農(nóng)村房屋買賣合同效力及處理問題探析-

1、農(nóng)村房屋買賣合同效力及處理問題探析作者:臨泉法院王輝發(fā)布時(shí)間:2014-08-05 09:16:43 打印字號:大| 中| 小隨著市場經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展及城鎮(zhèn)化步伐的加快,農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)模式發(fā)生變化,農(nóng)村人口大規(guī)模流向城市,農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象大量出現(xiàn),而且買賣主體的范圍不再局限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi),跨村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的買賣,甚至城市居民購買農(nóng)村房屋行為也屢見不鮮。同時(shí)隨著城市向農(nóng)村擴(kuò)張、土地升值、房屋拆遷等因素,農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件不斷增多。由于目前我國針對農(nóng)村房屋買賣的法律法規(guī)尚不完善,甚至有的法條之間還存在矛盾和沖突,導(dǎo)致司法實(shí)踐中該類合同效力認(rèn)定不一,糾紛處理陷入兩難,法官在依據(jù)誠實(shí)信用原則保

2、護(hù)合同交易安全和維護(hù)農(nóng)村物權(quán)靜態(tài)安全之間舉棋不定。司法實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)理論界對此爭議較大,物權(quán)法亦未作出明確結(jié)論。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛,實(shí)質(zhì)上是對房屋所涉土地利益的爭奪。法院內(nèi)部對如何評價(jià)農(nóng)村房屋買賣合同效力、房屋判歸何方也存在分歧:若判決合同有效,買受方可能也無法憑生效判決向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申領(lǐng)宅基地使用權(quán)證,財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)存在客觀障礙;若判決合同無效,雙方返還(這也是目前通常的處理方法的后果,可能招致大批售房者效仿要求收回房屋,使已居住的買受方可能無家可歸,導(dǎo)致矛盾激化。此類糾紛應(yīng)當(dāng)如何解決,筆者結(jié)合司法實(shí)踐,擬就有關(guān)問題作一探討,以期在現(xiàn)有法律框架下公正合理解決糾紛。一、當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣基本情況及

3、特點(diǎn)(一基本情況。農(nóng)村房屋買賣標(biāo)的物為農(nóng)村居民私有房屋,包括農(nóng)村居民住房、雜物房、飼養(yǎng)牲畜用房等。而處于房屋之下的宅基地,一般包括農(nóng)民生活居住用地、四旁綠化用地以及其它生活服務(wù)設(shè)施用地。在農(nóng)村多數(shù)地方,宅基地是統(tǒng)指一家一戶居住生活的庭院用地。農(nóng)村房屋交易的賣方,一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織村民,而買方目前存在兩種情況:一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員,二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員。集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種:一是本身已有宅基地,且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);二是已有宅基地,但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);三是已在集體組織落戶,但尚沒有被分到宅基地。作為買方的集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員,則包括外村村民和城鎮(zhèn)居民。(二農(nóng)村房屋

4、買賣合同糾紛案件特點(diǎn)。1.從買賣雙方身份來看,出賣人為農(nóng)村村民,買受人主要為城市居民或外村村民,也有同村村民的情況;2.從訴訟雙方和案由來看,主要為房屋出賣人訴買受人,要求確認(rèn)合同無效并收回房屋;3.從交易發(fā)生的時(shí)間看,多發(fā)生在起訴前兩年以上,有的甚至在10年以上;4.從合同履行來看,合同大都已履行,出賣人交付房屋,買受人給付房款并入住,但多未辦理房屋或宅基地使用權(quán)變更登記;5.從訴因看,多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格,出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴;、從標(biāo)的物現(xiàn)狀看,有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn),涉

5、及到對房屋增值部分的處理問題。二、目前涉及農(nóng)村買賣合同的觀點(diǎn)及律依據(jù)分析目前法院農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中,主要有三種觀點(diǎn),即:合同無效說、合同有效說、折中說。(一合同無效說。合同無效說的主要觀點(diǎn)是除買受雙方均為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員外,農(nóng)村房屋買賣合同一律無效,其法律依據(jù)為:1、中華人民共和國土地管理法第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件,所以只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請宅基地。中華人民共和國土地管理法第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,

6、與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許自由轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村房屋買賣中買房人名義上是買房,實(shí)際上是買地,在房地一體的格局下,處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,依據(jù)當(dāng)前我國的土地法律和政策,結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),對農(nóng)村房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,方可以認(rèn)定合同有效。2007年北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知確立了此類合同的效力“以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外,如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)

7、組織的成員,經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的,可以認(rèn)定合同有效”的基本原則。2、1999年4月國務(wù)院辦公廳在關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知(中發(fā)(199711號文第二條第二款規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2007 年12 月國務(wù)院又發(fā)出國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知,通知指出農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。國家土地管理局1990國土函字第97號關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)也明確規(guī)定:原

8、宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán),是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。合同無效說在北京市宋莊“畫家村”案件的審判中得到充分體現(xiàn)。畫家李玉蘭和宋莊農(nóng)民馬海濤買房糾紛一案,經(jīng)過二審,法院依據(jù)“農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關(guān)規(guī)定,判定房產(chǎn)買賣無效。買房畫家李玉蘭敗訴失房,賣房農(nóng)民馬海濤則被判返還李玉蘭總計(jì)9.3萬元的賣房款與補(bǔ)償款。而法院同時(shí)又以買房畫家“信賴?yán)鎿p失”為主要理由支持?jǐn)≡V方反訴。在另外兩起類似案件中經(jīng)過法庭調(diào)解,村民與兩位藝術(shù)家最終達(dá)成以下協(xié)議:(1雙方簽訂的買賣協(xié)議無效;(2被告方可以在房屋中繼續(xù)居住直至房屋拆

9、遷之日止;(3如遇房屋拆遷,地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款歸被告所有,土地補(bǔ)償款歸原告所有。合同無效觀點(diǎn)其所產(chǎn)生的積極影響是有效地維護(hù)了政策施行的力度,其產(chǎn)生的消極影響有:首先是破壞交易安全。助長出售方受利益驅(qū)動(dòng)而惡意毀約的無理行為,不利于經(jīng)濟(jì)秩序的健康發(fā)展;其次是有損司法和諧。發(fā)生糾紛時(shí)交易大多已經(jīng)完成多年,買房者購房后已實(shí)際入住甚至已對原有房屋進(jìn)行翻新或裝修,極易導(dǎo)致矛盾激化。(二合同有效說。合同有效說則認(rèn)為對于農(nóng)場房屋買賣法律并無強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效。其主要理由及法律依據(jù)為:1、我國憲法規(guī)定“公民在法律面前一律平等”,法律面前的平等是絕對的,不分城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民,也不

10、分農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織外村民。無論是民法通則、合同法還是物權(quán)法對人的適用范圍都是一樣的,都是中華人民共和國公民,適用法律并不因買賣合同雙方主體為城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民存在差異性。民法通則、合同法關(guān)于買賣合同的主體并無具體規(guī)定,物權(quán)法中雖未對農(nóng)村房屋買賣行為做出明確規(guī)范,但是第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”。這一條認(rèn)可了宅基地使用權(quán)是完全可以轉(zhuǎn)讓的,只不過轉(zhuǎn)讓后需要到相關(guān)機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)登記手續(xù)。2、1963年3月20日中共中央關(guān)于對社員宅基地問題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知第二項(xiàng)規(guī)定:“社員有買賣房屋的權(quán)利,房屋出賣后,宅基地的使用

11、權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主,但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有”。這一規(guī)定最早賦予了農(nóng)民享有買賣房屋的權(quán)利,并且房屋買賣之后宅基地的使用權(quán)也自然隨之轉(zhuǎn)移給買方。這說明即使在更強(qiáng)調(diào)階級劃分更重于保護(hù)農(nóng)民利益的年代里國家也沒有限制農(nóng)民處分其房屋及宅基地使用權(quán)的意向。3、最高人民法院1992民他字第8號批復(fù)認(rèn)為:農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。該批復(fù)明確界定有效的情況是買房人交付購房款并且占有管理出賣房屋的合同是合法有效的,從而在司法實(shí)踐中也認(rèn)可了農(nóng)村房屋買賣的合法性。4、我國繼承法第三條規(guī)定公民死亡時(shí)遺留的房屋是遺產(chǎn),第三十二條規(guī)定“無人繼承又無人受遺贈(zèng)的遺產(chǎn),歸國家所有;死者生前是集體所有制

12、組織成員的,歸所在集體所有制組織所有。”由此可見,繼承法認(rèn)可了農(nóng)村房屋可以通過繼承方式取得,繼承人是否為同一集體所有制組織成員法律并無限制性規(guī)定。合同有效觀點(diǎn)產(chǎn)生的積極影響是從尊重現(xiàn)狀的角度出發(fā)維持了社會穩(wěn)定,降低了矛盾激化的概率。其所產(chǎn)生的消極影響有:首先影響審執(zhí)兼顧。自從2004 年11 月國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見出臺后,大部分地方國土管理部門停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù), 這對法院作出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大影響,形成了判決無法履行的被動(dòng)局面;其次,影響政策實(shí)施。對農(nóng)村房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人,特別是城鎮(zhèn)居民,國家明令禁止,如若司法為其行方便之道,

13、使之明禁暗行,則會使政策的施行力度降低。再次,認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益,在許多案件中,出賣人多為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民,相對處于弱者的地位,其在城鎮(zhèn)中居住的穩(wěn)定性不高,一旦在城鎮(zhèn)中不能居留,其要求返還私有房屋更關(guān)涉到生存權(quán)益。(三折中說。為解決社會效果和法律效果的矛盾,在無效觀點(diǎn)和有效觀點(diǎn)夾縫中又滋生出一種折中的做法:1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該買賣合同認(rèn)定為有效;2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員,如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),可以認(rèn)定合同有效;3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使

14、用該房屋的,該合同應(yīng)做無效處理;4、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),如果合同實(shí)際履行完畢,且購房人已實(shí)際居住,使用該房屋的,對合同的效力暫不表態(tài),承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住使用該房屋的權(quán)利。折中觀點(diǎn)雖能較為妥善解決法律效果和社會效果的矛盾,但其法律邏輯上的不嚴(yán)密也是顯而易見的:其一,合同是否履行并不能影響合同的效力,同時(shí),以是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)作為認(rèn)定合同效力的依據(jù),缺乏法律依據(jù),將造成同一情況不同處理的司法不公;其二,消極地回避合同效力問題在實(shí)踐中缺乏可操作性。三、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定及處理建議依據(jù)我國民法通則第七十一條、第七十五條的規(guī)定,房屋屬于公

15、民個(gè)人的財(cái)產(chǎn),公民享有對個(gè)人財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利,因此法律并無直接禁止農(nóng)民出賣房屋,但由于受“房地不可分”的土地管理制度的限制,農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定才會陷入困境。因此,農(nóng)村房屋是否可以自由處分,首先應(yīng)當(dāng)解決宅基地是否可以自由流轉(zhuǎn)的問題。就宅基地的自由流轉(zhuǎn)問題,我國法律包括物權(quán)法雖未明確禁止宅基地自由流轉(zhuǎn),但學(xué)者們對于宅基地自由流轉(zhuǎn)的態(tài)度可以歸納為國家保障和合同自由兩個(gè)方面。前者認(rèn)為我國公有制為主體的所有制結(jié)構(gòu)明確了農(nóng)村土地歸集體所有,宅基地使用權(quán)是基于農(nóng)民身份獲得的基本保障,不能自由流轉(zhuǎn)。后者則認(rèn)為合同法規(guī)定了平等民事主體間的合同自由原則,當(dāng)事人有權(quán)要求法律保護(hù)其基于誠信簽訂

16、合同的交易安全,因而宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為,宅基地使用權(quán)的客體是土地,是農(nóng)民基本的生活保障,因此其具有保障功能,即保障農(nóng)民生存利益的功能。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1身份的特殊性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是基于使用權(quán)人的特殊身份而取得的,只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員才有資格向其所在的集體經(jīng)濟(jì)組織申請農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。(2設(shè)立的限制性。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。(3取得的無償性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得是無償?shù)?是基于農(nóng)民身份的一種福利,符合法定條件即可申請取得,而且不需要支付費(fèi)用。(4用途的有限性。宅基地使用權(quán)人對宅基地僅享有占有和使用

17、的權(quán)利,原則上只能由宅基地使用權(quán)人建造住宅及附屬設(shè)施供其居住和使用,不能將宅基地使用權(quán)出賣和轉(zhuǎn)讓。有人認(rèn)為物權(quán)法規(guī)定,“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”的授權(quán)性條款,是立法者為宅基地的自由流轉(zhuǎn)預(yù)留的立法空間,實(shí)際上這恰恰顯示了立法者對宅基地自由流轉(zhuǎn)的顧慮,至少在目前或者說是將來很長的一段時(shí)間內(nèi)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)還是以“禁止說”為主流,堅(jiān)守其保障功能為先的價(jià)值取向。宅基地最重要的職責(zé)就是確保農(nóng)民的居住權(quán)益,所以農(nóng)民完全沒有必要借助宅基地去實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度是以保障功能為基礎(chǔ)建立起來的,因此按這一價(jià)值取向所建立起來的宅基地使用權(quán)的取得、行

18、使制度決定了其不可自由流轉(zhuǎn),這決定了在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力時(shí)必須以宅基地使用權(quán)的居住保障功能為基礎(chǔ)。(一農(nóng)村居民間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。1、我國相關(guān)法律、行政法規(guī)中都沒有禁止房屋在農(nóng)民之間轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,所以認(rèn)定此類合同無效無法律依據(jù);2、允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說并未違反宅基地使用權(quán)保障功能,同時(shí)也可以通過流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用,解決資源配置不合理的難題;3、允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒有違反“房地不可分”的原則,集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有,僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果,因此應(yīng)當(dāng)為有效。如果說這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織

19、所有的身份性,那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格,即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。(二農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。1、從宅基地的社會功能分析。農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)居民使宅基地的保障功能不能實(shí)現(xiàn)。在農(nóng)村,國家通過土地改革將沒收的房屋無償分配給無房農(nóng)民或者無償提供宅基地供其建房的方式從而保障農(nóng)民的居住權(quán),因此如果允許宅基地使用權(quán)流向城鎮(zhèn)居民,將破壞國家現(xiàn)存的保障體制。2、從法律視角分析。我國物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”,而我國土地管理法及

20、其管理?xiàng)l例等并未對宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁止性規(guī)定,最早作出明確的禁止性規(guī)定的是國務(wù)院辦公廳1999年頒布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”。對于上述法律條文的理解,實(shí)踐中有觀點(diǎn)認(rèn)為,宅基地使用權(quán)規(guī)定在物權(quán)法用益物權(quán)編內(nèi),故應(yīng)屬于民事基本制度,而中華人民共和國立法法第八條中規(guī)定“民事基本制度事項(xiàng)只能制定法律”。因此,上述所謂“國家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)解釋為國家有關(guān)法律規(guī)定,現(xiàn)行的國家有關(guān)部門的規(guī)范性文件(國務(wù)院辦公廳1999年頒布的通知不能作為宅基地制度的法律淵源,因此在無法律相反規(guī)定的前提下,宅基地使用權(quán)可適用物權(quán)法第一百一十七條“用益物權(quán)人

21、對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”之規(guī)定,故能得出宅基地可以自由流轉(zhuǎn),包括可以轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的結(jié)論。筆者對上述意見不敢茍同:雖然根據(jù)我國立法法的規(guī)定,基本經(jīng)濟(jì)制度只能由法律作出規(guī)定,宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)屬于基本經(jīng)濟(jì)制度,但基于我國的國情,宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓除是基本經(jīng)濟(jì)制度以外還涉及審批、登記等程序,因此其不僅是一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度,同時(shí)也涉及行政管理事宜,故僅以法律加以規(guī)制不符合我國國情,此外以文意解釋的方法對第一百五十三條作理解,將“法律”和“國家有關(guān)規(guī)定”以并列的方式列明,也可推斷該條中的國家有關(guān)規(guī)定不僅僅是指國家法律規(guī)定,也包括行政法規(guī)和國家行政規(guī)章,例如國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知第2條第2款規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日,國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定再次強(qiáng)調(diào):“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”上述規(guī)定均應(yīng)屬“國家有關(guān)規(guī)定”的范疇。綜上,雖然此前有觀點(diǎn)認(rèn)為由于法律位階較低,國務(wù)院辦公廳頒布的該禁止性規(guī)定因?qū)儆诓块T規(guī)章而不可作為認(rèn)定合同無效的依據(jù),但自物權(quán)法實(shí)施以后,以該規(guī)定認(rèn)定售予城鎮(zhèn)居民的農(nóng)村房屋買賣合同無效便可名正言順了。不過因規(guī)章制度也無溯及力,故應(yīng)將1999年國務(wù)院辦公廳頒