xxxx大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目全程顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容

1、“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”全程顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容建議書(shū) 案名為“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”其中包括主力業(yè)態(tài)、配套商業(yè)及相關(guān)等綜合業(yè)態(tài)xx（xx）商業(yè)管理有限公司二零一一年十二月前 言本服務(wù)建議書(shū)旨在就本項(xiàng)目的服務(wù)范圍與內(nèi)容幾大方面與貴司進(jìn)行溝通。希望雙方溝通順利，愉快合作，共同努力使本項(xiàng)目獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，借助產(chǎn)品形象的樹(shù)立，將企業(yè)形象和品牌提升到一個(gè)更高、更廣泛的程度與境界，并力爭(zhēng)摸索出一種新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,為貴司后續(xù)的發(fā)展及超越，提供更大的發(fā)揮空間及平臺(tái)。一、本案服務(wù)范圍、內(nèi)容及分析方法1. 市場(chǎng)調(diào)研分析A調(diào)查方法一般的市場(chǎng)調(diào)查，都會(huì)按照規(guī)范的調(diào)研模式采集

2、數(shù)據(jù)和研究分析。但地產(chǎn)調(diào)研不同，因項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、市政配套、目標(biāo)消費(fèi)群的差異，以及不同項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)選擇時(shí)，所面臨的戰(zhàn)略問(wèn)題不相同，決定了其調(diào)研方法也必然不同。不同項(xiàng)目在市場(chǎng)調(diào)查和研究分析時(shí)，必須更具有針對(duì)性和目的性。為此，我們根據(jù)項(xiàng)目的獨(dú)特性特別制定了一套調(diào)研方法，其目的是：準(zhǔn)確描述市場(chǎng)真相、以深入客觀的分析推導(dǎo)出項(xiàng)目的發(fā)展結(jié)論，協(xié)助貴司以科學(xué)決策的方法來(lái)降低決策風(fēng)險(xiǎn)，并以前瞻性的眼光把握消費(fèi)市場(chǎng)的需求和趨勢(shì)；以創(chuàng)新的理念幫助其他的專(zhuān)業(yè)公司做好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；以準(zhǔn)確的主題定位來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目的整體運(yùn)作，最終使項(xiàng)目達(dá)至最大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和品牌效應(yīng)。1、入戶(hù)訪問(wèn)：本項(xiàng)目的主要調(diào)查方法

3、。此方法既可獲取一定的樣本量又有一定的深度，但難度較大。（具體方法執(zhí)行時(shí)提交）2、 點(diǎn)訪問(wèn)：本項(xiàng)目的主要調(diào)查方法。主要針對(duì)本地市場(chǎng)分時(shí)段抽樣訪問(wèn)。此方法樣本量豐富、范圍廣，對(duì)確定重點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)有很大的參考價(jià)值。3、 談訪問(wèn)：本項(xiàng)目的次要調(diào)查方法。以分組討論的形式，邀請(qǐng)目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行深度交談。此方法可以比較全面的了解消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)態(tài)及消費(fèi)偏好，具有很強(qiáng)的針對(duì)性，但樣本量少。（具體方法執(zhí)行時(shí)提交）4、 電話(huà)訪問(wèn)：本項(xiàng)目的輔助調(diào)查方法。此方法樣本量大、信息多、難度小，但深度不夠。（具體方法執(zhí)行時(shí)提交）B調(diào)查范圍 確定了目標(biāo)客戶(hù)只限于三類(lèi)人-自住戶(hù)、經(jīng)營(yíng)戶(hù)和投資戶(hù)。C“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合

4、體項(xiàng)目”商業(yè)配套調(diào)查及分析內(nèi)容目前，有很多專(zhuān)業(yè)市調(diào)公司所做的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告，不能令發(fā)展商滿(mǎn)意，其主要原因是調(diào)查問(wèn)卷設(shè)置的不專(zhuān)業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是一個(gè)涉及面非常廣的行業(yè)，僅靠一般的規(guī)范的問(wèn)卷設(shè)計(jì)，即沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目充分理解、也沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)充分了解，是無(wú)法制定出既有一定的科學(xué)性，又有一定的針對(duì)性和實(shí)用性的問(wèn)卷的。本項(xiàng)目問(wèn)卷內(nèi)容的設(shè)計(jì)將既考慮一般問(wèn)卷要考慮的普遍問(wèn)題，同時(shí)，又將針對(duì)項(xiàng)目的特殊性設(shè)計(jì)特殊問(wèn)題。其主要內(nèi)容為：（一） xx市投資環(huán)境調(diào)查及分析1、 區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)需求發(fā)展?fàn)顩r2、 區(qū)域城市文化、人口發(fā)展?fàn)顩r3、 區(qū)域城市建設(shè)總體規(guī)劃（二） “xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目”專(zhuān)業(yè)

5、行業(yè)及商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析1、 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì) 2、 相關(guān)政策與實(shí)際運(yùn)用的差異3、 不同體量開(kāi)發(fā)量與現(xiàn)狀4、 區(qū)域性建材五金家居等相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚市場(chǎng)、住宅及酒店消化總量（包括年開(kāi)發(fā)量）5、 動(dòng)線及空置率比例6、 當(dāng)?shù)厥忻裆盍?xí)慣（三） 相同類(lèi)型當(dāng)?shù)鼗蛲獾剌椛?-30公里商圈建材家居五金機(jī)電水暖等商貿(mào)步行街市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及分析1、 相同類(lèi)型的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議分析2、 相同類(lèi)型的發(fā)展?fàn)顩r3、 相同類(lèi)型的規(guī)模及配套（四）區(qū)域調(diào)查及分析1、 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀（自然、人文、市場(chǎng)、市政配套）2、 區(qū)域認(rèn)同感比例3、 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃方向及實(shí)施4、活方便狀況5、供電、供水、供氣、供熱等配套設(shè)施6、交通

6、便利狀況7、周邊人口狀況（五）“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”目標(biāo)客戶(hù)群調(diào)查及分析1、 目標(biāo)客戶(hù)群特征（年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、支出分配、消費(fèi)習(xí)慣、文化層次、職業(yè)特點(diǎn)、購(gòu)買(mǎi)取向）2、 目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)產(chǎn)品的需求（建筑風(fēng)格、園林、設(shè)施配套、物業(yè)、經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、單位面積等）3、 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)和關(guān)注因素4、 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)同度5、 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的價(jià)格接受度6、 目標(biāo)客戶(hù)的信息獲知渠道（六）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的調(diào)查分析1、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤(pán)的基本參數(shù)2、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤(pán)的建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格、戶(hù)型3、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤(pán)的配套、周邊環(huán)境4、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況5、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤(pán)的目標(biāo)消費(fèi)群6、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓

7、盤(pán)的廣告宣傳二、本案“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”主題定位可行性分析項(xiàng)目的定位是建立在科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查和研究分析的基礎(chǔ)之上的，根據(jù)市調(diào)得出的結(jié)論，從戰(zhàn)略及策略層面，為發(fā)展商在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，提供方向性的建議。其具體內(nèi)容包括：1、整體發(fā)展思路l 整體發(fā)展思路決定著整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展方向，至少有幾點(diǎn)我們必須弄清楚：l 我們要做一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？l 我們?cè)鯓尤プ鲞@個(gè)項(xiàng)目？l 我們的目標(biāo)客戶(hù)是一些什么樣的人？l 他們需要什么樣的產(chǎn)品？l 如何創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值？l 如何塑造項(xiàng)目、企業(yè)品牌及怎么做？l 主力品牌進(jìn)駐分析及引進(jìn)思路l 本案不完整商業(yè)規(guī)劃分析及有限調(diào)整方案2、項(xiàng)目初步定位l

8、項(xiàng)目形象定位l 項(xiàng)目市場(chǎng)定位l 項(xiàng)目客戶(hù)群定位l 項(xiàng)目主題定位l 項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位l 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位三、“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、項(xiàng)目規(guī)劃初步設(shè)想建議l 建筑總體平面規(guī)劃布局設(shè)想l 建筑風(fēng)格定位l 建筑外立面造型及色彩l 園林風(fēng)格定位l 道路系統(tǒng)設(shè)置l 出入口設(shè)置l 客流導(dǎo)向系統(tǒng)l 交通導(dǎo)向系統(tǒng) l 配套設(shè)施布局l 預(yù)留空間建議2、項(xiàng)目環(huán)境建議l 園林綠化建議l 建筑小品建議l 指示性標(biāo)志建議l 建筑主題包裝建議l 整體環(huán)境建議l 休閑娛樂(lè)空間建議3、配套規(guī)劃l 停車(chē)場(chǎng)設(shè)置l 公交系統(tǒng)設(shè)置l 銀行l(wèi) 會(huì)所l 學(xué)校l 商場(chǎng)l 市場(chǎng)l 公共娛樂(lè)設(shè)施l 公共活動(dòng)區(qū)設(shè)

9、置4、“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”業(yè)態(tài)、戶(hù)型設(shè)計(jì)建議l 戶(hù)型設(shè)計(jì)的原則l 戶(hù)型比例l 戶(hù)型設(shè)計(jì)的面積l 公共空間四“xx-xx25萬(wàn)平建材商貿(mào)城項(xiàng)目”的整體推廣策略1、項(xiàng)目整體推廣思路l 推廣主題的確定l 推廣形式的確定l 推廣節(jié)奏及階段劃分l 項(xiàng)目推廣的機(jī)會(huì)點(diǎn)及市場(chǎng)障礙點(diǎn)分析l 企業(yè)形象及品牌互動(dòng)計(jì)劃l 公關(guān)活動(dòng)方案制定l 廣告方案制定l 整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算2、“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”廣告推廣執(zhí)行方案l 賣(mài)點(diǎn)整合l 廣告訴求點(diǎn)及主題語(yǔ)l 各階段廣告對(duì)象l 媒體的選擇、媒體組合l 廣告頻率與節(jié)奏l(xiāng) 廣告版面及長(zhǎng)度l 投放預(yù)算l 投放頻率l 投放計(jì)劃的執(zhí)行和編制3、

10、“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”整體項(xiàng)目包裝策略 l 對(duì)VI視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)建議（Logo、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字、應(yīng)用物）l 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝建議l 戶(hù)外包裝建議l 各類(lèi)銷(xiāo)售物料建議（樓書(shū)、單張、展板、銷(xiāo)售資料、置業(yè)手冊(cè)、禮品等）五“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”銷(xiāo)售、招商及執(zhí)行方案1、 銷(xiāo)售、招商方案的制定l 銷(xiāo)售、招商階段的劃分l 銷(xiāo)售、招商渠道的分析研究l 銷(xiāo)售、招商節(jié)奏的控制l 銷(xiāo)售、招商貨量及貨品的配比l 銷(xiāo)售、招商系統(tǒng)的制定l 銷(xiāo)售、招商流程的制定2、 銷(xiāo)售、招商定價(jià)、返租計(jì)劃和方案l 定價(jià)方法l 入市價(jià)格l 價(jià)格升幅及調(diào)整l 折扣優(yōu)惠方法l 付款方式制定l 返租計(jì)劃3、銷(xiāo)售

11、管理執(zhí)行l(wèi) 銷(xiāo)售隊(duì)伍的培訓(xùn)l 各項(xiàng)銷(xiāo)售規(guī)章的制定、建立l 激勵(lì)方案的制定l 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的控制、管理、執(zhí)行l(wèi) 銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)考評(píng)l 制定各類(lèi)銷(xiāo)售文件l 日銷(xiāo)售例會(huì)及周報(bào)表l 客戶(hù)檔案記錄l 處理營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)范圍的突發(fā)事件l 對(duì)非營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)范圍內(nèi)的突發(fā)事件提出參考性意見(jiàn)l 統(tǒng)一銷(xiāo)售說(shuō)詞六本案“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”現(xiàn)金流投資分析1、 本案整體資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析及財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 業(yè)態(tài)分割測(cè)算及整體資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算分析 現(xiàn)金流分析 資本收益及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避評(píng)估分析2、 定性定量市場(chǎng)調(diào)查及可行性分析：分析項(xiàng)目及業(yè)態(tài)之商業(yè)市場(chǎng)，包括建材家居、陶瓷批發(fā)市場(chǎng)，精品小商品市場(chǎng)以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等各類(lèi)業(yè)態(tài)之商業(yè)。研究商圈

12、范圍內(nèi)高、中、低消費(fèi)力/消費(fèi)模式，品牌偏好、娛樂(lè)休閑習(xí)慣，餐飲偏好。建議項(xiàng)目各區(qū)域內(nèi)容、量體、定位等。工作重點(diǎn)： 項(xiàng)目各樓層及區(qū)域市場(chǎng)定位 開(kāi)發(fā)內(nèi)容及量體組合 各類(lèi)業(yè)種的比例 商/廠家組合 目標(biāo)客層分類(lèi)，設(shè)定主力、次要商圈范圍 確定各類(lèi)零售、餐飲、休閑娛樂(lè)及其它業(yè)種的比例 建議出售與租賃部份的比例及位置 年度營(yíng)業(yè)目標(biāo)及利潤(rùn)預(yù)估（包括商場(chǎng)及其它出售部份）3、 完成主體計(jì)劃、概念性設(shè)計(jì)建議工作重點(diǎn)： 規(guī)劃項(xiàng)目整體布局方案 建筑設(shè)計(jì)概念方案 商店街形象及布局建議 廣場(chǎng)的形象及功能建議 建筑計(jì)劃及面積與功能安排 業(yè)種配比計(jì)劃 區(qū)域主題與樓層配置計(jì)劃 面積與業(yè)種的量體分配 4、 完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)及報(bào)審圖建議

13、工作重點(diǎn)： 各類(lèi)業(yè)種面積及樓層、位置詳細(xì)分配 各樓層商鋪及公共空間詳細(xì)安排 各類(lèi)商鋪面積建議 廣場(chǎng)活動(dòng)范圍規(guī)劃 顧客流動(dòng)動(dòng)線 車(chē)輛流動(dòng)動(dòng)線 員工流動(dòng)動(dòng)線 垃圾處理動(dòng)線 緊急事故動(dòng)線 商場(chǎng)部份水平及垂直動(dòng)線規(guī)劃5、 詳細(xì)財(cái)務(wù)分析及投資回報(bào)率計(jì)算工作重點(diǎn)： 根據(jù)投資額度與營(yíng)運(yùn)收支，建立財(cái)務(wù)試算模型進(jìn)行投資評(píng)估分析，此部份開(kāi)發(fā)成本與效益分析將持續(xù)反復(fù)進(jìn)行仿真，以供業(yè)主作最后決策參考用。 工程總預(yù)算 經(jīng)營(yíng)模式比較（聯(lián)營(yíng)/出租或綜合方案） 開(kāi)發(fā)籌備期內(nèi)資金需求及每月現(xiàn)金流 不同銷(xiāo)售狀況對(duì)資金需求分析 售后回租條款對(duì)項(xiàng)目綜合獲利影響 各項(xiàng)變數(shù)、敏感度分析 建立各情況現(xiàn)金流模型及建議最佳開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方式6、

14、落實(shí)執(zhí)行主力租戶(hù)租賃計(jì)劃工作重點(diǎn)： 建議各項(xiàng)租賃條款 編定招商手冊(cè)介紹所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 計(jì)算招商推廣預(yù)算及各項(xiàng)用途的分配 向華南及港澳地區(qū)前十強(qiáng)業(yè)者推介本項(xiàng)目，確定其承租意愿 協(xié)助業(yè)主編定租約條款 代表業(yè)主評(píng)估承租人提出的商務(wù)及其它條款 1. 主力租戶(hù)招商1.1 依據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)確立商場(chǎng)各商品類(lèi)、餐飲休閑及娛樂(lè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)上一階段與各業(yè)種業(yè)者推介本項(xiàng)目后，依據(jù)實(shí)際市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目定位，硬件設(shè)計(jì)及業(yè)種組合等，確保商場(chǎng)各單元的市場(chǎng)性。工作重點(diǎn)：項(xiàng)目各層區(qū)域的市場(chǎng)定位及形象商場(chǎng)部份及商店街各類(lèi)業(yè)種的比例商場(chǎng)部份開(kāi)發(fā)內(nèi)容、商品及量體組合商/廠家組合擬定主力店與商業(yè)商家的互動(dòng)1.2 依據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)

15、修正商品布局基本概念工作重點(diǎn)：商業(yè)各樓層主力/輔助商品深度及廣度建議主力商品，主力商/廠家價(jià)格帶，輔助商品價(jià)格帶依據(jù)項(xiàng)目所在地及中心區(qū)實(shí)際商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，建議目標(biāo)廠家及商家名單商店街品牌創(chuàng)建策略1.3 租金收入預(yù)估及投資回報(bào)率計(jì)算工作重點(diǎn)：年度營(yíng)業(yè)目標(biāo)及租金收入預(yù)估其它非租金收入預(yù)估，包括廣場(chǎng)及廣告牌租賃收入投資回報(bào)率預(yù)估及回收年期計(jì)算 1.4 實(shí)際主力租戶(hù)招商工作工作重點(diǎn)：選定各業(yè)種的目標(biāo)租戶(hù) 直接向目標(biāo)租戶(hù)管理層推介本項(xiàng)目 與目標(biāo)租戶(hù)談判商業(yè)條款 與目標(biāo)租戶(hù)談判租賃合約條款 與目標(biāo)租戶(hù)談判各項(xiàng)機(jī)電，廣告牌及其它營(yíng)運(yùn)要求 每星期向業(yè)主提出書(shū)面進(jìn)度報(bào)告。2協(xié)助銷(xiāo)售公司擬定內(nèi)街商業(yè)步行街的銷(xiāo)售策略

16、建議為商店街的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn), 包括面積，布局及動(dòng)線等從營(yíng)運(yùn)角度為商店街室外廣場(chǎng)景觀、店面外觀及燈光設(shè)計(jì)提供意見(jiàn)擬定商店街的整體形象、市場(chǎng)定位及目標(biāo)顧客作為銷(xiāo)售策略的依據(jù)預(yù)估商店街各類(lèi)業(yè)種的營(yíng)業(yè)額及付租水平作為訂定銷(xiāo)售價(jià)格的參考3項(xiàng)目各樓層及區(qū)域店鋪整體設(shè)計(jì)策略建議3.1 商業(yè)部份設(shè)計(jì)概念的草案為確定設(shè)計(jì)方向，協(xié)助內(nèi)裝公司先以圖片設(shè)定下列事項(xiàng)。工作重點(diǎn)：虛擬賣(mài)場(chǎng)樓層配置主要交通計(jì)劃。環(huán)境形象計(jì)劃（包括進(jìn)出口、公共場(chǎng)所、天花板、照明及指示標(biāo)識(shí)等）?；静馁|(zhì)計(jì)劃（地板、墻壁及天花板等的基本材質(zhì)將用平面資料作參考）。視覺(jué)基本計(jì)劃（櫥窗及視覺(jué)的基本想象將用平面資料作參考）。店鋪形象基本計(jì)劃（各店

17、面規(guī)劃的基本想法將用平面資料作參考）。3.2 概念設(shè)計(jì)的最終實(shí)施計(jì)劃建議初步設(shè)計(jì)概念確定后，開(kāi)始進(jìn)入構(gòu)筑形象設(shè)計(jì)階段，并提供下列資料：工作重點(diǎn)：區(qū)域計(jì)劃協(xié)助內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司為每一樓層的賣(mài)場(chǎng)作區(qū)域設(shè)計(jì)、流通性及后場(chǎng)規(guī)劃等。環(huán)境形象計(jì)劃協(xié)助內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司構(gòu)筑各樓層的地板、墻壁及天花板等的基本設(shè)計(jì)，另加上公共場(chǎng)所及指示標(biāo)識(shí)計(jì)劃。照明計(jì)劃系以基本的照明為基礎(chǔ)，而各櫥窗內(nèi)的美術(shù)照明則為合約外的業(yè)務(wù)。協(xié)助內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司提出以考慮流動(dòng)性及公共區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，并配合賣(mài)場(chǎng)提出的區(qū)域材質(zhì)計(jì)劃的地板計(jì)劃?；A(chǔ)材質(zhì)計(jì)劃協(xié)助內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司提出對(duì)各樓層地板、墻壁及天花板所使用基本材質(zhì)的計(jì)劃。視覺(jué)基本計(jì)劃協(xié)助內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司提出針對(duì)有關(guān)流行

18、或季節(jié)性活動(dòng)等的形象草圖。店鋪形象基本計(jì)劃依據(jù)商品行銷(xiāo)設(shè)定的基本形象，協(xié)助內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司完成立體圖及斷面圖。定點(diǎn)形象計(jì)劃根據(jù)各樓層的主要入口為中心，協(xié)助內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司設(shè)定該樓層關(guān)鍵定點(diǎn)，并提交該定點(diǎn)的形象圖形。指示標(biāo)識(shí)基本計(jì)劃協(xié)助內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司提交引導(dǎo)顧客店鋪出口標(biāo)識(shí)的基本計(jì)劃圖。4 從營(yíng)運(yùn)角度檢討商業(yè)部份機(jī)電五金建材規(guī)劃建議第三階段：全面招商，擬定及落實(shí)營(yíng)運(yùn)架構(gòu)，編定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃籌備開(kāi)幕建議1 全面招商工作重點(diǎn)：依據(jù)定下的業(yè)種及商品組合及已確定的主力租戶(hù)定位形象，選定目標(biāo)租戶(hù)調(diào)整租賃條件反映當(dāng)時(shí)實(shí)際市場(chǎng)行情直接向目標(biāo)租戶(hù)管理層推介本項(xiàng)目與目標(biāo)租戶(hù)談判商業(yè)條款與目標(biāo)租戶(hù)談判各項(xiàng)機(jī)電、廣告牌及其它營(yíng)運(yùn)

19、要求與目標(biāo)租戶(hù)談判租賃合約條款簽訂合約2制定及執(zhí)行開(kāi)幕企劃案工作重點(diǎn)：制定開(kāi)幕企劃案選擇廣告媒體商選擇贈(zèng)品供應(yīng)商執(zhí)行開(kāi)幕前計(jì)劃案祥見(jiàn)以下“xxxx50萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體”經(jīng)營(yíng)管理方案推進(jìn)計(jì)劃安排 （以下時(shí)間可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整、經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議另行簽訂）第一階段工作時(shí)間進(jìn)度推進(jìn)表（1個(gè)月）工作項(xiàng)目完成日期工作內(nèi)容工作成果1完成主體計(jì)劃、概念性設(shè)計(jì)建議1個(gè)月規(guī)劃項(xiàng)目整體布局方案建筑設(shè)計(jì)概念方案圖稿建筑設(shè)計(jì)及面積與功能安排業(yè)種配比計(jì)劃分區(qū)域主題與樓層配置計(jì)劃面積與業(yè)種的量體分配各區(qū)域及飯店部份平面與垂直動(dòng)線規(guī)劃參與對(duì)商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)所有工作，以圖稿、報(bào)告及圖片說(shuō)明本集團(tuán)的意見(jiàn)。2定性定量市場(chǎng)調(diào)

20、查及可行性分析同上分析項(xiàng)目及商業(yè)市場(chǎng)，包括建材家居批發(fā)市場(chǎng)，精品小商品市場(chǎng)以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等各類(lèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)。研究商圈范圍內(nèi)高、中、低檔消費(fèi)力/消費(fèi)模式，品牌偏好，娛樂(lè)休閑習(xí)慣，餐飲偏好，建議開(kāi)發(fā)案各區(qū)域內(nèi)容、量體、定位等。以書(shū)面報(bào)告及簡(jiǎn)報(bào)會(huì)形式說(shuō)明。3完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)及報(bào)審圖同上各類(lèi)業(yè)種面積及樓層、位置詳細(xì)分配商店街形象及布局廣場(chǎng)的形象及功能建議各樓層商鋪及公共空間詳細(xì)安排各類(lèi)商鋪面積建議室外廣場(chǎng)活動(dòng)范圍規(guī)劃顧客動(dòng)線（全局性、區(qū)域性及殘障步道）車(chē)輛動(dòng)線（貴賓車(chē)、顧客車(chē)、廠商車(chē)、員工車(chē)、垃圾車(chē)、收鈔車(chē)）員工動(dòng)線（一般員工、清潔員工、保全員工、施工員工、收鈔員工）垃圾處理動(dòng)線緊急事故動(dòng)線商場(chǎng)部份水平及垂直

21、動(dòng)線規(guī)劃外觀形象、整體照明形象建議參與對(duì)商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)所有工作，以圖稿、報(bào)告及圖片說(shuō)明本集團(tuán)的意見(jiàn)。4財(cái)務(wù)分析及投資回報(bào)率計(jì)算同上根據(jù)投資額度與營(yíng)運(yùn)收支，建立財(cái)務(wù)試算模型進(jìn)行投資評(píng)估分析，此部份開(kāi)發(fā)成本與效益分析將持續(xù)反復(fù)進(jìn)行仿真，以供業(yè)主作最后決策參考用。工程總預(yù)算經(jīng)營(yíng)模式比較（聯(lián)營(yíng)/出租或綜合方案）開(kāi)發(fā)籌備期內(nèi)資金需求及每月現(xiàn)金流不同銷(xiāo)售狀況對(duì)資金需求分析售后回租條款對(duì)項(xiàng)目綜合獲利影響各項(xiàng)變數(shù)、敏感度分析建立各情況現(xiàn)金流模型及建議最佳開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方式以書(shū)面報(bào)告及現(xiàn)金流量表說(shuō)明本集團(tuán)的意見(jiàn)。5成立內(nèi)部工作團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及協(xié)助評(píng)選專(zhuān)業(yè)分包商同上擬定開(kāi)發(fā)公司各部門(mén)的職能及權(quán)責(zé)分工建立項(xiàng)目指揮系統(tǒng)及運(yùn)作

22、程序建議顧問(wèn)公司與業(yè)主間的報(bào)告程序及業(yè)主的決策程序建立文書(shū)及圖紙檔案系統(tǒng)以書(shū)面報(bào)告及會(huì)議形式說(shuō)明本集團(tuán)的建議。6主力租戶(hù)租賃計(jì)劃初步執(zhí)行2個(gè)月建議各項(xiàng)租賃條款編定招商手冊(cè)介紹本項(xiàng)目計(jì)算招商推廣預(yù)算及各項(xiàng)用途的分配 向江浙商戶(hù)及其他地區(qū)前十強(qiáng)業(yè)者推介本案，確定其承租意愿協(xié)助業(yè)主編定租約條款代表業(yè)主評(píng)估承租人提出的商務(wù)及其它條款以書(shū)面報(bào)告及會(huì)議形式說(shuō)明每星期的進(jìn)度。第二階段工作時(shí)間進(jìn)度推進(jìn)表（2個(gè)月）工作項(xiàng)目完成日期工作內(nèi)容工作成果1正式執(zhí)行主力租戶(hù)招商計(jì)劃同上建議各項(xiàng)租賃條款編定招商手冊(cè)介紹本項(xiàng)目計(jì)算招商推廣預(yù)算及各項(xiàng)用途的分配地區(qū)前十強(qiáng)推介本項(xiàng)目，確定其承租意愿協(xié)助業(yè)主編定租約條款統(tǒng)籌招商代理工作，確保按預(yù)計(jì)進(jìn)度推行代表業(yè)主評(píng)估承租人提出的商務(wù)及其它條款代表業(yè)主評(píng)估承租人提出的機(jī)電及其它改動(dòng)建筑硬件的要求以書(shū)面報(bào)告及定期會(huì)議形式參與業(yè)主與租戶(hù)間的談判，隨時(shí)提供市場(chǎng)信息及相關(guān)資料供業(yè)主作最具效益的決定。2協(xié)助銷(xiāo)售公司擬定店街銷(xiāo)售策略同上提供面積、布局及動(dòng)線意見(jiàn)。提供景觀、店面外觀及燈光意見(jiàn)。提供形象、市場(chǎng)定位及目標(biāo)客層，建議作為銷(xiāo)售策略依據(jù)。建議租金及銷(xiāo)售價(jià)格水平以會(huì)議及書(shū)面報(bào)告形式提供意見(jiàn)。3商場(chǎng)內(nèi)裝設(shè)計(jì)概念建議1個(gè)月協(xié)助業(yè)主委派的內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司完成相關(guān)設(shè)計(jì)。環(huán)境形象計(jì)劃基礎(chǔ)材質(zhì)計(jì)劃視覺(jué)基本計(jì)劃店鋪形象計(jì)劃定點(diǎn)形象計(jì)劃指示標(biāo)識(shí)基本計(jì)劃以會(huì)議、書(shū)面報(bào)告及圖片形式