎo)檢查，合同期滿后外委消防廠家檢查。第十四章房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程1、由機(jī)電部經(jīng)理組織每月與客服部共同對大廈公用部位進(jìn)行巡查一次，將結(jié)果記錄于房屋建筑物設(shè)施巡查記錄表內(nèi)，每年進(jìn)行一次普查，鑒定房屋完好程度的結(jié)果，記錄于房屋完好程度鑒定表內(nèi)。2、機(jī)電部人員在巡查過程中如發(fā)現(xiàn)房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告主管，并在主管協(xié)同下排除異常。3、按房屋維修保養(yǎng)檢查表、房屋、設(shè)施檢查養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表要求，進(jìn)行維修保養(yǎng)，將維修保養(yǎng)情況記錄于房屋修繕表內(nèi)，做好記錄。4、機(jī)電部經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料采購計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作。5、機(jī)電部經(jīng)理負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)施檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按普查情況制訂中、