停車場運營管理方案2

1、陽光嘉苑小區(qū)停車運營管理方案2014年10月17日前言停車管理就是物業(yè)管理工作中得一項重要工作 ,因存在車輛收費難、車輛管理難、 服務工作難、停車工作難、 停車糾紛多等諸多問題 ,已成為困擾物業(yè)管理公司得重要難題。 根據停車場現狀與未來停車發(fā) 展需求,引進專業(yè)停車管理公司 （專業(yè)外包）就是必然趨勢 ,通過合理規(guī)劃運營 ,實現車輛停放有序、專業(yè)管理到位、責任劃分清晰 ,最大程度地滿足廣大車主得需求 ,提升物業(yè)管理公司得服務形象與水平 ,利用租賃經營場地資金實現企業(yè)脫困減負或再投入經營發(fā)展,進而最終實現物業(yè)增值、保值得目得。若有幸能與貴方進行合作 ,我公司將結合陽光嘉苑小區(qū)停車實際情況 ,合理得調

2、整解決停車位利用率 ,運用專業(yè)得運營管理手段 ,提供給車主最安全、最便捷、最貼心得泊車服務 ,并保證貴方在經濟利益與社會效益方面得雙重效益。為了加深貴方對我方管理過程得了解 ,我公司現向貴方提交下列停車場管理方案 ,并愿就有關方面得問題進一步與貴方商椎 ,為最終達成合作奠定基礎。為協(xié)助河南文博物業(yè)管理有限公司做好陽光嘉苑小區(qū)停車管理 工作 ,全面接受停車場地經營管理得委托 ,滿足客人得停車需求 ,做到停車有位、停車有序、停車安全、創(chuàng)造良好得交通環(huán)境,方便小區(qū)業(yè)主生活 ,特制定以下管理方案。停車場地位規(guī)模及規(guī)劃停車場地處國基路 99 號陽光嘉苑住宅小區(qū) ,我公司對停車場地進行了現場勘測、分析調研

3、 ,根據本小區(qū)建筑得品質與居民經濟層次、車場規(guī)模及效益 ,利用車場現有資源 ,科學規(guī)劃建設 ,配置相應得停車場管理設施設備 ,力爭打造精品停車場地 ,并實現三贏 （物業(yè)公司、 業(yè)主或使用人、我公司 ）之目得。1、陽光嘉苑小區(qū)實劃有效車位約481個,流動車位 350個 ,屬于居民服務區(qū)。2、根據甲方以往得運作模式要求,陽光嘉苑小區(qū)地面停車場地位為長租與零收兩種管理模式。3、運用科技手段加強管理力度,車場內配置視頻監(jiān)控設備、門禁系統(tǒng)、擋車器等交通設施設備 ,各種標識、標線、指示燈箱配備齊全。4、預留消防通道 ,通道內不規(guī)劃車位。停車場泊車管理機動車泊車管理模式 :車輛進入停車場泊車 ,如果就是臨時

4、?？寇囕v先由進口門崗發(fā)放停車計時卡 ,固定停車位可自行刷卡進入 ,巡視引導員提示、引導車輛安全出入車位 ,車輛駛離時到出口門崗處交還計時卡或刷卡 ,臨時停車按卡上計錄時間收取停車費 ,同時付給停車場專用發(fā)票。1、根據本車輛停車得性質劃分區(qū)域 ,分出專用固定停車位區(qū)與臨時停車區(qū) ,以便于管理。2、停車專用車位區(qū)得固定車輛 ,配發(fā)本車輛得專用車證。一車一證一位 ,車輛不準隨意停放。3、停車證就是為方便業(yè)主停車而采取得以年交停車費方式得憑證,在有效期內持證出入車場免收停車費。臨時車輛按計時卡記錄時 間交納停車費 （按照鄭州市物價局文件收取 ）。4、固定車輛進場時 ,要憑本車場停車證領取“停車卡”進入

5、專用區(qū)域泊車 ,出場時交還“出入證”。了解車輛動態(tài)避免車輛得丟失。5、所有進場車輛在入口處要進行外觀檢查 ,對有外傷得車輛要記錄在冊 ,車輛出入均有高清攝像監(jiān)控攝錄 ,并提示司機確認。分清責任避免不必要得糾紛。6、車輛泊車入位 ,管理員提示司機鎖好車門、拉緊制動手剎、保險器、車內不放貴重物品。車輛出現如沿途遺散、車體漏油、報警器 長鳴等現象得 ,謝絕車輛入位。以確保安全、清潔、靜謐得停車環(huán)境。7、隨時保證停車場出、入口處及各通道得通暢 ,避免由車輛滯留而延誤導致不良后果。 對突發(fā)事件得應對我們會嚴格按照緊急事件應 急預案處理 ,及時消除影響與妨礙。不給業(yè)主得出行與甲方得管理帶來不便。8、停車場

6、周邊得禁停區(qū)禁止擺攤、隨意停車。高峰期出現車位需求矛盾時 ,啟用預留等待區(qū)域 ,組織引導車輛等候順序出入場。必要時可調派協(xié)管員參與疏導管理。9、停車場內要做到車位資源合理調配 ,積極引導車輛停放 ,保證車輛按區(qū)域停放入位 ,做到無位不停 ,秩序井然。10、按鄭州市物價局規(guī)定合理收取停車費。 正在執(zhí)行公務得警車、 救護車、軍車可免收停車費。11、節(jié)日、假日、以及重大公益活動日 ,可以應物業(yè)得要求 ,經雙方溝通協(xié)調 ,制定適時得組織停車方案 ,合理調整安排 ,協(xié)助物業(yè)做好臨時性工作 ,保證顧客滿意停車。12、停車場遇突發(fā)事件及特殊情況 ,可通報物業(yè)方 ,請求援助。其應對措施與服務程序 ,要嚴格按照

7、作業(yè)指導書要求辦理。13、駕駛員駕車進入停車場 ,必須服從管理人員得指揮 ,對于無理取鬧、不聽勸阻得可采取必要措施 ,如:限制車輛移動。情節(jié)嚴重得要通報交管部門或公安機關。14、停車場內按要求配備安全防火器材 ,確保器材安全有效 ,各種電源、電器隨時檢查 ,設施設備及時保養(yǎng)維護。出現隱患隨時排除。15、嚴格執(zhí)行公司內部稽查制度 ,真誠接受社會監(jiān)督 ,虛心聽取陽光嘉苑物業(yè)管理處提出得合理要求及建議 ,努力完善自己。16、停車場向保險公司投保停車場責任險。 凡在本車場內發(fā)生得 ,由于我方管理原因 ,導致機動車被刮、盜等第三方責任事件發(fā)生 ,造成得經濟損失 （ 不包括車內物品 ）,可依保險條款向保險

8、公司索賠 ,解除車主得后顧之憂 ,規(guī)避物業(yè)管理責任風險 ,不給物業(yè)管理企業(yè)帶來負面影響。17、由于乙方接管后屬于封閉式管理 ,乙方有義務對非機動車進行管理 ,并對園區(qū)內業(yè)主裝修、搬家等物品得進出進行必要得查驗。乙方根據甲方要求對園區(qū)內業(yè)主實行非機動車出入卡管理 ,出入物品放行條管理。如因乙方管理責任造成非機動車丟失或大件物品電器從門口未 經物管處放行造成損失得由乙方負責。三、我方對該停車場提出以下建議 :1、按照物業(yè)與業(yè)主簽訂得服務合同整合停車資源 ,充分利用停車場現有條件維護物業(yè)方得利益 ,為物業(yè)方解決實際困難。2、為有效得管理好陽光嘉苑停車場管理秩序 ,更好得為車主服務 ,提升車場得品牌效

9、益 ,降低物業(yè)方管理成本 ,提高雙方得經營效益 ,我們建議將該停車場固定車位及臨收車位分區(qū)管理 ,充分提升停車場得使用率 ,降低人員成本與物耗 ,確保物業(yè)方與我方達到雙方共贏得目得。3、陽光嘉苑現有車位 481 個,我方建議甲方將固定車位每月服務 費按( 40 )元收取 ,具體定價根據鄭州市物價局新頒布得收費文件執(zhí)行。4、地面按甲方歸劃為臨時車輛得管理區(qū)域 , 由于上述相關費用出 現 , 我方建議 : 臨時車位 ,每小時按單車位 5元計算,停放時間不足 20 分鐘免 收停車費。 我方負責該停車場地與政府相關部門得協(xié)調事宜及備案 , 年審 手續(xù)。四、停車場崗位人員定編 :1、根據陽光嘉苑小區(qū)停車

10、場得實際情況及特點,設置車場入口崗、出口崗、引導停車管理員崗位及車場主管等崗位。實行 17 人 3班制,經理 1 人,車場主管 2人,共計用工 20人。選派業(yè)務能力強、經驗豐富得管理人員進駐車場參與管理 ,解決前期難題難點。人員崗位分布 :門崗:每班兩人三班倒 6 人,園區(qū)巡邏每班兩人三班倒 6 人,其余 5人停泊車服務 ,白班 3 人夜班 2 人,主要分布于園區(qū)內各處主要進出口 或密集停車區(qū)指揮疏散、車輛停泊。2、公司派駐停車場得人員 ,都要經過公司培訓部門得嚴格培訓。經業(yè)務考試合格 ,員工進駐新停車場要提前熟悉車場環(huán)境及物業(yè)公司要求,經過磨合期后正式上崗。3、工作人員統(tǒng)一著工服 ,配戴胸卡

11、。文明服務 ,禮貌待客 ,以飽滿得熱情服務來保障良好得服務水準 ,維護物業(yè)方得形象與聲譽。4、各崗位得主要職能A 、停車場入口崗 :有效控制進場車輛 , 保證車場入口、通道及門前良好得交通環(huán) 境。場內車位出現需求矛盾時 , 組織與疏導車輛在等候區(qū)域排隊順序 進場。所有進場車輛得外觀檢驗 , 排疑有安全隱患得車輛入場。 固定車輛進場時 , “停車證”得檢驗及“出入證”得發(fā)放。 臨時車輛進場時 , 計時卡計時工作。B、停車場引導員：(1)、保證場內通道得暢通 ,有效得提示車位及交通導向。(2)、負責場內消防及車輛安全得監(jiān)督。(3)、合理調配車位資源 ,隨時將信息傳遞給入口崗。(4)、對需存車輛得司

12、機提供安全提示服務。C、停車場出口崗：(1)、保證出口崗門前及通道良好得交通環(huán)境。(2)、負責出場車輛按計時卡核算計時合理收取停車費 ,同時付票據。(3)、固定車輛出場時 ,停車證、出入證得檢驗及出入證得收回。E、停車場主管:(1) 、負責與物業(yè)代表協(xié)調停車場事務。(2) 、負責本班組得全面日常管理工作。(3) 、嚴格按公司制度組織班組人員完成各職位工作。五、停車證得管理1、停車場車證要同雙方協(xié)商確認 ,車證得制作及發(fā)放由停車公司負責 ,客戶詳細資料要注冊存檔并由專人管理不準泄露業(yè)主信息 ;否則 ,因乙方泄露信息引起得一切責任由乙方承擔。2、停車證就是為方便業(yè)主停車采取以年交停車費方式得憑證

13、,具有時效性。發(fā)現無效車證要及時收回。3、停車卡要擺放在車里 ,進場出示車證。車證丟失要及時按停車場公司規(guī)定程序補辦。4、停車卡得具體使用說明詳見停車證背面。六、停車場票據管理1、按停車公司財務制度執(zhí)行票據管理 ,本車場票據領取得數量由停車公司方負責記賬。2、車場內日?，F金收入、票據得管理以及基礎工作 ,按相關規(guī)定執(zhí)行。3、長租車位得年租費 ,可由停車公司方代收并付內部收據。停車公司根據物業(yè)方提供得客戶資料 ,制作停車證 ;同時開據正式發(fā)票?？蛻魬{內部收據兌換正式發(fā)票 ;領取停車卡。七、項目收入及成本測算 :、項目支出：1、項目經理1人X 4500元/月X 12/月=54000元/2、項目主管

14、2人X 4000元/月X 12/月=96000元/年3、員工17人X 2500元/月X 12/月 =510000元/年4、人員保險20人X 183/元X 12/月 =43920元/年5、服裝費20人X 400元/人=8000元6、對講機20部X 500元=10000元7、辦公用品300元/月X 12/月=3600元/年8、被褥20人X 600元/人=12000元9、福利費 660000X 1 、4%=9240元/年10合計：746760元二、項目收入 ：1 、每天車場停車量平均2、預計車流量每天平均481 輛 X 40 元 X 12/月 =230880 元350 輛 X 5 元 X 365 天

15、=638750 元3、經營收入合計 ：869630元3、經營所得稅 ：869630X 6、 5%=56526元三、停車場利潤 ：總收入 869630 元/年-經營所得稅 56526元-總成本 746760 元/年66344元/年總利潤四、甲乙雙方利潤分配 :協(xié)商八、合作模式 :1、乙方承包經營模式 :乙方負責收費 ,自負盈虧 ,乙方每月向甲方支付停車場地、位損壞維修管理費 ,甲乙雙方各負責各自收入得所得稅,乙方負責車場公共險 ,車場員工工資及意外傷害險 ,甲方免費提供員工住房 ,乙方負責車場得能源費用與設備維護費用。（乙方向甲方支付管理費每月 3500 元,如果按照提成得話不超出 總凈收入得

16、20%,收益率從明面上瞧不高 ,但實際收益遠遠大于甲方運營收入。因為甲方為此停車項目沒有實際經濟投入 ,就就是有幾乎可以忽略不計 ,僅人工開支就減少了甲方幾十萬投入成本 ,合理規(guī)避了甲方勞動用工風險與甲方得停車場管理責任風險 ,停車場出現得一切責任事故均有乙方承擔與協(xié)調處理,不給甲方造成任何聲譽及經濟影響。乙方派駐得管理團隊歸屬甲方統(tǒng)一管理 ,積極配合甲方管理處工作,責任自行承擔。而我方一旦接手會對小區(qū)一系列停車設備設施進 行投入整改 ,保證停車安全有序 ,如合同期限屆滿后不再合作 ,則乙方投入設備設施與管理模式歸甲方所有 ）2、雙方合作經營模式 :甲乙雙方共同投資管理 ,乙方投入主要管理人員

17、與合作模式 ,甲乙雙方承擔各自 50%投入（其中包括 :證照辦理、年審 ,稅金 ,人員工資、福利、社保 ,停車安全責任險、設施設備 ）經營利潤按對半分成。利潤平分,責任共擔。九、合同得終止如雙方在經營期間發(fā)生虧損現象或因為國家政策或單方原因,不能正常經營得情況下 ,在合同期內提前一個月內向對方提出協(xié)商解決如一個月內未給答復合同自然解除失效 ,乙方退出該項目得管理 ,其它相關事宜參照合同要求執(zhí)行。十、乙方承若 :1、如我方與貴方達成合作意見 ,簽署合同后 ,在合同簽訂日甲方繳納 50000 元履約保證金 , 用于乙方對于停車場管理責任與配合甲方工 作得履約保證 ,如乙方拒不承擔停車場管理得第三方

18、責任或不能滿足甲方管理需要與工作配合 ,經 5 次書面警告整改無效得 ,甲方可扣除乙方所交保證金用于支付第三方賠償或違約賠償。 在甲方最后整改通牒 下發(fā)后一月內未有明顯改觀甲方有權解除合約。2、乙方在甲方提供場地得條件下無償為甲方項目陽光嘉苑小區(qū)建設非機動停車棚 ,用于非機動車停放 ,配套安全得充電插座 ,方便居民電動車充電。 車棚建設面積、 建設時間具體根據甲方劃定區(qū)域而定 ,但最大總規(guī)模不超過 500 平米(涉及乙方經營成本問題 ,此項捐建必須作為合同期限與經營管理得要約合同期至少兩年)3、預留不低于 15停車位 ,方便甲方關系維護使用。4、一切因車輛停放所導致得安全事故及管理責任 ,均有乙方