常熟衡泰國際花園前期物業(yè)管理服務投標書藍145331629

1、目 錄前言我公司接管衡泰國際花園項目的優(yōu)勢 目錄第一章 投標人資格證明文件 1一、投標承諾書 1 二、法定代表人授權(quán)委托書 2 三、投標人資格證明文件 3 四、擬派現(xiàn)場項目經(jīng)理資格聲明 7 五、擬派項目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表 8第二章 企業(yè)基本情況 9一、企業(yè)理念 9 二、機構(gòu)設置12三、管理優(yōu)勢 13 四、管理規(guī)模 15 五、酒店管理 17 六、項目剪影 18第三章 前期介入服務與接管驗收及入住管理方案 22一、前期介入服務 22 二、項目的接管驗收25三、入伙（住）管理方案 26第四章 對本項目物業(yè)管理的整體設想及策劃33 一、總體管理服務目標 33 二、管理服務理念 33 三、

2、保證體系 34 四、服務承諾34 第五章 擬采取的工作計劃和物資裝備情況36一、擬采取的工作計劃 36 二、物資裝備情況 37第五章 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓、管理 41一、擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備 41 二、培訓及管理 50 第七章 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 60一、管理處各項管理制度目錄 60 二、管理規(guī)章制度 62 三、管理檔案建立情況 73 第八章 針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務內(nèi)容和指標 76一、管理處服務人員形象的服務內(nèi)容和指標76二、急修項目的服務標準與承諾 78 三、一般維修的服務內(nèi)容和指標78 四、服務受理、報修接待的服務內(nèi)容和指標 79 五、投訴處

3、理的服務內(nèi)容和指標80 六、電梯、水泵等設備運行服務的服務內(nèi)容和指標 80 七、房屋及其設備設施完好程度的服務內(nèi)容和指標83八、小區(qū)消防安全、公共秩序維護的服務內(nèi)容和指標 84 九、小區(qū)交通以及停車管理的服務內(nèi)容和指標87十、控制突發(fā)事件的服務內(nèi)容和指標 88 十一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務內(nèi)容和指標 89 十二、住宅裝修管理的服務內(nèi)容和指標 90 十三、業(yè)戶滿意度測評的服務內(nèi)容和指標90第九章 構(gòu)建和諧社區(qū)與便民服務 91一、和諧社區(qū) 91 二、便民服務 93 第十章 物業(yè)服務費用范圍的物業(yè)設施、設備維修管理與維護 95 一、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新 95 二、房屋共

4、用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定95 三、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案103第十一章 公共維修基金范圍的使用方案 109 第十二章 其他物業(yè)及設施、設備維修管理與維護 112一、房屋及公用設施維修養(yǎng)護 112 二、設備管理 123 第十三章 擬采取的安全與秩序維護方案 135 第十四章 綠化和保潔管理方案 149一、綠化管理方案149二、保潔管理方案 151第十五章 停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明 156一、停車管理方案156二、地下車庫經(jīng)營管理的說明 157 第十六章 針對業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務 159 第十七章 協(xié)助招標人開展銷售工作的可

5、行性方案與實施空房管理說明 169一、開展銷售工作的可行性方案 169 二、空房管理辦法 175 第十八章 投標報價及經(jīng)費收支預算 177 第十九章 對招標人提出的相關(guān)配合要求的說明 186 第二十章 招標人要求投標人對以下內(nèi)容做出實質(zhì)性承諾 187 附件： 物業(yè)管理應急措施 188 一、遇火災處理程序188 二、接報治安事件處理程序 192 三、接報刑事案件處理程序 192 四、遇燃氣泄漏處理程序 195 五、遇停電處理程序195 六、遇水浸（跑、冒、漏）處理程序198七、遇爆炸物或可疑物品處理程序 199 八、遇恐怖事件處理程序 200 九、觸電事故的應急處理程序 201 十、電梯困人事故

6、的應急處理程序 201 十一、強烈大風的應急處理程序 203前 言首先，十分榮幸能參與“衡泰國際花園”項目的前期物業(yè)管理服務投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合“衡泰國際花園”的現(xiàn)狀，對“衡泰國際花園項目”的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務收支計劃、服務配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以藍星物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借藍星物業(yè)在長期物業(yè)管理服務過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為“衡泰國際花園”的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，提升“衡泰國際花園”的物業(yè)價值，并使“衡泰國際花園”成為常熟市乃至江蘇省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投

7、標書是根據(jù)貴方提供的“衡泰國際花園“前期物業(yè)管理服務招標文件要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務理念及標準，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務投標書。我方同意一旦中標，投標書中的所有承諾，招標方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中標單位。再次感謝華紡置業(yè)公司給予我們這次合作的機會。公司名稱：藍星物業(yè)管理有限公司我公司接管衡泰國際花園項目的優(yōu)勢1、我公司是常熟市國家二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗，目前管轄的面積已超過80萬平方米，其中85以上的項目是通過市場競爭取得的管理權(quán)，公司有充分適合市場化運作的管理機制。2、我公司正在通過ISO9001質(zhì)

8、量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系三項貫標的第三方認證，對衡泰國際花園的管理質(zhì)量具有充分的保證作用。3、我公司是進行了專業(yè)的檔案管理培訓，對衡泰國際花園將來的檔案管理將起到了保障作用。4、管理經(jīng)驗豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。 公司目前已管理著包括裕坤國際博覽中 心、招商城大廈商務樓、工商銀行、市政府辦公樓、隆力奇、方塔步行街等等物業(yè)。在衡泰國際花園項目的物業(yè)管理中，我們將進一步融會提煉商業(yè)辦公樓、行政辦公樓宇和其它各類型物業(yè)的管理經(jīng)驗，鑄就衡泰國際花園物業(yè)管理的“品牌”。 5、根據(jù)衡泰國際花園項目智能化程度較高的特點，我公司將對樓盤早期介入，協(xié)

9、助開發(fā)商在智能化設備設施的選型、評估和設計方案改進方面提供建議和參謀。之前我們曾參與多個高檔樓盤的早期介入，都取得了較好的效果，用我們的經(jīng)驗，給開發(fā)商帶來了較大的利益。6、具有超前的服務理念：藍星物業(yè)讓您更滿意。公司長期從事物業(yè)管理服務行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進行不懈地探索，主動借鑒國際先進的服務理念，不斷學習總結(jié)，同時結(jié)合各地的傳統(tǒng)風俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學習國內(nèi)外先進的服務理念與管理方法，并與自身的實踐相結(jié)合，我公司提出了獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務理念，并在具體工作實踐中取得了良好的效果。根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：衡泰國際花園應是“文化人

10、”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區(qū)建設的愿望。我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)”的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們

11、的設想是：、倡導“全員參與”的管理文化在管理處內(nèi)部我們強調(diào)員工在合理分工基礎上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設。此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗，實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告綜合管理服務費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、推廣“平等互動”的服

12、務文化服務文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務對等基礎之上的合法契約關(guān)系。建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務”。業(yè)主在享受服務的同時提出改進意見，服務產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務水準在平等互動的基礎上得以提升。三、營建“和睦親善”的社區(qū)文化社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延

13、的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。我們將圍繞“愛國主義、環(huán)境保護、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把衡泰國際花園創(chuàng)建為“精神家園”。四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化現(xiàn)代信息時代的到來，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次：提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設計理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園

14、活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”。第一章 投標人資格證明文投標承諾書華紡置業(yè)：一、本公司認真研究了衡泰國際花園前期物業(yè)管理服務招投標文件后，愿意接受招標文件的要約條件，愿意參加本次招標。二、本公司聲明如下：1、同意按照招標文件要求參與競標，否則視為自動放棄。2、在簽署衡泰國際花園前期物業(yè)服務合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。3、如我公司中標，將按照貴司規(guī)定的時間簽訂衡泰國際花園前期物業(yè)服務合同，并按照要求準時進駐進行物業(yè)管理全方位服務。4、我方同意，在從規(guī)定的遞交投標響應文件截止之日起30個日歷日內(nèi)

15、，自覺遵守本次招投標活動的每項規(guī)定。投標單位名稱：藍星物業(yè)管理有限公司 （公章） 法人代表：李振剛?cè)?期： 08.3.10 地 址：楓林路花園公寓1幢6室聯(lián)系人：李振剛 聯(lián)系電話：52877096法定代表人授權(quán)委托書評標委員會：本授權(quán)書聲明：注冊于常熟市楓林路花園公寓1幢6室（投標人注冊地址）的藍星物業(yè)管理有限公司（投標人名稱）；法定代表人李振剛董事長（法定代表人姓名、職務）指定 總經(jīng)理馬志斌（投標人代表職務姓名）為本公司授權(quán)簽字的合法代理人，就貴方組織的衡泰國際花園前期物業(yè)管理服務招標事宜，以本公司名義處理一切與之有關(guān)的事務。本授權(quán)書于08年3月10日簽字生效，特此聲明！法定代表人： 簽字蓋

16、章：投標人代表： 簽字蓋章：投標人全稱：藍星物業(yè)管理有限公司 投標人公章：投標人資格證明文件一、投標人一般性概況藍星物業(yè)管理公司成立于1996 年，是國家二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，注冊資本 98萬元人民幣，管理面積已超過80萬平方米。公司正在通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系、是檔案管理優(yōu)秀的企業(yè)。我們的服務理念：藍星物業(yè)讓您更滿意。我們的服務追求：成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友。二、企業(yè)情況一覽表 企業(yè)名稱藍星物業(yè)管理有限公司 法定代表人李振剛 工商注冊號企業(yè)成立時間1996年 注冊地址楓林路花園公寓1幢6號 聯(lián)系地址楓林路

17、花園公寓1幢6號 聯(lián)系電話/傳真52877096 企業(yè)性質(zhì)全資民營公司 企業(yè)隸屬關(guān)系或股東分支機構(gòu)/子公司/ 與分支機構(gòu)的性質(zhì)隸屬關(guān)系、地址/ 企業(yè)規(guī)模注冊資本98萬元人民幣、從業(yè)人數(shù)在編40人、勞務工人352最近三所牽涉的主要訴訟案件(有或無如有，是何類案件，結(jié)論如何無三、財務狀況表 資產(chǎn)和負債狀況（萬元）注冊資本98萬 總資產(chǎn) 1000萬 流動資產(chǎn)500萬 長期資產(chǎn) 400萬 長期負債 0 短期負債0 股份組成情況股東名稱（單位或個人）所占股份比例開戶銀行銀行名稱地址聯(lián)系電話相關(guān)要求文件：（1）提供企業(yè)最新的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、會計報表、補充資料（復印件）（2）其他可證明企業(yè)財

18、務實力和真實性的文件，如年度審計報告等。注：上述文件資料，需加蓋相關(guān)單位公章并需由被授權(quán)力人簽字。四、投標人資格聲明1、名稱及概況投標人名稱：藍星物業(yè)管理有限公司電話號碼：52877096傳真號碼：電子信箱：成立和/或注冊日期：1996、9、1實收資本：近期資產(chǎn)負債表（到2007年12月31日） 長期資產(chǎn)： 流動資產(chǎn)： 長期負債： 短期負債 凈 值：主要負責人姓名（可選填）：李振剛 2、近三年主要業(yè)績明細表（見附頁）3、有關(guān)開戶銀行的名稱和地址名稱 地址 4、投標人所屬的集團公司（如果有的話） 5、其他情況茲證明上述聲明是真實、正確，并提供了全部能提供的資料和數(shù)據(jù)，我們同意遵照貴方的要求出示有

19、關(guān)證明文件。 投標人名稱：藍星物業(yè)管理有限公司 被授權(quán)人簽字： 被授權(quán)人的職務： 日期： 電話號碼： 傳真號碼： 電子信箱：公章：擬派現(xiàn)場項目經(jīng)理資格聲明項目名稱：恒太國際花園投標人名稱：藍星物業(yè)管理有限公司 姓名 馬志斌 主要業(yè)績性別 男 年齡 34歲 專業(yè) 物資管理 學歷 大專 工齡 10年 職務總經(jīng)理 從事本崗位工作時間 8年聯(lián)系電理項目：尚湖花園別墅、金楓花園、白云山莊、世茂一期。投標人公章：投標人代表簽字： 日期：擬派項目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表序 號姓名性別 年齡職務 (工種職稱 (學歷身份證號簡歷1馬志斌 男34總經(jīng)理大專8180207 物業(yè)

20、助理/經(jīng)理2張 坤男30管理處經(jīng)理助理大學本科/經(jīng)濟師3業(yè)戶服務部主管大專4設備主管大專/助理工程師5安報主管高中/助理工程師注：在填寫時，如本表格不夠可按相同格式自行增加。投標人公章：投標人代表簽字： 日期：第三章 前期介入服務與接管驗收及入住管理方案一、 前期介入服務要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對衡泰國際花園制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。一、前期介入工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注商定物業(yè)促銷協(xié)助計劃管理

21、服務費、停車費、會所協(xié)商1簽定物業(yè)管理合同 簽定物業(yè)管理合同與地產(chǎn)商定協(xié)商確定管理處辦公場所 二次裝修管理處辦公場所 辦理管理處有關(guān)運作手續(xù) 人員配置、培訓2成立物業(yè)管理處管理處辦公設備配置 簽訂合同后十日內(nèi)收集各類工程資料 實施促銷協(xié)助計劃 3前期介入導入IS09001導入公司各項規(guī)章制度 4導入藍星物業(yè)管理公司模式驗收物業(yè)軟硬件 移交資料 5物業(yè)接管準備問題備忘1、規(guī)劃設計階段對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。z監(jiān)控和消控中心的設置； z小區(qū)人車分流的設計； z公共照明開關(guān)設置位置

22、；z公共照明開關(guān)開閉形式； z物業(yè)管理用房的位置設計； z小區(qū)垃圾房的設置； z公共洗手間的設置； z信報箱的設立； z公共告示欄的配置；z家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留； z景觀設計。2、建設施工階段建設過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。z提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議； z分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力； z審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； z提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專

23、業(yè)技術(shù)管理意見； z提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；z幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷； z提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；z檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；z檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；z配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； z提出遺漏工程項目的建議；z對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少

24、投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。z參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案； z發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；z參與重大設備的調(diào)試和驗收； z制訂物業(yè)驗收流程；z指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。z制

25、定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；z售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象； z委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問； z對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；z提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 zA協(xié)助做好銷售工作，力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點z衡泰國際花園管理處將在前期介入期配合售樓部做好銷售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務的補充協(xié)議，并嚴格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務。為此，從樓盤銷售開始，管理處人員將做好以下工作： z協(xié)調(diào)配合售樓中心工作人員做好售樓咨詢服務工作：z做好售樓中心、樣板房、車場和花園

26、廣場的保潔及花花圃綠化的管理服務工作：z做好售樓中心、樣板房和花園廣場的安全護衛(wèi)工作，做好前來看樓買房客戶汽車的指揮疏導工作：z做好銷售中心、樣板房和花園廣場的維護管理工作。zB開展業(yè)主服務需求凋查z在銷簋部門的幫助下，協(xié)調(diào)小組在入住前將進一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層漢、興趣愛好及各類服務需求，并臧調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，使今后的物業(yè)管理工作更能貼進業(yè)主。同時，與地產(chǎn)集團共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動，集中了解業(yè)主反饋的信息。 z二、 項目的接管驗收1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。2）依據(jù)國家建設部頒布的房屋接管驗收標準對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功

27、能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。a公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作；b既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；c接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；d落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主

28、體一次性撥付保修費用；6）接管驗收的作用a明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系b確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益c為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙（住）管理方案z提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。z為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。 z即時完成入伙注記。z受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時

29、守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)主入伙流程1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂使用公約。6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。業(yè)主入住管理流程 業(yè)主入住管理工作標準任務 名稱節(jié)點任務程序、重點及標準時限相關(guān)資料程序服務中心確認業(yè)主的地址后發(fā)出入住通知單業(yè)主收到入住通知單

30、重點服務中心確認業(yè)主地址 標準發(fā)出 入住 通知B2 A2符合入住管理規(guī)定 入住通知單程序業(yè)主持入住通知書或準住證到服務中心辦理入住服務中心負責接待業(yè)主服務中心核實業(yè)主提交的相關(guān)資料，包括業(yè)主有效證件原件及復印件；公司戶應攜帶公司法人有效證件原件或復印件，公司營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋公章）；租戶需提供房屋租賃協(xié)議；委托人還需提供授權(quán)委托書、受委托人的有效證件原件及復印件審核業(yè)主資料不齊全的，應由業(yè)主補充完整服務中心核實業(yè)主資料齊全的，派人負責引領(lǐng)辦理入住相關(guān)手續(xù) 1個工作日 重點服務中心審核入住人員身份 標準 接待 審核 階段A3B3 B4 B5 A5手續(xù)齊全入住管理制度任務 名稱節(jié)點任務程序、重點

31、及標準時限 相關(guān)資料程序服務中心向業(yè)主發(fā)放相關(guān)文件，主要包括用戶手冊、區(qū)域防火責任書、裝修管理規(guī)定、業(yè)主登記表、房屋驗收報告表、樓宇交付書、物業(yè)管理服務協(xié)議等服務中心詳細解釋物業(yè)公司各項規(guī)章制度（包括業(yè)主室內(nèi)裝修規(guī)定、大件物品放行規(guī)定、物業(yè)費的收繳規(guī)定等）即時服務中心詳細向業(yè)主介紹公司所提供的服務內(nèi)容和有關(guān)事項即時 服務中心對業(yè)主就物業(yè)管理公司所提供的服務和有關(guān)事項進行的提問給予回答 即時 重點服務中心詳細向業(yè)主介紹物業(yè)管理公司所提供的服務和有關(guān)事項標準發(fā)放 文件、 服務 說明B6全面、詳細、明了 物業(yè)服務管理制度物業(yè)服務管理標準程序服務中心代表公司與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同服務中心就業(yè)主對合同所

32、提出的問題進行解答 即時重點簽訂物業(yè)管理合同 標準簽訂 物業(yè) 管理 合同B7準確、及時物業(yè)管理合同任務 名稱節(jié)點任務程序、重點及標準時限 相關(guān)資料程序服務中心指導業(yè)主到財務部交付未來一年的物業(yè)管理費服務中心向已經(jīng)繳納物業(yè)管理費的業(yè)主分發(fā)房屋鑰匙業(yè)主在鑰匙領(lǐng)取登記表上簽字確認，領(lǐng)取鑰匙重點 分發(fā)鑰匙 標準分發(fā) 鑰匙A8 C8 B9按照入住管理規(guī)定執(zhí)行 鑰匙領(lǐng)取登記表程序業(yè)主簽收鑰匙后，服務中心和工程管理部陪同用戶到房間內(nèi)驗收服務中心和工程管理部陪同用戶到房間內(nèi)驗收，并將結(jié)果記錄在用戶室內(nèi)設施檢驗記錄表上即時 工程管理部陪同驗收人員記錄業(yè)主驗收問題 如業(yè)主驗收不合格，服務中心根據(jù)驗收記錄表中的問題

33、安排進行維修開發(fā)商等相關(guān)單位負責對工程問題進行維修重點用戶簽收鑰匙后，服務中心和工程管理部陪同用戶到房間內(nèi)驗收標準房屋 驗收 階段A10A11B11D11嚴格、全面 物業(yè)服務管理制度程序業(yè)主辦理入住后，服務中心提供相應的物業(yè)服務工程管理部等相關(guān)部門配合提供服務，協(xié)助業(yè)主解決相應日常生活問題快速適應社區(qū)居住環(huán)境重點向業(yè)主提供物業(yè)日常服務 標準提供 服務 階段A12熱情、周到物業(yè)服務管理制度物業(yè)服務管理標準2、租賃住戶入住流程1）簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。 2）簽訂租賃合同書。合同應附有管理公約等有關(guān)附件。3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)

34、有房屋質(zhì)量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。5）交付押金和首期租金。6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、 入伙作業(yè)標準z入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。z入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。 z入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。 z特約服務手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。 z內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。 z入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程z由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。z業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手

35、續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。 z業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。z由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。z業(yè)戶驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。z如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。z業(yè)戶驗房確認后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質(zhì)量。1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)

36、要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。入伙通知書 女士先生：您好!您所認購的 區(qū) 號 室的商品房， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗收合格，準予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下：一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來，在 年 月 日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日不休息，繼續(xù)受理）。二、集中入伙辦

37、理地址：三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公服務。 五、回執(zhí)郵寄地址：郵編： 傳真：特此通知。華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司 年 月 日入伙通知書回執(zhí)入伙通知書回執(zhí)公司：茲接貴公司入伙通知書，本人購買的 號 室商品房，擬定于 年_月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復。業(yè)主（簽章）：年 月 日入伙須知入 伙 須 知女士/先生：歡迎您成為 的業(yè)主！我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導致不便。請您認真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。1、 請您在接到入伙通知書后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為

38、您提供服務。2、 您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件： （1） 購房預售合同；（2） 業(yè)主身份證（或護照）及印章； （3） 公司購買的還應帶公司法人證件和公章； （4） 入伙通知書；（5） 已繳款項的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）； （6） 未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。 3、 如您委托他人來辦理，還應帶上： （1） 您（業(yè)主）的委托書，應由律師見證； （2） 您（業(yè)主）身份證（或護照）的復印件； （3） 代理人的身份證或護照。4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。5、您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問題，請?zhí)钊敕课蒡炇毡碇?，管理處將代表業(yè)主利益向發(fā)

39、展商協(xié)商解決。祝您順利入伙！藍星物業(yè)管理有限公司衡泰國際花園管理處年 月 日入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書業(yè)主：您認購的 號 室，現(xiàn)已具備入住條件，請您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。 3、物業(yè)組 第四章 對本項目物業(yè)管理的整體設想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務，為“衡泰國際花園”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、居住及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。一、 總體管理服務目標1、前期目標成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友； 降低開發(fā)商的建設成本，促進樓盤的銷售。 2、合同目標在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

40、二年內(nèi)達到ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認證； 二年內(nèi)達到ISO14001環(huán)境管理體系第三方認證；二年內(nèi)達到OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認證； 一年內(nèi)通過“常熟市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評； 三年內(nèi)通過“江蘇省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評； 四年內(nèi)達到“國家物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準；二、 管理服務理念 藍星物業(yè)讓您更滿意讓 嚴格管理、規(guī)范服務、心心交流您 業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更優(yōu)于行業(yè)標準、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求滿意成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友 成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友 成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友三、

41、 保證體系我公司正在通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項認證。同時，我公司自2004年起開展企業(yè)標準化工作，并制訂了公司“企業(yè)標準（Q/OAKH）”。我公司將三項體系、企業(yè)標準以及適合“衡泰國際花園”的三級操作文件貫穿于“恒泰國際花園”的物業(yè)管理之中。四、 服務承諾1、 總體指標1、 滿意度指數(shù)95%以上；2、 管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故，管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故， 管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大設備管理責任事故； 3、 第一年度導入三項貫標體系管理， 第二年度通過三項貫標體系認證； 2、 分類指標1、 管

42、理處設專線24小時受理報修， 2、 業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30； 3、 各類服務人員上崗培訓率達到100%； 4、 檔案歸檔率達到100%，檔案完整率達到100； 5、 維修及時率達到100%； 6、 維修質(zhì)量合格率達到95%以上；7、 實行維修服務回訪制度，回訪率達到100%；8、 有效投訴處理率100，投訴人簽字滿意率95以上； 9、 公共設備、設施完好率達到98以上； 10、房屋建筑完好率達到98%以上； 11、綠化存活率達到98%以上；12、清潔管理無盲點， 管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清； 13、道路、停車場完好率達到98%以上；14、管理服務范圍內(nèi)保安固

43、定崗實行24小時保安立崗服務 第第五章 擬采取的工作計劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。1、業(yè)主入伙前我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關(guān)工作。在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設部頒布的房

44、屋接管驗收標準）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復，再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定使用公約、業(yè)主手冊等文件，同時準備好業(yè)主入戶所需要的入伙手續(xù)書、業(yè)戶信息表、入伙資料簽收表、房屋質(zhì)量整改通知書、裝修管理辦法、裝修管理協(xié)議、代辦服務委托書、房屋驗收表、鑰匙簽收表等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設備維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。 2、業(yè)主入伙中業(yè)主入戶中由我公司設備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)

45、主交付填寫的資料有：業(yè)戶手冊、裝修管理辦法、入伙資料簽收表、業(yè)主信息表、房屋驗收表、鑰匙簽收單等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)主做好解釋工作，并準備好裝修申報表、施工人員登記表、施工人員出入證、施工許可證、動用明火許可證、安全責任書等書面資料，業(yè)戶服務人員會將施工人員登記表復印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的施工人員出入證，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，督促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保

46、安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應當定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束應經(jīng)過驗收，裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應當應業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認。 3、業(yè)主入伙后進入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）：z房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；z設備設施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設備設施日常的運行、保養(yǎng)、維修； z清潔管理：加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； z綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設和養(yǎng)護；z消防管理：建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設施等管理； z安全管理；加強保安隊伍的建設管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適； z車輛管

47、理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；z產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符； z財務管理：對物業(yè)管理資金運作和管理； z協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。二、 物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合項目的特點，除各類設施設備機房外，物業(yè)管理用房還包括：z 管理服務用房：管理處接待、辦公用房；z保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積

48、按建設部相關(guān)文件執(zhí)行。 工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。 保安、保潔人員休息、更衣室 放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。 3、管理設施的配置要求管理處開辦物品表名 稱 數(shù)量/型號一、辦公用品開辦物品復印機 1臺/施樂2018電腦 2臺/ IBM主機、三星17寸液晶顯示器打印機 1臺/ HP1010 對講機 16只/摩托羅拉GP-885 對講機電池板 16塊/ 1000mA 充電器 10只/單路 現(xiàn)金保險箱 1臺/永發(fā) 4800辦公桌 4張/

49、防火板臺面1600*800*750 辦公椅 6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅 接待桌 2張/防火板臺面1600*800*750接待椅 4把/麻面弓型扶手椅洽談桌 1張/防火板桌面直徑75cm，高度75cm洽談椅 4把/麻面鍍鉻鋼椅會議桌 1張 會議椅 12把水瓶 網(wǎng)絡杯 12只/瓷制無柄 煙灰缸 3只/612202A 考勤鐘 1只/科密 8100標識 若干/ 塑封機 1臺/煥達320P 飲水機 1臺/立式 傳真機 1臺/松下FT-153CN 分欄文件柜 5組/900*400*2300 檔案夾 250只/HY2052 閱覽架 1只/標準 電話機 2只/西門子 大貨架 2只/ 更衣箱 15只/江南六門 傘架

50、 3只/定制 大雨傘 3把/定制 小雨傘30把/定制二、維修工器具開辦物品臺式鉆床 1臺/德國定牌220V 13m/m 電錘（進口） 1臺/博士 電動疏通機 2臺/大力牌GC 7010只/標準管子鉗 龍門架 1套/滬工2號帶腳 臺虎鉗 1套/滬工5”數(shù)字式萬用表 2只/ 指針式萬用表 數(shù)字式鉗形表 兆歐表 砂輪機 潛水泵 4臺/長樂220V 750W 拖線板 3只/塔牌60A、1M2、30M 切割機 2臺/ 梅花扳手 4套/電工牌10件套筒扳手 3套/電工牌32件內(nèi)六角扳手 5套/電工牌1.5m/m-10m/m 工具箱 10套/ 保險帶 4套/ 組合工具 10套/ 硅膠搶 3只/大小各一 牛油

51、槍 3只/滬工400g 管道工具 2套/ 泥瓦、木工工具 2套/三、保潔工具開辦物品升降梯 1部/××登月牌7米 多功能擦地機 2臺/美國NSS17寸經(jīng)濟型 吸塵吸水機 2臺/美國NSS雙馬達 高壓水槍 2只 2.5米鋁梯 3部 1.5米鋁梯 2部 多功能清潔車 4部/捷霸AF160 拖線盤 4只/ 黃魚車 3部/四、保安器具開辦物品雨衣/雨鞋 29套 耳機 29副 錄像帶 40盤/ 警棍 6根/第六章 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓、管理一、 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、量才錄用，培養(yǎng)提升我們在用人機制上：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓：強調(diào)管理人員的

52、一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。在管理人員的選拔上，我們將嚴格按照崗位要求制定招聘標準，根據(jù)招聘標準擇優(yōu)錄用。不片面強調(diào)工作年限和學歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。在管理人員的培訓上，我們對每一崗位的工作技能都規(guī)定了達標要求，并通過在職教育、崗位輪訓、職務輪換等多種形式對管理人員進行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。二、默契合作，充分授權(quán)強調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用管理處經(jīng)理全權(quán)負責的直線職能管理方式，各項目組本著精干、高效的原則設置崗位，一方面保證管理人員工作負荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責的交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同時我們倡導全員協(xié)調(diào)管理（在其他章節(jié)有相

53、應闡述），員工應以合作的姿態(tài)開展工作。倡導合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個員工都是管理處經(jīng)理。學會授權(quán)是我們對管理人員的基本要求。管理處經(jīng)理通過授權(quán)，將更多的精力和時間放在把握全局，正確決策上。各項目主管通過授權(quán)從繁瑣的日常事務中脫離出來。同時，通過授權(quán)，每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務需求，讓業(yè)主在第一時間得到滿意的服務。同時建立檢查齊反饋制度，各級管理人員通過定期檢查，檢驗授權(quán)效果。對偏離服務標準的行為及時糾正，避免管理失控。堅持分級指揮和逐級反饋的原則。我們強調(diào)一個上級的原則，并在管理處內(nèi)部建立逐級向上負責的垂直指揮系統(tǒng)。管理處經(jīng)理及各項目主管根據(jù)實際情況發(fā)出工作指令，并通過現(xiàn)場指導、工作

54、例會、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡等形式逐級向下傳達和執(zhí)行。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級向上匯報，不得越級請示。三、定期考核，績效為本績效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目的是營造“以效率為導向”的良好工作氣氛。管理人員的績效考核將嚴格依照公司已建立并有效運作的績效考核體系進行考核。通過公司品質(zhì)管理部等相關(guān)職能部門、管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理的多種途徑、多種方式對管理處管理人員進行日常工作的績效考核。四、獎懲嚴明，優(yōu)勝劣汰對員工實施準確及時的獎懲，是維持員工長久工作動力的有效手段。將以公司的員工獎懲條例為依據(jù)，對管理人員進行相應的激勵和約束。對工作努力，成績優(yōu)異

55、的管理人員，我們將視情況授予“藍星物業(yè)公司特別獎”、“優(yōu)秀員工獎”及“特殊貢獻獎”等榮譽，并給予一定的物質(zhì)獎勵。對工作不負責任或違反紀律的管理人員，則給予一至三級的相應處分。我們規(guī)定：受到三級處分的員工將視情況給予降級或辭退處理。同時我們倡導管理處所有員工積極參加物業(yè)管理公司的競爭上崗及雙向選擇。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞“質(zhì)量一成本雙否決”的運作，定期接受考核，對無法完成質(zhì)量指標或成本指標的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職（或上崗）資格掛鉤。每年底，對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實施末位淘汰制，通過補充新的員工，增強內(nèi)部競爭力，從而保持整支隊伍的活力。1、管理處組織架構(gòu)及部門設置 2