用地性質(zhì)調(diào)整論證報告材料

1、實用文檔一、概況3(-)區(qū)域情況31、宏觀區(qū)域32、中觀區(qū)域43、微觀區(qū)域5(二)項目概況6二、規(guī)劃情況7(-)總體規(guī)劃及實施評估報告71.沾化縣城市總體規(guī)劃(2004-2020)7 2.沾化縣城市總體規(guī)劃(2004-2020)城市總體規(guī)劃實施評估10(-)地塊詳細(xì)規(guī)劃情況11三、現(xiàn)狀情況14(-)周邊情況14(-)地塊現(xiàn)狀15四、論證調(diào)整依據(jù)及要求19(-)論證依據(jù)19(-)修改要求19五、擬規(guī)劃調(diào)整類型分析22(-)規(guī)劃修編22(二)規(guī)劃整合22(三)規(guī)劃局部調(diào)整22六、用地性質(zhì)調(diào)整原因24（-）規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)實原因24（-）規(guī)劃調(diào)整的社會原因25七、用地性質(zhì)調(diào)整原則26（-）整體性原則26

2、（-）以人為本原則26（三）區(qū)位原則26（四）土地使用相容性原則26（五）經(jīng)濟(jì)利用的原則27八、用地調(diào)整情況29九、調(diào)整用地性質(zhì)可行性分析31（-）規(guī)劃用地分析31（-）交通影響分析34（三）基礎(chǔ)設(shè)施影響分析34（四）環(huán)境影響分析35（五）城市景觀影響分析35（六）社會效益分析36十、結(jié)論及建議37(-)區(qū)域情況1、宏觀區(qū)域沾化，位于山東省北部，渤海灣南 岸，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和山 東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場 和前沿陣地，是山東省海上北大門，對 接天津濱海新區(qū)的“橋頭堡”。沾化區(qū)位于濱城區(qū)東北方向，距濱 城區(qū)35km,之間有國省道連接，交通便 利。據(jù)2014年9月9日，國務(wù)院關(guān)于

3、 同意山東省調(diào)整濱州市部分行政區(qū)劃的批復(fù)(國函2014119號)， 撤銷沾化縣，設(shè)立濱州市沾化區(qū)，以原沾化縣的行政區(qū)域為沾化區(qū)的 行政區(qū)域。區(qū)境內(nèi)有榮烏、津汕、濱德三條高速公路5個出口，205國道縱 穿南北，超二級永館路橫貫東西；黃大、濱港鐵路穿境而過；大高通 用航空機(jī)場被批準(zhǔn)核發(fā)民用機(jī)場使用許可證；1000-3000噸級泊 位碼頭5個，千噸海輪可直接駛?cè)肟h城。沾化已經(jīng)構(gòu)筑起“海陸空鐵” 立體交通格局，已成為連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐。城區(qū)內(nèi)道路采用外環(huán)、內(nèi)環(huán)加方格網(wǎng)布局形式?！巴猸h(huán)”在180 平方公里規(guī)劃控制區(qū)以外，是整個城區(qū)對外交通聯(lián)系紐帶；“內(nèi)環(huán)” 即南外環(huán)、東外環(huán)、北外環(huán)、榮烏高速

4、沿線段、海天大道圍成的內(nèi) 環(huán)路，與城區(qū)內(nèi)26條主干道貫穿相通；兩條橫向主干道富國（金海六 路）、富橋路（金海四路）將縣城城區(qū)、老城區(qū)和沾化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三區(qū) 聯(lián)接，對外擴(kuò)大開放對內(nèi)緊密聯(lián)系，形成了縱橫貫通的大交通格局。地塊位于沾化區(qū)新城區(qū)，綜合行政中心核心地段，處于連接老城 區(qū)、新城區(qū)的中間地帶。東鄰?fù)今敽映鞘兴担蟼?cè)為橫穿城區(qū)東西 的城市交通性主干道金海六路，西側(cè)為縱貫城區(qū)南北的交通性主干道 銀河四路，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。3、微觀區(qū)域金海五路地塊北側(cè)為政務(wù)中心，西側(cè)規(guī)劃為沾化區(qū)商業(yè)中心，東側(cè)為現(xiàn)狀 居住小區(qū)，南側(cè)為村莊用地。從整個區(qū)域看，位于新城區(qū)規(guī)劃核心地 段。（二）項目概況在市場經(jīng)濟(jì)條件下，

5、由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性 質(zhì)，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多 因素綜合考慮確定的，受城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市生活活動需求的 制約，也受到市場供求調(diào)節(jié)機(jī)制的影響。由于對城市本身及其發(fā)展規(guī)律認(rèn)識的局限與城市自身發(fā)展受眾 多外部因素影響而可能出現(xiàn)的不確定性，使得由預(yù)先編制的城市規(guī)劃 所確定的某些城市土地使用性質(zhì)，在一定時期內(nèi)結(jié)合具體情況進(jìn)行規(guī) 劃調(diào)整也是不可避免的。事實上，城市規(guī)劃是一個動態(tài)發(fā)展過程，從 最初靜態(tài)的形態(tài)規(guī)劃發(fā)展到今天動態(tài)的過程規(guī)劃，城市規(guī)劃已經(jīng)從對 城市發(fā)展的終極藍(lán)圖的描繪，發(fā)展到一種從決策到實施的連續(xù)統(tǒng)一 體。為了使城市土地和空間資源合理配置，

6、更有利于城市建設(shè)和發(fā)展, 有效的按城市規(guī)劃實施，力求經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一, 做到合理用地、科學(xué)用地、節(jié)約用地、保證用地，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下， 對金海五路至金海六路，銀河二路至銀河四路地塊進(jìn)行用地性質(zhì)調(diào)整 論證。地塊由銀河三路分為東西兩個片區(qū)。西片區(qū)現(xiàn)狀為人民公園，東 片區(qū)現(xiàn)狀為市民活動中心。本次論證一是論證現(xiàn)狀建設(shè)改變用地性質(zhì) 的合理性和必要性。二是東片區(qū)為完善功能用地需調(diào)整部分城市綠 線，通過對地塊調(diào)整后用地性質(zhì)的分析，論證調(diào)整后的影響。二、規(guī)劃情況()總體規(guī)劃及實施評估報告1.沾化縣城市總體規(guī)劃(20042020)低2

7、y A«crti«aaQUMHt【Mt -沾化縣現(xiàn)行城市總體規(guī)劃的編制始于2004年，山東省沾化縣 城市總體規(guī)劃(20042020)于2005年由濱州市政府批準(zhǔn)實施。山東省沾化縣城市總體規(guī)劃(20042020)批準(zhǔn)實施至今已 歷經(jīng)11年，近年來，沾化縣的社會經(jīng)濟(jì)取得了極大的發(fā)展，城市面 貌日新月異，城市規(guī)模擴(kuò)大，城市化水平提高，建設(shè)項目眾多。特別 是隨沾化省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建立和發(fā)展，工業(yè)用地范圍也早已突破原 總規(guī)確定的建設(shè)用地邊界，現(xiàn)行由山東省城鎮(zhèn)規(guī)劃建筑設(shè)計院編制的 山東沾化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃(20112030)確定的發(fā)展重點與 方向相對原沾化城市總體規(guī)劃確定的內(nèi)容具有較

8、大變動，存在兩者銜接與協(xié)調(diào)的問題。與此同時，沾化縣的發(fā)展也隨著各項新的規(guī)劃和政 策、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等帶來新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。總體規(guī)劃中明確：城區(qū)2010年人口 15萬人，2020年人口 26萬人。建設(shè)用地2010年為18. 00平方公里，人均120. 00平方米；2020年為28. 84平方公里，人均110. 91平方米。城區(qū)向西跨越徒駭河發(fā)展，形成“一帶兩軸雙中心”的布局結(jié)構(gòu)。其中提到：保留和發(fā)展文化路附近的文化館、圖書館和呂劇團(tuán)等文化娛樂設(shè) 施，形成舊城區(qū)的文化娛樂中心；在新城區(qū)行政辦公中心南側(cè)、富國 西路與富城西路之間的地塊建設(shè)文化中心。在新城區(qū)和舊城區(qū)各建設(shè)一個體育中心。近期在現(xiàn)有體

9、育中學(xué)的 基礎(chǔ)上，建設(shè)占地面積為5萬平方米的體育活動中心。遠(yuǎn)期在新城區(qū) 一經(jīng)路以東和富國西路以北新建縣級體育中心。新城區(qū)路網(wǎng)基本按總體規(guī)劃路網(wǎng)框架形成，但城市土地在開發(fā)過 程中與總體規(guī)劃有出入，特別是公園綠地、體育用地的位置與總體規(guī) 劃差別較大。針對地塊，總體規(guī)劃中確定，地塊西片區(qū)用地性質(zhì)為文化娛樂用 地和水域，地塊東片區(qū)用地性質(zhì)為文化娛樂、公園綠地和商業(yè)金融用 地。規(guī)劃中確定的用地性質(zhì)布局較為分散，對于中小城市來說，集聚 力不夠，不能滿足綜合行政中心區(qū)域的使用和景觀需求，且現(xiàn)已與建 設(shè)不符。標(biāo)準(zhǔn)文案2.沾化縣城市總體規(guī)劃(20042020)城市總體規(guī)劃實施評估，：沾化縣城市總體規(guī)劃(2004

10、2020)城市總體規(guī)劃實施評估土喳刈用以以可擁江發(fā)展的海河新城M用火8州文體月*明發(fā)坦自用愛 工業(yè)工自博 一共工6用電 ZXTtMM 三益工衣用重社會修，均向 也吸用堆二臭國位周的URMW.tiy'體口偏情西，i+丹東 枕念(用能&%停用充X虐M、站用地隹口含月為二 JMMAnt 附嫌 三1«*代01用均北海新區(qū)的生活商業(yè)服務(wù)基地.以生態(tài)產(chǎn)業(yè)為特色CM y規(guī)劃至2020年，城市人口26萬人 城區(qū)試設(shè)用地規(guī)模力27評方公里. 段濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)用地奴校為27 4平方公里防齡愫由情胞用地 公病用*你蜻、用始餌曲用tt加防用tt“坊8上海偈講城市取劃設(shè)計研究院2013 01在2

11、013年城市總體規(guī)劃實施評估報告中，已對現(xiàn)狀土地使用性 質(zhì)與總體規(guī)劃不符問題進(jìn)行了總結(jié)，并在現(xiàn)狀問題的基礎(chǔ)上提出了總體規(guī)劃調(diào)整的建議方案，特別是綜合行政中心區(qū)域。建議方案中，地塊西片區(qū)調(diào)整為公園綠地，地塊東片區(qū)調(diào)整為文 體混合用地。（二）地塊詳細(xì)規(guī)劃情況根據(jù)地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃，整個地塊功能區(qū)分為兩部分，一為 公園綠地區(qū)，二為市民活動中心區(qū)。人民公園和市民活動中心的體育 館、文化館、體育場已建設(shè)完成。2015年12月，針對市民活動中心的修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修編， 對其功能缺失進(jìn)行補充，并對地塊功能分區(qū)、交通組織和景觀設(shè)計進(jìn) 行梳理。規(guī)劃去除北側(cè)支路，增加了室外體育場地和游泳館。市民活動中心影像圖

12、人民公園鳥瞰原市民活動中心方案實用文檔市民活動中心鳥瞰圖標(biāo)準(zhǔn)文案規(guī)劃地塊一期地塊現(xiàn)市民活動中心方案實用文檔標(biāo)準(zhǔn)文案三、現(xiàn)狀情況(一)周邊情況地塊位于沾化區(qū)新城區(qū)，綜合行政中心范圍內(nèi)，周邊道路及配套 設(shè)施建設(shè)完善。道路控制紅線按下表控制:路段 名稱等級紅線寬度(m)橫斷面路能 道功后退紅線(m)金海五路主干道326-20-6生活20銀河三路主干道306_18-6生活20銀河二路主干道403-4. 5-1.5-22-1.5-4. 5-3交通20金海六路主干道506-6-2-22-2-6-6交通30銀河四路主干道403-4. 5-1.5-22-1.5-4. 5-3交通20地塊西鄰沾化區(qū)商業(yè)中心，北鄰

13、沾化區(qū)政務(wù)中心，東鄰水岸龍居、 泰和景園、國土馨園等新建居住小區(qū)，南鄰現(xiàn)狀村莊，區(qū)域居住人口 較多。沾化區(qū)商業(yè)中心鳥瞰圖(-)地塊現(xiàn)狀地塊由銀河三路分為東西片區(qū)，地塊西片區(qū)為人民公園，地塊東 片區(qū)為市民活動中心，其中人民公園、文化館、體育館、體育場已經(jīng) 建設(shè)完成并使用。地塊影像圖金海五路水系綠化帶現(xiàn)狀1金海五路水系綠化帶現(xiàn)狀2沾化體育館現(xiàn)狀沾化文化館現(xiàn)狀沾化體育場現(xiàn)狀沾化區(qū)人民公園四、論證調(diào)整依據(jù)及要求(-)論證依據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例；濱州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范；城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)；城市公共體育運動設(shè)施用地定額指標(biāo)暫行規(guī)定；山東省人民

14、政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費的實施 意見；沾化縣城市總體規(guī)劃(2004-2020)；沾化縣城市總體規(guī)劃(2004-2020)城市總體規(guī)劃實施評估 2012.6；沾化區(qū)市民活動中心北側(cè)新增地塊規(guī)劃方案2015.12；單位申請報告；宗地圖；現(xiàn)場采集的資料。(二)修改要求地塊功能由文化商業(yè)中心調(diào)整為公園綠地和市民活動中心。用地性質(zhì)：地塊東片區(qū)由文化娛樂、公園綠地、商業(yè)金融用地調(diào) 整為體育用地、文化設(shè)施用地；地塊西片區(qū)由文化娛樂、廣場用地調(diào)整為公園綠地。地塊東片區(qū)市民活動中心城市綠線距金海五路道路中心線96米調(diào)整為距金海五路道路中心線67米。沾化縣城市總體規(guī)劃(2004-2020)規(guī)劃土地性質(zhì)

15、體育用地道路用他公園嫌地I文化設(shè)施用地波市防護(hù)蝮地水域現(xiàn)狀用地性質(zhì)道路用地公園綠地體育用地文化設(shè)施用地城市防護(hù)綠地水域擬調(diào)整用地性質(zhì)五、擬規(guī)劃調(diào)整類型分析從城市規(guī)劃的實際工作來看，目前規(guī)劃調(diào)整工作主要表現(xiàn)有以下 三種類型：（-）規(guī)劃修編修編一般是指規(guī)劃的時效性逐漸減弱，或者社會經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大改 變，引發(fā)規(guī)劃的不適應(yīng)性，例如總規(guī)、控規(guī)已不適應(yīng)發(fā)展需要，或者 政府對該區(qū)域需重新定位，或者指導(dǎo)控規(guī)的上層次規(guī)劃，如城市總體 規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃發(fā)生了較大改變等，都將引發(fā)重新規(guī)劃修編工作。規(guī)劃修編工程量大，時間持續(xù)較長，對于時間緊迫的建設(shè)項目來 說，實施難度較大。（二）規(guī)劃整合規(guī)劃整合是近年來比較流行的一個詞匯

16、，不同于規(guī)劃修編、規(guī)劃 局部調(diào)整，規(guī)劃整合的對象是至少2個以上的規(guī)劃?，F(xiàn)行規(guī)劃以控規(guī) 為例，控規(guī)大都是以標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)為單位進(jìn)行規(guī)劃編制工作的，部分由于 缺乏對相鄰標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃或者總體規(guī)劃編制工作的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)，出現(xiàn) 不同標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控規(guī)成果的“打架”現(xiàn)象;部分由于控規(guī)編制主體不一, 控規(guī)主導(dǎo)思想不同，各自為政，以致相互銜接不夠，于是控規(guī)整合工 作應(yīng)運而生。（三）規(guī)劃局部調(diào)整由于快速變化的社會背景，城市建設(shè)發(fā)展所面臨的各種不確定因 素，房地產(chǎn)開發(fā)的市場導(dǎo)向作用利潤最大化的追求，以及歷史遺留問 題等多方面的原因，在規(guī)劃的管理和實施過程中，常常遇到對于規(guī)劃 的各項具體控制要求進(jìn)行調(diào)整的各種變動訴求，這也就是我

17、們通常所 說的規(guī)劃局部調(diào)整工作，例如對某地塊用地性質(zhì)或土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行 變更、改變城市道路走向等。從城市規(guī)劃的工作構(gòu)成來看，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合是 一種規(guī)劃制定工作，可以理解為規(guī)劃管理的前期準(zhǔn)備工作，規(guī)劃局部 調(diào)整則應(yīng)歸屬于規(guī)劃的實施管理階段，可以理解為規(guī)劃管理的后期工 作。從行政行為的分類來看，規(guī)劃局部調(diào)整是一種被動的具體行政行 為，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合則是一種主動的抽象行政行為。綜上所述，沾化區(qū)撤縣設(shè)區(qū)，行政區(qū)劃的調(diào)整，城市發(fā)展環(huán)境的 眾多變化，使現(xiàn)行總體規(guī)劃對城市建設(shè)的指導(dǎo)意義下降，亟需對城市 總體規(guī)劃進(jìn)行修編。但總體規(guī)劃修編所需周期較長，面對建設(shè)過程中 的實際訴求，需要

18、對局部地塊進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實需求。針對地塊，堅持在合理合法的基礎(chǔ)上，完成規(guī)劃實施管理程序調(diào) 整，進(jìn)而對下一步城市總體規(guī)劃修編進(jìn)行補充和完善，以指導(dǎo)下一層 面的各項規(guī)劃工作。六、用地性質(zhì)調(diào)整原因(-)規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)實原因近年的城市建設(shè)速度較快，城市建設(shè)各種不確定因素(變數(shù))較 多，相當(dāng)一部分城市用地的開發(fā)建設(shè)條件隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā) 展而變化，事易時移，一定時間以后，經(jīng)確定的一些控制內(nèi)容己經(jīng)不 適應(yīng)發(fā)展的需要。規(guī)劃編制時由于許多地方發(fā)展具有不可預(yù)見性，規(guī) 劃用地安排可能帶有一定的盲目性，為日后的執(zhí)行留下了隱患，加上 規(guī)劃自身缺少一定的彈性和可操作性，以致局部的規(guī)劃調(diào)整不可避 免，并有逐漸增多

19、的趨勢。具體到本地塊，總體規(guī)劃該地塊的用地性質(zhì)主要為文化娛樂、商 業(yè)金融和公園綠地，用地布局較零散?，F(xiàn)狀建設(shè)對用地進(jìn)行了整合， 地塊的西片區(qū)為人民公園，東片區(qū)為市民活動中心，是沾化新區(qū)居民 休閑、娛樂、健身的主要場所。從現(xiàn)狀的建設(shè)情況看地塊的公共服務(wù) 功能沒有變，主要為公園綠地、體育用地和文化設(shè)施用地。通過對用 地的整合提高了公園綠地的品質(zhì)，增加了地塊的綠地面積；改善了公 共服務(wù)設(shè)施的布局，節(jié)約了土地，增強(qiáng)了使用功能；提高了地塊的整 體景觀風(fēng)貌。地塊內(nèi)公園綠地、體育和文化設(shè)施已建設(shè)完成并投入使用，用地 性質(zhì)已既成事實，地塊西片區(qū)為公園綠地，地塊東片區(qū)為體育用地和 文化設(shè)施用地。本次論證目的，一

20、是論證現(xiàn)狀建設(shè)改變用地性質(zhì)的合理性和必要 性。二是地塊東片區(qū)為完善功能用地需調(diào)整部分城市綠線，通過對地 塊調(diào)整后用地性質(zhì)的分析，論證調(diào)整后的影響。（二）規(guī)劃調(diào)整的社會原因“十三五”時期是全面建成小康社會的決定性階段和完成期，期 間要讓改革發(fā)展成果更多、更公平、更實在地惠及廣大人民群眾。保 證民生和惠民工程建設(shè)是檢驗小康社會成色的關(guān)鍵因素，居民幸福指 數(shù)提高，需要民生工程的支持。國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費的若干意見中將 全民健身上升為國家戰(zhàn)略；在城市社區(qū)建設(shè)15分鐘健身圈，新建社 區(qū)的體育設(shè)施覆蓋率達(dá)到100%;在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村實現(xiàn)公共體育健身 設(shè)施100%全覆蓋；積極推動各級各類公共

21、體育設(shè)施免費或低收費開 放等，全民健身得到國家足夠重視。體育事業(yè)作為一個城市綜合實力和城市文明程度的綜合體現(xiàn)，應(yīng) 該得到各方面的重視和發(fā)展，特別是新形勢下體育產(chǎn)業(yè)的興起，對促 進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、豐富群眾文化生活、增強(qiáng)城市凝聚力和打造城 市形象、提高城市知名度、創(chuàng)造和諧社會都有極為重要作用。沾化新區(qū)位于徒駭河以西，是以辦公、居住、文化和娛樂生活為 主的城市組團(tuán)。隨著行政中心的西遷，促使城市的發(fā)展重心向西偏移。 近幾年新城區(qū)建設(shè)已成一定規(guī)模。隨著居住區(qū)的建設(shè)和辦公地點的西移，新城區(qū)人氣不斷提升，公 共設(shè)施配套相對滯后，無法滿足廣大群眾增長的體育健身需求。將本 地塊調(diào)整為公共設(shè)施用地以后，可緩解新

22、城區(qū)配套用地不足問題。七、用地性質(zhì)調(diào)整原則(-)整體性原則對于用地性質(zhì)的調(diào)整要有綜合的、系統(tǒng)的觀念，把城市土地看 作是自然、經(jīng)濟(jì)、社會三者的統(tǒng)一體，對城市的多方面因素進(jìn)行綜合 的考慮。對于該地塊用地性質(zhì)的調(diào)整也必須從整體性考慮，從城市整 體層面出發(fā)。該地塊調(diào)整用地性質(zhì)后，不會影響原有城市用地整體結(jié) 構(gòu)，符合整體性原則。(二)以人為本原則城市的主體是生活于其中的人，土地資源最終是人們的生存和 發(fā)展的空間載體，因而城市土地資源利用必須以城市中人的需求為依 拖，貫徹以人為本的原則。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人們物質(zhì)文化、生活水平在 提高，而新城區(qū)缺少文化設(shè)施和體育設(shè)施配套，用地性質(zhì)的調(diào)整，符 合以人為本的原則。(

23、=)區(qū)位原則該地段交通便利，四周均臨城市主干道，位于沾化區(qū)綜合行政 中心核心區(qū)，小區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)等用地集中，位于中小城市人流 集中，公共設(shè)施需求較大區(qū)域，符合用地選址原則。(四)土地使用相容性原則土地使用相容性原則表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的“彈性”、“靈活 性”與“適建性”。主要反映該用地周邊環(huán)境對于該地塊使用性質(zhì)的 約束關(guān)系。從本質(zhì)上講，土地使用相容性是既定的規(guī)劃環(huán)境對個性用 地的使用狀況容納與否的選擇，用地性質(zhì)只是一種表現(xiàn)方式而已。因 此,土地使用相容性衡量的標(biāo)準(zhǔn)是來自于土地利用對環(huán)境帶來潛在壓 力的大小以及環(huán)境所能承受的物質(zhì)活動的容量。環(huán)境相容原則用地對環(huán)境影響較小，地塊內(nèi)建設(shè)服務(wù)設(shè)施能夠

24、與周邊環(huán)境協(xié) 調(diào)，符合環(huán)境相容原則。行為相容原則城市有四大功能生產(chǎn)、交通、生活、休憩，人們?nèi)粘Ｉ钏?從事的活動無外乎這幾類，該地塊原用途為文化娛樂和商業(yè)用地，由 于城市建設(shè)需要，該地塊調(diào)整為公園綠地和文體用地，有利于城市公 共基礎(chǔ)設(shè)施的集中和管理，有利于市民使用和人氣的集聚。景觀協(xié)調(diào)原則城市用地性質(zhì)的改變必然帶來城市空間形態(tài)的轉(zhuǎn)變，由于周邊為 行政辦公用地，用地性質(zhì)由文化娛樂和商業(yè)用地調(diào)整為公園綠地和文 體用地，綠地和文體建筑的集中設(shè)置有利于城市景觀的塑造。（五）經(jīng)濟(jì)利用的原則由于該地塊周邊交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，用地性質(zhì)調(diào)整有利 于集中城市公共服務(wù)，有利于城市先期開發(fā)，拉動沾化區(qū)新區(qū)的人口

25、 集聚。公共設(shè)施集中建設(shè)，相對于中小城市人口較少的情況，有利城市 配套設(shè)施建設(shè)和管理，充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，有利于對現(xiàn)有配套的 整合利用，集約節(jié)約城市建設(shè)用地，為城市管理及建設(shè)節(jié)省大量的配套費用。八、用地調(diào)整情況根據(jù)沾化區(qū)城市建設(shè)需求，結(jié)合實際建設(shè)情況，地塊西片區(qū)用地 性質(zhì)調(diào)整為公園綠地，地塊東片區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整為體育用地和文化設(shè) 施用地。地塊東片區(qū)城市綠線距金海五路道路中心線96米調(diào)整為距金海 五路道路中心線67米。調(diào)整后，綠地面積增加4.55ha,達(dá)到14.15ha；體育用地較總規(guī) 中的原地塊增加。3ha,達(dá)到9. 3ha。擬調(diào)整用地性質(zhì)體苜用地道路用地公園綠地文化設(shè)庖用地城市防護(hù)綠地水域表

26、：調(diào)整后用地面積統(tǒng)計大類中類ha%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地11.8732. 21A2文化設(shè)施用地2.576. 97A4體育用地9. 325. 24S道路與交通設(shè)施用地5. 9816. 23城市道路用地5. 9816. 23G綠地與廣場用地14. 1538. 40G1公園綠地7. 5720. 54G2防護(hù)綠地6. 5817. 86EE1水域4. 8513. 16合計36. 85100. 00九、調(diào)整用地性質(zhì)可行性分析(-)規(guī)劃用地分析在08版城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范中，對文化娛樂用地性質(zhì)定 義為城市各類文化和娛樂設(shè)施用地，主要包括：廣播電視和出版類、 圖書和展覽類、文化藝術(shù)和游樂類等設(shè)施的用地。

27、規(guī)劃新的大型游樂設(shè)施用地應(yīng)選址在城市中心區(qū)外圍交通方便 的地段。文化娛樂各類占該設(shè)施規(guī)劃用地比例設(shè)施類別廣播電視、出版類圖書、展覽類影劇院、游樂、文化藝術(shù)類占文化娛樂設(shè)施規(guī)劃用地比例()101520355070在2012版城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)中，將公益性 的圖書展覽和文化活動用地歸為文化設(shè)施用地，占原有標(biāo)準(zhǔn)的 20%-30%,劃歸大類A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地；具有商業(yè)和盈 利性目的劃歸為B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。總規(guī)中地塊內(nèi)大面積的文化娛樂用地按現(xiàn)用地標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)劃歸為商 業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，規(guī)劃地塊西鄰正在建設(shè)沾化區(qū)商業(yè)中心，根據(jù)現(xiàn) 狀的建設(shè)情況公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施相對獨立集中建設(shè)

28、，地 塊內(nèi)以公共服務(wù)設(shè)施用地和綠地為主。新城區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖從位置上看，體育用地由銀河五路西側(cè)移至銀河二路東側(cè)，沒有 破壞整個區(qū)域的功能定位，相反有利于新老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施共享，有利 于城區(qū)集聚發(fā)展?？傮w規(guī)劃中商業(yè)、公園綠地和文化娛樂用地機(jī)械劃分地塊，不利 于公共設(shè)施集中配套和使用。地塊建設(shè)已既成事實，本次地塊西片區(qū) 調(diào)整為公園綠地，地塊東片區(qū)調(diào)整為文化設(shè)施與體育用地用地，土地 的整合利用更有利于增加城市片區(qū)的使用功能，增加片區(qū)的發(fā)展活力，有利于城市景觀的塑造。表：原規(guī)劃用地面積統(tǒng)計大類中類ha%C公共設(shè)施用地13.3236. 15C3文化用地8. 9424. 26C2商業(yè)金融用地4. 3811.

29、89S道路廣場用地7. 6220. 68S1道路用地5. 9816. 23S2廣場用地1.644. 45G綠地9.626. 05G1公共綠地3. 188. 63G2生產(chǎn)防護(hù)綠地6. 4217. 42EE1水域6. 3117. 12合計36. 85100. 00表：調(diào)整后用地面積統(tǒng)計大類中類ha%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地11.8732. 21A2文化設(shè)施用地2.576. 97A4體育用地9.325. 24S道路用地5.9816. 23G綠地與廣場用地14. 1538. 40G1公園綠地7. 5720. 54G2防護(hù)綠地6. 5817. 86EE1水域4. 8513. 16合計36. 85100. 00地塊用地性質(zhì)調(diào)整，沒有破壞整個區(qū)域功能定位，反而增加了片區(qū)凝聚力，其中綠地面積增加4. 55ha,公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地增加2. 93ha,商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地減少4. 38hao(二)交通影響分析道路控制紅線按下表控制：路段 名稱等級紅線寬度(m)橫斷面路能 道功