工業(yè)用地彈性出讓年期6.21-上海土地

1、工業(yè)用地出讓實(shí)行彈性年限和后評價(jià)之必要性探討 寫在開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)之后袁東華 許軍 周建明關(guān)鍵詞:優(yōu)化工業(yè)用地出讓方式 彈性年限 后評價(jià) 內(nèi)生性因素前言根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條 例 (中華人民共和國國務(wù)院令第 55號 , 工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓 最高年限五十年?，F(xiàn)各地普遍按最高年限五十年一次性出讓工業(yè)土 地,這種方式一定程度上阻礙了土地集約利用程度的有效提高。當(dāng) 工業(yè)用地發(fā)生比較效益低下、需要為土地轉(zhuǎn)換產(chǎn)業(yè)或企業(yè)而年限又 尚未到期的情況下,原土地使用權(quán)人或不愿意轉(zhuǎn)讓、或帶走土地增 值收益。采用工業(yè)用地土地使用權(quán) “彈性年限 +后評價(jià)” 的方式可以使代 表國家利

2、益的開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)更好地掌握工業(yè)土地資源的主動權(quán), 把土地資源及時(shí)提供給土地集約利用程度高的產(chǎn)業(yè)或企業(yè)。一、土地利用存在的問題(一現(xiàn)行土地出讓方式優(yōu)點(diǎn)從供地方來說,通過一次性出讓土地五十年使用權(quán),可以回收 一筆開發(fā)資金。這對于整個(gè)國家或區(qū)域經(jīng)濟(jì)處在初級發(fā)展階段,財(cái)政能力有限的情況下是一個(gè)獲得專項(xiàng)開發(fā)資金的辦法。從受讓方來說,出讓土地五十年使用權(quán)對企業(yè)有一個(gè)穩(wěn)定的土 地使用期,便于企業(yè)做出固定資產(chǎn)投資籌劃;擁有可轉(zhuǎn)讓的土地不 動產(chǎn)可增加企業(yè)的資信度, 在需要時(shí)可以用不動產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保和融資, 并能享受土地增值帶來的財(cái)富。(二現(xiàn)行土地出讓方式缺點(diǎn)缺點(diǎn)主要是有限的優(yōu)質(zhì)土地資源不能及時(shí)有效地、動態(tài)地進(jìn)行

3、配置,不能克服工業(yè)土地比較效益低下的內(nèi)生性因素。1. 有限的優(yōu)質(zhì)土地資源不能有效地進(jìn)行配置在許多情況下,開發(fā)區(qū)為了吸引企業(yè)投資,著眼于獲取企業(yè)落 戶生產(chǎn)經(jīng)營的稅收、就業(yè)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng)。所以往往以較低的價(jià)格 甚至低于土地獲取成本的價(jià)格出讓給企業(yè),其早期回收開發(fā)資金的 功能并不明顯。工業(yè)用地的土地出讓金凈收入遠(yuǎn)比其他經(jīng)營性土地 (居住、辦公、商業(yè)出讓金凈收入為低,其份額占整體經(jīng)營性土 地出讓金凈收入的比例很小。工業(yè)用地的出讓價(jià)格是各類建設(shè)土地用途中最低的。各地為了 支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,看重的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的后續(xù)效益。如稅收、 就業(yè)和經(jīng)濟(jì)的帶動作用。在區(qū)域土地市場的競爭下,工業(yè)用地的出 讓價(jià)格普遍較低

4、。如果后續(xù)土地產(chǎn)生的效益,如稅收、就業(yè)和經(jīng)濟(jì) 的帶動作用不佳,在后期就收不回早期低價(jià)格土地投入所期望的回 報(bào), 并且已落到企業(yè)名上的 50年長年限的土地使用權(quán)限制了土地資源向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和扶持產(chǎn)業(yè)的有效配置。2. 無法克服工業(yè)土地比較效益低下的內(nèi)生性因素既便在工業(yè)用地初次出讓時(shí)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)投入產(chǎn)出和用 地強(qiáng)度的嚴(yán)格把關(guān),現(xiàn)行土地出讓方式仍無法克服工業(yè)土地比較效 益低下的內(nèi)生性因素。土地比較效益是 “ 土地相對效益 ” ,是橫向比較后得出的結(jié)果。 “ 輕紡產(chǎn)業(yè)土地比較效益下降 ” 就是與同一區(qū)域的汽車產(chǎn)業(yè)、 集成電路 產(chǎn)業(yè)等其它制造業(yè)所獲得土地單位面積經(jīng)濟(jì)效益相比較后得出的結(jié) 果。盡管在許多情

5、況下,該區(qū)域的“輕紡產(chǎn)業(yè)土地效益”比其他區(qū) 域的“輕紡產(chǎn)業(yè)土地效益”要高。內(nèi)生性因素可以理解為動態(tài)的、隨時(shí)間的推移早晚要使事件發(fā) 生的因素。在工業(yè)用地出讓時(shí),除了正確的產(chǎn)業(yè)定位和招商引資把關(guān),下 列三個(gè)主要的工業(yè)土地比較效益低下或沒有達(dá)到最高最佳使用的內(nèi) 生性因素是很難避免的:產(chǎn)業(yè)生命周期、企業(yè)經(jīng)營能力和影響土地 價(jià)值的因素變化。(1 產(chǎn)業(yè)生命周期任何一種產(chǎn)業(yè)有其生命周期。土地單位產(chǎn)出效益將隨產(chǎn)業(yè)生命 周期而發(fā)生變化。當(dāng)產(chǎn)業(yè)處于生命周期的后期時(shí),土地單位產(chǎn)出效 益將降低。應(yīng)該淘汰該產(chǎn)業(yè)或把該產(chǎn)業(yè)從土地級差地租高的區(qū)域轉(zhuǎn) 移到土地級差地租低的區(qū)域。級差地租高的區(qū)域土地讓位給優(yōu)勢產(chǎn) 業(yè)和新興產(chǎn)業(yè),

6、特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)(節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車等產(chǎn)業(yè) 。 比如張江園區(qū)在建設(shè)初期,在園區(qū)北部引進(jìn)了一批制造業(yè),如小家 電制造業(yè)等。 隨著上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級和張江經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件的提升, 比較效益低下的小家電制造業(yè)就不適合留在張江高科技園區(qū)了。 (2 企業(yè)經(jīng)營狀況企業(yè)經(jīng)營狀況是動態(tài)的,可能會存在長期達(dá)不到立項(xiàng)備案、申 請核準(zhǔn)報(bào)告、可行性研究報(bào)告等批文所規(guī)定的綱要產(chǎn)能、土地產(chǎn)出 效益,或企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)狀況。這種情景一開始很難預(yù)料,但隨著時(shí) 間的推移會在有些企業(yè)發(fā)生。應(yīng)該通過建立評估制度及時(shí)地淘汰該 類企業(yè)。把土地騰給優(yōu)勢企業(yè)。(3 影響土地價(jià)值的因素變化影

7、響土地價(jià)值的因素按照估價(jià)理論來劃分,有一般因素、區(qū)域 因素和個(gè)別因素。一般因素也可稱之為外部因素,外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的 變化、人口變化等。土地的區(qū)域因素是指該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件(其 中交通條件非常重要 、公共設(shè)施條件、環(huán)境條件。外部因素和區(qū)域因素的變化造成土地的經(jīng)濟(jì)區(qū)位會發(fā)生變化, 進(jìn)而造成土地級差地租的變化。當(dāng)土地的級差地租提高時(shí),要求該 土地的使用性質(zhì)或能級要有相應(yīng)的提高。從外部因素來講,中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,到了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模 式調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的階段,上海在這方面必須走在前列也有條件走在 前列。以張江高科技園區(qū)為例,從區(qū)域因素來講,陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的東擴(kuò)大大地提升了緊鄰的張江高科技園區(qū)的區(qū)位條件;張

8、江園區(qū) 內(nèi)有二個(gè)地鐵 2號線站點(diǎn),該軌道交通把上海市的兩個(gè)國際機(jī)場緊 密地連接起來了, 60公里的城市中心城區(qū)路程地鐵只需 2個(gè)小時(shí) (沒 有堵車之虞 。 上海市沒有其他開發(fā)區(qū)像張江高科技園區(qū)那樣有兩個(gè) 二號線站點(diǎn)、能最有效地接受兩個(gè)國際機(jī)場帶來的輻射效應(yīng)。 有些產(chǎn)業(yè)發(fā)展并沒有到產(chǎn)業(yè)生命周期的后階段,但其土地產(chǎn)出 效益不占比較優(yōu)勢,影響土地價(jià)值的因素發(fā)生了變化,即區(qū)位條件 發(fā)生變化后,該區(qū)域發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)(或改變用途可以使土地得到 該時(shí)期的最高最佳利用。張江高科技園區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)和金橋出口加 工區(qū)的大部分產(chǎn)業(yè)就屬于這種情況。內(nèi)生性因素始終存在,當(dāng)它發(fā)酵到一定程度時(shí),需要有效的機(jī) 制進(jìn)行解決。而現(xiàn)行

9、的供地方式缺乏這種有效的機(jī)制。3. 當(dāng)前的解決方法和存在的問題現(xiàn)行政策和法律規(guī)定當(dāng)土地使用年限到期或“土地閑置超二年 時(shí)”時(shí),土地管理部門可以收回土地。但沒有規(guī)定“土地使用比較 效益低下”時(shí),政府可以收回土地或必須轉(zhuǎn)讓。當(dāng)產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的土 地使用比較效益低下時(shí),國家宏觀上和外部環(huán)境要求開發(fā)區(qū)進(jìn)行產(chǎn) 業(yè)升級或二次開發(fā)(或稱作為“騰籠換鳥” 。然而在具體操作層面 上,五十年一次性出讓的土地出讓方式使土地使用權(quán)人擁有長期使 用權(quán)。 物權(quán)法 等法律禁止任何單位非法中斷土地使用權(quán)人的權(quán)益。 只能在原土地使用權(quán)人自愿的基礎(chǔ)上, 實(shí)行協(xié)商式的 “ 騰籠換鳥 ” 。 從 “ 土地使用比較效益低下 ” 到 “ 土

10、地使用權(quán)人自愿轉(zhuǎn)讓 ” 這個(gè)過程比較漫長,可能一、二年,也可能十幾年至使用權(quán)到期,沒有確定性, 糾錯(cuò)機(jī)制效率不高。 既便原土地使用權(quán)人愿意轉(zhuǎn)讓但要價(jià)往往很高, 至少轉(zhuǎn)讓時(shí)將帶走市場的土地增值部分。下面分別說明“不愿意轉(zhuǎn) 讓”和“帶走土地增值”的情況。(1不愿意轉(zhuǎn)讓開發(fā)區(qū)內(nèi)某類產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的土地比較效益低下并且企業(yè)可以享 受土地增值時(shí),產(chǎn)業(yè)或企業(yè)并不會主動或愿意轉(zhuǎn)讓土地。這是因?yàn)?土地比較效益低下并不是企業(yè)關(guān)注的問題,而是國家土地管理部門 從全局比較之后關(guān)注的問題。如果工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓對企業(yè)的經(jīng)營利潤 的提升沒有什么幫助或轉(zhuǎn)讓過程達(dá)不到企業(yè)期望的土地增值利潤。 從資本逐利本性出發(fā),企業(yè)是不愿意轉(zhuǎn)讓的。

11、一般開發(fā)區(qū)的現(xiàn)實(shí)情況基本如此, 然而閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (閔 行園區(qū)的工業(yè)用地二次開發(fā)做得比較好,好的主要原因是其有著 比較靈活的用地制度。閔行開發(fā)區(qū)在招商引資時(shí),實(shí)行的不是一次 性出讓五十年土地使用權(quán),而是與入園企業(yè)按照營業(yè)執(zhí)照期限簽訂 場地使用合同,一般為 15或 20年。在場地使用合同中規(guī)定了企業(yè) 不能對場地自行轉(zhuǎn)讓,無論到期退出或不到期退出,只能退回給園 區(qū)管理機(jī)構(gòu)。由于二十年的場地使用合同期比工業(yè)用地出讓使用期 五十年短得多,開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)能及時(shí)根據(jù)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)土地資源使 用效率的高低,可依據(jù)合同,合法、合理、及時(shí)有效處理,或續(xù)租 或收回。正是這種充分利用產(chǎn)業(yè)具有生命周期、企業(yè)具有經(jīng)營

12、狀況 不穩(wěn)定的規(guī)律,利用較短土地使用年限模式,大大地減少了開發(fā)區(qū)土地回收成本和阻力。根據(jù)閔行園區(qū)其工業(yè)用地實(shí)際退出情況的統(tǒng) 計(jì),合同到期與沒到期的退出各占 50%,這充分說明了這種用地制 度更有利于開發(fā)區(qū)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地的集約使用,也最大 可能地放大了集約使用土地帶來的綜合效應(yīng)。一般開發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu),盡管與用地企業(yè)在簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合 同中已經(jīng)明確規(guī)定了企業(yè)的投資強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)要求和企業(yè)如要轉(zhuǎn)讓土 地,只能轉(zhuǎn)讓給開發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的內(nèi)容,但如果仍是實(shí)行一次性 五十年的土地使用期,開發(fā)區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的集約用地主動權(quán)仍沒有 得到實(shí)質(zhì)性的加強(qiáng)。(2帶走土地增值在五十年的土地使用期模式下,當(dāng)這些企業(yè)(土

13、地使用權(quán)人 愿意轉(zhuǎn)讓工業(yè)房地產(chǎn)時(shí),由于不動產(chǎn)的稀缺性和影響土地價(jià)值的一 般因素、區(qū)域因素的良性變化,若干年后,使土地升值。在權(quán)益轉(zhuǎn) 讓時(shí),增值的價(jià)值會隨尚剩余的使用年限通過市場機(jī)制被原企業(yè)帶 走。這類土地的增值一般不是由于企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的成果,而是在國 家和上海市整體經(jīng)濟(jì)大發(fā)展對土地需求量快速增加、基礎(chǔ)設(shè)施和公 共設(shè)施大提高的背景下,土地發(fā)生增值。由于經(jīng)濟(jì)地理的變化,近年來一些開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢突出,部 分開發(fā)區(qū)的某些企業(yè)不專注搞工業(yè)產(chǎn)業(yè),而利用占有的級差土地、 或低價(jià)獲得的工業(yè)用地,打著發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的幌子,搞起了工 業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營獲取超額利潤。例如位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)泗磚南路 255號的“名

14、企公館產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園” ,占地面積 265畝,建筑面積 28萬平方米。其工業(yè) 用地市場成交價(jià)在 35萬元 /畝左右,樓面地價(jià)僅為 339元 /平方米; 2011年其房屋平均售價(jià) 6,500元 /平方米左右。 通過估價(jià)技術(shù)中的剩 余法的測算,其建安成本、利息和稅費(fèi)等約為 3,724/平方米,利潤 為 2,437元 /平方米, 其項(xiàng)目銷售利潤率可達(dá)到 38%, 是正常利潤率 的二倍。通過取得低價(jià)的工業(yè)用地,以發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為表象,以牟 取工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利率為實(shí)質(zhì)目的,所謂的工業(yè)房地產(chǎn)暴利就是這 樣形成的。這類情況在上海乃至在全國 1不在少數(shù),在新的形勢下, 如何反房地產(chǎn)暴利、 如何進(jìn)一步提高土地

15、集約利用和保障新興產(chǎn)業(yè)、 特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)用地,放在了土地管理部門的面前。二、土地出讓實(shí)行“彈性年限 +后評價(jià)”制度建議“ 十二五 ” 期間,我國進(jìn)入了新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段 “ 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ” 。為發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè),戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提 供土地資源保障,以及提高土地集約利用程度等是土地管理部門服 務(wù)好國民經(jīng)濟(jì)的重要任務(wù)之一。土地資源是有限的,尤其是優(yōu)良區(qū)位的土地資源。土地產(chǎn)出效 益的高低不是企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn),但應(yīng)該是代表國家工業(yè)土地管理者 的開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)關(guān)注的焦點(diǎn),是國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的焦點(diǎn),應(yīng)該放到 此層面來認(rèn)識:有限的土地資源是否得到了有效使用?有效使用的標(biāo)準(zhǔn)是什么?開發(fā)區(qū)與

16、企業(yè)的關(guān)系好比是 “ 鐵打的營盤,流水的兵 ” 。 開發(fā)區(qū)是 “ 營盤 ” , 土地管理部門要緊緊把握土地資源的有效利用。 有 效利用土地包括支持發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。工業(yè) 土地一次性長期出讓,不利于對實(shí)際被低效利用的土地進(jìn)行有效處 置;企業(yè)是 “ 兵 ” ,企業(yè)要流動。低效的企業(yè)要及時(shí)被淘汰出開發(fā)區(qū), 高效的企業(yè)要及時(shí)吸引進(jìn)開發(fā)區(qū)。從 2008年 1月, 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 (國發(fā) 20083號文 提出要研究建立土地利用狀況、 用地效益和土地管理 績效等評價(jià)指標(biāo)體系,加快開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約評估工作以來,我 國基本上有了一個(gè)評定土地利用效益的體系 (開發(fā)區(qū)土地集約利

17、用 評價(jià)規(guī)程 等 , 對各開發(fā)區(qū)土地利用效益的高低有了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)說法。 關(guān)于如何對被評價(jià)為土地利用效益低下的土地進(jìn)行有效處置,目前 還沒有一套行之有效的體系。上海市規(guī)劃和國土資源管理局的 “ 關(guān)于規(guī)劃土地政策支持高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)化,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整若干意見部 分操作口徑的通知 ” (滬規(guī)土資綜 2010952號 ,提出了工業(yè)用地 出讓“年限在法定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi),可以結(jié)合企業(yè)特點(diǎn), 分別設(shè)定 10年、 20年、 30年、 40年、 50年的出讓年限” ,這種彈 性土地使用年限可視為對提高工業(yè)用地集約利用從源頭上管理的積 極探索和深化有關(guān)規(guī)定。 “ 彈性土地使用年限” 政策

18、設(shè)計(jì)上是符合 中 華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 (中華人民共和國國務(wù)院令第 55號 ,工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓最高. 年限五十年的相關(guān)規(guī)定,是對這一規(guī)定的深化落實(shí),是進(jìn)一步明確較短的土 地出讓年限的合法合規(guī)性?！皬椥酝恋厥褂媚晗蕖?政策的本意是希望在合理的年限內(nèi)對土 地產(chǎn)出效益低下的土地使用權(quán)人所占有的土地進(jìn)行合理合法的處 置。如何來公平公正地認(rèn)定某宗工業(yè)用地土地產(chǎn)出效益低下?這就 需要一個(gè)評價(jià)機(jī)制。 為了使彈性土地使用年限的本意更能體現(xiàn)出來, 本文提出了“彈性土地使用年限 +后評價(jià)”制度設(shè)想。1. “ 彈性土地使用年限 +后評價(jià) ”“ 彈性土地使用年限 +后評價(jià) ” 是土地

19、出讓和用地效益評價(jià)相結(jié)合 的制度。該制度分為二部分:(1工業(yè)土地出讓合同條款除了現(xiàn)有的條款,另外,出讓年限 彈性(10年、 20年、 30年、 40年、最長 50年 2、明確提出用地 后評價(jià)的要求(即續(xù)約條件 、規(guī)定用地后評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)出讓年限從現(xiàn)有的通常 50年, 進(jìn)行一定年限縮短的目的是 為了在合理較短的年限內(nèi),及時(shí)評價(jià)土地使用效益情況,對于沒通 過評價(jià)的能夠做到有效處置。(2后評價(jià)制度。如何客觀、公正對土地使用效益進(jìn)行評價(jià),需要對后評價(jià)制度 制訂一套體系并嚴(yán)格執(zhí)行。2在香港,出讓土地年期也具有靈活性。根據(jù)香港的現(xiàn)時(shí)土地制度,土地出讓年期一般為 50年,特殊用 途也可采取靈活的年期。如加

20、油站用途 21年、康樂用途 15年等。產(chǎn) 業(yè) 用 地 效 益 后 評 價(jià) 是 借 鑒 項(xiàng) 目 后 評 價(jià) (Post Project Evaluation 的概念。 項(xiàng)目后評價(jià)是指在項(xiàng)目已經(jīng)完成并運(yùn)行一段時(shí) 間后,主要依照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告,對項(xiàng)目的目的、執(zhí)行過程、 效益、作用和影響進(jìn)行系統(tǒng)的、客觀的分析和總結(jié)的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì) 活動。“后評價(jià)制度”即產(chǎn)業(yè)用地效益后評價(jià)制度,是指在土地出讓 合同中明確規(guī)定:工業(yè)用地出讓一定年限后(可以是土地出讓到期 日也可以設(shè)定一個(gè)周期 ,根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn), 由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對企業(yè) 用地效益達(dá)到所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的程度進(jìn)行評價(jià)。有關(guān)部門,依據(jù)評價(jià)結(jié) 論進(jìn)行處置。 如評價(jià)結(jié)論

21、表明被評價(jià)的宗地的土地效益達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn), 依據(jù)土地出讓合同是否到期,有關(guān)部門或提出警示或不續(xù)約土地出 讓合同。如達(dá)到評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)雙方續(xù)約的,新合約原則上承接初次合約 的條件但也結(jié)合當(dāng)時(shí)的外部環(huán)境,對下一個(gè)合同周期再次做出相關(guān) 規(guī)定?！?彈性土地使用年限 +后評價(jià) ” 目的是能夠及時(shí)地對企業(yè)用地效益 的狀況做出評價(jià)(進(jìn)而對該類產(chǎn)業(yè)用地的普遍性效益進(jìn)行研究評 價(jià) ,采取相應(yīng)的措施:達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的,支持(續(xù)簽 ;達(dá)不到標(biāo) 準(zhǔn)要求的, 能及時(shí)的退出 (不再續(xù)簽 。 一旦確認(rèn)土地比較效益低下, 就需要有相應(yīng)的配套退出機(jī)制。較短的土地使用年限可以有通道讓 產(chǎn)業(yè)或企業(yè)按規(guī)則退出,而后評價(jià)可以保障退出的公平、公正,

22、減 少社會磨擦的成本,增強(qiáng)社會和諧穩(wěn)定的制度保障。后評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)可有多個(gè)方面組成:土地集約節(jié)約指標(biāo)(主要包括土地使用強(qiáng)度和產(chǎn)出效益指 標(biāo)市場指標(biāo)(企業(yè)產(chǎn)品和銷售額等市場占有量、市場排位 科技含量指標(biāo)(專利數(shù)、技術(shù)國內(nèi)、國際領(lǐng)先度節(jié)能指標(biāo)(國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保指標(biāo)(國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確后評價(jià)的組織機(jī)構(gòu)、評價(jià)方法和程序以及后評價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)。后評價(jià)的組織機(jī)構(gòu)可以是一個(gè)獨(dú)立授權(quán)的簽證類的機(jī)構(gòu),也 可以土地管理部門為主,包括產(chǎn)業(yè)部門、環(huán)保部門、能源部門和科 技部門等組成的評審委員會。彈性土地供應(yīng)方式可分為二種:較短的一次性土地使用權(quán)出讓 年限和土地使用權(quán)租賃合同。(1較短的一次性土地使用權(quán)出讓年限

23、前文已述,上海市規(guī)劃和國土資源管理局已有明文:“年限在法 定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi), 可以結(jié)合企業(yè)特點(diǎn), 分別設(shè)定 10年、 20年、 30年、 40年、 50年的出讓年限” 。(2土地使用權(quán)租賃合同土地使用權(quán)租賃或稱為場地使用權(quán)租賃的租賃年限可在 10-20年。年限太短不利于企業(yè)的固定資投資回收。土地使用權(quán)租賃方式 與土地使用權(quán)出讓方式的另一個(gè)主要差別在于租賃費(fèi)一般是按年支 費(fèi),而出讓費(fèi)是一次性支付。對于入駐企業(yè)來講,按照年限制形式 的場地使用費(fèi)繳納土地使用費(fèi),避免了巨額的拿地成本,前期一次 性資金投入大為減少,可以使企業(yè)集中更多資本實(shí)力于自身生產(chǎn)并 提高效率。二種方式的較短年限都為土地效

24、益后評價(jià)結(jié)論中不符合用地效 益要求的企業(yè)土地使用權(quán)人留出了預(yù)設(shè)退出通道。按此規(guī)則辦事, 即保護(hù)了土地使用權(quán)人的權(quán)益,又促進(jìn)了土地資源的有效配置。 對于出讓主體是政府土地管理部門可采取 “ 短出讓年限方式 ” ; 對 于像張江園區(qū)已成片出讓的工業(yè)用地可采取閔行開發(fā)區(qū)的 “ 場地使 用方式 ” ,即租賃。無論是 “較短的一次性土地使用權(quán)出讓年限” 還是 “土地租賃” , 出發(fā)點(diǎn)都是對土地資源進(jìn)行及時(shí)、有效配置,引導(dǎo)、支持企業(yè)專注 實(shí)業(yè)發(fā)展、堵住利用相對廉價(jià)的工業(yè)土地賺取高額利潤的渠道。 三、彈性年限用地制度的后續(xù)研究問題本文提出的工業(yè)用地效益后評價(jià)制度仍處在概念性的階段,需 要做深入的后續(xù)研究。后續(xù)研究的問題包括:1. 后評價(jià)的組織后評價(jià)組織機(jī)構(gòu)的組成后評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)后評價(jià)的程序后評價(jià)與土地出讓合同的銜接2. 企業(yè)對土地出讓金變動的關(guān)注由于一次出讓的土地使用年限縮短,企業(yè)可有會關(guān)注續(xù)期時(shí)的 土地出讓金價(jià)格水平。續(xù)期出讓金是否按第一次出讓合同時(shí)的五十 年出讓金水平進(jìn)行折算?還是按續(xù)期限時(shí)的土地出讓市場價(jià)格計(jì) 算?3. 短年限用地制度對企業(yè)固定資投資的影響根據(jù)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)閔行園區(qū)的初步調(diào)查, 15年至 20年 的場地使用權(quán)一般不影響企業(yè)的廠房和設(shè)