項(xiàng)目策劃三年戰(zhàn)略規(guī)劃

1、1 / 14*市*置業(yè)有限公司】*項(xiàng)目三年戰(zhàn)略規(guī)劃（200*200*年）.、八、一前言項(xiàng)目于0*年底對(duì)外發(fā)售，截止0*年初；項(xiàng)目定位從品牌商城到購(gòu)物中心、從購(gòu)物中心到書(shū)畫(huà)市場(chǎng)，幾經(jīng)變革，仍不能達(dá) 到預(yù)期目標(biāo)，市場(chǎng)負(fù)面評(píng)價(jià)日益增多。一段時(shí)刻我們看不到市場(chǎng)在哪里！招商工作進(jìn)展緩慢、局面混亂、職員信心不足0*年初，集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子做出調(diào)整； 新人事、 新作風(fēng)， 通過(guò)對(duì)過(guò)去工作的失敗認(rèn)真總結(jié)，項(xiàng)目實(shí)際情況的客觀分析， 積極開(kāi)展各項(xiàng)工作，改變外界的不良評(píng)價(jià)、改善、加強(qiáng)與政府 的關(guān)系、調(diào)整內(nèi)部治理制度、探究項(xiàng)目進(jìn)展方向。通過(guò)大量的 工作及細(xì)致有效的市場(chǎng)調(diào)研分析、結(jié)合項(xiàng)目自身情況，響亮地 提出：商業(yè)業(yè)態(tài)定

2、位于“以*市都市文化名片名義，打造集書(shū) 畫(huà)文化、文化教育、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游觀光、旅游接待功 能于一體的大型文化休閑旅游購(gòu)物中心” ，這一時(shí)期性運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。圍繞該目標(biāo)， 項(xiàng)目提出 “休閑文化購(gòu)物中心” 的市場(chǎng)定位； 引入“零售業(yè)、休閑業(yè)和文化業(yè)”三種主力業(yè)態(tài)；在樹(shù)立自身 形象方面，2 / 14利用當(dāng)?shù)厣詈竦奈幕滋N(yùn)， “進(jìn)展文化、投資*市、 服務(wù)民眾”，開(kāi)展文化交流活動(dòng)及公關(guān)活動(dòng)， 做到“言行一致”， 實(shí)現(xiàn)社會(huì)輿論向好的方向進(jìn)展， 極大的堅(jiān)決了投資者投資信心。通過(guò)一段時(shí)刻的困難努力， 截止到11月，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商*%， 增長(zhǎng)*%；更重要的是我們給予了項(xiàng)目全新的內(nèi)涵，成功營(yíng)造了 一個(gè)良好的輿論環(huán)境

3、、投資者重拾投資信心，為下一時(shí)期的工 作奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。下一時(shí)期會(huì)是一個(gè)全新的開(kāi)始，我們需要系統(tǒng)的策略指導(dǎo) 各項(xiàng)工作的具體開(kāi)展，特*集團(tuán)策劃部攜手項(xiàng)目策劃部同仁制 定如下運(yùn)營(yíng)打算，確保后期工作有條不紊的開(kāi)展。在整個(gè)操盤(pán) 過(guò)程中，將認(rèn)真、理性地對(duì)待，實(shí)地、實(shí)際地分析，形成完整 可行的營(yíng)銷(xiāo)方案。 本案屬商業(yè)機(jī)密，僅限本公司相關(guān)人員傳閱， 不得外泄。*投資有限公司（策劃部）200*年*月三年規(guī)劃的構(gòu)成一、戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃二、前期定位策劃的補(bǔ)充與修正 核心競(jìng)爭(zhēng)力3 / 14項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合三、項(xiàng)目功能規(guī)劃樓層功能規(guī)劃功能規(guī)劃原則四、招商規(guī)劃招商優(yōu)勢(shì)招商策略招商打算五、銷(xiāo)售規(guī)劃 銷(xiāo)售價(jià)格體系 投資者

4、分析 營(yíng)銷(xiāo)策略 銷(xiāo)售執(zhí)行規(guī)劃六、品牌營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃引進(jìn)商業(yè)治理公司推廣項(xiàng)目文化內(nèi)涵核心競(jìng)爭(zhēng)力的深入普及七、物業(yè)治理公司職能規(guī)劃八、商業(yè)治理架構(gòu)部門(mén)職能規(guī)劃一、戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃4 / 141） 職能規(guī)劃：*區(qū)社區(qū)服務(wù)中心2） 概念規(guī)劃：文化、健康、休閑、購(gòu)物、時(shí)尚、歡樂(lè)3） 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：統(tǒng)一招商、支持經(jīng)營(yíng)、以租促銷(xiāo)、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)4）營(yíng)銷(xiāo)時(shí)期：招商期10個(gè)月（0*年）、銷(xiāo)售期18個(gè)月（0*/0*年） 、調(diào)整期（0*年）二、前期定位策劃的補(bǔ)充與修正1）核心競(jìng)爭(zhēng)力a.*是*文豪*的家鄉(xiāng)，其文化對(duì)后世阻礙深遠(yuǎn)；b.城區(qū)人口13萬(wàn)，以*區(qū)人口密度最大；c.項(xiàng)目與*商業(yè)中心僅500米，由*相連；獨(dú)特的地理 位置，是對(duì)“*”

5、“*”商業(yè)價(jià)值的延展和補(bǔ)充；d.*是*旅游和市民休閑的重要場(chǎng)所；e.項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向教育培訓(xùn)、休閑娛樂(lè)、餐飲方向 進(jìn)展，講明我們作為“*”“*”商業(yè)補(bǔ)充的作用特 不明顯。因此，我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)為 ：*首座社區(qū)服務(wù)中心2）項(xiàng)目定位之前提出“休閑文化購(gòu)物中心” ，盡管對(duì)市場(chǎng)功能表述差不 多清晰，然而在對(duì)提供服務(wù)和服務(wù)對(duì)象方面比較模糊，建議調(diào) 整為：“服務(wù)于百姓生活的*文化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)”3）業(yè)態(tài)定位同樣，我們把“百姓生活”作為項(xiàng)目的核心服務(wù)對(duì)象，其業(yè)態(tài)建議調(diào)整為：醫(yī)療、藥品、休閑、文化、生活用品、食品、生活咨詢(xún)、生活服務(wù)、政務(wù)服務(wù)等 ，5 / 144）業(yè)態(tài)組合 針對(duì)“生活社區(qū)”的定位原則，業(yè)

6、態(tài)組合如下：a.滿(mǎn)足市民生活品就近購(gòu)物的適應(yīng)，便利店、超市、糧油店等b.滿(mǎn)足市民休閑娛樂(lè)需求， 茶樓、臺(tái)球、網(wǎng)吧、水吧、西餐、 咖啡等c.滿(mǎn)足市民生活服務(wù)需求，通訊、銀行、藥店、美容美發(fā)、 洗衣店、市政設(shè)施等d.滿(mǎn)足市民文化需求，書(shū)店、音像店、文具、教育培訓(xùn)等e.滿(mǎn)足市民時(shí)尚生活需求，化妝品、服飾、美體健身、婚慶f.補(bǔ)充業(yè)態(tài)，兒童游樂(lè)、文化形象、文化藝術(shù)商品、餐飲、 休閑食品等結(jié)論：轉(zhuǎn)變觀念， 將“商業(yè)中心” 的概念轉(zhuǎn)變?yōu)?“服務(wù)中心、 社區(qū)”的概念；6 / 14三、項(xiàng)目功能規(guī)劃1）樓層功能規(guī)劃示意圖步行街：是聯(lián)系項(xiàng)目?jī)?nèi)各項(xiàng)設(shè)施的紐帶，方式將所有的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目結(jié)合在一起， 體驗(yàn)。項(xiàng)目平面圖及業(yè)

7、態(tài)規(guī)劃圖（略）以一種興奮人心的 向人們展示不同的時(shí)尚7 / 142）不同業(yè)態(tài)安排原則a.依照人流量安排，原則上需求大的安排在地層；b.關(guān)于自身能夠匯合人流量的，如茶樓、培訓(xùn)、公共設(shè)施等 向二層進(jìn)展c.對(duì)提升項(xiàng)目形象或租金有保障的業(yè)態(tài)，以主力店的形式安 排在項(xiàng)目外側(cè)或醒目的地點(diǎn)，如銀行、移動(dòng)通訊、民政服務(wù)廳、 國(guó)際專(zhuān)賣(mài)品牌等3）具體業(yè)態(tài)規(guī)劃（祥見(jiàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書(shū)）8 / 14四、招商規(guī)劃1）招商方式a.直接引入，通過(guò)與商家談判，達(dá)成入駐意向，由商家直接 經(jīng)營(yíng)、自負(fù)贏虧。b.聯(lián)營(yíng)，通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，確定商家和項(xiàng)目的投資收益比例、經(jīng)營(yíng)治理方式等多形式進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行合作。c.品牌嫁接，通過(guò)投資商家進(jìn)行了解，對(duì)多方資源進(jìn)行促進(jìn)， 達(dá)成合作進(jìn)駐項(xiàng)目的方式，適合于本項(xiàng)目文化、旅游、地點(diǎn)特色 等項(xiàng)目。2）招商策略立足本市、輻射周邊、重點(diǎn)引入、化區(qū)招商3）招商工作打算a.招商物料 招商手冊(cè)、招