南京市地價差異及區(qū)位影響因子研究

1、南京市地價差異及區(qū)位影響因子研究劉娟東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,南京(211189摘要:本文以20022006年的土地出讓交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對南京市的土地交易價格的總體狀況進(jìn)行了分析,得出南京市的地價較為穩(wěn)定和地價分布符合南京市國土局對城區(qū)各等級規(guī)劃的結(jié)論。并利用Eviews軟件,建立起住宅、商業(yè)、二類居住用地價格與影響其分布的區(qū)位因子的最優(yōu)模型,結(jié)果表明南京市已進(jìn)入多中心的城市發(fā)展階段。關(guān)鍵詞:地價,土地等級,時空差異,區(qū)位因子1 綜述上個世紀(jì)80年代后期,國家對城市土地使用制度進(jìn)行了改革,變原來的無償、無期限、無流動的使用為有償、有限期、可流動的土地使用制度。于是,我國的土地市場開始形成,土地出讓

2、時的地價問題開始涌現(xiàn)出來。在18世紀(jì),西方一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家就開始注意到地租問題,但對象一直集中在農(nóng)村用地。1964年,阿朗索(William Alonso教授提出了著名的城市區(qū)位論,開始了對城市地價的系統(tǒng)分析。城市地價的分布規(guī)律(Diamond DB Jr.,1980及其與城市區(qū)位要素的關(guān)系(Yeates MH.,1965方面的研究在國外十分盛行。隨著我國土地交易市場的日益完善,數(shù)據(jù)資料逐漸豐富起來。自20世紀(jì)90年代開始國內(nèi)學(xué)者也開始研究我國地價問題,主要集中在對地價影響因子的空間疊加分析、空間分布規(guī)律和分布特征方面的分析(陳燕,2006。如:杜德斌、徐建剛(1997以上海批租地塊為樣本,利用G

3、IS和多元回歸的分析方法,分析上海中心城區(qū)地價的空間分布與主要區(qū)位因子的線性關(guān)系及其形成原因;陸躍進(jìn)、周生路(2003采用Access和mapinfo軟件對19972001年南京城區(qū)土地出讓地價數(shù)據(jù)進(jìn)行屬性和空間處理,并得出了土地出讓價格空間和時間上的變化規(guī)律及其形成原因;杜小婭、陸躍進(jìn)(2004根據(jù)南京1998年的出讓地價資料,分析了南京市地價變化同主要區(qū)位因子的關(guān)系,利用spss軟件得出相關(guān)模型等。目前,南京市的地價高居全國第三,一時成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。1于是本文對近年來南京市土地出讓價格在時間上的變化和空間上的分布規(guī)律進(jìn)行了分析,并利用eviews軟件對地價的影響因子進(jìn)行了回歸,建立了最

4、優(yōu)模型,以期為政府控價和房產(chǎn)商提供參考。2 研究區(qū)概況1997年南京市國土局根據(jù)主城區(qū)2經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市建設(shè)狀況、土地開發(fā)利用狀況等,修正了市區(qū)的土地等級分布情況,將主城區(qū)劃分為7個土地級別,以新街口、山西路、夫子廟三個地段為中心,向外級別逐漸降低。7級外圍的區(qū)域(雨花(部分、棲霞、江寧、浦口、六合等區(qū)為8級地段。33 數(shù)據(jù)資料與研究方法1來自中國社科院2007年6月27日公布的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書,但南京市國土局對此有爭議。2南京主城區(qū)指長江以南、繞城公路以內(nèi)的地域。3南京市國土局.南京市市區(qū)土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價評定報告R.1997(1 本文采集了南京市土地儲備中心20022006年商

5、業(yè)、住宅、二類住宅4三類地塊成交信息291條記錄,首先利用“我要地圖”軟件劃分出南京市的8個土地等級范圍,并將以上樣本點(diǎn)進(jìn)行標(biāo)記,記錄各樣本點(diǎn)的等級情況,以原始信息為基礎(chǔ)對三類使用方式的土地不同的等級交易量情況及其分布進(jìn)行了簡單分析。然后對記錄進(jìn)行了剔除于進(jìn)一步分析;(2 由于獲取資料的能力所限,本文在其后僅選取了供地方式是凈地5的交易記錄進(jìn)行分析,得到114個樣本;(3 然后按照各等級的土地容積率修正公式對地價進(jìn)行了修正,見表1:表1. 各等級土地容積率修公式6(4 由于每一年的樣本的數(shù)量有限,本文拿以2002年為基年的每年地價指數(shù)去除當(dāng)年的地價來消除地價增長而帶來的地價差異,以哪一年為基年

6、是次要的,并不會影響我們的檢驗結(jié)果;表2. 南京市地價指數(shù)(以2002年為基期7年代 商業(yè)地價指數(shù)住宅地價指數(shù)二類居住地價指數(shù)2003107.69 102.92 105.31 2004 114.62 113.87 114.24 2005 119.23 118.25 118.74 2006124.74124.54124.64(5 利用“我要地圖”軟件,測量各個樣本點(diǎn)距新街口商服中心(以中山東路與中山路交叉路口為測量點(diǎn)、山西路商服中心(山西路與湖南路交界點(diǎn)、夫子廟商服中心(平江府4二類居住用地一般分為:A 區(qū)(商業(yè)、居住及其配套設(shè)施和B 區(qū)(地上寶船遺址公園廣場,地下商業(yè)、停車等相關(guān)配套設(shè)施 5出

7、讓地價有毛地地價和凈地地價之分。毛價主要指基準(zhǔn)地價中的土地所有權(quán)收益,凈價除了包括土地所有權(quán)收益外,還包括征地或拆遷、安置費(fèi),配套費(fèi)及開發(fā)費(fèi),利潤、利息以及管理費(fèi)等。毛價反映的是政府作為土地所有者應(yīng)得的收益。本文主要研究土地等級對地價的空間分布影響,所以不考慮地上的附著權(quán)益而使用凈價。 61級2級3級R<2.0 R>4.0 2.0 4.0R R<2.0 R>3.8 2.0 3.8R R<1.5 R>3.0 2.0 3.0R Y=X/0.83Y=X/1.22Y=X/(0.594+0.138R Y=X/0.85Y=X/1.2Y=X/(0.626+0.136RY=

8、X/0.86Y=X/1.18Y=X/(0.716+0.1324級5級6級R<1.0 R>2.5 1.0 2.5R R<0.8 R>2.0 0.8 2.0R R<0.6 R>1.8 0.6 1.8R Y=X/0.84Y=X/1.18Y=X/(0.763+0.136RY=X/0.88Y=X/1.16Y=X/(0.781+0.162RY=X/0.90Y=X/1.15Y=X/(0.857+0.131R7級8級R<0.5 R>1.6 0.5 1.6R R<0.4 R>1.4 0.4 1.4R Y=X/0.89Y=X/1.15Y=X/(0.879

9、+0.136R Y=X/0.89Y=X/1.14Y=X/(0.857+0.132R 年代等級與貢院西街交叉口的直線距離,并測量各個樣本點(diǎn)距離各個區(qū)域中心或區(qū)域交通節(jié)點(diǎn)的最短距離,這些地點(diǎn)分別是:鹽倉橋、中央門、火車站、新莊、衛(wèi)崗、中華門、漢中門。(6 在Eviews 中畫各樣本點(diǎn)價格與其等級的分布散點(diǎn)圖,結(jié)合實際情況剔除掉明顯失真的樣本點(diǎn),得到94個符合條件的樣本點(diǎn)(其中商業(yè)類29宗、住宅類28宗、二類住宅37宗,并對三類使用方式的土地樣本點(diǎn)分別進(jìn)行多元回歸分析,建立各類土地使用類型的因變量 P (樣本點(diǎn)土地的價格與自變量GRADE (樣本點(diǎn)的土地等級、Dcen (樣本點(diǎn)距新街口的直線距離、D

10、shan (樣本點(diǎn)距山西路的直線距離、Dfu(樣本點(diǎn)距夫子廟的直線距離、Dmin(樣本點(diǎn)距區(qū)域中心或交通節(jié)點(diǎn)的最短直線距離的最優(yōu)回歸模型。4 20022006年地價時空差異特點(diǎn)分析表3對五年來各等級土地的交易情況進(jìn)行了統(tǒng)計:表3.20022006年各等級土地交易量統(tǒng)計 單位:宗4.1 交易地價的總體狀況304840101742040608010012020022003200420052006交易宗數(shù)圖1. 20022006年土地交易量圖首先我們從交易狀況來看,由于城市的擴(kuò)張,南京市的土地交易宗數(shù)在總體上是呈上升趨勢的。另外,從圖1中我們觀察到土地交易有個規(guī)律:在每次的增長之后總會有一個小的回落

11、,如2004年和2006年。這是因為,在每一次的交易量增長之后,土地供應(yīng)會減少;而經(jīng)過一段時間的調(diào)整或相關(guān)政策的出臺,城市又會開始新一輪的擴(kuò)張。1 23 4 5 6 78合計 2002 1 143 8 5 71302003 3 319 6 107948 2004 2 12 4 6 6 51440 2005 7 48 4 1112352101 2006 4 218 107 53774合計18 131932464634121293商業(yè)地價指數(shù)1002003200420052006南京江蘇全國住宅地價指數(shù)1002003200420052006南京江蘇全國(1 (2圖2. 20022006年南京市、江

12、蘇省和全國地價指數(shù)圖8然后我們再來看五年來地價的增長情況。地價指數(shù),運(yùn)用統(tǒng)計方法將特定地區(qū)在一定時期內(nèi)的地價換算成百分比所得到的指數(shù)。其計算公式為:地價指數(shù)=報告期地價/基期地價*100%。地價指數(shù)是反映地價波動情況和評定合理地價的重要指標(biāo)。地價指數(shù)小,則地價波動幅度小,社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,地價指數(shù)大,則地價波動幅度大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能過熱。我們可以看到,南京市住宅地價指數(shù)和商業(yè)地價指數(shù)均有了較快的增長,但是它們均低于全國平均水平,只有商業(yè)地價指數(shù)高于江蘇省的平均水平,這說明南京市地價波動幅度相對不大,社會運(yùn)行較穩(wěn)定。4.2 交易低價的等級分布特點(diǎn)根據(jù)阿朗索的城市區(qū)位理論,從中心向外隨距離的增加土地供給

13、彈性增大而地租不斷下降。圖3是我們對94個樣本點(diǎn)按土地用途、土地等級的不同進(jìn)行分類,并計算每類每等級的平均價格所得。很明顯,南京市的地價是由一級土地向八級土地逐步降低的。200012345678等級價格(元商業(yè)住宅二類居住圖3. 各等級土地平均價格圖另外,圖3表明:在14級土地范圍內(nèi)商業(yè)的交易地價最高,其次是二類居住,而住宅最低,甚至在1、2級沒有交易出現(xiàn);而在5級土地范圍內(nèi),住宅的價格處于最高地位;再往城市外圍走,商業(yè)和住宅的價格普遍下降,二類居住的搭配則較占優(yōu)勢,表明人們在這一8本文采用的二類居住的地價指數(shù)是商業(yè)地價指數(shù)與住宅地價指數(shù)二者的平均,所以這里就不列出二類居住的地價指數(shù)圖了。范圍

14、選擇商業(yè)(或居住時往往結(jié)合住宅(或商業(yè)市場(或便利性來考慮。這個分布特點(diǎn)也基本符合南京市國土局對各等級的規(guī)劃:1-4級地主要分布于主城中心區(qū),是南京市的主要商業(yè)區(qū)域;5 級地沿主城區(qū)中心區(qū)外圍分布,受主城區(qū)中心區(qū)輻射,土地利用以住宅用地為主,商業(yè)服務(wù)業(yè)用地要為小區(qū)內(nèi)一些配套商服企業(yè)用地;6 級地沿五級地外圍分布,以工業(yè)用地為主,主要是獨(dú)立工礦區(qū),住宅主要為一些零星的小型住宅區(qū);7級地為主城區(qū)外圍區(qū)域,主要為工業(yè)用地。圖4反映的是五年來土地市場上各等級土地的交易情況,從上圖中我們不難看出:(1 在8個等級中,除了8級和4級土地以外,其余等級的土地交易量總體上呈現(xiàn)下降趨勢。首先,五年期間,8級的土

15、地交易量出現(xiàn)了幾乎是直線飆升的交易狀況,但是從原始數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn),雖然棲霞、浦口、六合地區(qū)的交易量也有所增加,但是江寧的交易量增長狀況是驚人的。在南京城市范圍向外擴(kuò)展的過程中,棲霞和江寧是主要改造對象,我們不妨來比較一下這兩個區(qū)的情況:江寧區(qū)的土地經(jīng)歷60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2002200320042005200612345678圖4. 20022006年各等級土地交易量占當(dāng)年總量比重圖了2002年0宗、2003年0宗、2004年的6宗、2005年26宗、2005年24宗,合計交易面積達(dá)5,260,744平方米的交易過程,而棲霞的情況則是:2002年1宗、2002年7宗,2004年3宗,2005年6宗,2006年5宗,合計總交易面積1,593,315平方米。江寧區(qū)僅僅三年的時間,土地交易總面積卻是棲霞區(qū)五年中交易的三倍之多,可見江寧區(qū)增長勢頭之猛。這與政府的開發(fā)政策是息息相關(guān)的,自2003年新的市政府領(lǐng)導(dǎo)上任以來,將南京市的擴(kuò)展方向由棲霞轉(zhuǎn)向江寧。交通狀況的大大改善,帶動了江寧區(qū)開發(fā)的迅速展開。其次,由于1