第三部分區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查(共24).doc

1、第三部分 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查本次濟(jì)南市場(chǎng)調(diào)查以分區(qū)形式開展，共分為五個(gè)區(qū)域：l 東南區(qū)（歷山路以東，解放路以南）l 東北區(qū)（歷山路以東，解放路以北）l 中心城區(qū)及南區(qū)（歷山路以西，緯二路以東，鐵路線以南）l 西南區(qū)（鐵路線以南，緯二路以西）l 北區(qū)（鐵路線以北，歷山路以西）以下為各區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告：東南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍歷山路以東，解放路以南二、整體感覺生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進(jìn)行開發(fā)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟(jì)南大專院校、省市、機(jī)關(guān)集中辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。三、環(huán)境分析1、交通以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯(cuò)，井字排列離市區(qū)距離近，交通便

2、利。中心醫(yī)院附近 NO.45、46、47、87、K52終點(diǎn)站舜風(fēng)世紀(jì)花園、文東裕華園、東旺家園附近 NO.K59、75、18歷東花園附近 NO.K50、46、47、101開元山莊附近 NO.K51、79、68終點(diǎn)站，燕東山莊、K59和平花園 NO.K96、102、49、80 頤琴灣 NO.102終點(diǎn)2、商業(yè)在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會(huì)員店，屬濟(jì)南第一家僅對(duì)會(huì)員開放的大型倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場(chǎng)，生活配套比較成熟，完

3、全可以保證附近居民的日常生活。3、文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機(jī)關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。4、周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在濟(jì)南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟(jì)南市東南角，被人們稱為濟(jì)南的“富人區(qū)”。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，當(dāng)然他們購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對(duì)是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對(duì)齊全醫(yī)院、學(xué)校、

4、銀行、郵局、菜場(chǎng)一應(yīng)俱全，故“茅頭峪”，又稱開元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價(jià)位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。四、市場(chǎng)分析1、開發(fā)地段及開發(fā)量主要分為兩個(gè)部分A、千佛山、臥佛山、燕子山周邊l 代表樓盤：邦泰-綠苑、中創(chuàng)-開元山莊、中聯(lián)花園、明月華庭、燕東山莊l 特點(diǎn)：均依山而建，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，屬中、高檔住宅，規(guī)模大小不一。中創(chuàng)-開元山莊最大，占地130畝 93年開發(fā)明月華庭最小，占地3110M2另外還有頤琴灣也屬這個(gè)部分，整個(gè)小區(qū)占地100畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃良好，綠化也不錯(cuò)，看得出是一處經(jīng)過很好規(guī)劃的小區(qū)。B、解放路南，經(jīng)十路北，零星分散的幾處樓盤l 代表樓盤：和平花園、歷東花園、文東裕華園、

5、東旺家園、華僑公寓及舜風(fēng)世紀(jì)花園l 特點(diǎn)：開發(fā)地段靠近市中心，周邊配套很齊全，交通便利，基本上屬中檔樓盤，品質(zhì)不高，普遍占地面積不大，不能形成氣候，居于高檔經(jīng)濟(jì)適用房，沒有特點(diǎn)。上述項(xiàng)目的開發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開元山莊”周邊。因?yàn)檫@里的環(huán)境好，是近年來濟(jì)南房產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。所以 “開元山莊”周圍陸續(xù)開發(fā)了很多樓盤，但目前可開發(fā)的地塊已不多，除非往山上發(fā)展。另外就是這里已經(jīng)是樓市的密集點(diǎn)，房市成熟，房?jī)r(jià)高，可發(fā)展空間較小。2、單價(jià)市場(chǎng)這塊區(qū)域的普遍價(jià)位都較高，單價(jià)范圍2650-8000元不等，平均單價(jià)在4000-4500元左右。3、總價(jià)及主力總價(jià)總價(jià)范圍在40-170萬，主力總價(jià)在60

6、-80萬之間，這證明了濟(jì)南市真正想買好房子的人還是有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，且為數(shù)不少。4、主力面積及主力房型這塊區(qū)域的主力面積在130-170M2之間，以三房二廳二衛(wèi)為主，其中最大的是住戶一般都較重視臥室的朝向，卻忽視客廳的朝向。5、社區(qū)規(guī)劃調(diào)研的12個(gè)樓盤基本都是行列式的排列，沒有新意。比較典型的幾處均在千佛山、臥佛山及燕子山腳下，也許是憑借南部山區(qū)這一大優(yōu)勢(shì)，使得生態(tài)環(huán)境很好，而忽視了小區(qū)內(nèi)部的綠化。這里占地面積最大的是中創(chuàng)-開元山莊，占地130畝，93年開始開發(fā)。另外一處是頤琴灣-明珠花園，占地100畝是近幾年開發(fā)的樓盤，這里的綠化相對(duì)好些，但也是行列式排列，上海索爾-結(jié)繩營(yíng)銷代理，普遍的綠

7、化都不是很好，沒有主題。6、建筑立面一般以釉面磚為建筑立面，但外觀設(shè)計(jì)都沒有特別之處，和平花園、歷東花園、東旺家園、明月華庭、文東裕華園，這幾處都類似高檔的經(jīng)濟(jì)適用房，華僑公寓外墻為涂料，只有邦泰-綠苑的外觀設(shè)計(jì)比較好，屬歐式風(fēng)格，但所采用的釉面磚質(zhì)地卻較差。7、主要建材及設(shè)備這12處樓盤大部分是磚混結(jié)構(gòu)，只有中創(chuàng)開元山莊的四幢高層，明月華庭的小高層為框架外，其它均為磚混，而廚房、衛(wèi)生間都已初步裝修。 8、行銷主題基本上沒有行銷主題，主要依托千佛山、臥佛山、燕子山，大部分連售樓處都沒有，只是一些辦公室及銷售科，業(yè)務(wù)員能力差，缺乏專業(yè)知識(shí)，生態(tài)環(huán)境為產(chǎn)品支撐點(diǎn)。五、具體案例分析1、頤琴灣-明珠花

8、園價(jià)位：3000-3400元/平方米（在此區(qū)域內(nèi)屬于中檔價(jià)位房）面積范圍：130-240M2主打面積：130-140M2銷售率：75%客源：80%屬自由購(gòu)房，20%建委、機(jī)關(guān)單位及關(guān)系戶，自由購(gòu)房客源主要來自山東航空公司、東方航空公司、華能集團(tuán)員工及機(jī)關(guān)人員付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，額度7成居多賣點(diǎn)：地段較好，交通便利，配套也較齊全，小區(qū)整體規(guī)劃好，房型設(shè)計(jì)較合理，三A標(biāo)準(zhǔn)，二十四小時(shí)安保，可視對(duì)講等智能化管理。2、邦泰-綠苑價(jià)位：4060-8000元主力面積：120-140 M2銷售率：77%客源：集體購(gòu)房5% 散戶95% 主要多為教師、醫(yī)生、律師、藥業(yè)、金融等職業(yè)，收入較高付款

9、方式：按揭為主，多為7成，一次性付款者少， 賣點(diǎn)：生態(tài)環(huán)境極好，臨近自然，配套較齊，交通便利總結(jié)：綜上所述，這塊區(qū)域的樓盤在濟(jì)南市來說屬于中檔偏高層次。1、南部一塊，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境絕佳，這是它的量大賣點(diǎn)，是養(yǎng)生的好地方，雖然靠近山區(qū)，但離市中心距離不遠(yuǎn)，周邊的配套也相對(duì)齊全，交通方面也比較便利，所以雖然售價(jià)不低，但銷售得也不錯(cuò)。2、中部及北部檔次都不是很高，屬于中檔層次，主要賣點(diǎn)就是靠近中心市區(qū)，生活配套成熟，交通也很便利。以上兩部分個(gè)案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在缺少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品品質(zhì)的問題，除南部依靠連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其余產(chǎn)品一待濟(jì)南出現(xiàn)大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場(chǎng)選擇，

10、其產(chǎn)品難以支持目前的售價(jià)。東北區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍歷山路以東，解放路以北，鐵道線以南二、區(qū)域印象歷山路是劃分市區(qū)與市核心區(qū)重要界線，此區(qū)域由二環(huán)東路為界可劃分為二大部分。1、環(huán)內(nèi)地區(qū)：歷山路-鐵道線-二環(huán)東路-解放路圍合部分（即內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間地帶），屬市區(qū)部分；2、環(huán)外地區(qū)：二環(huán)東路以東部分，屬市郊部分。其中市區(qū)部分盡管區(qū)別于市核心區(qū)，但受地緣位置上輻射影響，因而配套豐富齊全，人口密集，尤其文教醫(yī)療設(shè)施集中，故也是房產(chǎn)開發(fā)的集中所在；市郊部分因?yàn)榻煌ū锥说仍颍宋幕A(chǔ)、配套條件均明顯薄弱，目前仍處房產(chǎn)開發(fā)初期。三、環(huán)境分析1、商業(yè)l 以洪樓廣場(chǎng)為中心，東關(guān)大街-花園路是東北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最集中，生

11、活設(shè)施最齊全的地帶，如有肯德基、新華書店、小商品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)集市、大潤(rùn)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)式大賣場(chǎng)等，其輻射范圍整個(gè)東北區(qū)。l 以山大路及山大南路構(gòu)成的濟(jì)南高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，利用周邊高校人才優(yōu)勢(shì)，以電腦、電子為主的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已初具規(guī)模。2、交通縱向道路系統(tǒng)：歷山路（內(nèi)環(huán)）、將軍路-二環(huán)東路（外環(huán)）、山大路、洪家樓南路-閔子騫路橫向道路系統(tǒng)：東關(guān)大街-花園路、山大南路、解放路構(gòu)成整個(gè)東北區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，總體面言路況較好，公交線路多集中在以上地段。地勢(shì)上南高北低，東高西低。公交集散點(diǎn)：洪樓廣場(chǎng)：75、71、1、10、K98歷山路與解放路口：45、46、K52、47、87、83、5、8、K55、K913、文教集

12、中在解放路一線：濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鐵路黨校、七中洪家樓地區(qū)：山東大學(xué)（東校）、山大附中、歷城三中、濟(jì)南聯(lián)合大學(xué)藝術(shù)中專部山大南路一線：山大新校、山東大學(xué)、糧食干校、計(jì)劃學(xué)校4、醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，散布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場(chǎng)分析1、 開發(fā)地段及開發(fā)量環(huán)內(nèi)地區(qū)：金閣花園（1.2萬方），洪西花園（1.44萬方），恒泰花園（3.6萬方），大學(xué)南苑（<5000方），建鑫小區(qū)（9萬方），綠景嘉園（>10萬方），環(huán)外地區(qū)：齊魯世紀(jì)園（4.2萬方），百花小區(qū)（>15萬），雅居園（16萬）環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相

13、鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢(shì)，新建個(gè)案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個(gè)案，有一定社區(qū)規(guī)劃。2、 價(jià)格區(qū)間分類（2000-3000元/M2）：齊魯世紀(jì)園、恒泰、大學(xué)南苑、百花小區(qū)多屬于環(huán)外個(gè)案，或?yàn)橐?guī)劃品質(zhì)較落后的環(huán)內(nèi)個(gè)案。（3000-4000元/ M2）：洪西花園、金泰花園、綠景嘉園、雅居園多屬環(huán)內(nèi)個(gè)案，且相對(duì)規(guī)劃起點(diǎn)較高。3、 主力面積與主力單價(jià)、總價(jià)分析（3000-4000元/ M2）二房面積110-120 M2，3300-3500元/m2，36.3-42萬三房面積140-160 M2，3300-3500元/m2，46.2-56萬（2000-3000元/ M2）

14、二房面積90-110 M2，2200-2500元/m2，19.8-26萬 三房面積110-130 M2，2200-2500元/m2，24-31.2萬4、 社區(qū)規(guī)劃與建筑立面除綠景家園、百花小區(qū)、雅居園大規(guī)模社區(qū)均有較完善社區(qū)規(guī)劃，包括集中綠化、社區(qū)會(huì)所、物業(yè)形態(tài)也趨于多樣化，注重外立面的設(shè)計(jì)風(fēng)格，追求高品質(zhì)社區(qū)形象外，其余個(gè)案均為行列式排布，外立面平凡，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，且受規(guī)模所限，無環(huán)境規(guī)劃。5、 建材與設(shè)備百花小區(qū)采用建設(shè)部推薦“四新”技術(shù)成果建材標(biāo)準(zhǔn)及智能化設(shè)施配置。雅居園全國(guó)康居示范社區(qū)，采用新型環(huán)保節(jié)能型建材。綠景家園引入智能化系統(tǒng)、防盜、INTERNET通訊及物業(yè)管理設(shè)施。金泰花園

15、初裝修房，廚、衛(wèi)裝修送三件套，客廳鋪好面磚。6、 客源分析 由于地處市區(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域客源特征明顯，因而客源中教師、IT業(yè)人士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個(gè)人購(gòu)房中相當(dāng)部分為私營(yíng)業(yè)主。7、 行銷主題大多個(gè)案仍緊扣地段概念為訴求要點(diǎn)，或是主打“洪樓地區(qū)”配套商圈或是主打山大路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的高尚人文氣息，但也有個(gè)案緊扣自身產(chǎn)品上賣點(diǎn)的。綠景家園“東情西韻中國(guó)心”，主打社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃雅居園“冠軍家園”，意指業(yè)主中有奧運(yùn)冠軍，突出名人效應(yīng)。百花小區(qū)主打社區(qū)內(nèi)新型建材及智能化設(shè)施?？偨Y(jié)區(qū)域市場(chǎng)以下特征：1、 環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰

16、關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢(shì)，新建個(gè)案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個(gè)案，有一定社區(qū)規(guī)劃。2、 物業(yè)價(jià)格主要由地段價(jià)值決定，而同類地段上則由物業(yè)品質(zhì)區(qū)分，總體而言，外環(huán)內(nèi)外物業(yè)差價(jià)在500-700元/M2之間。3、區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以多層為主，但存在整體規(guī)劃落伍，多為行列式布局，無集中綠化環(huán)境。4、區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)多存在以下共性弊端：l 外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格雷同，缺乏細(xì)部處理，歐陸化標(biāo)識(shí)不明；l 社區(qū)公共部分建材標(biāo)準(zhǔn)低檔；l 現(xiàn)代物業(yè)管理模式尚屬空白；5、規(guī)?；鐓^(qū)、大型集中綠化環(huán)境以及智能化設(shè)施配套逐漸成為發(fā)展趨勢(shì)，環(huán)保節(jié)能型建材成為亮點(diǎn)。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍：歷山路從

17、西，緯二路以東，鐵路線以南。二、整體感覺：此地塊以大明湖、泉城廣場(chǎng)、千佛山風(fēng)景區(qū)和南部山區(qū)四部分組成。是濟(jì)南的中心城區(qū)，屬于第一流的地區(qū)。也是配套最完善，房?jī)r(jià)最高的高檔地段。三、環(huán)境分析：1、商業(yè)：該地區(qū)是濟(jì)南商業(yè)最集中的區(qū)域，主要分布以下地區(qū)：（1）大明湖周圍。此處為市中心的老城廂，盡管商業(yè)配套不上檔次，但非常齊全。如緯北、北坦，長(zhǎng)盛小區(qū)。（2）泉城路和泉城廣場(chǎng)周圍。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場(chǎng)，南京路商業(yè)街。（3）東八里地區(qū)。以東八里農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為核心，解決近幾年動(dòng)遷至此的居民的生活配套。（4）玉函小區(qū)周圍。最主要解決玉函社區(qū)（動(dòng)遷小區(qū)）的生活配套。2、

18、交通。該區(qū)除泉城廣場(chǎng)市中心區(qū)，交通便利之外，主要有以下公交集散點(diǎn)：（1）濟(jì)南東站（大明湖以北）。33、6、31、36、37、41終點(diǎn)站。（2）東八里洼地區(qū)。48、44、34、66、42終點(diǎn)站。（3）玉函小區(qū)。4、76、35、43終點(diǎn)站。3、文教。該區(qū)的文教設(shè)施分布以下幾塊：（1）省委附近。如省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、濟(jì)南外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、回民學(xué)校、鐵中等。（2）文化西街以南、千佛山以北。如山東大學(xué)、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學(xué)等。此處是濟(jì)南市高教集中區(qū)域。4、醫(yī)療。濟(jì)南市醫(yī)療設(shè)施比較分散，基本集中在居民聚集區(qū)內(nèi)。三、市場(chǎng)分析1、開發(fā)地段及開發(fā)量現(xiàn)將該地區(qū)作以下細(xì)分：（1）大明湖以東、以西，鐵路線沿線地區(qū)。代表樓盤

19、：緯北、北坦、長(zhǎng)盛小區(qū)。此類物業(yè)屬于老式居民區(qū)，多建于80年代左右。物業(yè)較為破爛，但區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活方便。是一塊開發(fā)有潛力的地區(qū)。（2）大明湖周圍地區(qū)。代表樓盤：金冠花園和大明翠庭。此類物業(yè)為大明湖周圍新開的高檔住宅小區(qū)。但規(guī)模均較?。航鸸诨▓@建筑面積5萬平方米，大明翠庭3.6平方米。（3）市中心和千佛山地區(qū)。代表樓盤。三箭銀苑、皇冠山莊、四季花園和舜華園。此類物業(yè)是目前濟(jì)南房市中地段最好，品質(zhì)最高和價(jià)格最貴的公寓小區(qū)。開發(fā)量較大：三箭銀苑：7萬平方米；四季花園：5.7萬平方米；皇冠山莊：4萬平方米；舜華園：6.3萬平方米。（4）南部山區(qū)。代表樓盤：舜玉小區(qū)、玉函小區(qū)和舜湖社區(qū)。其中舜玉小

20、區(qū)和玉函小區(qū)為最近幾年的動(dòng)遷小區(qū)、物業(yè)都比較新，區(qū)域內(nèi)配套比較完善。舜湖社區(qū)是目前濟(jì)南開發(fā)量最大的社區(qū)，總建面達(dá)到267萬平方米。（5）別墅項(xiàng)目。代表樓盤：加州花園。該小區(qū)是濟(jì)南目前唯一的純別墅類項(xiàng)目。處于仲宮鎮(zhèn)，離市區(qū)車程30分鐘。但開發(fā)量不大。加州花園共有2.3萬平方米。結(jié)論：該區(qū)的物業(yè)分布為：老式小區(qū)在大明湖以北，鐵路線沿線；南部為新建動(dòng)遷小區(qū)；高檔住宅集中在市中心區(qū)和千佛山地區(qū)。2、單價(jià)市場(chǎng)：（1）大明湖周圍：3930-5500元/平方米，其中大明翠庭為全裝修房。（2）市中心和千佛山地區(qū)：6000-11000元/平方米。（3）南部動(dòng)遷房：1500-2200元/平方米。（4）舜湖社區(qū)：3

21、090-4890元/平方米。（5）加州花園：4557-6382元/平方米。3、總價(jià)和主力總價(jià)：（1）大明湖周圍：36萬-125萬。主力總價(jià)：50-80萬。（2）市中心和千佛山地區(qū)：75萬-250萬。主力總價(jià)：80-137萬。（3）舜湖社區(qū)：46.9萬-131.5萬。主力總價(jià)：65-80萬。（4）加州花園：139-217萬。主力總價(jià)：200-217萬。4、主力面積及主力房型：（1）大明湖周圍：100-140平方米。主力房型：二房和三房均勢(shì)。（2）市中心和千佛山地區(qū)：125-200平方米。主力房型：三房二廳。（3）舜湖社區(qū)：平方米。主力房型：三房。（4）加州花園：320-340平方米。單幢別墅。5

22、、社區(qū)規(guī)劃：本地區(qū)個(gè)案除皇冠山莊和金冠花園屬于兵營(yíng)式排列，無社區(qū)規(guī)劃外。其余均有較好的社區(qū)規(guī)劃，包括圍合花園，完善的會(huì)所設(shè)施和體育休閑設(shè)施。舜湖社區(qū)甚至是造城運(yùn)動(dòng)、包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商場(chǎng)等等應(yīng)有盡有。三箭銀苑、舜華園個(gè)案的社區(qū)規(guī)劃相當(dāng)不錯(cuò)。6、建筑立面：除動(dòng)遷房外，本區(qū)的個(gè)案建筑立面歸納為兩種：歐陸式和現(xiàn)代式。多數(shù)使用面磚。其中三箭銀苑和舜華園是現(xiàn)代式的代表之作。7、主要建材與設(shè)備：（1）本區(qū)所有個(gè)案均為砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；（2）多數(shù)采用塑鋼門窗，大廳和走道均經(jīng)過處理、裝修；但多數(shù)比較粗糙。（3）均以中央冷暖空調(diào)作為采暖設(shè)備，而且多數(shù)的奉送；（4）除金冠花園和皇冠山莊外，其余均為全裝修房或廚衛(wèi)裝

23、修。但裝修明顯不夠檔次。（5）均有智能化設(shè)施。INTERNET接口入戶。8、客源分析：本區(qū)域樓盤為濟(jì)南 目前最昂貴的物業(yè)，因此客源多數(shù)為濟(jì)南的私營(yíng)業(yè)主，大企業(yè)的老總，外地來省城購(gòu)房者，歸國(guó)的香港、新加坡人士和政府官員。9、行銷主題：（1）大明湖地區(qū)：主要依托大明湖公園，生態(tài)型社區(qū)。（2）千佛山和南部山區(qū)：生態(tài)型綠色社區(qū)。（濟(jì)南人對(duì)此區(qū)域的生態(tài)形環(huán)境深 信不疑）和智能化社區(qū)。（3）三箭銀苑和舜華園：商務(wù)互動(dòng)，SOHO家庭辦公、智能化住宅（三箭住宅進(jìn)化論）。注：生態(tài)型社區(qū)概念和智能化為主要行銷主題?？偨Y(jié)：綜上所述，該區(qū)域樓盤有以下特征：1、檔次高，地段佳，規(guī)劃好的社區(qū)，有不錯(cuò)的銷售市場(chǎng)。2、高檔次

24、樓盤的單戶面積都相當(dāng)大；3、房型設(shè)計(jì)上仍不科學(xué)，朝向影響因素較大；4、規(guī)劃設(shè)計(jì)已有一定思路，但雷同性較大；5、多數(shù)物業(yè)均帶裝修。6、“省職員工房”仍占相當(dāng)大比例，多為公款消費(fèi)，略帶畸形；7、濟(jì)南貧富差距相當(dāng)大。西南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍：鐵路線以南，緯二路以西，屬濟(jì)南市西南角。二、整體感覺：北區(qū)域可以說它是一塊工業(yè)區(qū)，有著大大小小的工廠，就濟(jì)南市而言這塊區(qū)域可以說是中等地塊，房?jī)r(jià)也是屬于中檔價(jià)位。三、環(huán)境分析：1、商業(yè)該區(qū)域的商業(yè)配套很少，呈點(diǎn)狀分布。（1）經(jīng)二路、經(jīng)四路附近有濟(jì)南華聯(lián)、大觀園這些商業(yè)配套應(yīng)屬中檔，但已足夠滿足這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)。（2）緯二路上的山東華聯(lián)，也屬中檔商業(yè)配套。2、交通這塊

25、區(qū)域的交通還算便利，主要有以下幾條重要的交通道路與交通集散點(diǎn)：（1）經(jīng)四路：是通往大觀園與中山公園的主要交通道路之一；（2）經(jīng)七路：經(jīng)濼源大街，可直接通往泉城廣場(chǎng)；（3）經(jīng)十路：是連接濟(jì)南東西兩側(cè)的重要交通道路；（4）南辛莊西路與緯二路是這塊區(qū)域縱向的兩大交通道路。兩處交通集散點(diǎn)：（1）經(jīng)十路上的辛莊高架橋連接經(jīng)七路與南辛莊西路交通路線有：K56、K98、78、42、9、101、100、K58、K90、73、81。（2）緯二路上的八一立交橋，連接經(jīng)十路交通路線有：43、15、34、49、33、4、35、81、K523、文教：主要分布以下地塊：（1）經(jīng)四路附近，如：十二中、四十七中學(xué)、濟(jì)南衛(wèi)生學(xué)

26、校；（2）經(jīng)七路附近，如：二十中、省委黨校；（3）南辛莊西街附近，如：機(jī)床二廠子弟中學(xué)、山東省第九中學(xué)；（4）南辛莊西路以南的，如：市中心醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校，省物資學(xué)校，山東建材學(xué)校（濟(jì)南大學(xué)）基本上以中學(xué)為主，大專院校很少。4、醫(yī)療：主要集中在三塊區(qū)域：（1）續(xù)十二路以東，經(jīng)十路以北，這一塊醫(yī)療配備很密，大大小小有六家。（2）在英雄山路上。（3）在辛莊高架附近。四、市場(chǎng)樓盤詳分：1、單價(jià)：該區(qū)域的樓盤價(jià)位基本上一致：在2000-4000元左右；2、主力面積及主力房型：80平方米-120平方米、三房、二房3、社區(qū)規(guī)劃：本地區(qū)除匯統(tǒng)花園與怡心苑有完整的規(guī)劃，包括：會(huì)所、綠化軸與水的概念外，其余均無規(guī)劃

27、可言。4、建筑立面：本區(qū)域歸納為歐式與現(xiàn)代派兩種，多數(shù)使用涂料，其中匯統(tǒng)與怡心苑是代表作。5、主要建材與設(shè)備：（1）本區(qū)大多數(shù)樓盤屬磚混結(jié)構(gòu)；（2）門窗多數(shù)塑鋼窗；（3）多數(shù)樓盤都采用分戶取暖設(shè)備，而且都是奉送；（4）除匯統(tǒng)、怡心、千喜外，多數(shù)都有簡(jiǎn)單的裝修；（5）除匯統(tǒng)、怡心有智能化管理，其余均沒有。綜上所述，這塊區(qū)域樓盤的特征如下：1、中檔樓盤，中檔價(jià)位；2、有品質(zhì)感的花園小區(qū)太少；3、房型設(shè)計(jì)都很一般；4、集體購(gòu)房仍占相當(dāng)大的比例；5、價(jià)位與房子的品質(zhì)不相符合，開發(fā)潛力尚可。五、具體樓盤舉例分析：1、匯統(tǒng)花園占地面積：15公頃，2000年5月開盤。建筑面積：24萬平方米。面積段：71.2

28、5-260平方米。主力房型：125平方米-135平方米，三房二廳二衛(wèi)。40%的集體購(gòu)房，60%針對(duì)于散戶，銷售率達(dá)60%左右。散戶家庭月收入都在2000元以上。年齡段在30歲-45歲占主要年齡段。貸款買房占大多數(shù)，一般都是首付30%，7成按揭?？驮粗饕呛腺Y企業(yè)的高級(jí)主管、商人、教師還有少部分的國(guó)企高級(jí)主管2、千喜家園占地面積：20萬平方米，2000年8月開盤，銷售率達(dá)46%。建筑面積：272200平方米。面積段：106-230平方米。主力房型：106平方米-126平方米，二房、三房。不存在集體購(gòu)房，針對(duì)零散客戶。30歲以上-40歲以下占主要年齡段一次性付款占購(gòu)房比例的1/3，有部分首付70%

29、，大多數(shù)首付30%?？驮粗饕撬綘I(yíng)業(yè)者、報(bào)社總編、記者、醫(yī)藥商人、合資企業(yè)高級(jí)業(yè)務(wù)員、化工局領(lǐng)導(dǎo)3、優(yōu)劣原因：（1）匯統(tǒng)花園的銷售情況還不錯(cuò)主要原因是小區(qū)的規(guī)化設(shè)計(jì)在這個(gè)區(qū)域應(yīng)是獨(dú)一無二的、戶型好，并且有的圖型曾是國(guó)家獲獎(jiǎng)圖形，小區(qū)配套齊全，有小學(xué)、會(huì)所、自選商場(chǎng)，并且它所在地段、政府有較大的規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告投放量大。（2）千喜家園的銷售率不是很好原因：廣告投放量少、地塊小、周邊是宿舍樓，周邊環(huán)境不理想，并且離匯統(tǒng)花園很近，開盤日期比匯統(tǒng)花園晚，并且價(jià)位相差不大，小區(qū)規(guī)劃也很差。北區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍及總體印象鐵路線以北至繞城高速公路，歷山路以西至二環(huán)西路，主要轄屬濟(jì)南市天橋區(qū)。天橋區(qū)位于濟(jì)南市的

30、北部，屬于工廠、倉(cāng)儲(chǔ)、建材市場(chǎng)集中區(qū)域，城區(qū)的市容、市貌、市政建設(shè)及規(guī)劃較市中心地區(qū)來說都要差幾個(gè)檔次，有待改進(jìn)。二、交通1、繞城高速公路、濟(jì)青高速公路：主要與外省市相聯(lián)接，是濟(jì)南的北出口2、濟(jì)濼路、無影山路，北園大街，堤口路：主要是通往城區(qū)內(nèi)部的主干道，車道為4-6車道，寬約為15-25米主要交通路線：84、30、68、33、43、15、7、K53、K58、K90（K字頭為旅游車）3、兩大長(zhǎng)途交通結(jié)散點(diǎn)：1） 長(zhǎng)途汽車總站：無影山中路、濟(jì)濼路，主要通往通內(nèi)外各大市城2） 濟(jì)南長(zhǎng)途客運(yùn)中心：堤口路、無影山東路三、商業(yè)主要以居民區(qū)附近的零散日用配套為主，有兩個(gè)具有代表性的商圈：1、北園路商圈：天

31、橋區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)。東側(cè)以餐飲、娛樂、酒店為主，西側(cè)以家俱建材經(jīng)營(yíng)為主。2、濼口服裝市場(chǎng)：濟(jì)濼路、清河北路。主要以服裝為主兼營(yíng)鞋帽。濟(jì)南市的服裝貿(mào)易的結(jié)散地。另有幾家零散的大型商業(yè)配套：綠地倉(cāng)儲(chǔ)超市：濟(jì)濼路、廠東路濟(jì)南商廈：堤口路、萬盛北街四、醫(yī)療文教以濟(jì)濼路為界劃分為東西兩部分，醫(yī)療文教主要集中在西部。1、 濟(jì)南動(dòng)物園附近：濟(jì)南師范學(xué)校、省氣象學(xué)校、濟(jì)南第四醫(yī)院總醫(yī)院2、 無影山中路附近：山東科技大學(xué)、濟(jì)南幼師、濟(jì)南師專、警察學(xué)校、交通醫(yī)院、建筑醫(yī)院五、個(gè)案樓盤以濟(jì)濼路為界分為東、西兩個(gè)區(qū)。西區(qū)的建筑密度，人口密度明顯要比東區(qū)高，大多數(shù)樓盤主要集中在西區(qū)，安居房占有一定比例。1、個(gè)案開發(fā)地段及開發(fā)量1） 西區(qū)：濟(jì)南動(dòng)物園附近有兩處規(guī)模較大的安居房個(gè)案A、金閣花園占地130畝，屬于濟(jì)南市舊城改造試點(diǎn)小區(qū)，受到濟(jì)南市政府的關(guān)注。B、太平洋小區(qū)位于金閣花園的北部，占地300畝。此外，無影山中路附近集中有幾處商品房樓盤，天旺泉景、萬盛園、天福苑等等，占地面積從1萬