淺談物業(yè)管理的市場競爭

1、 淺談物業(yè)管理的市場競爭自1981年中國內(nèi)地第一家物業(yè)公司“深圳市物業(yè)管理”成立以來，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，從業(yè)人員到達200多萬人，作為 “朝陽產(chǎn)業(yè)”物業(yè)管理已在社會化分工中被逐步認同，初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理現(xiàn)在很快被推廣到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透，并且競爭機制也正被逐漸引入。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進入大學課堂，標志著對物業(yè)管理認識已由感性上升為理性。正是在這樣的前提下，XXXX順應社會大勢于2007年投資控股謝耀新創(chuàng)立的XX華欣物業(yè)管理，并于同年接管XX時代項目和華韻07項目。我作為燃氣公司派到物業(yè)公司

2、的管理人員，在工作一段時間后，談談自己對物業(yè)管理的市場競爭的一些看法。一、物業(yè)管理進入市場競爭的必然趨勢1、政府的倡導與嚴管政府積極倡導物業(yè)管理項目的公開招標制度，并把招投標列入物業(yè)管理條例，將物業(yè)管理推向社會，通過競爭獲得管理權。例如我們?nèi)A欣物業(yè)公司今年六月份參與的投標項目公安廳職工宿舍-楓景園小區(qū)、今年10月份參與的投標項目長沙縣政務服務中心等，還有省圖書館招標項目、長沙電機廠項目等等這些項目原來都有物業(yè)管理公司，現(xiàn)在都已成功進行了公開招標幫助使物業(yè)管理公司易幟。華欣物業(yè)在這幾次參與的投標中深深體會到，現(xiàn)在光靠“請客送禮”“熟人面子”這些老的觀念已經(jīng)打不開局面，業(yè)主單位對品牌和服務水品都提

3、出了很高的要求，這些都是政府在極力打造物業(yè)管理競爭的舞臺，同時又加強對參與競爭的物業(yè)管理公司的管理，努力提高游戲參與者的素質。2、業(yè)主自治意識漸強我個人進入華欣物業(yè)時間雖然不長，但也體會到物業(yè)管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構。我們在承接樓盤過程中就遇上過這樣一個例子，招標單位在把我們列為競標入圍單位以后，業(yè)主委員會成員多人多次到我們管理的樓盤進行明訪和暗訪，把明訪和暗訪的結果作為評標依據(jù)，在開標會上明確指出我們明訪和暗訪的差距，這里我們姑且不討論這中間是否有競爭單位的參與和打壓，單就管理來說，如果我們在別人的暗訪中和明訪中服務都能做好，人家還有話說嗎？物業(yè)管理公司是業(yè)

4、主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務的，一旦物業(yè)管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主甚至是業(yè)主代表滿意，業(yè)主們完全可以決定是否聘請或解雇物業(yè)管理公司。還有一些怪現(xiàn)象，業(yè)主們炒掉了物業(yè)管理公司后，竟然搖身一變，干起物業(yè)管理公司的活兒。例如我們聯(lián)系的“鑫天新城”樓盤，業(yè)主在幾年間炒掉兩個物業(yè)公司后由業(yè)主委員會自己招聘保安、保潔干起了物業(yè)管理，這雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。3、發(fā)展商“斷奶”XX物業(yè)管理是XXXX的子公司，其管轄的“XX時代”樓盤，XXXX正是其開發(fā)商之一，可以說物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關系，接盤以來，物業(yè)公司一部分人的想法就是服務好不好沒關系、管理上出了問題沒關系，

5、上面反正還有開發(fā)商頂著，根本就不是積極找出問題解決方法。其實，像這樣的想法并不只是我們一家公司的問題，這些也正是當今內(nèi)地物業(yè)公司的通病，一些物業(yè)管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。其實當發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓物業(yè)管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發(fā)展商也不可能長期“護養(yǎng)”其名下的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理條例對發(fā)展商的物業(yè)管理權限有明確的限制，前期提倡通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，一旦業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定?，F(xiàn)實中業(yè)主重新選聘物業(yè)管理公司，改變物業(yè)管理公司與發(fā)展商“血緣”關系的事例已不鮮

6、見。二、物業(yè)管理公司應如何應對市場競爭物業(yè)管理早已進入了“諸侯紛爭”，如何迎接競爭，標準競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在每個物業(yè)管理公司面前不可回避的課題。1、物業(yè)管理公司要勵精圖治，重塑形象物業(yè)管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業(yè)管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰(zhàn)，就比方華欣物業(yè)今天管理了“XX時代”，“華韻07”不代說明天業(yè)主不會炒你，如果公司的經(jīng)營理念一直還停留在象“家長制”這樣老的管理方式上，不采用新的、現(xiàn)代化的管理方式，遲早有一天會被淘汰。同樣，只要我們服務水平高、管理到位，我們也可以大膽走出去承接現(xiàn)有的樓盤。這就需要我們?nèi)A欣物業(yè)勤練內(nèi)功，塑造

7、品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，華欣物業(yè)要做的就是勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。同時需要精打細算，勤儉管“家”，物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢，物業(yè)管理公司會不會理財成了業(yè)主評判物業(yè)管理公司好差的重要標準。因此我認為我們?nèi)A欣物業(yè)管理要贏得業(yè)主們滿意，就應用最少的錢辦最好的事情。2、人才專業(yè)化XX時代管理處曾經(jīng)出過這樣一個笑話：一位業(yè)主向剛剛招聘來保安反映問題，保安面無表情對他說：這我不管，你去找物業(yè)公司，這位業(yè)主一頭霧水地問他：那你是哪里的。其實在專業(yè)化這個話題上華欣物業(yè)還有

8、很多的工作要做，在我到物業(yè)公司的這段時間，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的人員流動性特別大，外聘的專業(yè)人員干不了多久就走了，保安、保潔人員好不容易培訓一個新手，變熟手后就走了，根本留不住人才。留不住人才的原因方方面面：有的是待遇問題、有的是管理方法問題，甚至有管理者自身問題，但總的來說公司管理層在這個問題上應該統(tǒng)一思想：物業(yè)管理公司的實力不僅是資本的實力，更是人才的實力。很多人都認為物業(yè)管理是一個低技術、勞動密集型行業(yè)，其日常工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質的人才。其實，物業(yè)管理是一門專業(yè)，需要高學歷、高素質的人才，需要網(wǎng)絡等先進科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。事實上從1990年開始，我國就已經(jīng)

9、開始設立物業(yè)類的培訓機構，其目標是培養(yǎng)熟悉社會、經(jīng)濟的基本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信息收集技術，能及時把握市場動態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設施維修養(yǎng)護技能，既能為房地產(chǎn)商、物業(yè)管理商服務，也能為特定單位的后勤管理部門效力的物業(yè)管理人才。我認為華欣物業(yè)在人才專業(yè)化這個問題上要注意的是：現(xiàn)在不是討論要不要專業(yè)化，而是怎樣專業(yè)化的問題。要專業(yè)化，就要學會用兩條腿走路：一方面要培養(yǎng)自己的人才，另一方面也要擅長引進人才和留住人才。有一支素質高，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，才是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。3、實施標準化管理物業(yè)管理是一個

10、新興的行業(yè)，一方面，相應的法規(guī)建設滯后。2003年9月，我國才出現(xiàn)一部相比照較完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)，使得物業(yè)管理工作有了指導依據(jù)，業(yè)主的合法權益得到有效保護，一定程度上促進了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。另一個方面，內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)和沿海城市比照，起步晚、基礎差、開發(fā)商的聯(lián)帶企業(yè)多，自身的制度建設更加滯后甚至是沒有，象前面說的“家長制”的管理方式普遍存在，其管理存在的弊端不言而喻。因此，我們做物業(yè)管理的在日常管理中，必須實施標準化管理，對內(nèi)靠制度說話、對外把物業(yè)管理法律法規(guī)以及質量管理體系等標準性文件融入到管理中去，以標準物業(yè)企業(yè)的管理服務行為，同時也標準業(yè)主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命

11、力。4、提供人性化服務物業(yè)管理服務好不好，服務的人性化很重要，物業(yè)管理的重要特征便是它的服務性。因為物業(yè)本身屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務業(yè)，物業(yè)管理的主要服務對象是人，通過管理者的熱情服務，為業(yè)主們創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美、文明的生活空間和生存環(huán)境。近年以后，物業(yè)管理那種“冷冰冰”的管理態(tài)度開始淡化，取而代之的是大家所倡導的一種人性化的服務。有業(yè)主給我們描述了這樣一個場面：雨天業(yè)主甲帶著孩子和一大堆物品進門，小區(qū)保安看見了，馬上撐過一把傘，并隨手接過業(yè)主手中的東西把他們送到家門口；家中電表或者煤氣表上的IC卡快用完了，維修工發(fā)現(xiàn)了就會友善地提醒業(yè)主；小車進出，保安人員主動敬禮整個小區(qū)就是一幅安靜、祥和的畫面。業(yè)主形象的說：這樣的物業(yè)我就是搬家也想帶到新家去試想這樣的物業(yè)公司又何愁沒有市場競爭力。華欣物業(yè)從成立之初至今也有10年，合營也已經(jīng)有3年，作為物業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢競爭，我們必須給予應有的重視，我們相信，隨著物業(yè)管理競爭市場化程度的不斷擴大，華欣物業(yè)的管理將會越來越專業(yè)化、標準化、市場化和人性化。 County continuati