麗都玉園項目質量計劃

1、XX麗都玉園項目質量計劃XX麗都玉園是XX公司和XX公司強聯(lián)手之后開發(fā)的第一個高檔項目。項目總建筑面積約為8.4萬平方米。由于三環(huán)路的硬性分割，此項目分A B兩個區(qū)域開發(fā)。A區(qū)（外側） 為5層、6層的花園洋房和4層的疊拼別墅，B區(qū)（內側）為12層小高層電梯公寓。此項 目由于位置、配套、周邊環(huán)境較差，離市區(qū)較遠等諸多原因，想做成高檔社區(qū)，需付出更 多努力。因此，本項目要在產品設計、推廣定位和銷售定位方面做足功夫。本案的重點在 于產品力、環(huán)境、營銷策劃、賣場執(zhí)行等4個關鍵環(huán)節(jié)。項目的開發(fā)思路要圍繞“花園洋房收藏玉質空間”做文章，重點做好項目的品質，將玉園做成真正的高品位社區(qū)。整個項 目的運作要點在

2、于：盡最大可能提高銷售價格，降低開發(fā)成本，縮短營銷周期，達到利潤 最大化的目的。第一部分 項目概況XX麗都玉園位于光華大道和三環(huán)路交界處，清水河邊。項目總用地（含綠化用地） 約148畝，其中A區(qū)總用地約94畝，凈用地30.8畝；B區(qū)總用地約54畝，凈用地約27畝?？偨ㄖ娣e約84020.4平方米。AB區(qū)的經濟技術指標如下:玉園A區(qū)（外側）主要經濟技術指標 規(guī)劃建設用地:20531.05平方米。規(guī)劃總建筑面積:29432.3平方米。其中:住宅:22974.6平方米。社區(qū)服務及物管用房:370平方米。地下車庫:6037.7平方米。垃圾房:50平方米。總戶數(shù)：110戶。180平方米以下40戶，180

3、平方米以上70戶。容積率：1.14。建筑基底面積：5331平方米。建筑密度：26%。綠地率：32.5%。機動車位：170輛。地上22輛，地下148輛。非機動車位：250輛。道路及其他面積：4890平方米。道路：3690平方米。室外停車：330平方米。游泳池：450平方米。健身用地：250平方米。入口廣場：165平方米。玉園B區(qū)（內側）主要經濟技術指標 規(guī)劃建設凈用地面積：18132.5平方米。規(guī)劃總建筑面積：54588.1平方米。其中住宅：47183.94平方米。物管用房：120.3平方米。架空層面積：820.2平方米半地下建筑面積：6026.9平方米。居住戶數(shù)：278戶。容積率：2.68建筑

4、基底面積：4518.82平方米。25建筑風格： 建筑以簡潔、現(xiàn)代建筑風格為主，顯露出優(yōu)雅、端莊的從容氣派?？紤]與周圍環(huán)境的結合，建成后成為三環(huán)路一景。建筑結構： 結構擬采用鋼筋混凝土框架結構，基礎采用獨立基礎。第二部分 項目質量目標建筑密度：。綠地率：30.8。其中：總綠地面積：5574.8平方米。人均居住用地指標：16.4m /人（戶均4人）。機動車位：208輛。道路及其他面積：8038.88平方米。其中道路：4525.28平方米。室外停車：1280平方米。游泳池：268平方米。健身用地：280平方米。入口廣場及鋪地：1685.6平方米。建筑基底面積：4518.82平方米。25第三部分 機構

5、設置和資源配備本項目機構按工程、預算為項目部、策劃和行政兩大塊設置，各部門按部門崗位職1、所有工程一次交驗合格率100%。2、顧客滿意率95%以上。3、及時交付率100%。4、顧客投訴處理率100%。責執(zhí)行，管理制度按公司行政、人力資源管理制度執(zhí)行。策劃、技術、行政、銷售和報建工作分別由XX策劃部、技術部、行政部、銷售部和發(fā)展部負責，各部門主管為主要負責人。前期項目可行性研究分析、規(guī)劃設計和園林設計由XX戰(zhàn)略策劃中心提供技術支持。A區(qū)：工程項目主管1名，兼現(xiàn)場甲方代表及土建監(jiān)理工程師；現(xiàn)場土建監(jiān)理工程師1名；現(xiàn)場水電監(jiān)理工師1名；現(xiàn)場園林監(jiān)理工程師1名；工程內業(yè)1名。B區(qū)：工程項目主管1名，兼

6、現(xiàn)場甲方代表及水電監(jiān)理工程師；現(xiàn)場土建監(jiān)理工程師2名；現(xiàn)場園林監(jiān)理工程師1名（由外側園林監(jiān)理工程師兼任）；工程內業(yè)1名（由外側工程內業(yè)兼任）。第四部分項目實施流程工程部：預算部:預算部主管兼土建預算師1名，土建預算師1名，水電安裝預算師1名。策劃部:策劃人員1名，平面設計1名。技術部:建筑設計1名，結構設計1名，資料管理1名。行政部:主管1名，人力資源、行政管理、采購各1名。銷售部:主管1名，銷售代表6名、銷售助理1名。辦公室:主任1名，員工4名。財務部:設現(xiàn)場收銀員1名。2004年12月31日取得施工圖。2005年1月4日施工圖報審。2005年1月底以前，將開發(fā)貸款所需資料遞送到銀行。A區(qū)總

7、體時間安排表2003年12月3日市場調查（出市場調查報告）。2004年4月15日開始編制項目質量計戈嘰25日編制項目營銷策劃方案。2004年7月27日質量計劃會審。2004年9月16日開始進入營銷推廣階段。2004年1月一一2004年9月A、B區(qū)外圍環(huán)境景觀方案設計。2004年1月一一2004年10月總平方案設計。2004年9月23日開始進入營銷推廣階段。2004年9月接受誠意金。2004年9月上旬一一2004年12月中旬方案報建。2004年11月下旬一一2004年12月下旬施工圖設計。2004年12月31日確定A區(qū)總平環(huán)境景觀設計方案。2004年12月10日調整質量計劃。2004年12月底以

8、前完成開發(fā)貸款所需資料的收集、撰寫。2004年12月上旬2004年12月中旬地質勘察。2004年12月底以刖完成總承包單位招標選擇，確定施工單位。第五部辦理產權和國土分戶手續(xù)分項目總體時間進度安排2005年12月31日交房。2005年1月31日完成A區(qū)環(huán)境施工圖設計。2005年2月4日取得施工圖審查合格證。2005年2月銀行內部上會、審查。2005年2月底以前完成臨建搭設。2005年3月4日辦理招投標手續(xù)。2005年3月11日辦理規(guī)劃許可證。2005年3月18日辦理施工許可證。2005年3月15日前基本完成銷售資料制作。2005年3月中旬接受預訂，具體確定房屋位置。2005年3月，四證齊全，銀

9、行放款。2005年4月29日辦理預售許可證。2005年4月30日正式銷售。2005年3月15日5月31日為強銷期，銷售率達到90%。2005年10月31日 交質監(jiān)站驗收。B區(qū)總體時間安排表2004年1月2004年10月方案設計。2004年9月接受誠意金。約。2005年2月11日計算完銷售面積。2005年2月11日前拿出投資概算。2005年2月25日確定銷售價格、戶型面積、交房標準、物管協(xié)議、業(yè)主公2005年4月1日以前完成施工前的準備工作。2005年5月22日6月22日地基施工。2004年11月下旬2004年12月下旬施工圖設計。2004年9月上旬2004年12月中旬方案報建。2004年12月

10、上旬2004年12月中旬地質勘察。2004年6月下旬2004年12月底環(huán)境設計。2005年1月20日取得施工圖。2005年1月21日施工圖報審。2005年1月31日確定B區(qū)總平環(huán)境景觀設計方案。2005年3月25日辦理招投標手續(xù)。2005年3月31日完成B區(qū)環(huán)境景觀施工圖設計。2005年4月完成臨時銷售部設計。2005年4月5日辦理規(guī)劃許可證。2005年4月11日辦理施工許可證。2005年4月B區(qū)四證齊全，銀行放款。2005年6月28日辦理預售許可證。2005年6月底以前建好臨時銷售部。約。2005年3月11日取得施工圖審查合格證。2005年3月18日計算完銷售面積。2005年3月25日確定銷

11、售價格、戶型面積、交房標準、物管協(xié)議、業(yè)主公2005年4月1日以前完成施工前的準備工作。2005年5月22日6月22日地基施工。2005年4月11日5月21日基礎土方開挖和地基處理。2005年6月23日9月23日主體施工，穿插進行砌體施工，完成主體驗2005年12月31日A區(qū)交房。2005年6月28日B區(qū)正式銷售。2005年4月28日7月31日為強銷期。收。2005年6月28日正式銷售。2004年12月10日召開質量調整會議。2005年3月15日前基本完成銷售資料制作。2005年4月30日A區(qū)正式銷售。2005年3月15日一一5月31日為A區(qū)強銷期，銷售率達到90%2006年6月B區(qū)交房。策劃

12、2005年4月2005年9月2006年3月2006年6月第六部分2003年12月32004年4月1528日7月31日為強銷期。24日2006年3月24日，25日2006年5月25日，30日交房。各部門具體實施時間室內外裝飾工程。單體竣工驗收和總平施工。日市場調查（出市場調查報告） 。日編制項目質量計劃。2004年5月25日編制項目營銷策劃方案。2004年7月27日質量計劃會審（會審紀要） 。2004年9月23日正式推廣。2006年8月30日，綜合驗收完成。工程A區(qū)工程進度安排:2004年12月底以前完成總承包單位招標選擇，確定施工單位。2005年2月底以前完成臨建搭設。2005年3月15日，拿

13、到施工許可證，同時開始施工。2005年5月1日，施工到地下室0米，拿預售許可證。2005年10月31日 交質監(jiān)站驗收。2005年12月31日，竣工后通水、通電調試以及轉交物業(yè)、完成交接資料、交房。B區(qū)工程進度安排:1日以前完成施工前的準備工作:地質勘查，水電通，施工臨舍搭建。2006年5月26日2006年7月30日，竣工后通水、通電調試以及轉交物業(yè)，完成交接資料，交房。銷售A區(qū)銷售時間進度:2005年4月2005年4月10日取得施工許可證時開工。2005年4月11日5月21日，基礎土方開挖和地基處理。2005年5月22日6月22日，地基施工。2005年6月23日9月23日，主體施工，穿插進行砌

14、體施工，完成主體驗收。2005年9月24日2006年3月24日，室內外裝飾工程。2006年3月25日2006年5月25日，單體竣工驗收和總平施工。2006年8月30日，綜合驗收完成。2004年9月接受誠意金。2005年3.月4日辦理招投標手續(xù)。2005年3月中旬A區(qū)接受預訂，具體確定房屋位置。2005年4月30日A區(qū)正式銷售。2005年7月A區(qū)銷售達90%2005年12月A區(qū)交房。B區(qū)銷售時間進度:2004年9月接受誠意金。2005年6月28日B區(qū)正式銷售。2005年12月B區(qū)銷售達90%2006年6月B區(qū)交房。預算 2004年10月 12月編制初步投資概算。2005年2月20日前完成主體工程

15、單位及材料采購。2005年3月2006年3月動態(tài)成本控制。2005年3月2006年3月竣工驗收后的竣工結算分析。辦公室A區(qū)報建時間進度:2004年12月31日取得施工圖。2005年1月4日施工圖報審。2005年2月4日取得施工圖審查合格證。2005年3月11日辦理規(guī)劃許可證。2005年3月18日辦理施工許可證。2005年4月29日辦理預售許可證。B區(qū)報建時間進度:2005年1月20日取得施工圖。2005年1月21日施工圖報審。2005.年3月11日取得施工圖審查合格證。2005.年3月25日辦理招投標手續(xù)。2005年4月5日辦理規(guī)劃許可證。2005年4月11日辦理施工許可證。2005年6月30

16、日辦理預售許可證。技術A區(qū)設計時間進度:2004年1月2004年10月方案設計。2004年9月上旬2004年12月中旬方案報建。2004年11月下旬2004年12月下旬施工圖設計。2004年12月上旬2004年12月中旬地質勘察。B區(qū)設計時間進度: 2004年9月2004年12月方案設計。2004年11月2004年12月方案報建。2004年12月2005年1月施工圖設計。2005年1月下旬2005年3月底施工圖審查。2004年12月底2005年1月初地質勘察。財務2004年12月底以前，完成開發(fā)貸款所需資料的收集、撰寫。2005年1月底以前，將開發(fā)貸款所需資料遞送到銀行，與銀行商談貸款金額、期

17、限等。2005年2月，銀行內部上會、審查。2005年3月，麗都玉園A區(qū)四證齊全，銀行放款。2005年4月，麗都玉園B區(qū)四證齊全，銀行放款。園林A區(qū)設計時間進度:2004年1月2004年9月外圍環(huán)境設計。2004年12月31日確定總平環(huán)境設計方案。2005年1月31日完成環(huán)境施工圖設計。B區(qū)設計時間進度: 2004年1月2004年9月外圍環(huán)境設計。2005年1月31日確定總平環(huán)境設計方案。2005年3月31日完成環(huán)境施工圖設計。第七部分 各部門質量目標和主要工作內容策劃部:按照xx公司質量體系的要求，策劃部是質量計劃的歸口管理部門，在本質量計劃中，策劃部參加質量計劃的編制、審定和報批工作。本項目

18、的關鍵在于做好環(huán)境和產品，在此基礎上提高售價，降低成本來實現(xiàn)公司利潤的最大化。 期間要重點研究相關專業(yè)市場， 最大可能的提高項目的銷售價格， 同時通過本 計劃 的討論和實行，盡量減少重復建設，在保證質量的前提下壓縮各項成本和開支。另外，還要根據市場變化，搞好營銷策劃和賣場執(zhí)行，盡最大努力縮短銷售周期，從而實現(xiàn)利潤最 大化的開發(fā)目標。質量目標。項目VI系統(tǒng)的使用統(tǒng)一、規(guī)范，準確率100%。各種營銷推廣有效率、評估率、廣告發(fā)布真實率100%。主要工作內容。寫出操作性極強的營銷策劃報告，內容包括項目定位、市場定位、產品定位、價格定位和通路定位的建議。確定項目的案名、logo和推廣主語，并提煉出主力賣

19、點。設計制作完整的銷售資料和銷售道具，包括項目VI系統(tǒng)、DM單、樓書、戶型單頁、沙盤模型、戶型模型等等。根據項目銷售需要裝飾銷售部、樣板房、銷售通路和現(xiàn)場包裝等等。8、 根據營銷需要策劃、組織各種促銷活動，整合各種社會資源為銷售服務。1、 與項目有關的周邊市場調查率100%。2、3、 顧客滿意率98%。4、 各種銷售資料及時交付率100%。5、 合同金額5萬元的合同簽訂評審率100%6、 銷售人員產品認知培訓率100%。7、1、出具詳細的市場調查報告，為項目定位提供基本資料。2、3、4、 提供詳細的銷售說辭并對銷售人員進行產品認知培訓。5、6、 跟蹤設計、制作、發(fā)布報紙、媒體、電視廣告等等。7

20、、9、 編制、審定和報批質量計劃及其他工作。項目部：工程、工程部質量目標。1、工程質量合格率100%。2、顧客滿意率95%。3、及時交付率為100%。4、安全目標：杜絕重大安全事故發(fā)生。、驗收標準及規(guī)范。中華人民共和國建筑安裝工程驗收規(guī)范 、中華人民共和國建筑安裝工程質量檢驗 評定標準，嚴格按照施工圖和設計變更進行驗收。三、質量控制及驗證方法。1、組織相關專業(yè)進行施工圖會審并形成紀要。2、審查及批準所提交的施工組織設計與其他技術資料。3、檢驗和批準工地上使用的材料、構件和設備。4、檢查和監(jiān)督整個施工過程，組織隱蔽工程等分部分項工程質量驗收。5、對項目質量保證體系進行考核，對技術工人進行資格考核

21、。6、按程序文件規(guī)定對工程質量進行監(jiān)督。7、監(jiān)督檢查施工現(xiàn)場的部署情況。8、進行最終的檢驗和驗收。四、安全文明施工控制。1、審查施工組織設計中的施工安全措施以及大型機械的監(jiān)督和控制措施。2、組織人員檢查安全規(guī)程的執(zhí)行情況。3、定期召開安全工作例會。預算、項目質量目標。1、嚴格控制工程建設費用的開支，預算指標實現(xiàn)率100%。從而確保項目利潤；2、負責與產權監(jiān)理處核對分戶面積，誤差控制在國家標準3%之內。3、對供方和采購過程進行有效控制，確保采購符合公司采購控制程序的要求。、驗收方法。1、四川省建筑工程計價定額及其配套文件；2、四川省安裝工程計價定額及其配套文件；3、四川省市政工程計價定額及其配套

22、文件；4、四川省維修工程計價定額及其配套文件；5、建安成本控制在投資概算的經濟指標之內，若有超標情況，應進行指標分析和說明原因后進行調整。銷售項目質量目標。1、合同簽定評審率達100%。2、客戶接待滿意率達100%。3、售房承諾真實率達100%。4、因銷售服務中的質量問題遭顧客投訴的次數(shù)W3次/年。5、兩個工作日內配合相關部門回復顧客投訴的處理意見，處理率100%。行政、質量目標。1、確保提供滿足要求的人力資源。根據項目需求，嚴格控制人員編制，人員超編、缺編率W10%人員年流動率W20%2、提供優(yōu)良的工作環(huán)境，合理配置資源。為各部門及員工提供足夠的辦公場地， 并配置足夠的設施及物品， 辦公設施

23、完好率95%負責與物業(yè)公司簽訂物管協(xié)議， 監(jiān)督物業(yè)公司進行辦公環(huán)境的清潔與維護， 辦公環(huán)境得分95分。3、加強管理，嚴格督導。嚴格按照計劃，每年至少組織一次質量管理體系內部審核和管理評審。每季度行政部組織一次檢查各部門質量目標完成情況，考評各部門質量表現(xiàn)。每個月組織召開兩次工作例會(即月中和月末各一次) ，并對會議決議進行追蹤督導和保留檢查記錄。4、兩個工作日內配合相關部門回復顧客投訴的處理意見，處理率100%。、行政部主要工作內容。1內部審核：執(zhí)行質量管理體系內部審核程序(Q/ZXSY-CX-8T02)。圍繞該項目開發(fā)建設覆蓋公司質量管理體系的所有過程，對于審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項和問題，由各相

24、關責任部門組織進行整改，進行根本原因分析及制定糾正預防措施并經內審組審批，整改完成后應向內審組匯報整改結果，接受內審組的驗證。2、加強公司質量管理體系在項目的實施貫徹力度，行政部將每季度組織一次全面檢查和考評各部門質量目標的完成情況， 同時不定期地檢查各部門質量管理體系的執(zhí)行情況 并予以指導。對于施工過程中的特殊過程或關鍵工序，行政部亦將進行抽查監(jiān)督，堅決產權、國土證的辦理，報建資料的管理。杜絕重大質量隱患；同時加大對施工現(xiàn)場的安全文明作業(yè)監(jiān)督(包括重大機械的安全狀態(tài)、施工現(xiàn)場安全管理制度、施工現(xiàn)場工作環(huán)境等)，杜絕重大安全事故的發(fā)生。凡涉及安全、 重大質量隱患的問題， 應督促監(jiān)理工程師責成施工單位立即進行整改并追蹤到底。質量管理培訓：行政部負責組織相關部門按年度培訓計劃實施，并對培訓效果進行評價和對受訓人員進行考核。 公司各級人員均應接受ISO9000及質量管理相關知識的培訓，各崗位人員需達到相應崗位的能力要求