國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于征求對《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法

1、國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于征求對物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）（征求意見稿）意見的函發(fā)改辦價(jià)格20062405號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、副省級省會(huì)城市發(fā)展改革委、物價(jià)局： 為提高政府定價(jià)的科學(xué)性和合理性，根據(jù)政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法（國家發(fā)展改革委42號(hào)令）的規(guī)定，我們起草了物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）（征求意見稿）。現(xiàn)印發(fā)你們，請認(rèn)真研究提出修改意見，于11月30日前將修改意見報(bào)送我委（價(jià)格司），同時(shí)將意見的電子文檔發(fā)送至我委價(jià)格司電子郵箱(gjjw0069或chengbenchu)。 本通知附件電子文檔請?jiān)趪野l(fā)展改革委門戶網(wǎng)站()和全國成本調(diào)查網(wǎng)（）下載。聯(lián)系人：萬勁松附件

2、：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）（征求意見稿）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）（征求意見稿）第一條 為規(guī)范政府價(jià)格主管部門物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審行為，提高政府制定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的科學(xué)性、合理性，根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法、政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法等法律、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于政府價(jià)格主管部門制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時(shí)，對提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營者實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審的行為。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對所服務(wù)小區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等的活動(dòng)。第四條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本

3、審核應(yīng)當(dāng)遵循下列主要原則：（一）合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國會(huì)計(jì)法等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。（二）合理性原則。影響定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會(huì)公允水平。（三）相關(guān)性原則。計(jì)入物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的費(fèi)用，需為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費(fèi)用。（四）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否支付，均應(yīng)計(jì)入本期成本；不屬于本期成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)支付，也不得計(jì)入本期成本。第五條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及審核無誤、手續(xù)齊備的原始憑證及賬冊為基礎(chǔ)，做到真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合理。新投

4、入使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者如不能提供上述資料，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本應(yīng)以審查批準(zhǔn)的前期物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)、按照本辦法規(guī)定的成本項(xiàng)目、參照其他物業(yè)服務(wù)平均合理的費(fèi)用支出水平測算確定。第六條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由管理人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、電梯及增壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等組成。第七條 管理人員費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)服務(wù)小區(qū)從事管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費(fèi)、繳納的各項(xiàng)社會(huì)保障費(fèi)。本辦法所稱社會(huì)保障費(fèi)，是指根據(jù)國

5、家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)和住房公積金等。第八條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)保養(yǎng)所需的日常運(yùn)行費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等，不包括保修期內(nèi)的維修費(fèi)、應(yīng)由物業(yè)維修專項(xiàng)資金支出的中修、大修和更新、改造費(fèi)用。第九條 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，指管理、養(yǎng)護(hù)綠化設(shè)施的費(fèi)用，包括綠化工具購置費(fèi)、勞保用品、農(nóng)藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化用水和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。不包括開發(fā)企業(yè)支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。第十條 清潔衛(wèi)生費(fèi)，指公共區(qū)域衛(wèi)生打掃、經(jīng)常性的保潔所需費(fèi)用，包括

6、購置工具、勞保用品、消毒費(fèi)、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。第十一條 秩序維護(hù)費(fèi)，包括器材裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安服裝費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。第十二條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。第十三條 電梯及增壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，指為維護(hù)電梯及增壓水泵正常運(yùn)行而發(fā)生的電費(fèi)等日常運(yùn)行、維修費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)等，不包括保修期

7、內(nèi)的維修費(fèi)以及應(yīng)由物業(yè)維修專項(xiàng)資金支出的中修、大修和更新、改造費(fèi)用。第十四條 辦公費(fèi)，指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)服務(wù)小區(qū)正常的物業(yè)管理活動(dòng)而用于辦公所需的費(fèi)用，包括辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)?、?cái)務(wù)費(fèi)用等其它費(fèi)用。管理費(fèi)分?jǐn)?，指上級物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用。第十五條 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)、由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限

8、超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。第十六條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。第十七條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項(xiàng)目按本辦法第十八條至第二十六條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。第十八條 物業(yè)服務(wù)小區(qū)服務(wù)的從業(yè)人員指直接從事物業(yè)管理小區(qū)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人員，包括：在崗職工（含合同制職工）、臨時(shí)工及其他聘用、留用的人員。各項(xiàng)人員數(shù)指標(biāo)均按年平均數(shù)確認(rèn)。人員數(shù)量應(yīng)符合國家規(guī)定的定員標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際人員數(shù)量超過定員標(biāo)準(zhǔn)上限的，按定員標(biāo)準(zhǔn)上限核定；實(shí)際人員數(shù)量低于定員標(biāo)準(zhǔn)下限的，按定員標(biāo)準(zhǔn)的下限核定。第十九條 人均工資原則上據(jù)實(shí)核定，但最高不能超過當(dāng)?shù)匦袠I(yè)職工平均工資；當(dāng)?shù)匦袠I(yè)職工平

9、均工資按統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)確定，最高不得超過當(dāng)?shù)厣鐣?huì)平均職工工資的1.2倍。人員工資總額按照核定的人員數(shù)量和人均工資核定。第二十條社會(huì)保障費(fèi)計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定，計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定。職工福利費(fèi)按核定的工資總額14%計(jì)提。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用已在職工福利費(fèi)中列支的，不得在社會(huì)保障費(fèi)中重復(fù)計(jì)算；其他應(yīng)由職工福利費(fèi)列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)計(jì)算。第二十一條 產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊;閑置超過9個(gè)月的固定資產(chǎn)，不計(jì)提折舊；固定資產(chǎn)提足折舊后，不論是否繼續(xù)使用，均不得再提取折舊；提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)，也不能補(bǔ)提折舊。固定資產(chǎn)折舊原則上按照監(jiān)審核定的固定資產(chǎn)

10、原值和財(cái)務(wù)制度規(guī)定的分類折舊年限中值核算。重要固定資產(chǎn)實(shí)際可使用年限超過財(cái)務(wù)制度規(guī)定的分類折舊年限上限10年以上的，價(jià)格主管部門可按照保護(hù)消費(fèi)者利益和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的原則合理確定其折舊年限。第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得的收益，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。未進(jìn)入專項(xiàng)維修資金部分應(yīng)從物業(yè)服務(wù)成本中抵扣。 第二十三條 針對特定物業(yè)安裝設(shè)備、提供服務(wù)等發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)分別單獨(dú)核算，并由特定物業(yè)業(yè)主承擔(dān)。第二十四條 物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者對某些專業(yè)知識(shí)或?qū)I(yè)技能較強(qiáng)的公共性服務(wù)內(nèi)容采用承包形式外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按簽訂的服務(wù)承包合同所確定的承包金

11、額核定。第二十五條 管理費(fèi)分?jǐn)傇瓌t：從事物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營者只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或按應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)經(jīng)營者兼營其它業(yè)務(wù)的，則按實(shí)現(xiàn)收入所占比重分?jǐn)偂５诙鶙l 物業(yè)服務(wù)單位成本，根據(jù)物業(yè)管理面積按不同物業(yè)類型分別核算。第二十七條 本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用項(xiàng)目按照有關(guān)財(cái)務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實(shí)核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允的平均水平。第二十八條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)指標(biāo)。（一）服務(wù)小區(qū)示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)。（二）服務(wù)小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計(jì)算公式為：服務(wù)小區(qū)綠化

12、率=小區(qū)綠化面積÷小區(qū)占地面積×100% （三）服務(wù)小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數(shù)占其總戶數(shù)的比率，計(jì)算公式為：服務(wù)小區(qū)入住率=小區(qū)已入住戶數(shù)÷小區(qū)總戶數(shù)×100% （四）服務(wù)小區(qū)物業(yè)管理面積，指應(yīng)收取小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)建筑面積。（五）物業(yè)管理用房面積，指用于物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理用房面積，不包括物業(yè)經(jīng)營用房面積。（六）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率=實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)÷應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)×100% （七）服務(wù)小區(qū)公共配套設(shè)施項(xiàng)目，指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)設(shè)置的網(wǎng)球場、游泳池、健身房、閱覽室、活動(dòng)室、幼兒園等硬件配套設(shè)施設(shè)備。第二十九 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會(huì)

13、解釋。第三十條 本辦法自2007年月日起施行。附件：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審表國家發(fā)展和改革委員會(huì)辦公廳二六年十月二十四日物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審表（ )年度物業(yè)服務(wù)小區(qū)名稱物業(yè)管理企業(yè)名稱物業(yè)管理企業(yè)資格等級物業(yè)管理企業(yè)法定代表人物業(yè)管理企業(yè)地址郵政編碼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人填 表 人電 話傳 真 物業(yè)管理企業(yè)蓋章 年 月 日 表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表項(xiàng) 目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、服務(wù)小區(qū)示范等級1二、服務(wù)小區(qū)交付時(shí)間2三、服務(wù)小區(qū)占地面積（平方米）3四、服務(wù)小區(qū)綠化率（%）4五、服務(wù)小區(qū)入住率（%）5六、服務(wù)小區(qū)總建筑面積（平方米）6=7+14+15+16（一）服務(wù)小區(qū)物業(yè)管理面積7=8+1

14、3 其中：1、住宅面積8=9+10+11+12 其中：1）多層住宅9 2）小高層住宅10 3）高層住宅11 4）別墅12 2、非住宅面積13（二）物業(yè)管理用房面積14（三）物業(yè)經(jīng)營用房面積15（四）其它面積16 七、電梯數(shù)（部）17八、增壓水泵數(shù)（臺(tái)）18九、服務(wù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)人數(shù)（人）19十、服務(wù)小區(qū)公共配套設(shè)施項(xiàng)目及面積（平方米）202122 2324十一、物業(yè)管理企業(yè)基本情況25 1、企業(yè)資質(zhì)等級26 2、服務(wù)小區(qū)數(shù)量（個(gè)）27 3、服務(wù)小區(qū)面積（平方米）28 4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入（元）29 5、注冊資金（元）30（注：上報(bào)數(shù)由經(jīng)營者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報(bào)。）表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表(續(xù)）項(xiàng)

15、 目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù) 6、固定資產(chǎn)（元）31 7、流動(dòng)資產(chǎn)（元）32 8、實(shí)收資本（元）33 9、所有者權(quán)益（元）34 10、企業(yè)凈利潤（元）35 11、企業(yè)凈資產(chǎn)利潤率（%）36=35÷34×100十二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入情況（元）37× 1、應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)38 2、實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)39 3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率（%）40=39÷38×100十三、實(shí)際平均單位面積物業(yè)服務(wù)收入（元/平方米）41=37÷7十四、物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益42=43+44=45 1、車位出租及停車費(fèi)等收益43 2、娛樂、休閑等場所的經(jīng)營收益

16、44 3、其他收益45十五、物業(yè)維修專項(xiàng)資金收支情況（元）46× 1、應(yīng)繳維修費(fèi) 47 2、實(shí)收維修費(fèi) 48 3、維修費(fèi)收繳率（%）49=48÷47×100 4、維修費(fèi)年實(shí)際支出額 50 5、維修費(fèi)滾存余額 51十六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米.月）52× 1、多層住宅53 2、小高層住宅54 3、高層住宅55 4、經(jīng)營用房56 5、57 6、58 7、59（注：上報(bào)數(shù)由經(jīng)營者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報(bào)。）表二：物業(yè)服務(wù)成本支出情況項(xiàng) 目行次及關(guān)系上報(bào)數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、管理人員費(fèi)用支出（元）1=2+3+4 1、工資2 2、福利費(fèi)3 3、社會(huì)保障費(fèi)4二、物業(yè)

17、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元）5三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）6四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）7五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）8 六、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)（元）9七、電梯及增壓水泵日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)（元）10=11+12 1、電費(fèi)11 2、日常維護(hù)費(fèi)12八、辦公費(fèi)（元）13=14+15+16 1、財(cái)務(wù)費(fèi)用14 2、管理費(fèi)分?jǐn)?5 3、其它費(fèi)用16九、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（元）17 十、其它費(fèi)用（元）18十一、應(yīng)抵扣的物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益19十二、物業(yè)服務(wù)運(yùn)行總成本（元）20=1+5+10+13+17+18-19 其中：扣除電梯及增壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的成本21=20-10十三、服務(wù)小區(qū)

18、物業(yè)管理面積（平方米）22=23+24 其中：1、配有電梯物業(yè)管理面積23 2、沒有電梯物業(yè)管理面積24十四、平均單位面積物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）25=20÷22 其中：1、單位面積非電梯物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本26=21÷22 2、單位面積電梯物業(yè)服務(wù)運(yùn)行成本27=26+10÷23（注：上報(bào)數(shù)由經(jīng)營者按實(shí)際發(fā)生數(shù)填報(bào)。）表三：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本核定表項(xiàng) 目行次及關(guān)系核定數(shù)一、管理人員費(fèi)用支出（元）1二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元）2三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（元）3四、清潔衛(wèi)生費(fèi)（元）4五、秩序維護(hù)費(fèi)（元）5 六、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)（元）6七、電梯及增壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元）7八、辦公費(fèi)（元）8九、