成本法+基準(zhǔn)地價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析1. 交通條件估價(jià)對(duì)象坐落于天津市寶坻區(qū)老城區(qū)西北側(cè)， 東臨北街、 南臨西 街、西臨近西城路、北臨近北城路，交通便捷度高，道路通達(dá)能力較 強(qiáng)。2. 基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象的宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通” ，紅線內(nèi)“五通一 平”（給水、排水、通電、通訊、通路和場(chǎng)地平整） 。3. 環(huán)境狀況估價(jià)對(duì)象屬于寶坻區(qū)中心城區(qū)二級(jí)住宅用地， 三級(jí)商業(yè)用地， 南 距寶坻區(qū)一級(jí)商業(yè)中心 東街約 400 米，附近有寶坻百貨大樓、富 達(dá)商城、春起國美電器、永基偉業(yè)電器商城等大型商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。二、區(qū)域因素分析寶坻地處京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，東 臨渤海。城區(qū)西北距北京 7

2、0 公里，東距唐山 80 公里，東南距中國 北方重要的國際港口天津新港 90 公里，東距秦皇島港 200 公里，以 寶坻為圓心百公里半徑范圍內(nèi)有 3700 萬人口， 占京津冀北地區(qū)總?cè)?口的 60% 。從寶坻出發(fā) 5 小時(shí)車程范圍內(nèi)，可覆蓋華北、東北、西 北、中原的 47 個(gè)大中型城市，輻射 3 億人口，市場(chǎng)空間十分廣闊寶坻擁有高密度的立體交通網(wǎng)絡(luò)， 毗鄰首都和天津兩大國際機(jī)場(chǎng) 和天津新港、秦皇島港、京唐港三大港口；京沈、津薊兩條高速公路 十字交匯， 縱橫穿越寶坻全境， 并留有 6 個(gè)出口； 寶坻境內(nèi)及周邊另 有京唐、津圍等 12 條國家級(jí)干道；境內(nèi)鐵路與全國鐵路網(wǎng)相連；穿 越寶坻的薊塘高速公

3、路即將開始建設(shè)， 京滬津薊高速聯(lián)絡(luò)線正在規(guī)劃 中；規(guī)劃中的“北京 -寶坻- 天津城際快軌”貫穿寶坻全境，寶坻京 津通衢的地位日益鞏固。寶坻現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 5000 余家，逐步形成了輕紡服裝、食品、文 體、建材、地毯、家具六大支柱產(chǎn)業(yè)，機(jī)械、塑料、汽車、電子、生 物制藥等行業(yè)正在迅速崛起。香港合生創(chuàng)展集團(tuán)、中國飛躍集團(tuán)、大 連實(shí)德集團(tuán)、日本根來株式會(huì)社等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)先后投資寶 坻，顯示出寶坻巨大的“磁石”效應(yīng)。以寶坻為圓心 5 小時(shí)車程范圍 內(nèi)擁有各類企業(yè) 65 萬家，可提供電子信息、汽車、冶金、化工、生 物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥、新能源及環(huán)保等產(chǎn)業(yè)所需要的豐富的配套資源。三、市場(chǎng)背景分析寶坻區(qū)具

4、有優(yōu)越的區(qū)位條件、豐實(shí)的自然資源、優(yōu)美的城鄉(xiāng)環(huán) 境以及良好的投資環(huán)境，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也頗具特色，近年來，工農(nóng)業(yè)發(fā) 展迅速。加大了對(duì)各類房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展。寶坻區(qū)城鎮(zhèn)區(qū)域的改造，人們生活水平不斷提高，商品房市場(chǎng)得到快速發(fā)展，舊有平房需求量相對(duì)較少，估價(jià)對(duì)象所坐落區(qū)域?yàn)閷氎婵h城關(guān)鎮(zhèn)原邊緣區(qū)域，生活配套服務(wù)設(shè)施相對(duì)較差，市場(chǎng)交易 不活躍、需求較少。四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使 用。由于本次估價(jià)的目的是房屋拆遷服務(wù)的， 因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià) 前提。五、估價(jià)方法選用 根據(jù)關(guān)于印發(fā)城市房

5、屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的通知 （建住房 2003 234 號(hào)）相關(guān)規(guī)定住宅拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。 不具備采用市場(chǎng)比較法條件的， 可以采用其他估價(jià)方法。 本次估價(jià)對(duì) 象均為平房，除正房外還有倒（廂）房和棚房，周圍同類型房屋近期 交易案例較少， 考慮到其特殊性， 本次評(píng)估以成本法作為本次評(píng)估的 評(píng)估方法，其中土地價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。成本法， 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格， 扣除 折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 重置價(jià)格或 重建價(jià)格是建筑物正常的價(jià)格。其具體構(gòu)成包括下列內(nèi)容： 1 、土地取得費(fèi)用； 2、開發(fā)成本； 3、管理費(fèi)用； 4、投資利息； 5、開發(fā)利

6、潤?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法就是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象 宗地價(jià)格的方法。六、估價(jià)過程（一）住宅用地價(jià)格評(píng)估估價(jià)對(duì)象位于東至藕塘北路；南至錢姚公路；西至西環(huán)路；北至 錫宜高速公路。本次評(píng)估采用無錫市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果。本案例 屬于無錫市市區(qū)四級(jí)工業(yè)用地 住宅用地，基準(zhǔn)地價(jià)為480元/平方米。1. 區(qū)域因素修正影響因素影響內(nèi)容評(píng)定修正率%繁華程度距二級(jí)商業(yè)中心較遠(yuǎn)較劣-1.88交通條件距交通干道較遠(yuǎn)、公交站點(diǎn)較遠(yuǎn)，停車不方便較劣-1.82環(huán)境質(zhì)量無綠地、無小區(qū)物業(yè)管理，衛(wèi)生條件差、周圍環(huán) 境不好劣-1.8人口狀況人口密度咼、知識(shí)人口

7、少，構(gòu)成復(fù)雜較劣-0.63基礎(chǔ)設(shè)施單電、雙水、電話、排水較差劣-3.06社會(huì)服務(wù)設(shè)施距社區(qū)醫(yī)院、中學(xué)較遠(yuǎn)較劣-1.52規(guī)劃限制居住用地優(yōu)1.44合計(jì)-9.272. 容積率修正通過實(shí)地調(diào)查，該片住宅區(qū)街巷較窄，現(xiàn)場(chǎng)查勘容積率在0.60.65之間，本次評(píng)估容積率取值 0.65，容積率修正系數(shù)取0.803. 期日修正基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2006 年 1 月 1 日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)該區(qū)域地價(jià) 穩(wěn)定，根據(jù)天津市寶坻區(qū)地價(jià)上漲情況，期日修正取值1.00 。4. 使用年期修正本次評(píng)估劃撥土地使用權(quán)， 根據(jù)天津市有關(guān)規(guī)定， 按出讓土地評(píng) 估，最終按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣減上繳的土地出讓金， 年期修正系數(shù)為1。5. 開發(fā)

8、程度修正估價(jià)對(duì)象為“五通一平” （上水、下水、供電、通訊、道路及場(chǎng) 地平整）住宅用地，劃撥取得?；鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為“六通一平” （上水、 下水、供電、通訊、供熱、道路及場(chǎng)地平整） ，需要進(jìn)行開發(fā)程度修 正，根據(jù)天津市人民政府津政函 200640 號(hào)關(guān)于公布實(shí)施天津市 中心城區(qū)及各區(qū)縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的批復(fù) 、天津市城鎮(zhèn)土地 定級(jí)估價(jià)成果報(bào)告 - 寶坻區(qū)，寶坻區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投資價(jià)格， 供熱費(fèi)用 取 55 元/ 平方米。6. 計(jì)算土地單價(jià)土地單價(jià)二基準(zhǔn)地價(jià)X（ 1 ±修正率）X年期修正系數(shù)X期日修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)一開發(fā)程度修正=620 x（1-9.27% ）X1 X1 X0.8 55

9、=395住房地價(jià) = 土地單價(jià) / 容積率=395/0.65 =608 元/ 平方米。（二）平房價(jià)格評(píng)估1.采用成本法評(píng)估正房（磚木）建筑物價(jià)格。（1）建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù) 2004 年天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)及天津市建筑工程 造價(jià)信息造價(jià)指數(shù)，近年來，建安造價(jià)基本穩(wěn)定，確定估價(jià)對(duì)象建 筑安裝工程費(fèi) 550 元/ 平方米。（2）前期工程費(fèi)、管理費(fèi)取值 5% ，包括：管理費(fèi) 2% 、質(zhì)檢費(fèi) 0.3% 、招標(biāo)費(fèi) 0.2% 、不可預(yù)見費(fèi) 2.5% 。前期工程費(fèi)、管理費(fèi)為 27.5 元/ 平方米。（3）配套工程費(fèi)及增容費(fèi)無單獨(dú)工程配套。（4）管理費(fèi)用管理費(fèi)取建安費(fèi)和施工前期費(fèi)的 4% ，則該項(xiàng)費(fèi)用為：（

10、27.5+550 ）X4%=23 元/平方米。（ 5 ）投資利息 參照同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)期，設(shè)定估價(jià)對(duì)象開發(fā)期為兩個(gè) 月，按照估價(jià)基準(zhǔn)日一年期貸款利率 5.85% 計(jì)算利息。27.5+550+23*5.85%*1/6=6元/平方米。（6）開發(fā)利潤參照天津市及寶坻區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤率，結(jié)合相關(guān)資料，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)利潤為上述幾項(xiàng)之和的 10% 。（27.5+550+23+6 ）*10%=61 元/ 平方米。建筑物成本 =（1）+ （2）+ （3）+ （4）+ （5）+ （6） =27.5+550+23+6+61=667.5 元/ 平方米。根據(jù)實(shí)際觀察法確定正房建筑物成新率為

11、0.8 。 正房建筑物價(jià)格 =667.5*0.8=534 元/ 平方米。 正房房地產(chǎn)單價(jià) = 建筑物價(jià)格 +居住用房地價(jià)=534+608=1142 元/ 平方米。根據(jù)天津市住宅房屋交易轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定， 劃撥住宅用地應(yīng)扣除 相當(dāng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的 1% 的土地出讓金，故扣除土地出讓金后 的正房房地產(chǎn)單價(jià)為： 1130 元/ 平方米。2. 采用成本法評(píng)估磚木結(jié)構(gòu)倒（廂）房建筑物價(jià)格。 （1）建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù) 2004 年天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)及天津市建筑工程造價(jià)信息造價(jià)指數(shù)確定，近年來，建安造價(jià)基本穩(wěn)定，估價(jià)對(duì)象建 筑安裝工程費(fèi) 550 元/ 平方米。2)前期工程費(fèi)、管理費(fèi)取值 5% ，包括：

12、管理費(fèi) 2% 、質(zhì)檢費(fèi)0.3% 、招標(biāo)費(fèi) 0.2% 、不可預(yù)見費(fèi) 2.5% 。前期工程費(fèi)、管理費(fèi)為 27.5 元/ 平方米。(3)配套工程費(fèi)及增容費(fèi) 無單獨(dú)工程配套。(4)管理費(fèi)用 管理費(fèi)取建安費(fèi)和施工前期費(fèi)的 4% ，則該項(xiàng)費(fèi)用為：(27.5+550 )X4%=23 元/平方米。( 5 )投資利息參照同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)期，設(shè)定估價(jià)對(duì)象開發(fā)期為兩個(gè) 月，按照估價(jià)基準(zhǔn)日一年期貸款利率 5.85% 計(jì)算利息。27.5+550+23*5.85%*1/6=6 元/平方米。( 6 )開發(fā)利潤 參照天津市及寶坻區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤率，結(jié)合相關(guān)資 料，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)利潤為上述幾項(xiàng)之和的

13、10% 。( 27.5+550+23+6 )*10%=61 元/平方米。建筑物成本 = ( 1 )+ ( 2 )+ ( 3 )+ ( 4 )+ ( 5 )+ ( 6)=27.5+550+23+6+61=667.5 元/平方米。根據(jù)實(shí)際觀察法確定倒(廂)房建筑物成新率為 0.75倒（廂）房建筑物價(jià)格 =667.5*0.75=500.625 元/ 平方米。500元/平方米3. 采用成本法評(píng)估簡易結(jié)構(gòu)棚房建筑物價(jià)格。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘，參考 2004 年天津市建筑工程預(yù)算基價(jià)及寶 坻區(qū)實(shí)際情況，重置成本取 400 元/平方米，根據(jù)實(shí)際觀察法確定棚 房建筑物成新率為 0.75 。400*0.75=300 元/平方米程慶林所有的棚房由于維修保養(yǎng)情況較差，評(píng)估價(jià)格在 300 元 /平方米的扣減 30 元/平方米。4. 采用成本法評(píng)估圍墻人工挖地槽：0.5m xim xim=0.5m30.5m3 X18.712 元/m3=9.36 元3 : 7 灰土墊層：0.2m x0.4m xim=0.08m30.08m3 X108.46 元/m3=8.68 元C10 混凝土墊層：0.1m X0.4m xim=0.04m30.04m3 X313.71 元/m3=12.55 元磚基礎(chǔ)：0.37m X